九悅江南價格暴跌（新出讓地塊如何抑制類住宅）

“限酒令”很可能已經在路上。那么對于已經在銷售的類住宅，“限酒令”會助推酒店式公寓市場嗎？濱江·同協金座事實上，從去年開始，作為限購后住宅的替代品，杭州的酒店式公寓市場就異常火爆。而杭州開始購房搖號后，無需搖號的酒店式公寓近期成交異常活躍，

“限酒令”很可能已經在路上。那么對于已經在銷售的類住宅，“限酒令”會助推酒店式公寓市場嗎？

濱江·同協金座

事實上，從去年開始，作為限購后住宅的替代品，杭州的酒店式公寓市場就異常火爆。而杭州開始購房搖號后，無需搖號的酒店式公寓近期成交異常活躍，價格也節節攀升。

一酒店式公寓上周末開盤

單價超4萬元仍熱銷

日前，位于濱江的某酒店式公寓首次開盤，其超過4萬元/m2的單價并不算低，但當天人氣依舊火爆，現場到訪近千組客戶。

原本酒店式公寓的開盤現場都是投資客居多，而這一次，卻出現不少剛需自住者的面孔。

在杭州工作三年的小龔告訴記者：“現在熱門樓盤都要搖號，也不一定能搖到；二手住宅價格超過新房，性價比太低。我反而會選擇酒店式公寓這樣低總價的產品，在我看來，LOFT更適合年輕人居住，產權40年我覺得并不重要。”

吳先生則一次性購買了兩套。他說：“本來最佳選擇是買住宅，但搖號之后，投資客的機會變窄了。最近身邊很多高凈值朋友說要在濱江租房子，我想買酒店式公寓作為投資也不錯。”

據了解，濱江區的高新企業較多，酒店式公寓租金高的甚至達到7000元/月，租金回報率較為理想。

地段好的酒店式公寓不但租金回報率高，其整體的價格也在往上升。中國指數研究院數據顯示，2017年濱江區的酒店式公寓成交均價在32000元/m2左右，但今年以來，酒店式公寓已經漲到41000元/m2左右，漲幅明顯。

二手酒店式公寓

成交量明顯增加

作為商業產品，酒店式公寓市場以新房買賣為主，二手酒店式公寓的買賣由于稅費相比住宅要高得多，成交并不活躍。但是，隨著購買酒店式公寓的自住人群增加，其二手市場也開始活躍起來。

豪世華邦的數據顯示，4月以來，排名前十的熱門二手小區有較多酒店式公寓出現，這在以往并不多見。例如在4月的第一周，位于蕭山的九悅江南排在熱門成交小區第九位，一周成交了5套房源；4月的第二周，下沙的酒店式公寓金沙居排名第三，共成交了11套房源。

豪世華邦下沙店的經紀人時鵬告訴記者，今年以來下沙的酒店式公寓成交都比較火熱。例如金沙居、保利灣天地、中豪七格等酒店式公寓小區，都十分受歡迎，尤其是3、4月份，這些熱門項目幾乎每天都有成交，月成交量都超過30套。

二手酒店式公寓成交火熱，價格也水漲船高。例如濱江的中贏康康谷，2015年首開的均價在21000元/m2，而今年4月份的二手成交均價已經超過了30000元/m2，漲幅超過40%。

另外，像保利灣天地去年上半年二手房均價還僅有8000元/m2左右，現在均價已經達到了15000元/m2，漲幅高達87%。時鵬告訴錢報記者：“可以明顯感覺到年輕小夫妻購買酒店式公寓自住的比例有所增加，他們一般經濟條件有限，價格便宜的住宅又有太多人搖號，中簽概率低，所以退而求其次選擇了酒店式公寓。”

酒店式公寓作為商業項目，二手房買賣需要交更多稅。以一套總價150萬元的酒店式公寓為例，假設其買入時的價格為120萬元，二手買賣時需繳納增值稅16800元，契稅為45000元，個稅是15000元，一共需繳納稅費76800元。[計算公式為：增值稅是（成交價-買入時的價格）×5.6%，契稅是成交價×3%，個稅是成交價×1%。]

雖然稅費較昂貴，但比起新房或二手住宅目前的價格來說，酒店式公寓的總價仍然占優勢，且可以按揭。

嚴控“類住宅”后

優質存量酒店式公寓變稀缺

新出讓商地對于“類住宅”的嚴控，會助推存量酒店式公寓市場嗎？

有開發商認為，“限酒令”對于存量酒店式公寓市場將是一大利好：“未來或許還將有一波小幅度的上漲空間。”

從此前流傳出來的征求意見版本看，后續出讓的商地在出讓文件中，或將寫明“不得建酒店式公寓”。如果沒有寫明，也將設置限制條件，包括可能會寫明分割轉讓的最小面積為200m2，還有限制高度4.2米等硬性規定。一旦這些政策落地，意味著接下去小面積、層高4.78米以上、可以做成“雙鑰匙”的LOFT很難再有增量。

“雙鑰匙”是目前一部分酒店式公寓市場的賣點，即LOFT產品中一個入戶門，上下兩層獨立分開（有兩扇門），相當于一套房子能當兩套租。這樣租金回報率也會大大增加。如前文所述銷售火爆的濱江酒店式公寓，正是設計了不少層高4米79的“雙鑰匙”房源。

同樣是雙鑰匙的產品還有濱江同協金座，項目位于同協路與華豐路交叉口，主力戶型36~60m2，層高也達到4.79米。且該項目可以做到上下水電分戶，做到真正意義上的“雙鑰匙”。外立面是玻璃幕墻配鋁板和干掛石材，小區里有藍寶石恒溫泳池以及熱帶風情棕櫚園林，是濱江集團按照住宅標準打造的酒店式公寓項目。

在戶型上大做文章的龍湖西溪天街，4.78米的可變“雙鑰匙”設計，66m2的LOFT戶型，最多可變4房，加上下雙衛設計、6.3米超大陽臺，相當于120m2的生活空間了。

“限酒令”一旦出爐，不受限購、不用搖號、地段佳、配套完善的酒店式公寓產品，或將更加成為市場上的“香餑餑”。