小陳有話說在前頭小時候，我真的覺得一百萬是一個天文數字?！禺a小陳很多朋友來咨詢我，準備首付20萬總價100萬左右，買新房，能給推薦幾個樓盤嗎？小陳想當然地發過去10月份寫過的一篇文章《沒有100萬？你拿什么資格去挑三室兩廳！》，然而，時

小陳有話說在前頭

小時候，我真的覺得一百萬是一個天文數字?！禺a小陳

很多朋友來咨詢我，準備首付20萬總價100萬左右，買新房，能給推薦幾個樓盤嗎？

小陳想當然地發過去10月份寫過的一篇文章《沒有100萬？你拿什么資格去挑三室兩廳！》，然而，時過境遷，里面很多項目已經買不到/沒有房源了。

不與時俱進不是好學生。

本文關鍵詞：

1、總價100萬左右樓盤房源情況變化

2、分區介紹：新螺螄灣片區、北市區、泛亞新區、東市區

插播：對前文的補充

昨天，發布了《昆明新房房貸基準利率幾乎“絕跡”》一文，今日又收到了許多網友發來的信息。

其中建行、農信社、中行，首套上浮5%，二套上浮10%，工行首套上浮10%、二套上浮20%。

感謝大家提供信息，在此作為前文補充。

舊的不去，新的不來

首先，在100萬級別主城范圍內能夠考慮的三房，大多集中在東三環、北部山水新城、西北泛亞新區、南市新螺螄灣附近（現在看來，不是【大多】，是【只有】）。

由于百萬內買三房，已經越來越少，故，加入兩室信息——百萬內能夠買到的房子。當然，舊的不去新的不來，還是有很多純新盤面市，大家的選擇也就多了。

高層/超高層，筒子樓，樓間距20-30米，不一定臨近地鐵，不一定配套學校，只有期房——昆明一百萬內只能買到這樣的新房。

（猜猜這個是哪個盤，價格稍貴，1.5-1.7w/㎡，盡管有點密，但在昆明也算不錯了）

（至于二手房，你先看看這篇文章《昆明二手房為什么賣不起價？》打個預防針再說，如果能夠解決房產證、首付的問題，我覺得你能夠淘到好房子。）

新螺螄灣片區

之前在100萬級別三房中擁有強大競爭力的新亞洲體育城-新螺螄灣片區，如今迎來了【舊的不去新的不來】的階段。

其中，萬科公園里，小戶型已經售罄，目前僅剩120平米低樓層房源（1-2層），直接忽略它吧。

魅力之城價格也已經不同往日了，87㎡三房小戶型也是比較緊俏，買下來百萬出頭，又有小學又有中學，臨近地鐵四號線，應該能滿足大部分客戶第一套房的需求。（據前方小伙伴昨天去訂房，5期101㎡戶型西北端頭，21層，總價126萬，單價1.2w出頭）

當然，有老盤售罄，就有新盤面市。

俊發觀云海純新盤面市，可惜戶型又沒有百平米以下三房，不過這地段確實比魅力之城好一點（也有地鐵，一號線南部汽車站站口）。如果你要買80多平米的兩房，中間戶（單面采光的那個）價格最低，1w出頭，端頭兩房（次臥帶大陽臺那個），價格1.2w+。

這三個項目，樓市相愛相殺之典范，一邊吐槽魅力之城“地段太偏，旁邊是個垃圾站”，另一邊吐槽俊發“接盤中豪質量一般”。

最后的結果是，先去俊發觀云海的客戶，再去魅力之城，一般都定了魅力之城，反之亦然，先去的那個項目容易在吐槽中失去優勢。

“別整這些口水，你倒是降價??！打價格戰??！”——小陳替大家吆喝一聲。

（南市區還有中鐵水岸青城，74㎡兩房，100萬剛好；招商海公館69㎡兩房，暫無房源，但是單價太貴，一百萬買兩房總感覺比較奢侈）

（圖片為萬科魅力之城已交付部分）

北市區

北市區歷來都是本土房企的天下，從江東那個年代開始。

房企第一梯隊，萬科從金域緹香之后就沒有北市區項目；恒大的翡翠華庭，也是接手俊發城一小塊地，小試身手；融創來得太晚，還沒土地，暫時沒有入場券；而真正玩命的只有碧桂園。

去年四季度左右，北市區百萬左右能夠買到的住宅有融城昆明湖、俊發城、中航璽樾、中海錦苑?，F在是什么情況呢？

俊發城，小戶型90㎡三房單價1.3w左右；中航璽樾，改姓保利，最小戶型94㎡，如今也只有6樓以下戶型，且單價1.3w，百萬左右已經買不到了，這兩個項目【正式告別百萬左右能買到的房子行列】。

融城昆明湖，自從高調封盤，公布引入師大實驗中學/附小之后，現在【七里香】對外價格1.1w（漲了一千多），最小戶型88㎡，春節后才會正式啟動銷售。

中海錦苑，最近鬧出“教育配套風波”，頗為掉價；但是，項目小戶型做的確實不錯，價格變動不大，現在105萬以下能買到90多平的帶裝修，現房，別處還真沒有。

恒大翡翠華庭，此前擁有北市區最小戶型74-77㎡兩房，也擁有90㎡三房在售，產品線還是比較適合剛需購房者的，單價1.2w帶裝修，可惜，除了地鐵，其他比較缺乏。

北市區整體行情，被碧桂園N個項目改寫了。

碧桂園星薈、碧桂園御龍半山、碧桂園北城印象，都有小戶型，星薈和北城印象居然還有一居室的小戶型（60-70㎡，說白了，都是接盤前人的“作品”），就算是80多平米的兩房產品，總價肯定不超過百萬。（當然，很巧，都沒有100平米以下的三房戶型）

總體看來御龍半山/kcc云南印象才是碧桂園純嫡系作品（關于這幾個項目如何，篇幅有限，下次還要單獨撰文寫，反正都要春節后才會面市，并且現在價格待定）。

（圖為融創昆明湖前期已交房部分）

西北泛亞新區

至于西北泛亞新區，總體感覺頗為和諧。

融創春風十里，目前100㎡以下戶型已經售完，最小戶型116㎡，單價1.2w-1.4w，百萬左右是買不到了。

恒大名都，最近放出的房源怎么都是不到1.2w？小陳接到好幾個小伙伴的咨詢，都表示只要1.1w，朝向和樓層都不差，后來才知道，那是即將開盤的43層超高層。最小戶型93㎡兩房（這兩房面積比較大哈），帶裝修/公立學位，照這樣算，百萬左右也能夠買到的。

新城吾悅廣場，最小戶型98㎡三房，這是目前能夠買到的知名房企中，單價和總價最低的三房。臨近地鐵并配套購物中心，價格又便宜，戶型也不差，還經常搞搞特價房（9000多就能買到），我覺得還是比較有吸引力的。

至于片區內的碧桂園璽臺、新希望白麓城，壓根就不可能有100㎡以下的小戶型，所以完全排除在百萬左右房子之外了。（保利大家有88㎡戶型，但單價在1.2-1.3w之間，已經超出100萬太多）

（圖為融創春風十里）

東三環

萬科城市之光，89㎡小戶型已經售罄，在售最小戶型99㎡，單價1.1-1.3w，百萬左右買不到了。

碧桂園璟臺，最小戶型有80平米左右的兩房，就此前第一次開盤的小伙伴購買的價格來看，97㎡戶型18樓，帶裝修，折后單價1.2w左右，總價117w。照此價格計算，百萬左右可以買到兩房小戶型。

瀚林瀾山，碧桂園璟臺對面，單價9000多，與2016年項目一期價格相比，只漲了幾百塊（因為拿地比較早，土地成本很低）。目前最小戶型98㎡，單價僅9500左右，毛坯。

東市區其他項目比如美的順城府，面積較大，總價稍貴，同片區內當然還有少量單位福利房項目（一部分作為商品房出售），東三環還有東旭駿城、碧桂園中南樾府，都能在100萬內買到住宅。這個片區離市區不遠，但受整體片區缺乏配套影響，房價整體不高。

（圖為瀚林瀾山一期）

呈貢和經開區：

本來就是一百萬買房的區域，一手樓盤基本都能買到。（當然，呈貢，除了那個只有大戶型房源的七彩云南第壹城買不到，其他的樓盤買不買得到更多是需要運氣）

價格殺手：

米蘭春天，東二環，精裝準現房，單價1.1w，最小戶型83平米，百萬可以買到的，最靠近市中心的樓盤，【價格殺手】當之無愧。具體分析也可以公眾號對話框輸入項目名字可查看此前分析文章。

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