未來5到10年的房價會是什么走勢？是漲還是跌？這是我們每一個人都關心的問題，因為事關我們所有人的利益，如果未來5到10年房價如過去10年一般上漲，那么持有更多的房產將能夠帶來更多的財富增值，反之，則是財富縮水。

1、過去20年房價持續上漲的核心原因是什么？

要獲得這個問題的答案，我們首先得知道過去10年、20年的房價為何會一直上漲？最根本的原因是什么？

過去10年房價持續上漲最核心的原因是兩個，第一是住房稀缺，第二是購買力提升，除此之外所有的原因都是輔助，或者是被包含在這兩個原因之內。

稀缺是一個商品價格持續上漲的基礎，背后的原因是供需失衡，中國雖然改革開放四十多年了。

但是城市大規模建設也就是最近20年的事情，大家如果有印象，可以回憶一下九十年代、以及進入21世紀后的20年，這期間的變化是非常之大的。

以我老家為例，我們縣城的建設大概是在2000年左右開始的，我印象特別清楚，因為我姑姑家當時被拆遷了，她們當時的房子才老城區的邊緣，旁邊還有農田。

種了很多李子樹和蔬菜，但是現在這里已經是縣城的中心，汽車站就在旁邊，縣城擴大的好幾倍，而主要的建設就是在2000年之后進行的。

從更大的城市來說，上海的浦東新區是90年代開始建設的，2001年才作為行政區成立，當我畢業在浦東工作的時候，看到的是建成的非常現代化的一個城市。

深圳的南山也是90年代開始建設的，是深圳目前最現代化的城市建設，而其中的前海是2010年開始建設的，比南山更加現代化，現在已經陸續投入使用了，整個區域極其現代化。

從人口上來說，大量的農村人口涌入城市，這個現象叫做城鎮化，2000年的時候中國城鎮化率才36%，到了2021年，已經接近65%，21年時間，城鎮化率提高了29個百分點，城鎮人口從4.68億迅速增加到9.1億。

21年時間城鎮人口增加了4.42億，這是一個比美國一國人口還多的規模，人來到城市得有地方住吧，最開始可能是大通鋪擠一擠。

然后是租一個房間，最后就是買房子了，那么房子就顯得極其稀缺，2000年左右的時候居住條件還是非常差的，98年進行的房改，不再進行福利分房了，全由市場解決。

有了市場需求，還不一定能夠變成有效需求，還需要有購買力，過去20年中國經濟飛速發展。

不僅在中國歷史上是最快的，在人類歷史上也是從未有過的，經濟的迅猛發展，GDP從2000年的8.9萬億提高到2021年的114萬億，增長了近13倍！

住房稀缺，人均居住面積不足20平方米，同時又有大量的人口涌入城市，原本緊張的住房矛盾變得更加突出，當有了購買力的時候就會買，這是過去20年房價持續上漲的核心原因！

2、未來5到10年房價的走勢

但是這些原因未來還存在嗎？應該說已經發生了根本性的變化，中國城鎮化率已經接近65%，未來還會提升，但是幅度已經不大了，中國的規劃是在2035年達到75%，而發達國家的城鎮化率普遍在80%以上，比如美國的城鎮化率在83%左右，中國未來的城鎮化率還會增長，但是相比以前會大大放緩，過去20年提高近30個百分點，但是現在的目標是未來13年提高10個百分點，速度是大大放緩的。

這意味著需求是放緩的，同時，中國在房屋的建設能力上達到了有史以來最高，2021年中國商品房銷售面積是17.9億平方米。

其中住宅商品房銷售面積為15.6億平方米，是有史以來最高水平，這已經是連續第四年超過17億平米了，按照人均40平米的居住面積，可以為3900萬人提供住宿。

哪怕我們的城鎮化率一年提高2個百分點，也只有2800萬人口進入到城鎮。換言之，現在的房屋建設能力已經超過了我們人口進入城鎮的速度。

中國的房地產整體而言是已經度過了稀缺階段！

這個結論特別重要，所以再也不會有全國各地房價共同上漲的景象了，中國的房地產未來表現出來的是區域不均衡。

一二線城市表現為人口凈流入，但是房地產減少速度有點跟不上的節奏，而三四五線城市表現為人口流出，但是建設的房子卻很多。

這就是為什么一二線城市房價持續上漲，比如深圳、北京、合肥、西安為代表的城市，但是另一方面也開始有城市房價持續下跌了，比如東北的鶴崗、甘肅的玉門，這兩種極端情況同時存在一個時空中。

未來的房價會出現分化！這是最重要的判斷！不再是閉著眼睛都能賺錢的時候了，這兩年不少城市的人買房是買在了山頂上，短時間內不會出現大跌的情況。

但是長期陰跌在所難免，買房保值增值只在人口凈流入的城市能夠實現，這些城市的房價會持續漲，即便是短暫回調，未來還會創新高。但是“鶴崗們”卻再也回不去了！

所謂人口凈流入城市大概率是省會城市、區域中心城市，比如銀川，看似很偏遠，城市經濟規模也不大，實則是寧夏的首府，是區域經濟中心，在寧夏還是很有吸引力的，所以過去幾年房價是漲了一波的。