如果有人說(shuō)，要在北京買(mǎi)房了，正在選擇房子的階段。那么，只要他看重得失、關(guān)心未來(lái)，一段時(shí)間過(guò)后，肯定選擇困難、力不從心，甚至心煩氣躁、焦頭爛額，陷入到無(wú)限糾結(jié)之中。這并非個(gè)人優(yōu)柔寡斷，而是面對(duì)如今的北京樓市，選擇實(shí)在太難了。即便做過(guò)大量的功課

如果有人說(shuō)，要在北京買(mǎi)房了，正在選擇房子的階段。

那么，只要他看重得失、關(guān)心未來(lái)，一段時(shí)間過(guò)后，肯定選擇困難、力不從心，甚至心煩氣躁、焦頭爛額，陷入到無(wú)限糾結(jié)之中。

這并非個(gè)人優(yōu)柔寡斷，而是面對(duì)如今的北京樓市，選擇實(shí)在太難了。

即便做過(guò)大量的功課，各種房產(chǎn)知識(shí)爛熟于心，仍然拿不定主意。

套用一句話(huà)便是，聽(tīng)過(guò)很多道理，依然買(mǎi)不到一套好房子。

出現(xiàn)這種局面，主要是因?yàn)閷?duì)于北京樓市缺乏足夠的認(rèn)知，更別提把握數(shù)據(jù)的曲線，從而研判趨勢(shì)與方向。

但由于種種局限，個(gè)人根本無(wú)法理清北京樓市邏輯，對(duì)于選板塊、選小區(qū)、選房子的問(wèn)題，也沒(méi)有一個(gè)客觀的評(píng)判，大部分時(shí)候全憑感覺(jué)。

剛需，左右為難

眾所周知，北京樓市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)于預(yù)算有限的剛需來(lái)說(shuō)，更是如此。

去年的上市新房、土拍市場(chǎng)，完全可以說(shuō)明這一點(diǎn)，大多數(shù)為大面積、高總價(jià)的改善戶(hù)型。

不用說(shuō)，海淀的楓瀾雅苑（樹(shù)村北地塊）、楓秀雅苑（樹(shù)村南地塊），80%的產(chǎn)權(quán)，均價(jià)為89600元/平，總價(jià)在1200—2500萬(wàn)之間。

就說(shuō)，大興新城的中駿金輝·未來(lái)云城，最小戶(hù)型98平米，總價(jià)最低是530多萬(wàn)，這都快要到南六環(huán)了。

同在大興的德賢華府，位置明顯不如未來(lái)云城，也有70多平米的小戶(hù)型，均價(jià)是每平5.7萬(wàn)，一套也得380萬(wàn)以上。

而其他新盤(pán)，都有類(lèi)似的特征，可以說(shuō)與預(yù)算有限的剛需，關(guān)系并不大。

由此，剛需更多地選擇二手房，但二手房市場(chǎng)更為龐大、復(fù)雜，既要滿(mǎn)足一定的居住條件，又要滿(mǎn)足較低的總價(jià)，便出現(xiàn)了兩種截然不同的房子。

一是位置不錯(cuò)的老破小，二是距離較遠(yuǎn)的次新房。

在糟糕的居住條件之下，年輕人遇到老破小，有時(shí)候真的沒(méi)有勇氣接受，特別是有些老破小，在以后的改善換房中，作用相當(dāng)有限。

老破小之外，把距離拉遠(yuǎn)、把品質(zhì)提上來(lái)，這也是不少剛需的想法與邏輯，但是距離可以遠(yuǎn)到什么程度呢？

畢竟，順義城區(qū)的老破小，剛需人群也不少，這個(gè)距離夠遠(yuǎn)嗎？

于是，預(yù)算有限的剛需，在選擇房子的時(shí)候，經(jīng)常在距離、品質(zhì)之間左右為難。

改善，上下?lián)u擺

由于預(yù)算有限，剛需受到不少束縛，總在妥協(xié)中尋找，最終找到匹配的房子。

那么，預(yù)算較高的改善，便能隨心所欲嗎？

并不能，除非預(yù)算沒(méi)有上限的終極改善，但這種情況實(shí)在太少，可以忽略不計(jì)。

其實(shí)在北京改善，預(yù)算在1000萬(wàn)左右，看似選擇不少，實(shí)際上與需求相匹配的房子，簡(jiǎn)直是鳳毛麟角。

按道理說(shuō)，1000萬(wàn)左右的總價(jià)并不少，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字充滿(mǎn)震撼，可以說(shuō)是一個(gè)天文數(shù)字。

為啥如此資金段的改善，仍然選房難呢？

這與需求有關(guān)，畢竟已是改善，肯定對(duì)于居住品質(zhì)、相應(yīng)配套有一定的要求，一般要求品質(zhì)高、次新房、臨地鐵、有學(xué)校，希望住的寬敞舒服、配套成熟齊全，還能兼顧學(xué)區(qū)。

如此要求不高，也是大部分改善人群的真實(shí)需求。畢竟已在改善層面，要不然又怎么叫改善呢？

但現(xiàn)實(shí)殘酷，1000萬(wàn)左右的預(yù)算改善，注定比較尷尬，有時(shí)候房子品質(zhì)不錯(cuò)，但配套實(shí)在拉胯，更別提學(xué)區(qū)；有時(shí)候有學(xué)校、配套也成熟，但房子又老又舊還破；

也有時(shí)候，房子、配套都很理想，預(yù)算卻超了。

簡(jiǎn)單說(shuō)，高不成低不就。

而這就是北京改善面臨的問(wèn)題。

比如，要地鐵房、有學(xué)區(qū)，畢竟大人上班、孩子上學(xué)，都是硬需求。

但西城老破小，在次新小區(qū)中選個(gè)三居室，大部分已在1500萬(wàn)左右，超出預(yù)算不止一點(diǎn)，要降低預(yù)算，就要舍棄一部分的居住品質(zhì)。

那么，在海淀呢？

與需求相結(jié)合，可以選擇的區(qū)域并非想象中遼闊，主要集中在6號(hào)線田村地鐵站一帶，有綠谷雅居、美麗星苑、碧森里等小區(qū)。

但田村已經(jīng)靠近石景山，相應(yīng)的配套其實(shí)很一般，特別是學(xué)校。

由此，豐臺(tái)、石景山便是選擇的重點(diǎn)，但選擇范圍太大、房子也參差不齊，單是從品質(zhì)、配套兩條主線出發(fā)，已是一項(xiàng)浩大的工程。

于是，大部分改善人群選定的房子，或多或少都有遺憾，最后總覺(jué)得自己這次沒(méi)有發(fā)揮好，要么降低標(biāo)準(zhǔn)，要么把最核心的需求先實(shí)現(xiàn)了；要么提高預(yù)算，還是用錢(qián)解決了問(wèn)題。

無(wú)論剛需還是改善，在北京買(mǎi)房都有選擇的問(wèn)題，關(guān)鍵要明白核心需求，在預(yù)算處于合理區(qū)間之內(nèi)，錨定目標(biāo)。

反之，為了買(mǎi)到最初理想中的房子，不斷加大預(yù)算，可能最后已經(jīng)忘記了自己想要什么，嚴(yán)重脫離實(shí)際，對(duì)物質(zhì)、心理都會(huì)造成一定的負(fù)擔(dān)。