如果有人說(shuō),要在北京買(mǎi)房了,正在選擇房子的階段。那么,只要他看重得失、關(guān)心未來(lái),一段時(shí)間過(guò)后,肯定選擇困難、力不從心,甚至心煩氣躁、焦頭爛額,陷入到無(wú)限糾結(jié)之中。這并非個(gè)人優(yōu)柔寡斷,而是面對(duì)如今的北京樓市,選擇實(shí)在太難了。即便做過(guò)大量的功課
如果有人說(shuō),要在北京買(mǎi)房了,正在選擇房子的階段。
那么,只要他看重得失、關(guān)心未來(lái),一段時(shí)間過(guò)后,肯定選擇困難、力不從心,甚至心煩氣躁、焦頭爛額,陷入到無(wú)限糾結(jié)之中。
這并非個(gè)人優(yōu)柔寡斷,而是面對(duì)如今的北京樓市,選擇實(shí)在太難了。

即便做過(guò)大量的功課,各種房產(chǎn)知識(shí)爛熟于心,仍然拿不定主意。
套用一句話(huà)便是,聽(tīng)過(guò)很多道理,依然買(mǎi)不到一套好房子。
出現(xiàn)這種局面,主要是因?yàn)閷?duì)于北京樓市缺乏足夠的認(rèn)知,更別提把握數(shù)據(jù)的曲線,從而研判趨勢(shì)與方向。
但由于種種局限,個(gè)人根本無(wú)法理清北京樓市邏輯,對(duì)于選板塊、選小區(qū)、選房子的問(wèn)題,也沒(méi)有一個(gè)客觀的評(píng)判,大部分時(shí)候全憑感覺(jué)。
剛需,左右為難
眾所周知,北京樓市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代,對(duì)于預(yù)算有限的剛需來(lái)說(shuō),更是如此。
去年的上市新房、土拍市場(chǎng),完全可以說(shuō)明這一點(diǎn),大多數(shù)為大面積、高總價(jià)的改善戶(hù)型。
不用說(shuō),海淀的楓瀾雅苑(樹(shù)村北地塊)、楓秀雅苑(樹(shù)村南地塊),80%的產(chǎn)權(quán),均價(jià)為89600元/平,總價(jià)在1200—2500萬(wàn)之間。
就說(shuō),大興新城的中駿金輝·未來(lái)云城,最小戶(hù)型98平米,總價(jià)最低是530多萬(wàn),這都快要到南六環(huán)了。
同在大興的德賢華府,位置明顯不如未來(lái)云城,也有70多平米的小戶(hù)型,均價(jià)是每平5.7萬(wàn),一套也得380萬(wàn)以上。
而其他新盤(pán),都有類(lèi)似的特征,可以說(shuō)與預(yù)算有限的剛需,關(guān)系并不大。
由此,剛需更多地選擇二手房,但二手房市場(chǎng)更為龐大、復(fù)雜,既要滿(mǎn)足一定的居住條件,又要滿(mǎn)足較低的總價(jià),便出現(xiàn)了兩種截然不同的房子。
一是位置不錯(cuò)的老破小,二是距離較遠(yuǎn)的次新房。
在糟糕的居住條件之下,年輕人遇到老破小,有時(shí)候真的沒(méi)有勇氣接受,特別是有些老破小,在以后的改善換房中,作用相當(dāng)有限。
老破小之外,把距離拉遠(yuǎn)、把品質(zhì)提上來(lái),這也是不少剛需的想法與邏輯,但是距離可以遠(yuǎn)到什么程度呢?
畢竟,順義城區(qū)的老破小,剛需人群也不少,這個(gè)距離夠遠(yuǎn)嗎?
于是,預(yù)算有限的剛需,在選擇房子的時(shí)候,經(jīng)常在距離、品質(zhì)之間左右為難。
改善,上下?lián)u擺
由于預(yù)算有限,剛需受到不少束縛,總在妥協(xié)中尋找,最終找到匹配的房子。
那么,預(yù)算較高的改善,便能隨心所欲嗎?
并不能,除非預(yù)算沒(méi)有上限的終極改善,但這種情況實(shí)在太少,可以忽略不計(jì)。
其實(shí)在北京改善,預(yù)算在1000萬(wàn)左右,看似選擇不少,實(shí)際上與需求相匹配的房子,簡(jiǎn)直是鳳毛麟角。
按道理說(shuō),1000萬(wàn)左右的總價(jià)并不少,對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō),這個(gè)數(shù)字充滿(mǎn)震撼,可以說(shuō)是一個(gè)天文數(shù)字。
為啥如此資金段的改善,仍然選房難呢?
這與需求有關(guān),畢竟已是改善,肯定對(duì)于居住品質(zhì)、相應(yīng)配套有一定的要求,一般要求品質(zhì)高、次新房、臨地鐵、有學(xué)校,希望住的寬敞舒服、配套成熟齊全,還能兼顧學(xué)區(qū)。
如此要求不高,也是大部分改善人群的真實(shí)需求。畢竟已在改善層面,要不然又怎么叫改善呢?
但現(xiàn)實(shí)殘酷,1000萬(wàn)左右的預(yù)算改善,注定比較尷尬,有時(shí)候房子品質(zhì)不錯(cuò),但配套實(shí)在拉胯,更別提學(xué)區(qū);有時(shí)候有學(xué)校、配套也成熟,但房子又老又舊還破;
也有時(shí)候,房子、配套都很理想,預(yù)算卻超了。
簡(jiǎn)單說(shuō),高不成低不就。
而這就是北京改善面臨的問(wèn)題。
比如,要地鐵房、有學(xué)區(qū),畢竟大人上班、孩子上學(xué),都是硬需求。
但西城老破小,在次新小區(qū)中選個(gè)三居室,大部分已在1500萬(wàn)左右,超出預(yù)算不止一點(diǎn),要降低預(yù)算,就要舍棄一部分的居住品質(zhì)。
那么,在海淀呢?
與需求相結(jié)合,可以選擇的區(qū)域并非想象中遼闊,主要集中在6號(hào)線田村地鐵站一帶,有綠谷雅居、美麗星苑、碧森里等小區(qū)。
但田村已經(jīng)靠近石景山,相應(yīng)的配套其實(shí)很一般,特別是學(xué)校。
由此,豐臺(tái)、石景山便是選擇的重點(diǎn),但選擇范圍太大、房子也參差不齊,單是從品質(zhì)、配套兩條主線出發(fā),已是一項(xiàng)浩大的工程。
于是,大部分改善人群選定的房子,或多或少都有遺憾,最后總覺(jué)得自己這次沒(méi)有發(fā)揮好,要么降低標(biāo)準(zhǔn),要么把最核心的需求先實(shí)現(xiàn)了;要么提高預(yù)算,還是用錢(qián)解決了問(wèn)題。
無(wú)論剛需還是改善,在北京買(mǎi)房都有選擇的問(wèn)題,關(guān)鍵要明白核心需求,在預(yù)算處于合理區(qū)間之內(nèi),錨定目標(biāo)。
反之,為了買(mǎi)到最初理想中的房子,不斷加大預(yù)算,可能最后已經(jīng)忘記了自己想要什么,嚴(yán)重脫離實(shí)際,對(duì)物質(zhì)、心理都會(huì)造成一定的負(fù)擔(dān)。