金沙洲月都城全套價格（廣州樓市）

我是雕叔，專研樓市十余年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大于努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢提問：雕叔，您好！好象看到您說過，南向低層不如北向高層，不知如何理解？謝謝！回答：我沒說過吧。只不過低樓層的流通性是大打折扣，

我是雕叔，專研樓市十余年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大于努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢

提問：雕叔，您好！好象看到您說過，南向低層不如北向高層，不知如何理解？謝謝！

回答：我沒說過吧。只不過低樓層的流通性是大打折扣，都是折價出的。比如小區的樹木比較高，一般二三樓都會給擋住了，低樓層的通病就是看起來陰一點，而且潮濕，每個小區最低價一般是2樓你可以看看，交易周期長。 高樓的話，光線會好很多，朝向的影響其實小于樓層，北向這種屬于小硬傷，只要你把室內裝扮敞亮一點，或者賣房的時候找個好天氣過來，或者直接就晚上吧啥也看不出，行情來的時候北向當南向賣經常發生

提問：雕叔你好，拜讀過你分析萬博商圈的文章，但是最近不見你發萬博的文章了，請問你還繼續看好萬博嗎？從投資角度來看，有房票，300-500w的資金(自有+貸款額度)，有比萬博明顯更好的板塊嗎？

回答：一個片區的情況：規劃、地鐵增量、商業配套、住宅價格體系在1-2年內是一個相對穩定的狀態，不可能一天一個變化的，所以我以前的文章還適用，這是必然 300-500萬，就是萬博、金融城、魚珠、老黃埔，最多加個蘿崗區府這3-4個區域板塊，看具體需求唄

提問：請問雕叔怎么養好流水呢？我找朋友公司每月初轉一筆錢到我個人銀行卡，他說要當月底還回去公司賬戶，就作為公司借錢的形式幫我做個人流水，這樣操作有沒有用呢？

回答：流水的本質就是一個公司（或者某一個固定的人），每個月固定日期給你轉固定的金額，這個叫流水 如果1號轉，30號被轉回去，這個就太明顯了，銀行是一眼就看出來了， 甚至都不用一眼，半眼就看出來了，因為你賬上沒有結余和結息，相當于今天進明天出 流水的精確定義，就是一份代發工資，你按照正常的使用和消費即可，必須今天吃都城、明天做地鐵，周五的時候去K歌王唱歌，周日去看恒大比賽，等等，這才叫正常的流水 你不可能1號收到2萬元，中間不動，到了30號，原封不動的轉回去2萬，這樣不行的

提問：雕叔，南邊(番禺)的4房，帶好點的學位，450萬左右的有啥推薦的嗎？

回答：450萬總價，在番禺屬于較高總價的范圍了，可以有幾個考慮，因為您的約束條件太少只能按照通常的市場來講； 1、萬博板塊：華南新城（華師附小）、雅居樂花園、劍橋郡、錦繡香江 2、市橋板塊：綠茵庭園（北城小學）、鴻禧華庭（富都小學） 3、番禺廣場：融穗瀾灣、東翠園

提問：雕叔您好！我2018年5月買了一套龍崗頤安都會中央的2樓的小三房，總價450萬左右，但買了之后房價一直橫盤甚至有點下跌。目前家庭年收入80萬左右，上班居住在福田。從投資的角度，請問您我們是應該努力存錢置換到西部來還是按兵不動？

回答：頤安都會這個盤，已經有三撥人來問了，有投資有剛需，所以我說說我的個人看法，并不都是對你這個提問的。 首先，這個盤是沒什么問題的，坐擁龍崗最核心的地段，最好的人文環境，最便利的交通。未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。 第二，有這么一句雞湯，身邊有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE，我們都在自己的時區里成長，是不是有點像我們的房價呢？壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，今時今日它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人。太古城漲的時候，華潤城還是個小弟，而今也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候，寶中表現還差強人意，如今也借機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊盤片區。 事實上，放在一個五年的周期里，大部分的房子，價格差并沒有那么大，所以第二句雞湯要來了，成年人，買定離手，落子無悔。這個無悔的前提是一定要買適合我們的，一雙鞋子我們穿得越舒服，我們越能走更遠的路，房子亦是如此。你錯在買的房子不適合你，福田上班，年薪近百萬，怎么看都不應該來龍崗置業。拉長周期，關鍵是有的人不適合在長周期里靜候，比如有強大現金流的你，比如收入后勁很足的年輕人，沒兩年就有置換大房子好房子的需求和能力，而有的人則適合買個好產品，三房次新地鐵口長持，因為他想耐不住寂寞也不行，因為每一次置換裂變的前提要有更強大的現金流支撐，而很多人沒有。 最后這個價格買在2018年，有點貴了，而且還是二樓。我們一個客戶同時期買的附近樓盤，現在漲了100W+了。如何不買高于市價的房子，這需要我們有很好的房感，對當下市場的高度熟悉以及對價值的良好判斷。至于是賣掉還是加倉，需要進一步結合你們的資金情況，歡迎疫情后和我們面聊。

提問：雕叔，我們美林附近實在沒什么房源，已經等了一段時間了，想換真的難。想問下，金沙洲您怎么看？因為我有好朋友住金域藍灣，環境沒得說，目前的問題就是1、交通，2、沒產業。 但我想現在東圃都6-7萬了，金沙洲應該有較大的補漲空間。買了應該還是有一定的空間的。 您對金沙洲那邊應該挺熟，您覺得呢？

回答：建議你還是留在市區吧，美林這套，你也吃到了甜頭，是很多人都想得到的房源 你換去金沙洲，自然不合適，是屬于向下置換 一般我們換房的順序是從小換到大，從郊區換到市區 將來你要從金沙洲換回市區——難 市區換郊區——易 金沙洲會有補漲，但是會有瓶頸，因為金沙洲有個很不好的地方，就是距離佛山太近了，隔條路就是，廣州金沙洲貴不到哪里去的，購買力會被佛山金沙洲虹吸過去，畢竟那邊不限購，更便宜 你好像糾結了挺久的，再加上現在銀行放款難，額度緊張，你要置換的話，不管啥，先把房子掛個高價出去先，優先考慮全款客，要是買家走按揭的話，你一時半會也拿不到錢去給新買的房子的首付

提問：請教：1、按揭貸款，最多二套，抵押貸款，有套數限制嗎？ 2、想騰上首套名額，是否可以將名下的全款房，直接過戶給妻子？再辦理jIh，在廣州直接以首套名額購買，首付4成？

回答：不用過戶，析產就可以了，幾乎沒有費用，當天就能辦好。之后離婚騰名額，運用貸款科技樹，貸過款可以做到四成，沒貸過可以做到三成。

提問：雕叔好，如果非要一手樓盤，保利天匯，珠江花城，萬科城市之光，買哪個樓盤未來發展前景更好呢？

回答：不會回答類似這樣子似是而非的問題 如果你的問題再具體一點就好了，比如如果讀學校，哪個學位更好，如果純投資，以目前價格來看，哪個盤會有更優勢，或者純粹從產品上看，保利珠江實業萬科誰做產品更靠譜和牛逼

提問：雕叔，看到今天您回答一個中海康城的問題，說330選3房，中海康城能這么筍？因為我綜合夫妻上班路徑（生物島和科學城路口的華附外）自己小孩后面讀書（快一周歲，五年內換的概率得看所在公司的發展），目前也主要關注中海康城，首付目前粗略算能籌到的約70左右吧，兩人月收26k ，估計買啥都要GPGD 。估計能承受的也是300的水平？中海能GPGD 么？因為有老人在帶小孩，3房肯定更理想，330真有3房？

回答：要用到高評了，不然買不了的，你的判斷是對的。一個在生物島上班，一個在科學大道大觀路交匯處上班，那么科韻路沿線、大觀路沿線，都是不錯的選擇，中海康城不錯

提問：雕叔好，從您的微博追隨到星球，喜歡您對房產一針見血的評價，受益良多。本人在華景新城工作，小孩明年出生，現打算購置首套400萬左右的電梯三房，如有合適的兩房也可。目前有意向的是東圃旭景家園三房，駿景兩房，匯景半山雍景苑三房，華景新城疊翠居三房。以自住為主，同時考慮學位。望您百忙之中抽出時間幫忙分析優劣，感謝您！

回答：400萬左右的話，首先要排除的就是疊翠居（龍門閣），產品舊已經過時，會被淘汰掉；匯景半山雍景苑有一定硬傷，挨著廣園路吵到飛，而且產品也略微過時 剩下我覺得可以選擇駿景、旭景家園，如果對學位有要求，那就選擇學位因素更好的駿景花園，如果對房間數有要求，對居住功能有一定要求，那就選擇旭景家園都可以的 如果我是你，我會選擇駿景花園

很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復