眉山的一個(gè)大型廢棄化學(xué)品項(xiàng)目沒有中標(biāo)，有點(diǎn)小郁悶。今天來研究一下眉山的房價(jià)。有廢棄化工廠、廢棄化學(xué)品、危險(xiǎn)廢物有關(guān)業(yè)務(wù)可以找我，房價(jià)有關(guān)咨詢也可以。一、眉山地價(jià)（一）仁壽縣圖1仁壽縣城的基準(zhǔn)地價(jià)為2790元每平米，一級(jí)住宅用地。仁壽縣視高片

眉山的一個(gè)大型廢棄化學(xué)品項(xiàng)目沒有中標(biāo)，有點(diǎn)小郁悶。今天來研究一下眉山的房價(jià)。有廢棄化工廠、廢棄化學(xué)品、危險(xiǎn)廢物有關(guān)業(yè)務(wù)可以找我，房價(jià)有關(guān)咨詢也可以。

一、眉山地價(jià)

（一）仁壽縣

圖1

仁壽縣城的基準(zhǔn)地價(jià)為2790元每平米，一級(jí)住宅用地。

仁壽縣視高片區(qū)（含情水鎮(zhèn)）的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)為3000元每平米，為一級(jí)住宅用地，比仁壽縣城還高。

仁壽縣富加鎮(zhèn)、汪洋鎮(zhèn)、文宮鎮(zhèn)、向家鎮(zhèn)、高家鎮(zhèn)、龍正鎮(zhèn)、北斗鎮(zhèn)、龍馬鎮(zhèn)、觀寺鎮(zhèn)、興盛鎮(zhèn)、黑龍灘鎮(zhèn)、元通鎮(zhèn)、方家鎮(zhèn)、中崗鎮(zhèn)、里仁鎮(zhèn)等15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)如上表所示。

仁壽縣大化鎮(zhèn)、鐘祥鎮(zhèn)、寶飛鎮(zhèn)等其余42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)略。

2019年底鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后的地價(jià)表中區(qū)域名稱相應(yīng)調(diào)整，如上表所示，如興盛鎮(zhèn)改為視高街道興盛片區(qū)等。

（二）青神縣

青神縣的一級(jí)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)才1600元每平米，但這是2014年的價(jià)格，按照4.8%的年漲幅推算2020年的基準(zhǔn)地價(jià)為2120元每平米。

（三）丹棱縣

丹棱縣的地價(jià)很便宜，一級(jí)住宅用地才708元每平米。按照4.8%的年漲幅推算2020年應(yīng)為778元每平米。注意容積率是1.8，相當(dāng)于樓面地價(jià)432元每平米。

（四）洪雅縣

洪雅縣的基準(zhǔn)地價(jià)為1265元每平米，2017年一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)。按照4.8%的年漲幅推算2020年的基準(zhǔn)地價(jià)為1456元每平米，按照容積率1.8計(jì)算樓面地價(jià)為809元每平米。

（五）眉山市區(qū)——東坡區(qū)

眉山主城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)分為岷江以東和岷江以西兩部分分別發(fā)布。其中岷江以東的價(jià)格為1275元每平米，一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)，不高，但這是2016年的價(jià)格，按照4.8%的年漲幅推算到2020年的價(jià)格為1538元每平米，按照1.8的容積率推算樓面地價(jià)為854元每平米。

岷江以西的價(jià)格，屬于老城區(qū)，2019年發(fā)布的新文件，但是因系統(tǒng)報(bào)病毒等原因暫時(shí)沒有下載到。而該片區(qū)2013年就已經(jīng)達(dá)到3185元的一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)，推算2020年大約為4422元每平米，容積率2.2，因此樓面地價(jià)為2010元每平米。

基準(zhǔn)地價(jià)將作為征收土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)，不作為具體出讓宗地的價(jià)格。土地出讓時(shí)，可參考本輪基準(zhǔn)地價(jià)，并結(jié)合土地條件進(jìn)行評(píng)估，設(shè)定起始價(jià)。

實(shí)際2019年眉山的主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為4062元每平米，沒有達(dá)到剛才計(jì)算的4422元每平米這么高。這是因?yàn)槊忌?013-2017年的實(shí)際基準(zhǔn)地價(jià)漲幅只有4.0%，而不是筆者剛才武斷的按照4.8%去估算。雖然只有0.8%的差別，但多年積累后誤差會(huì)比較大；對(duì)前面使用4.8%計(jì)算的其他區(qū)縣，只有3~5年的變化，差異不大。

（六）彭山區(qū)

彭山區(qū)的一級(jí)基準(zhǔn)用地地價(jià)為2700元每平米，按照4.0%的漲幅從2017推算到2020年約為3037元每平米，容積率為2.5，則樓面地價(jià)為1215元每平米。

二、眉山房價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)排序：東坡區(qū)4062元每平米＞仁壽縣2790＞彭山區(qū)2700＞青神縣2120＞洪雅縣1456＞丹棱縣778元每平米。

仁壽比彭山高，洪雅比丹棱高，看起來有點(diǎn)反常。

樓面地價(jià)排序：

東坡區(qū)2031＞仁壽1395＞彭山1215＞青神1060＞洪雅809＞丹棱432元每平米。

多家開發(fā)商為了拿地經(jīng)過市場競爭溢價(jià)后的地價(jià)，假設(shè)溢價(jià)50%，實(shí)際樓面地價(jià)排序：

東坡區(qū)3047＞仁壽2093＞彭山1823＞青神1590＞洪雅1214＞丹棱648元每平米。

下面按照建筑造價(jià)2000元每平米來估算房價(jià)，高檔建筑高于2000，有的建筑也能做到低于2000。

在筆者之前的文章中，都是按照稅費(fèi)15~20%、房地產(chǎn)公司利潤與利息約20%來估算房價(jià)，由于房地產(chǎn)公司實(shí)際利潤較高（10-11%），前面已經(jīng)取了一級(jí)地價(jià)（而不是低端更差的2、3級(jí)地價(jià)），這樣計(jì)算的房價(jià)較高。因此本文計(jì)算的房價(jià)不包括房產(chǎn)公司利潤，僅包括國家的稅費(fèi)和開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的利息（開發(fā)商財(cái)務(wù)成本），后者被銀行等食利階層取得。

（一）仁壽縣

（2000+2093）/(1-20%-10%)=5847元每平米。加500元每平米的利潤后大約為6347元每平。

（二）青神縣

（2000+1590）/0.7=5129元每平米。加500元每平米的利潤后大約為6347元每平。

（三）丹棱縣

（2000+648）/0.7=3783元每平米。加500元每平米的利潤后大約為4583元每平。

（四）洪雅縣

（2000+1214）/0.7=4591元每平米。加500元每平米的利潤后大約為5091元每平。

（五）東坡區(qū)

（2000+3047）/0.7=7210元每平米。加500元每平米的利潤后大約為7510元每平。

（六）彭山區(qū)

（2000+1823）/0.7=5461元每平米。加500元每平米的利潤后大約為5961元每平。

別的房價(jià)預(yù)測如下：眉山空間—房價(jià)圖，眉山房價(jià)大約為7371元每平米。

眉山時(shí)間—房價(jià)圖：眉山房價(jià)大約為6050元每平米。

與上面兩個(gè)時(shí)空房價(jià)圖比較，我的計(jì)算結(jié)果符合實(shí)際嗎？

最后請(qǐng)各位朋友，看在寫文章十分辛苦的基礎(chǔ)上，點(diǎn)個(gè)贊，加個(gè)關(guān)注，謝謝！

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