這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。以下為“武漢房姐”微信公眾號粉絲問答精選提問提問：房姐您好！去年根據星球里的建議，結合自身能力，購置了經開區三

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

以下為“武漢房姐”微信公眾號粉絲問答精選提問

提問：房姐您好！去年根據星球里的建議，結合自身能力， 購置了經開區三環內地鐵盛觀尚城的超高層，100平小三房，約1.56萬每平。有幾個問題向您請教: 1、該盤地處三環內經開區與漢陽交界的“插花”地區，這個區位加上周邊的人口、城市界面等要素，該房長持能否抵抗通脹？2、近幾年都沒有自住需求，擬出租。最近有很多民宿公司打電話，對這種模式不太了解，不知是否靠譜（住宅做民宿不知有無風險，運營公司是否有坑）。民宿、簡裝出租等方式怎么選，您有什么建議？裝修可以控制在多少成本？可否推薦靠譜的民宿運營者或者裝修團隊 ？正收房，后續怎么最大程度利用，有些茫然，請賜教，非常感謝！

回答：你好，感謝付費！

武漢各個板塊投資價值排序，詳見知識星球內部分享。

四新的上漲邏輯是全武漢普漲，奈何這一輪光谷的上漲帶動了白沙洲，還沒有傳導到四新就戛然而止。房價上漲的規律：一個區域板塊的上漲一定是收到上一個板塊（單價比這個板塊高）的拉升引起的，原因很簡單的，因為隔壁板塊的價格被買高了，所以這個區域板塊就顯得價格低了。

往后的日子里，大的區域板塊輪動，以及區域內得所謂樓盤的輪動，這種規律越來越不明顯了 原因就是“大水”不會那么大，而且“大水”也不會那么勤，所以丟掉一切“大水漫灌”的情懷，老老實實的在選籌上下足硬功夫，你自然就會受益非淺，無論是經濟效益還是教訓 選籌的核心變為了：好區域、好產品，用接盤俠思維來通盤考慮，并結合區域板塊的增量兌現，用你的“天眼”來篩選。

地鐵盛觀尚城在當時的環境下，是性價比相對較高的產品。你的入手價格不高，其實可以繼續持有，但是天花板不會太高，下一個比較好的賣點在隔壁的地王開盤時，炒作掩護你出貨。

關于房子出租價格排序：民宿>床位>隔斷>高端出租>簡裝>中介托管

裝修成本從500-4000元/平不等，但是收入和投入的時間成本 精力也是成正比的

選擇高端還是低端裝修，取決于地段和人群。核心板塊做高端租賃，成交結合部低單價房產＋群租房。如果時間相對充裕，建議可以自己做，從第一套開始運營，就會摸到門道，慢慢接客戶的單子，當你運營的量足夠大的時候，可以控制房源，鏈家自如其實很大一個戰略意義就是控制房源

裝修思路大概跟你說一下 買特定物品 淘寶 和 1688同時搜索。淘寶有一個欄目是家裝的，叫 極有家 在里面找也行。另外好好住 app 也可以關注一下，里面有很多案例。

提問：房姐你好，我在漢陽城云頂投資一套118戶型，但云頂的車位從投資角度分析的話可以買嗎

回答：買房還是租房？絕大多數的中國人會選擇買房。 買車位還是租車位？相信很多人就會猶豫了。 到底買不買車位，很多人都在糾結。 根據經驗來看，如果小區是剛需盤，車位比例在1:1以上，那車位買到最后一般都會剩余，而且最后剩下的還會降價處理，而高端住宅在1:1.3以下，需要盡快入手，買的遲了好位置基本就沒了，所以還是得盡早買。 如果想用作投資，最重要的一點就是看本小區以及周邊幾個項目的車位占比，因為車位市場只存在于500之內的小區內部，買之前可以去周邊小區調查調查。 一般來說是沒必要買，租車位就可以了

提問：新人首問，房姐你好: 我跟我老公目前在萬科翡翠云臺買了一套小洋房;武漢院子買了一套聯排別墅，當時買的343萬。 1.您對這兩個樓盤的評價如何？ 2.現在覺得聯排別墅空間有點小，實用性不高，預計明年2月交房，想問下是否容易出手？不滿5年交易需要繳納多少稅費？ 3.武漢院子有大點的別墅戶型，有沒辦法可以直接置換？因為武漢院子不限購，如果不能置換，考慮先囤一套大的再出手聯排別墅是否合適？ 4.目前我們武漢名額已滿，再考慮投資的話是否只能通過離婚的方式？ 盼復，謝謝。

回答：你好，這2個盤都屬于自住改善盤，自住不錯，投資一般。萬科翡翠云臺為了能隨大盤漲。 武漢院子這類遠郊別墅，實用價值的確不高。買入屬于賭博，賭那個特定遠郊板塊得到走出獨立行情的特別快速發展，從而有一天遠郊別墅所在板塊被納入市區，可以作為第一居所，于是價值大大提升。 但絕大多數遠郊板塊的賭博都是沒有大概率確定把握的，在主力資產上我從來都不建議做沒有大確定性的配置。 如果不能跟開發商協商退掉，建議交房之后直接出手。 武漢破限購除了離婚之外，還可以開發老人票和親戚代持票。

提問：房姐，現在凌晨一點半，剛和中介和買家溝通一輪，沒成交。大興黃村濱河西里的，97年52平，六層（非頂層），不滿五。精裝修，帶家電，209萬的要價。對方出價206。有點沮喪，也忐忑，不知道現在出手合適嗎？因為去年9月份217萬沒賣，現在209萬的價格讓我很難受。沒成交居然還有點松口氣的感覺。在這段時間感覺樓市緩上來點了，中介確說南城大興的房價不會比現在更高了，是我判斷錯了么？求指點！謝謝？

回答：你好，感謝付費！ “中介說南城大興的房價不會比現在更高了”——中介針對賣家慣用說辭，真信了就上鉤了。 作為賣家，中介和買家會一直攻擊你的心理防線。 事實上，北京最近一直在發展南城。 現在北京沒有城鄉結合部洼地了。 北邊回龍觀天通苑孫河，東邊常營通州，南邊亦莊大興，西邊到田村金頂街。 黃村已經漫過大水，現在屬于不功不過的地段。 未來還會隨著大盤漲，只是投資有比黃村更好的板塊。 如果不是有確定收益的筍盤值得入手，其實可以等等北京熱度起來之后再出手。

提問：星人首問，子彈800，自主為主，建議哪個區域和樓盤？武昌濱江龍湖天奕198大戶型是否合適？

回答：你好，買房的所有風險中，有2個風險最致命：

1.買貴，就是買了特別貴的CEO盤，收割有錢人和一線城市下來的土豪，自己賣4萬，旁邊二手房才賣2-3萬，這個叫買貴。

2.買錯，就是判斷錯了城市重點的發展方向，畢竟開發區、新區千千萬，不少城市東南西北都是開發區、新區，聽信了開發商片面的畫餅，或者沒有看清，沒有賭對整個區域、片區的發展，從而導致物業價值停滯不前。 買貴和買錯都是我們要盡力避免的，直接決定著持有物業資產價值未來的成敗。 一個新板塊，進入幾家大開發商，價格拉動非?？?。新盤的價格不具備參考性，二手房的成交價才代表區域真正的價值。 武昌濱江是我們非常認可的板塊，所以不存在買錯的問題，但是目前的價格確實相對貴了，新盤3.8，隔壁的二手2-3萬。站在投資角度，更傾向入手板塊內的二手房。

自住不太建議入手武昌濱江，需要忍受武昌濱江未來很長一段時間內各方面配套不成熟，除非你的生活半徑在武昌，否則中北路是比武昌濱江更好的選擇。 當然，如果單純考慮自住，子彈800，建議入手一套漢口濱江千萬級別的江景大平層，作為收藏品，短期內IP風向不會改變，且自住舒適。

提問：再買房已經是第三套房，想在武漢或者成都入手，子彈50萬，應該選擇哪個城市？是該打新還是淘二手，因為沒有在當地筍盤很難找。第三套房是停貸嗎？

回答：你好，武漢和成都，武漢能級更高一點。 畢竟，一個是中部樞紐城市，一個是西部樞紐城市。 九省通衢，何等的霸氣。 成都目前限購比較嚴格，武漢各種政策更寬松一點。 打新和淘二手可以同時進行。 全國范圍內，第三套房都是不允許貸款的。 建議全款抵押，或者開發老人票做接力貸買入。

提問：你好房姐，想投資惠州房產臨深圳60公里之內，有投資價值嗎

回答：你好，惠州房產沒有投資價值 一萬多的惠州，很可能還要橫盤很久很久。 惠州，不是一塊未被發掘的洼地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，并且極端扁平化，是因為兩個原因。 惠州的房子太多太多，嚴重供大于求。 惠州樓盤有一個顯著特征，就是大盤、巨盤眾多。 從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業； 從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什么臨深我一直不建議買，原因就在于臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折； 房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。

提問：睿智的房姐你好，加入圈子很幸運。 家人現選擇自住學區房遇到分歧，請幫忙指點指點： 1、子彈300個，年入100個。買房主要考慮小孩明年上小學，現住招商公園，對口墨水湖小學一般，想換到江岸區學區更好的，因工作在漢口，看中萬科御璽濱江，有現房12月交付，單價41800，總價915w。 2、現糾結于家人覺得二七濱江價格普遍偏高，傾向漢陽江邊的江御或者遠洋，上鐘家村小學、三初也不錯。 3、本人在武昌生活三十年搬來漢陽，雖然招商環境好，感覺適合養老不適合年輕人奮斗，有說法寧買漢口不買武昌寧買武昌不買漢陽，我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年，已掛中介在售。買萬科房子需要還清招商貸款，父母jlh，武昌房子父親名字，那么過戶給父親，母親名額留著投資光谷東。

回答：你好，“寧買漢口不買武昌寧買武昌不買漢陽”，這是武漢一直存在的買房地域鄙視鏈，投資角度我們可以參考土著的意見，但是不可作為選籌標準。 事實上武漢old money在漢口，new money在武昌。 板塊漲幅輪動規律跟著產業輪動，一個光谷讓土著們改變三觀。 四新板塊發展相對較晚，沒有產業，所以天花板相對較低，不過環境不錯，屬于四新標桿盤，可以繼續持有。 工作在漢口，可以買漢口，高檔買天地 萬科的頂豪，中檔買濱江苑，低檔買育才老破小。 考慮到流動建議入手總價最好不要超過700萬。也可以適當分倉到一線城市。 此外還可以考慮泛海國際和萬科漢口傳奇等。

以上為“武漢房姐” 微信公眾號粉絲提問精選

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，武漢房姐手把手教你從0實現千萬資產積累。