作者：子非魚樓市最新傳來了一個重要消息。據(jù)財聯(lián)社披露，蘇州多家銀行的首套房房貸利率，已經(jīng)降至最低4.6%。4.6%的貸款利率意味著什么？這一數(shù)據(jù)已經(jīng)和5年期LPR持平，同時跌破了購房貸款4.9%的基準(zhǔn)利率。利率換錨之后，購房貸款利率=銀行基

作者：子非魚

樓市最新傳來了一個重要消息。

據(jù)財聯(lián)社披露，蘇州多家銀行的首套房房貸利率，已經(jīng)降至最低4.6%。

4.6%的貸款利率意味著什么？這一數(shù)據(jù)已經(jīng)和5年期LPR持平，同時跌破了購房貸款4.9%的基準(zhǔn)利率。

利率換錨之后，購房貸款利率=銀行基準(zhǔn)利率+點數(shù)。

基準(zhǔn)利率都一樣，都是4.9%。加點數(shù)每個城市都不一樣，甚至每個銀行都不一樣，于是就造成了每個城市的貸款利率不盡相同。

自樓市調(diào)控以來，每個城市的加點數(shù)一般都是正數(shù)，也即每個城市的購房利率都比基準(zhǔn)利率要高，目的是通過利率上浮，抑制購房需求。

調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，很多城市的二套房乃至首套房購房利率都沖破了6%。

其中就包括蘇州。

數(shù)據(jù)顯示，2021年9月蘇州首套房購房利率達(dá)到了6.1%，現(xiàn)在則跌到了4.6%，跌幅約25%。

4.6%的利率，還意味著，蘇州的加點數(shù)已經(jīng)從正轉(zhuǎn)負(fù)。它釋放的信號非常強烈：

樓市已經(jīng)從抑制需求，轉(zhuǎn)向了調(diào)動需求。

不光蘇州，本號在之前的文章中已經(jīng)說到，當(dāng)前整個中國的房地產(chǎn)市場，都到了需要調(diào)動需求的時候，需要開啟全面去庫存的時候。

因為，當(dāng)前大多數(shù)城市都面臨著庫存積壓，去化周期超長，同時市場信心難以提振的難題。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月末被監(jiān)測的百城商品房庫存已經(jīng)超過了6.1億平方米。

也就是說，開發(fā)商手中已經(jīng)建好的，但仍未賣出的新房面積庫存，積壓了6.1億平方米。

同時，前兩個月尤其是2月份，全國新房銷售一片慘淡，加劇了大多數(shù)城市的庫存消化周期，尤其是三四線城市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三四線城市目前庫存消化周期平均值達(dá)到了21.09個月，遠(yuǎn)高于12個月的安全線。30個二線城市的消化周期平均值為15.99個月，也高于12個月。只有一線城市還處在安全線內(nèi)。

作為中國第一地級市、強二線城市的蘇州，什么情況？

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州新房目前的去化周期為20.1個月，接近兩年，同樣遠(yuǎn)超12個月安全警戒線。

此外，二手房方面，蘇州的二手房掛牌逼近12萬套。

數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，到3月16日，整個蘇州的二手房掛牌房源大約為11.6萬套，其中7日內(nèi)被上架的房源為4004套，也就是說，近一周來，蘇州每天有572套房源上架。

更為關(guān)鍵的是，蘇州目前的市場行情依舊慘淡，意味著新房消化周期還會繼續(xù)拉長，二手房掛牌量還會繼續(xù)攀升。

數(shù)據(jù)顯示，蘇州2月份商品房成交量無論環(huán)比還是同比，都腰斬了。進(jìn)入3月份，成交量雖然有所好轉(zhuǎn)，但蘇州的開發(fā)商仍表示，不容樂觀。

盡管過去幾年，蘇州樓市冷場的只有成交量，房價沒有實質(zhì)性下跌。除了2019年遭遇三輪調(diào)控之后，下滑了一些之后，2020年與2021年，總體表現(xiàn)仍非常平穩(wěn)。

但新房超長的去化周期，和二手房掛牌量不斷增加，仍給蘇州樓市帶來了不小壓力。尤其是二手房掛牌量的增加。

二手房掛牌量陡增，意味著手握多套房的人，開始扛不住，想抽身套現(xiàn)了。一旦這個勢頭控制不住，斷供潮可能會隨之而來，給房價帶來巨大的下行壓力。

當(dāng)然，以蘇州本身的經(jīng)濟(jì)實力、工業(yè)實力來說，以及目前經(jīng)濟(jì)增長情況來看，蘇州并不需要一場救市來維護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

但是，如果超長的新房去化周

期和不斷增長的二手房掛牌量，釀成了房價較大降幅，勢必會影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性（所有房產(chǎn)貸款的背后，都是銀行在支撐）。

在當(dāng)前最需要穩(wěn)定的時刻，穩(wěn)定是首要任務(wù)。可以說，當(dāng)前的蘇州，不求漲，也很難大漲，只求穩(wěn)。

這就是，蘇州為何在去年9月份之后，不斷下調(diào)房貸利率，直至首套房購房利率跌穿基準(zhǔn)利率線，創(chuàng)5年新低的舉動的背后的邏輯。

蘇州已然如此，可想而知其他城市，樓市的困難局面只大不小。

所以，我們可以看到全國103個重點城市3月房貸環(huán)境持續(xù)寬松，房貸利率創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平，放款周期也縮短到1個月左右。（貝殼研究院數(shù)據(jù)）

與此同時，有70個左右的城市，開啟了救市模式，它們或降低首付，或給購房補貼，或免契稅，或開啟貨幣棚改，或開啟組合拳。

樓市當(dāng)下需要一場全面去庫存行動，樓市當(dāng)下正在開啟一場全面去庫存的行動。