廣粵尊府多少錢一平方（一套房傭金200萬）

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第4年，關注武漢房姐，成為最會買房的人。以下為“武漢房姐”微信公眾號粉絲問答精選提問提問：你好房姐，我想約您一個小時的時間進行具體的電話咨詢，需要多少費用呢。另外，我想了解下廣州現在合景泰富集團開發的珠光金融城一號

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第4年，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

以下為“武漢房姐”微信公眾號粉絲問答精選提問

提問：你好房姐，我想約您一個小時的時間進行具體的電話咨詢，需要多少費用呢。另外，我想了解下廣州現在合景泰富集團開發的珠光金融城一號的樓王單位是否有投資價值，我估摸著一套應該在六千萬左右。我追求十年級別回頭看，百分之十的年化收益即可。

回答：你好，感謝超大額付費！先說說廣州的發展，其實是遵循幾個大原則的：

1、1980-2000年左右，是以第一中軸線來發展的，越秀公園、中山紀念堂、海珠廣場、環市東、淘金這幾個地方

2、第二階段是2000-2020年，也就是過去20年最風光無比的天河商務區，以天河北、珠江新城這兩個地方的CBD商務區為核心以及延伸出來的區域

3、第三個階段，也即未來2020-2030年，一定是以金融城-魚珠-琶洲萬勝圍為鐵三角的第三中軸線，珠江順江東下，在萬勝圍、金融城、魚珠這個地方會爆發出更大的力量

4、臻楹名鑄住宅賣到18-20萬起，珠光的金融城壹號平層賣到10萬+，大平層賣到15萬+，還有深圳過來的鵬潤地產在隔壁魔肩擦掌，躍躍欲試，加上未來車陂南隧道-魚琶隧道的開通等等，這個板塊的產業將一飛沖天

5、房產投資，一切以產業為導向，在產業的基礎上來展開，再結合者總價約束、樓齡、產品力等維度，一切的脈絡那么清晰無比。

金融城板塊的投資順序：核心西區=核心東區（起步區）＞擴展區＞外圍區

目前可以選擇的樓盤有：江源半島、美林海岸、駿景花園、佳兆業壹號、蘭亭盛薈、美林湖花園等。

珠光金融城壹號、保利魚珠港、金融城綠地中心這幾個產品也都還不錯，但是他們的定位是賣給沒有購房資格的有錢人，站在投資的角度，回報率不如分別買入幾套改善住宅。珠光金融城壹號一套房傭金200萬，廣州土豪收割機。

我一般不推薦公寓和商業住宅，但不完全否定這類產品。畢竟和很多城市比起來，一線城市的公寓會安全很多，很多沒有資格的投資客會選擇公寓。那些對所有公寓“格殺勿論”的，是沒有理解這背后深層次的原因。高端公寓和普通公寓其實是兩種產品，一種空間上極盡奢華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費自用的，所以具備圈層屬性。普通公寓呢，人們只是用來當作一個跳板，最終還是為了升值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有區別。公寓要漲只能等風來，可是風來了，公寓還是跑不過住宅。

入手之前要想清楚，你買房是為了什么？為了占位，還是賺錢? 如果只為了自住和圈層，那就去買。如果不是，就轉換思路，6000萬在廣州可以做的選擇太多了。

肆

追問：房姐你好，感謝你關于我金融城的提問，這里我希望我能夠稍微具體的介紹一下自己。我在兩三年前就向你提問過問題，資產十個億，流動資金四個億，如何投資房地產的問題，遺憾的是當時水平精力都有限，沒有精力投入在房地產上。現在打算專職投入到這一領域。

我是北京戶口，未在北京買房。廣州社保過了五年，在廣州匯悅臺擁有一套市值6500萬的房產，下面的目標非常清晰，除了一套改善型住房以外，其他的都是堅定不移的選擇增值為目的的房屋購買。可用來投入在房產上的資金有3億現金左右，每年生意上還能產生兩千萬左右專門用于還房貸的子彈，請問我這種情況下，該如何配置房產會比較合適，如果購買的話，是不是要用公司破限購（我所有話題都已經翻完，現在處于執行階段），關于住房改善方面，我現在匯悅臺的家只有200多平米。要考慮選擇一套新的房子居住。

廣州板塊，保利天悅的700平頂級豪宅（1.5億報價），金融城的豪宅，匯悅臺的豪宅，其他廣州位置的豪宅，如果選擇增值和改善同時滿足的情況下，選哪個更合適。

回答：你好，感謝再次大額贊賞！

我們詳細分析下廣州豪宅市場：就廣州而言，“云山珠水”當中，跟珠水有關系的豪宅可能性遠大于云山。豪宅分為城市中心區的物業（大平層+別墅），以及遠郊有獨特景觀資源的物業（比如山景、比如海景、比如高爾夫）。

廣州豪宅的風向標是廣粵尊府和保利天悅，未來5-8年都是。未來豪宅的呈現出面積縮小化、客群年輕化、配套差異化這“三大”特征，廣州豪宅的總價標準1500萬起，戶型標配是3+1房起，2梯2戶，從追求“多房間數”向“盡量少房間數”轉變，以及極致的追求公共空間。

產品的設計感，比如外立面、園林，這些元素的占比越來越高，言外之意就是豪宅的“樣子”越來越漂亮。廣州未來豪宅主要供應區域為天河東部+海珠東部+部分番禺，合景這個開發商的設計感是廣州開發商里面最好的，幾乎不帶之一。

廣州做豪宅最出色的兩個開發商，一個是中海，一個是保利。以前豪宅的面積起步為170-180平，現在標準變為120-130平起，豪宅的客群是一個深不可測的群體，不是傳統意義上的客戶分類和客戶畫像，廣州未來領漲的一定是豪宅，一定是總價在1500-3000萬總價的小區和物業，一套中心區豪宅，勝過8套遠郊的遠大新，當然也勝過20套老破小，豪宅產品的升級，以6-8年為一個跨度，這是產品設計上規律。

在大平層和別墅之間，大平層以及市中心的大平層是所有人居的終極物業，豪宅遠不止是消費屬性，而且保值增值的屬性強過其他物業類型太多，最終的核心點會落在產品本身上，以及產品所延伸出來的圈層上。

樓市后續就像“小朋友的一天”一樣，從大人“一天三頓的規律”東西變成了少吃多餐的無規律，這本身也是一種規律，研究豪宅和客群，能看到一座城市你看不到的社會結構和賺錢邏輯。

北京有房票，建議入手一套西城和海淀的龍頭產品。龍頭永遠是保值增值的先鋒，有條件的一定買龍頭。

海淀和西城投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

剩下的子彈，若房票已經無法開發，大資金可以考慮一線城市的債權，收益率比房產高。可以加助理推薦債權渠道。

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