科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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如果單純看房子的建安成本，其實(shí)房子的造價(jià)并不算高，一般2000元/平方米足矣，如果是小城市，還會(huì)更便宜一些1500元/平方米左右基本夠了（人工價(jià)格低）。有人會(huì)說，我家的自建房一平方米才幾百元，哪需要那么貴，需要說明的一點(diǎn)是，3層樓和30層樓
如果單純看房子的建安成本，其實(shí)房子的造價(jià)并不算高，一般2000元/平方米足矣，如果是小城市，還會(huì)更便宜一些1500元/平方米左右基本夠了（人工價(jià)格低）。有人會(huì)說，我家的自建房一平方米才幾百元，哪需要那么貴，需要說明的一點(diǎn)是，3層樓和30層樓的造價(jià)是完全不一樣的，農(nóng)村3層自建與30層樓的城市住宅所考慮的因素完全不一樣，比如地基、抗震等，舉個(gè)更簡(jiǎn)單的例子：3層樓不需要用到塔吊，30層沒有塔吊你能施工嗎？所以農(nóng)村自建房的造價(jià)與高層住宅的造價(jià)完全不一樣。
PS：上述分析的是毛坯房，如果是精裝房，造價(jià)差別更大，比如萬科的精裝層級(jí)還分a標(biāo)、b標(biāo)、c標(biāo)三個(gè)層級(jí)，不同級(jí)別的精裝，價(jià)格不一樣。
房子的成本
對(duì)于農(nóng)村自建房而言，往往土地是自己的，房子的成本就是建安成本，但是對(duì)于城市住宅則不然，建安成本只不過是其中的一小部分而已，城市住宅的成本大致由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地出讓金（即樓面價(jià)，最大的成本）、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷成本（我們買房時(shí)的置業(yè)顧問基本能都是外包的，非開發(fā)商自身的員工，此外樓盤信息的推廣廣告也是營(yíng)銷成本）、開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本（工人薪酬、房租、辦公設(shè)備、水電）、財(cái)務(wù)成本（銀行貸款的利息等）。
上述幾個(gè)部分加上建安成本，才是一套房子真真正正的成本，至于說這個(gè)成本是多少？不同的地區(qū)差別很大，以我所在的廈門為例，目前的樓面價(jià)，即使是島外的，基本上也都突破2萬元/平方米了！
有人可能會(huì)疑惑：什么是樓面價(jià)？其實(shí)很簡(jiǎn)單，樓面價(jià)來自于土地出讓金，比如廈門市政府拍賣翔安的一塊地，土地面積6萬平方米，起拍價(jià)20個(gè)億，最終萬科以30億的價(jià)格拿下，按照政府規(guī)定，這塊地的容積率為2.5，那么萬科可以在這塊地上建設(shè)：6*2.5=15萬平方米的建筑，也就是說萬科什么都不做，單單拿下這塊地的價(jià)格除以這個(gè)樓盤可建面積，一平方米價(jià)格就達(dá)到了：30億/15萬平=20000元/平方米。這就注定了，這塊地上的建筑，開盤時(shí)一平方米再低都不可能低于2.5萬元/平方米，畢竟還有其他多個(gè)成本在，低于2.5萬元/平，開發(fā)商就是在做慈善事業(yè)了！
現(xiàn)實(shí)中，目前我們的房?jī)r(jià)一大半其實(shí)都是受地價(jià)影響，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)相應(yīng)得越高。所以在沒有具體的城市，具體的地塊土地出讓金之下，根本無法說明一套房子具體的成本是多少？因?yàn)椴煌鞘校煌貎r(jià)，成本可以說是天差地別！
為什么會(huì)有很多爛房子？
很多人吐槽房?jī)r(jià)高，開發(fā)商還老是層出不窮的爛房子，當(dāng)然不排除有黑心的小開發(fā)商偷工減料，但是現(xiàn)實(shí)中現(xiàn)在越來越多的大開發(fā)商也如此，原因呢？難道就沒有良心一點(diǎn)點(diǎn)的開發(fā)商？答案顯然不是，之所以越來越多的“交房就維權(quán)”，與限價(jià)有很大關(guān)系！
目前很多城市對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控為一刀切，比如直接限價(jià)1.5萬元/平方米，如果開發(fā)商拿地的樓面價(jià)在1萬元以內(nèi)還好，但如果開發(fā)商拿地的樓面價(jià)格在1.2萬元甚至以上呢？可以肯定地告訴你這類房子基本可以不用買了，雖然限價(jià)1.5萬元對(duì)于市場(chǎng)上的價(jià)格我們是賺了，但是開發(fā)商拍地的目的是為了賺錢而不是做慈善，土地出讓金是沒法省，稅費(fèi)成本沒法省，銀行貸款利息沒法省，所以最終為了盈利，開發(fā)商就會(huì)竭盡全力節(jié)約成本，比如所有的建安材料全部使用最便宜最差的材料，所以高地價(jià)的情況下，限價(jià)又很低的，最終基本就是維權(quán)房。
總結(jié)
說出來，我相信很多人都不信，目前上市房企的凈利率僅在10%左右，這個(gè)水平雖然也不錯(cuò)，但是并不算太高，完全沒有大家想象中的那么暴利，那么為什么富豪榜上那么多房地產(chǎn)開發(fā)商老板呢？因?yàn)榱看螅热绫坦饒@2021年?duì)I業(yè)額為7588.2億元，即使以10%計(jì)算，凈利潤(rùn)也有近759個(gè)億，這是多么一個(gè)恐怖的數(shù)據(jù)，也正是因?yàn)槿绱耍_發(fā)商才會(huì)要求要高周轉(zhuǎn)，畢竟周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，賣的房子越多，賺的錢就越多！
丁龍一