裝修160平米要多少錢（萬字長文）

在濟南，150萬總價算是很多剛需群體買第一套房子的一個坎，首付45萬左右，月供在5500元上下，有公積金的話還可以再減少一些月供負擔。而在新房均價已達17000元/平的濟南樓市，150萬能在哪些片區上車？這些片區中又有哪些值得買，哪些碰不得

在濟南，150萬總價算是很多剛需群體買第一套房子的一個坎，首付45萬左右，月供在5500元上下，有公積金的話還可以再減少一些月供負擔。而在新房均價已達17000元/平的濟南樓市，150萬能在哪些片區上車？這些片區中又有哪些值得買，哪些碰不得？值得買的片區中具體的樓盤情況又是怎樣的？

今天樓盤菌就跟大家聊聊在預算150w的情況下，今年在濟南怎么買新房。

城市外圍：

長清、章丘、濟陽：

這三個地方不論是地理位置還是歷史沿革，算在濟南中心城區之內都很牽強，地產市場間也存在壁壘。正常情況下，濟南的購房者不會把這些地方納入自己的考慮范圍內。另外說句實話，真要手握150w，那在這三個區域基本能橫著走了，什么剛需不存在的。

還有就是縣域樓市前途真的很渺茫。拿章丘繡源河畔為例，當初高點時吸引了多少大牌房企拿地入駐，紛紛打造起高端項目。這兩年市場回歸理性，這些項目降價大甩賣，去化依舊不樂觀，這樣的樓盤買了不糟心嗎？

起步區：

2021年4月27日，國務院正式批復濟南新舊動能轉換起步區設立。先行區變成了起步區，也算是有了國家級認證，很多人覺得可以出手了。值得思考是：起步區有沒有吸引人口的實力？哪些人會去黃河北呢？北跨是長久戰略，能不能行還需要觀察，發展最起碼以5年或10年為節點，剛需等得了嗎？價格9000-12000元/平，真的合理嗎？

另外就是起步區目前不限購，在主城區有房子，再去起步區買不受限制；但如果第一套房選擇了起步區，再回主城區買房就會受到“認房認貸”的約束。對于剛需群體來說，第一次購房的機會成本很重要，這點要好好把握。

但話又說回來，畢竟起步區是上層和地方都支持建設的新區，前景可觀，時間問題是最大的制約條件。所以樓盤菌覺得這里“值得觀望”。

中心城區：

回到中心城區，150w的預算被卡的死死的，以最小90—100平的產品來算，樓盤單價不能超過15000元/平。刨除一些硬性需求因素，按地理區域劃分，從西到東來看，這些片區基本上有：

槐蔭：王府莊片區、國際醫學城片區、美里湖片區；

市中：白馬山片區、黨家片區；

天橋：藥山片區；

歷城：華山片區、新東站張馬片區、新入市的濟鋼片區、雪山片區、文旅城、郭店片區、唐冶片區、孫村片區、神武片區；

而在這些片區中，有些片區單價較低，可選的范圍比較大；有些片區這兩年一直走高，150w的預算只能勉強達到上車門檻，而且房源越來越少，機會不多了。下面樓盤菌就帶大家看一下具體的情況。

槐蔭王府莊片區

推薦指數：★★☆☆☆

2021年5月濟南的第一次集中土拍中，位于劉長山路以北的王府莊片區首次面世，中梁、海信和建發分別摘取了3宗住宅用地，樓盤地價平均在7000+，而1宗商業用地被軌交集團獲得。

建發玖熙府在2021年12月已經首開兩棟樓座，其中一棟高層、一棟小高層均為毛坯產品，高層面積段99和115平米，小高層面積段117和130平米，價格在12000-13000元/平米。

另一個項目時代城為海信中梁合作地塊的案名，海信單獨開發地塊案名據了解叫做海信觀悅但尚未官宣。兩個項目的沙盤都已經有展示。銷售人員介紹說，目前項目還沒有具體銷售計劃，預計4月份面市。根據釋放的消息，時代城項目為地鐵上蓋項目，一期涵蓋3棟18層小高層，8棟11層、2棟7層洋房產品，面積段在98-135之間；海信觀悅則共規劃9棟樓座，717戶，都是18層一梯兩戶的小高層產品，兩個地塊的戶均面積均在110平以下，都是妥妥的剛需產品。

地鐵是這里的優勢，但當前整個王府莊片區處于化整為零的階段，對于地鐵上蓋所面臨的噪音隔聲、儲藏室、停車位等方面也是住宅項目所亟需解決的難題。甚至從配套來看，所有的配套設施除軌道交通以外其他還處于初始階段，商業、醫療等方面也有待完善。雖然片區東側緊鄰的是濟南理工學校和山東省郵電學校，但區域內的基礎教育還比較薄弱。樓盤菌覺得，王府莊目前吸引的還是周邊地緣性客戶，也許等到三五年后配套逐漸完善，在濟南新市民的心中地位才會上升。

槐蔭國際醫學城片區

推薦指數：★★☆☆☆

濟南國際醫學科學中心是山東省和濟南市共建的重大健康產業項目，片區規劃范圍很大，大致位于西客站的西北方向。面積約為35平方公里，規劃居住人口24萬人。去年這里有兩個樓盤入市。一個是博睿城，這個樓盤位置比較遠，而且是金地、中電建、保利發展三家聯合開發，后期有啥問題很容易出現推諉扯皮的情況。項目目前一期在售，主要產品為11-15層洋房小高層產品，戶型97-128平米，均為一梯兩戶，共559戶，價格在12000-13000元/平米。

另一個則是中建大學里，項目前期主要是對山東第一醫科大學教職工定向銷售，未來社區圈層比較統一。產品以高層和小高層為主，主力戶型為108-140的產品，均價在12000-13000元/平米。此外，在片區的南側，還有中建錦繡首府、楊柳春風這兩個超級大盤在售，目前高層、小高層價格在12000—13000元/平米之間。其中楊柳春風項目的密度、品質都還不錯，實力允許的可以考慮小。

在樓盤菌看來，醫學城片區相對而說還是太偏了，就是濟南人常說的“大西邊”，目前客群也主要以醫學科學中心產業導入人口為主，也有部分齊河客戶關注這里，普通購房者則要根據自身工作和生活需求來考慮。

槐蔭美里湖片區

推薦指數：★☆☆☆☆

美里湖片區是濟南市政府規劃中的十二座城市副中心之一，論地位與東部的唐冶、雪山等片區相齊，但發展卻一言難盡，配套不太完善，樓盤價格也偏低。目前在售兩個項目，璀璨悅府和地平西棠觀樾。

璀璨悅府總建筑面積約13萬平，容積率2.6，由世茂和中建東孚聯合開發建設。項目規劃12棟住宅，均為精裝，包含18層小高、24層高層、25層高層。戶型面積為103平—144平。目前在售18層小高，119-130平戶型，均價11500元/平。地平西棠觀樾，項目總建筑面積15萬平，規劃10棟住宅，容積率2.5，共920套房源，包含11層洋房、16層小高層、25、26層的高層。目前在售108-146㎡戶型，項目整體均價11800元/㎡。值得注意的是，這兩個項目拿地價都是比較高的，璀璨悅府樓面地價是在9572元/平；地平西棠觀樾樓面地價是在7201元/平。片區毋庸置疑是剛需片區，項目卻不是剛需地價，定位和銷量，也成了這幾年片區內的難題。

150w預算，在美里湖片區買房子，可以說是綽綽有余。但從可選的項目所處位置及周邊配套來看，雖然靠近二環西路高架，但位置的確比較偏，且周邊配套不完善，后期的建設和發展目前看來還遙遙無期。另外美里湖片區在今年的集中供地計劃中，計劃供應住宅用地3宗、174畝。這能不能打破市場的僵局，還是未知。

市中白馬山片區

推薦指數：★☆☆☆☆

作為老濟南的西南門戶，白馬山片區在樓市的存在感一直不高。其一是商品房項目少；其二就是片區內老廠區眾多，城市面貌落后。當然，這不能怪片區本身，畢竟發展總會有陣痛期。

這幾年，“西興”戰略，老城拆遷都如火如荼進行，白馬山片區也頻頻在樓市刷臉。

目前片區內在售新房項目不多，以剛需和地緣性剛改產品為主，150w預算的可選擇性不多，中博謙山首當其沖。項目位于臘山路與魏華西路交匯處，總建筑面積約19萬平㎡，容積率2.2，項目規劃戶數1039戶，戶型面積涵蓋105-162平方米。目前在售18層的小高層，105-162平，均價在14000—15000元/平米。中博是市中城發集團旗下核心業務板塊全資子公司。作為一個長期建設安置項目的區屬開發企業，中博發展是否能夠勝任商品房開發，開發經驗如何還有待檢驗。

此外片區內還有駿茂府和三箭駿福苑在售。前者目前在售高層和洋房：其中高層在售103-112平戶型，洋房在售128-129平戶型，高層均價16500元/平，洋房均價19500元/平。后者雖然均價在14000元/平，但都是160-180平的大戶型。這兩個項目的總價都超過了150w預算。

市中黨家片區

推薦指數：★★☆☆☆

2021年5月，市中區黨家供地，這個新興片區走入濟南樓市的版圖。從位置上來看，黨家片區作為連接市中和長清的重要紐帶，雖然距離主城區位置較遠，但未來的市中區規劃將繼續向南，從大澗溝往西到黨家，將是市中區的“南部科創新城”。

目前在售的新盤有中海寰宇時代和市中國岳城。中海寰宇時代共計5個地塊，總建筑面積約36萬方，是個妥妥的大盤項目，產品從洋房到高層也是比較齊全，目前在售戶型95—142，整體均價12000元/平。市中國岳城也是5個地塊，總建筑面積約在31萬方，由綠地、金茂、保利三家合作開發，在售戶型96—130，均價也是在12000元/平。這兩個項目可以說是非常相似，最大的不同可能就是開發商和后期的物業服務。

黨家片區目前的優缺點很明顯：片區距離主城較遠，內有大量待改造的棚戶區、工廠，暫未有地鐵規劃，處于初級開發階段，所以吸引的都是周邊地緣性客戶和主城外溢的剛需群體，畢竟手拿150w預算，是能夠選到不錯房源的。和上面提到的王府莊片區一樣，這里還需要大量的時間發展。但這里的“黨家智慧城”是市中區重點打造的項目，未來的發展值得期待，而且應該會引進市中區教育集團。

天橋藥山片區

推薦指數：★★★☆☆

藥山片區屬于濟南西北部比較重要的區域，但由于各種因素的限制，區域發展緩慢，并沒有成為濟南樓市的熱銷板塊，如今成為了二環內房價最便宜的地方。片區內主要匯聚了萬科北宸之光、海信九麓府、萬科金色悅城新著、中梁云山和院、中海學仕里等樓盤，競爭還是比較激烈的。

藥山片區最便宜的要屬海信九麓府了。項目地處二環西路與二環北路交匯處東南角，扼守片區西北大門，項目從2016年拿地開始，已經開發了好幾期了，有些地塊也早已交付。目前99—115平售價在11000萬元左右，相對來說是一個比較合理的價格。

萬科北宸之光，密度比較低，多層、小高層產品，緊鄰藥山公園，均價在14500元/平左右，101-113的小高層，價格在12900元/平起。萬科金色悅城新著在北二環北路以北，是這些項目里位置最靠北的，以高層產品為主，也有部分小高層，在售戶型在107-130平不等，價格在13000元/平。中梁云山和院在萬科北辰之光的南側，位置也不錯，目前在售18層小高，戶型在120-130平，價格在13000-13500元/平。

中海學仕里，目前在售產品為97-114的三室，帶裝修及毛坯產品均有售，11299元/平起，價格還是很美麗的。項目最大的亮點其實是教育配套，根據規劃未來將在配建的學校引入北京師范大學教育資源，尤其是在優質教育資源稀缺的藥山片區，更是比較可貴的。中海學仕里的南側，海信還有兩宗地塊未入市，分別位于小清河南北兩岸，據了解，項目規劃 19棟小高層及大高層住宅、2 棟租賃住房，4棟配套，有興趣的朋友也可以觀望一下。

此外藥山片區還有三箭瑞景苑尾盤在售，主要為多層、小高層產品，緊鄰藥山公園，價格約15000元/平，屬于價格比較高的了；片區往東還有綠地新里璞園在售1、2號樓住宅，戶型100-136平，價格在12700-13500元/平方米。

可以看出，150w預算在藥山片區買房可選擇性還是比較多的，基本上每個項目都有合適的房源。回到片區本身：由于歷史原因，藥山片區產業薄弱，同時有大量的棚戶區、村莊，城市形象很一般，很多剛需群體對這里敬而遠之。但同時，這幾年片區拆遷改造力度加大，也釋放了不少購房需求；再加上北跨的加持、產業、商業綜合體的簽約落地、藥山基建的投入、教育資源投入……也在吸引著地緣客戶以外的關注。發展需要的還是時間。按照目前的發展節奏，或許要不了多久，強加在藥山片區一些地域觀念就會逐步改變。

歷城華山片區

推薦指數：★★★★★

以前的華山片區是剛需集中地，不知不覺間，這座樓市壓艙石的高端改善產品已經成了主流。目前在售的高端樓盤有中海臻園府、中海岳麓山、中海天賦嶺，150w只夠付個首付，剛需就別想了。那在華山還有上車的機會嗎？有！目前，片區在售的剛需產品主要為中海九樾府、中海云宸。

九樾府在片區最東側、小清河西北側，2020年入市，項目密度較低，偏剛改屬性。也有小高層產品，存貨已經不多，95-125平，售價13000元/平起。云宸在片區西部，中海華山售樓處的位置，于去年開盤，密度較高，高層板樓，帶裝修交付，主力戶型為115-142平，售價13500元/平起。

另外，華山片區還有闖入者—中國鐵建梧桐天樾。它是該片區唯一一個非中海系的樓盤，位置于華山湖北側，原名中國鐵建梧桐苑，在2020年就曾開盤，價格15000—16000元/平起，銷售慘淡。去年改名梧桐天樾，重新入市，但銷量還是不太樂觀。目前均價已經來到了14000元左右，產品以119-143平的小高層為主。值得注意的是，梧桐天樾主打被動式的六恒科技住宅，這種設計優缺點都很明顯：確實省事，但更新換代快，維護成本高都是需要考慮的問題。

華山片區環境現在真的很好，有山有水，樓盤菌路過時有種大隱隱于市的感覺了。現在既有剛需產品、也有改善性產品，依然會是買房人的重要目標區域。同時隨著奧體中路向北打通到華山片區，這里的交通條件將有很大的改善。在奧體、CBD的上班族們，可以考慮150w上車。

歷城張馬、新東站片區

推薦指數：★★★★★

濟南置業熱點在東部，東部熱點在新東站。說這話，大家基本上沒有什么異議。緊鄰工業北，又有高鐵站加持，離主城區還不遠，可以說這里是一個十分適合剛需置業者的片區。前幾年，該片區由于房價被低價地“掣肘”，片區內項目競爭激烈，房價并不是很高，均價僅為12000-13000元/平左右，低于濟南市新房掛牌均價。

隨著時間的推移，老項目已經交付，新地塊在2021年的土拍中嶄露頭角。一代新人換舊人，整個新東站片區進入了2.0時代。先說說新東站的新項目：城投瑞馬國風。在去年5月份的土拍中，瑞馬首入濟南，拿下張馬片區2宗地塊，最高樓面價10400元/平，項目案名定為“城投瑞馬國風”，項目規劃有4層的疊墅，18層小高和9-11層洋房，容積率低至1.2。從拿地價格和產品品類來看，城投瑞馬國風將來入市的價格肯定不便宜。另外關于品牌，瑞馬畢竟是首入濟南，水平如何還需市場檢驗；意向強烈的客戶可以提前去了解下瑞馬之前的作品，做做功課。

再說說綠城的新項目。2017年12月，綠城拿下張馬屯A-7地塊，位置在開源中路以北、幸福柳路以東，相對來說比較靠北。地塊樓面價高達11776元/平，時隔5年，綠城張馬地塊終于在今年年初亮相，并于近日公示案名，定為綠城春風心語。綠城春風心語定位為剛需盤，總建筑面積153602.71平，容積率1.78，綠地率30%。規劃13棟住宅，均為毛坯，總戶數969戶，包含18層小高層、23層高層、25層高層，戶型面積為99平、103平、112平、128平。預計5月份首開，綠城的品質還是值得期待的。除此之外，在去年12月份土拍中，銀豐、大華、軌交在張馬也都有拿地，具體的情況樓盤菌會放在分析今年土拍形式的文章中講，大家可以關注下。根據目前的消息，這幾宗地塊入市的時間還是未知。

除了新地塊，新項目，新東站片區的老項目現在是什么情況呢？剛需上車有壓力嗎？先看一下奧體時代，這個項目可以說是張馬片區元老級樓盤了，之前叫時代公館，和公園學府、錦悅府、天辰、悅棠府、魅力之城、鳳凰首府等屬于同一批項目，如今老搭檔陸續開始交付了，奧體時代還在堅持，前段時間推出一批單價11000萬平的特價精裝房源，而且正常房源價格也不算貴，均價在13000元/平左右，全是精裝。買是可以買，但要根據實際情況權衡利弊。

中建蔚藍之城是片區內交通最便利的項目，緊挨3號線張馬屯站和工業北路。現在主力戶型為98148平的3居-4居，均價15500元/平。作為張馬空檔期的出貨主力，中建蔚藍之城一直挺火的，價格也是從兩年前的12000元/平漲了不少，如今150w預算有些勉強了。

把目光往東看，新東站老大哥天鴻萬象東方也有合適的房源在售：建面約112平和127平三室，均價14000元/平。天鴻的商業配套、自然公園、學校都已經比較成熟了，居住體驗方面不錯，在片區內是極具性價比的。另外，唯一能和萬象東方一爭高下的可能是中糧祥云，項目在售戶型有100-133平的三室或四室，均價14500元/平，150w預算也能達到上車門檻。按理來說，中糧祥云周邊比較荒，大悅城也遲遲未動工，這些因素都會影響到銷量。但中糧祥云從一開始的12000元/平左右攀升到現在的價格，挺出人意料的。

放眼整個新東站片區，不難發現，項目越來越重品質，價格越來越高，對于剛需群體來說門檻也是越來越高。這是剛需片區成熟起來的表現，樓盤菌覺得到今年下半年，150w預算在這里更難選到心儀的房子。

歷城濟鋼片區

推薦指數：★☆☆☆☆

濟鋼片區位于濟南東北部，在新東站以東。在大多濟南人心目中，濟鋼廠區“挺遠”的。不過如今，這周邊已經成為了開發商重點落子的片區。去年就有消息濟鋼片區的土地要掛出來，但一直沒能成真，一般這種情況可能還需要留些談判時間。今年供地計劃中濟鋼片區有17宗住宅用地供應，很可能在一批次供地中就有。目前來看，大華公園城市項目算片區里唯一一個項目。

大華公園城市就是去年的山塑地塊，樓面價約7600—8400元/平。規劃15棟住宅，為精裝，包含10棟18層小高層、4棟27層高層、1棟22層高層。前段時間首開銷量慘淡，蓄客大半年，客戶還是不買賬。95—98平，價格12999元/平起，均價13500元/平，總房款能控制在130w左右。

大華公園城市位置目前還是很不便利的。雖然規劃有3條地鐵線環繞，但是目前6號線和9號線尚在建設中，投入使用的3號線的濟南東站離項目位置也不是特別近。其他的配套聽起來還不錯，包括宣傳的四個公園環繞，商業，學校等，但是都是規劃，目前暫未兌現。

濟鋼片區的土地儲備量很大，還有很多商業地塊，位置優勢不太明顯、價格優勢不太突出。片區不成熟是個大問題，大華公園城市首開滑鐵盧就是最好的證明，讓客戶拿現在的錢，去買濟鋼片區的未來，確實有點強人所難。

歷城郭店片區

推薦指數：★★☆☆☆

看濟南地圖會發現，工業北沿線，張馬、新東站、濟鋼、郭店四個片區一字排開。雖然屬于東部城區，但是東部火熱的氣氛似乎與郭店無緣。說到底還是因為配套和地段，這也是大多數人不推薦買郭店的原因，但9000—12000元/平的價格，又成了剛需置業不得不去考慮的地方。

這兩年，郭店片區在售的樓盤數量上去了：有加州東部世界城、榮盛華府、東城儷景、中鐵建花語拾光、新鷗鵬教育城。經過配套爭議，樓盤競爭之后，現在片區也進入了一個穩定期。加州東部世界城算是片區內的老大哥了，現在已經賣到4期，116平的現房9000元/平起。一旁榮盛華府128平的小高均價在10500元/平，東城儷景的主力戶型為75-109平的1居-3居，均價在10000元/平。這三樓盤應該算是剛需片區中的剛需盤了，150w預算沒有啥壓力，往東，還可以去看看其他產品。

新鷗鵬教育城，乍一聽是一個主打學區、教育的樓盤，宣傳中也說要打造新東方國際雙語學校。但是新鷗鵬教育城與新東方國際雙語學校，一個是社區，一個是私立學校，買不買房子，和上學沒關系。不談這個，我們看看新鷗鵬的產品：項目四個住宅地塊容積率都不高，1.2—1.8，樓面價在3700-4620元/平之間。所以在這個樓盤中規劃的最高也是11層住宅，以及6層洋房乃至四層的疊拼別墅。但是這個項目留了個心機，知道在這里做高端很難，所以主流戶型還是107，117，127平的剛需產品，目前售價9500元/平起。

中鐵建花語拾光是附近幾個開發商中唯一中字開頭的央企，類比附近幾個樓盤，這個項目的優勢還是很明顯的。主力設計為11層的洋房，搭配極少數17層的小高，精裝交付；新推出錦溪地塊也全是低密洋房，價格不到12000元/平，如果不考慮過于周圍比較荒涼的環境，那這個項目的性價比還是不錯的。缺點是項目位于飛機航線之下，可能會有噪音等影響，小區內部還存在地上車位，人車不分流的情況。

在規劃中，郭店片區的主導功能是濟南市區域性物流中心和產業基地，規劃形成以高端物流為主導，集生物醫藥、智能制造和生活居住為一體的城市新區。這是利好，但同時也意味著片區未來生活環境會受到一定制約。另外一點，現在很多人后悔在郭店買房，因為他們感覺地鐵二期規劃沒有郭店，傳言中的萬達廣場好像也無蹤跡。雖然有關部門解釋了地鐵的原因，但大家還是有所失望。

總結一下，區位上的偏遠，加上生態環境并無優勢，決定了郭店片區更多是地源性購房者置業。如果地鐵4、6號線未來在這里匯合，那么片區還能承接部分剛需客戶，但現在來看，發展空間還是比較有限的。

歷城孫村片區

推薦指數：★★★☆☆

孫村片區位于高新東區，被定義為城市次中心，片區大力發展，影響力逐漸擴大。道路逐漸暢通，配套逐漸完善，孫村片區將會越來越適合居住。但是，不可否認的是孫村片區仍處于發展中，與購房者期望的生活仍然存在差距。

目前孫村片區既有剛需又有別墅改善產品。剛需盤單價10000—12500元/平左右，同時也有總價300萬以上的改善樓盤。整體來看孫村片區在售樓盤位置相對集中，對在周邊工作的人來說，在這里安家置業還是一個不錯的選擇。

烯谷國際中心和綠城桂語朝陽都是定位剛需群體。兩盤僅一路之隔，產品設計上大同小異，現在是直接競爭對手。烯谷國際中心由濟高控股、建邦集團、融創地產三家聯合開發，聽這名字就知道跟產業有關系。項目曾經打出9900元/平起的口號，去化還可以；目前在售的都是小高層產品，戶型建面約96、119平，參考均價11500元/平。綠城在2020年8月拿下孫村智造大街地塊，建筑面積約17萬平米，樓面價為5210元/平，和烯谷國際中心拿地價差不多。項目規劃23棟住宅，共1516戶，均為毛坯，包含小高層和洋房產品。項目在售全部為17層的小高層。目前參考均價12000元/㎡，房源面積在98-119平不等。

孫村片區擁有圍子山、彩虹湖兩大資源，居住環境不錯。但作為“產城融合示范區”，這里的產業用地規模占比也不小，尤其是世紀大道以北，居住用地是很少的，這里的繁華性將低于唐冶。現在孫村正處于大量人口導入期的前夜，而且這里面有相當一部分是質量非常高的人才，這也是孫村片區未來的基本盤，如果你是在周邊工作，現在入手還是值得的，其他區域還是要慎重考慮。

歷城唐冶、神武片區

推薦指數：★★★★★

為什么把它們放在一塊說呢？因為這兩個片區已經成剛需盤為主進階成改善盤聚集區了。

唐冶片區由于開發的時間比較早，生活配套設施已經基本成熟，樓市的入住率已經很高，居住生活比較便利。片區內在售樓盤有很多，比如遠洋潮起東方、魯能泰山7號、高鐵城、山鋼錦悅華府、保利和唐悅色等。但150w能選的卻不多，比如遠洋潮起東方戶型建面117平起，均價16000元/平；山鋼錦悅華府在售136-196平，均價13800元/平，150w的預算相形見絀。保利和唐悅色105平的戶型和高鐵城94平的戶型或許可以看看，但這樣的房源也是一天比一天少。

此外，葛洲壩在去年濟南第三次集中土拍中以底價成交了唐冶東路以東、飛躍大道以南的3宗住宅用地，樓面地為6000—6200元/平。其中A2地塊也已公示規劃：住宅建筑面積8.58萬平，容積率2.0，有8棟15-18F的小高層、5棟11F的洋房以及1棟16F公共租賃房。樓盤菌覺得這個項目售價會在13000—15000元/平，小高層產品可能會有100平左右的戶型，有興趣的朋友可以觀望下。

神武片區、港溝片區在經十東路以南，濟南東繞城高速兩側。東繞城高速以東的神武片區早在2019年就開始了住宅用地的出讓，住宅項目多在旅游路以北。因臨近唐冶片區，隨著大量住宅交付入住，商業配套完善逐漸完善，神武片區也得到了更多的關注。隨著住宅地塊供應沿著旅游路向東。片區今年項目將主打大戶型產品，片區的購房門檻又將提升。

目前神武片區開發建設的樓盤主要有魯商金茂國際社區（包括旅游路金茂府、魯商悅府）、龍湖龍譽城、融創未來壹號等項目，地塊彼此緊挨，許多樓盤的銷售已經進入尾聲。

融創未來壹號是去年大火的項目，產品和營銷做得都比較符合年輕人的口味，但均價14800元/平，117平的小戶型也要170w的上車門檻。龍湖龍譽城一期基本已經售罄，二期叫做龍湖青云闕，主要是洋房和別墅。魯商金茂國際社區進入尾盤階段，在售的是162的大戶型，剛需就不用考慮了。

得益于片區的發展紅利，也帶動了居住需求的升級。唐冶、神武片區非復吳下阿蒙，150w預算若想上車這里，可能只能等等搞活動的特價房了。

歷城雪山片區

推薦指數：★★★★★

就片區未來發展而言，離市中心越近，未來發展的速度會更快。從這一點上來說，處于繞城高速內的雪山片區挺有優勢。隨著中新國際城和中新錦繡天地進入尾盤階段，雪山萬科城和綠城春來曉園接過了雪山片區出貨的大旗，但同時雪山片區的單價也出現了提升。

雪山萬科城這個項目很多人都很關注。首先項目體量很大，建面約130多萬的體量，未來規劃也有大概六個地塊的商業的地塊。配套方面樓盤菌覺得不用太多的擔心，因為肯定是自帶了商業的配套。另外一個就是，產品涵蓋的品類比較豐富的：有27層的高層，17層的小高層，11層的洋房，6層的洋房，基本覆蓋了從剛需到改善，而且是精裝交付。目前在售的房源有114平的三室，130平的四室，均價16500元/平，說實話，對于150w預算來說有些捉襟見肘了。

相比之下，毛坯交付的綠城春來曉園就比較友好了，93—112平的三室均價在14000元/平。雖說春來曉園周邊不利因素較多，但綠城品質還是值得信賴的。樓盤菌覺得這個項目還是比較有性價比的。另外雪山片區北側的星瀚城已近尾聲，在售房源110平，130平，均價15000元/平，加些預算上車也來得及。

關于片區的缺點，有不少在東邊置業的購房者在分享自己的購房經歷時談到，雪山片區靠著世紀大道、經十路和繞城高速，路上常有大車經過，周圍的環境較差。必須承認這一點，雪山片區內有煉油廠和正在建設的菜鳥物流，車流的密集是無法避免的問題。在煉油廠外遷問題上，雖然相關單位在積極推進煉油廠外遷，但目前，煉油廠沒有要搬走的意向。這一點對于生活在雪山片區的人來說是需要注意的一點。

文旅城板塊

推薦指數：★★★★☆

融創文旅城自成一派，配套齊全，位置也不錯，但容積率確實挺高，即便如此，幾乎每個剛需置業者還是會把它納入自己的意向片區之一。進入2022年，文旅城的高層住宅僅剩余2000多套，大概率再過10個月左右，高層房源售罄。現在文旅城已經在推170平的大戶型了，密度也更低，直奔改善需求客戶去了。目前根據釋放的消息，在售的還有128—144平的戶型，均價在13500—14500元/平，剛需可以把握為數不多的機會。

配套好的地方買不起，買得起的地方配套差，這是剛需群體最真實的寫照。但經過盤點我們發現，150w的總預算，在濟南可選的樓盤還是挺多的。面對復雜的剛需市場，樓盤菌希望大家能明白下面三條原則：

一、放棄房價大跌的幻想。前段時間一些城市紛紛降低首付比例，放松公積金貸款政策；金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局統一表態并發聲，傳達出了一系列積極的樓市信號。大家都明白，房地產依然是我們的重要經濟支柱，不能因一時困境而失去信心。樓市“穩”是主基調，剛需群體所顧慮的大漲大跌在濟南這種二線城市不會出現，及時上車是最明智的選擇。

二、了解自己的需求和能力。剛需的本質，是在當下以合適的價格買下適合自己的房子。這種情況下，搞清楚自己最迫切的需求以及最大限度能承受的負債能力是最重要的。

三、遵循久經考驗的市場規律。剛需最重要的訴求是自住，除此之外就不用考慮其它因素了嗎？非也，市場規律告訴我們，無論是哪種購房需求，地段、開發商品牌能力都是最優先考慮的。地段關系到各種配套便利性，開發商能力則決定了房屋質量和未來物業服務水平；二者共同決定了未來居住體驗和房產增值。

最后希望手握150w預算的置業者，都能在合適的預算中挑選最符合自身需求的片區，在合適的片區選擇最具性價比的產品。