在濟(jì)南，150萬(wàn)總價(jià)算是很多剛需群體買(mǎi)第一套房子的一個(gè)坎，首付45萬(wàn)左右，月供在5500元上下，有公積金的話還可以再減少一些月供負(fù)擔(dān)。而在新房均價(jià)已達(dá)17000元/平的濟(jì)南樓市，150萬(wàn)能在哪些片區(qū)上車(chē)？這些片區(qū)中又有哪些值得買(mǎi)，哪些碰不得

在濟(jì)南，150萬(wàn)總價(jià)算是很多剛需群體買(mǎi)第一套房子的一個(gè)坎，首付45萬(wàn)左右，月供在5500元上下，有公積金的話還可以再減少一些月供負(fù)擔(dān)。而在新房均價(jià)已達(dá)17000元/平的濟(jì)南樓市，150萬(wàn)能在哪些片區(qū)上車(chē)？這些片區(qū)中又有哪些值得買(mǎi)，哪些碰不得？值得買(mǎi)的片區(qū)中具體的樓盤(pán)情況又是怎樣的？

今天樓盤(pán)菌就跟大家聊聊在預(yù)算150w的情況下，今年在濟(jì)南怎么買(mǎi)新房。

城市外圍：

長(zhǎng)清、章丘、濟(jì)陽(yáng)：

這三個(gè)地方不論是地理位置還是歷史沿革，算在濟(jì)南中心城區(qū)之內(nèi)都很牽強(qiáng)，地產(chǎn)市場(chǎng)間也存在壁壘。正常情況下，濟(jì)南的購(gòu)房者不會(huì)把這些地方納入自己的考慮范圍內(nèi)。另外說(shuō)句實(shí)話，真要手握150w，那在這三個(gè)區(qū)域基本能橫著走了，什么剛需不存在的。

還有就是縣域樓市前途真的很渺茫。拿章丘繡源河畔為例，當(dāng)初高點(diǎn)時(shí)吸引了多少大牌房企拿地入駐，紛紛打造起高端項(xiàng)目。這兩年市場(chǎng)回歸理性，這些項(xiàng)目降價(jià)大甩賣(mài)，去化依舊不樂(lè)觀，這樣的樓盤(pán)買(mǎi)了不糟心嗎？

起步區(qū)：

2021年4月27日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)設(shè)立。先行區(qū)變成了起步區(qū)，也算是有了國(guó)家級(jí)認(rèn)證，很多人覺(jué)得可以出手了。值得思考是：起步區(qū)有沒(méi)有吸引人口的實(shí)力？哪些人會(huì)去黃河北呢？北跨是長(zhǎng)久戰(zhàn)略，能不能行還需要觀察，發(fā)展最起碼以5年或10年為節(jié)點(diǎn)，剛需等得了嗎？?jī)r(jià)格9000-12000元/平，真的合理嗎？

另外就是起步區(qū)目前不限購(gòu)，在主城區(qū)有房子，再去起步區(qū)買(mǎi)不受限制；但如果第一套房選擇了起步區(qū)，再回主城區(qū)買(mǎi)房就會(huì)受到“認(rèn)房認(rèn)貸”的約束。對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，第一次購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本很重要，這點(diǎn)要好好把握。

但話又說(shuō)回來(lái)，畢竟起步區(qū)是上層和地方都支持建設(shè)的新區(qū)，前景可觀，時(shí)間問(wèn)題是最大的制約條件。所以樓盤(pán)菌覺(jué)得這里“值得觀望”。

中心城區(qū)：

回到中心城區(qū)，150w的預(yù)算被卡的死死的，以最小90—100平的產(chǎn)品來(lái)算，樓盤(pán)單價(jià)不能超過(guò)15000元/平。刨除一些硬性需求因素，按地理區(qū)域劃分，從西到東來(lái)看，這些片區(qū)基本上有：

槐蔭：王府莊片區(qū)、國(guó)際醫(yī)學(xué)城片區(qū)、美里湖片區(qū)；

市中：白馬山片區(qū)、黨家片區(qū)；

天橋：藥山片區(qū)；

歷城：華山片區(qū)、新東站張馬片區(qū)、新入市的濟(jì)鋼片區(qū)、雪山片區(qū)、文旅城、郭店片區(qū)、唐冶片區(qū)、孫村片區(qū)、神武片區(qū)；

而在這些片區(qū)中，有些片區(qū)單價(jià)較低，可選的范圍比較大；有些片區(qū)這兩年一直走高，150w的預(yù)算只能勉強(qiáng)達(dá)到上車(chē)門(mén)檻，而且房源越來(lái)越少，機(jī)會(huì)不多了。下面樓盤(pán)菌就帶大家看一下具體的情況。

槐蔭王府莊片區(qū)

推薦指數(shù)：★★☆☆☆

2021年5月濟(jì)南的第一次集中土拍中，位于劉長(zhǎng)山路以北的王府莊片區(qū)首次面世，中梁、海信和建發(fā)分別摘取了3宗住宅用地，樓盤(pán)地價(jià)平均在7000+，而1宗商業(yè)用地被軌交集團(tuán)獲得。

建發(fā)玖熙府在2021年12月已經(jīng)首開(kāi)兩棟樓座，其中一棟高層、一棟小高層均為毛坯產(chǎn)品，高層面積段99和115平米，小高層面積段117和130平米，價(jià)格在12000-13000元/平米。

另一個(gè)項(xiàng)目時(shí)代城為海信中梁合作地塊的案名，海信單獨(dú)開(kāi)發(fā)地塊案名據(jù)了解叫做海信觀悅但尚未官宣。兩個(gè)項(xiàng)目的沙盤(pán)都已經(jīng)有展示。銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，目前項(xiàng)目還沒(méi)有具體銷(xiāo)售計(jì)劃，預(yù)計(jì)4月份面市。根據(jù)釋放的消息，時(shí)代城項(xiàng)目為地鐵上蓋項(xiàng)目，一期涵蓋3棟18層小高層，8棟11層、2棟7層洋房產(chǎn)品，面積段在98-135之間；海信觀悅則共規(guī)劃9棟樓座，717戶，都是18層一梯兩戶的小高層產(chǎn)品，兩個(gè)地塊的戶均面積均在110平以下，都是妥妥的剛需產(chǎn)品。

地鐵是這里的優(yōu)勢(shì)，但當(dāng)前整個(gè)王府莊片區(qū)處于化整為零的階段，對(duì)于地鐵上蓋所面臨的噪音隔聲、儲(chǔ)藏室、停車(chē)位等方面也是住宅項(xiàng)目所亟需解決的難題。甚至從配套來(lái)看，所有的配套設(shè)施除軌道交通以外其他還處于初始階段，商業(yè)、醫(yī)療等方面也有待完善。雖然片區(qū)東側(cè)緊鄰的是濟(jì)南理工學(xué)校和山東省郵電學(xué)校，但區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)教育還比較薄弱。樓盤(pán)菌覺(jué)得，王府莊目前吸引的還是周邊地緣性客戶，也許等到三五年后配套逐漸完善，在濟(jì)南新市民的心中地位才會(huì)上升。

槐蔭國(guó)際醫(yī)學(xué)城片區(qū)

推薦指數(shù)：★★☆☆☆

濟(jì)南國(guó)際醫(yī)學(xué)科學(xué)中心是山東省和濟(jì)南市共建的重大健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，片區(qū)規(guī)劃范圍很大，大致位于西客站的西北方向。面積約為35平方公里，規(guī)劃居住人口24萬(wàn)人。去年這里有兩個(gè)樓盤(pán)入市。一個(gè)是博睿城，這個(gè)樓盤(pán)位置比較遠(yuǎn)，而且是金地、中電建、保利發(fā)展三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)，后期有啥問(wèn)題很容易出現(xiàn)推諉扯皮的情況。項(xiàng)目目前一期在售，主要產(chǎn)品為11-15層洋房小高層產(chǎn)品，戶型97-128平米，均為一梯兩戶，共559戶，價(jià)格在12000-13000元/平米。

另一個(gè)則是中建大學(xué)里，項(xiàng)目前期主要是對(duì)山東第一醫(yī)科大學(xué)教職工定向銷(xiāo)售，未來(lái)社區(qū)圈層比較統(tǒng)一。產(chǎn)品以高層和小高層為主，主力戶型為108-140的產(chǎn)品，均價(jià)在12000-13000元/平米。此外，在片區(qū)的南側(cè)，還有中建錦繡首府、楊柳春風(fēng)這兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)在售，目前高層、小高層價(jià)格在12000—13000元/平米之間。其中楊柳春風(fēng)項(xiàng)目的密度、品質(zhì)都還不錯(cuò)，實(shí)力允許的可以考慮小。

在樓盤(pán)菌看來(lái)，醫(yī)學(xué)城片區(qū)相對(duì)而說(shuō)還是太偏了，就是濟(jì)南人常說(shuō)的“大西邊”，目前客群也主要以醫(yī)學(xué)科學(xué)中心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口為主，也有部分齊河客戶關(guān)注這里，普通購(gòu)房者則要根據(jù)自身工作和生活需求來(lái)考慮。

槐蔭美里湖片區(qū)

推薦指數(shù)：★☆☆☆☆

美里湖片區(qū)是濟(jì)南市政府規(guī)劃中的十二座城市副中心之一，論地位與東部的唐冶、雪山等片區(qū)相齊，但發(fā)展卻一言難盡，配套不太完善，樓盤(pán)價(jià)格也偏低。目前在售兩個(gè)項(xiàng)目，璀璨悅府和地平西棠觀樾。

璀璨悅府總建筑面積約13萬(wàn)平，容積率2.6，由世茂和中建東孚聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃12棟住宅，均為精裝，包含18層小高、24層高層、25層高層。戶型面積為103平—144平。目前在售18層小高，119-130平戶型，均價(jià)11500元/平。地平西棠觀樾，項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)平，規(guī)劃10棟住宅，容積率2.5，共920套房源，包含11層洋房、16層小高層、25、26層的高層。目前在售108-146㎡戶型，項(xiàng)目整體均價(jià)11800元/㎡。值得注意的是，這兩個(gè)項(xiàng)目拿地價(jià)都是比較高的，璀璨悅府樓面地價(jià)是在9572元/平；地平西棠觀樾樓面地價(jià)是在7201元/平。片區(qū)毋庸置疑是剛需片區(qū)，項(xiàng)目卻不是剛需地價(jià)，定位和銷(xiāo)量，也成了這幾年片區(qū)內(nèi)的難題。

150w預(yù)算，在美里湖片區(qū)買(mǎi)房子，可以說(shuō)是綽綽有余。但從可選的項(xiàng)目所處位置及周邊配套來(lái)看，雖然靠近二環(huán)西路高架，但位置的確比較偏，且周邊配套不完善，后期的建設(shè)和發(fā)展目前看來(lái)還遙遙無(wú)期。另外美里湖片區(qū)在今年的集中供地計(jì)劃中，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3宗、174畝。這能不能打破市場(chǎng)的僵局，還是未知。

市中白馬山片區(qū)

推薦指數(shù)：★☆☆☆☆

作為老濟(jì)南的西南門(mén)戶，白馬山片區(qū)在樓市的存在感一直不高。其一是商品房項(xiàng)目少；其二就是片區(qū)內(nèi)老廠區(qū)眾多，城市面貌落后。當(dāng)然，這不能怪片區(qū)本身，畢竟發(fā)展總會(huì)有陣痛期。

這幾年，“西興”戰(zhàn)略，老城拆遷都如火如荼進(jìn)行，白馬山片區(qū)也頻頻在樓市刷臉。

目前片區(qū)內(nèi)在售新房項(xiàng)目不多，以剛需和地緣性剛改產(chǎn)品為主，150w預(yù)算的可選擇性不多，中博謙山首當(dāng)其沖。項(xiàng)目位于臘山路與魏華西路交匯處，總建筑面積約19萬(wàn)平㎡，容積率2.2，項(xiàng)目規(guī)劃戶數(shù)1039戶，戶型面積涵蓋105-162平方米。目前在售18層的小高層，105-162平，均價(jià)在14000—15000元/平米。中博是市中城發(fā)集團(tuán)旗下核心業(yè)務(wù)板塊全資子公司。作為一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)安置項(xiàng)目的區(qū)屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，中博發(fā)展是否能夠勝任商品房開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)如何還有待檢驗(yàn)。

此外片區(qū)內(nèi)還有駿茂府和三箭駿福苑在售。前者目前在售高層和洋房：其中高層在售103-112平戶型，洋房在售128-129平戶型，高層均價(jià)16500元/平，洋房均價(jià)19500元/平。后者雖然均價(jià)在14000元/平，但都是160-180平的大戶型。這兩個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)都超過(guò)了150w預(yù)算。

市中黨家片區(qū)

推薦指數(shù)：★★☆☆☆

2021年5月，市中區(qū)黨家供地，這個(gè)新興片區(qū)走入濟(jì)南樓市的版圖。從位置上來(lái)看，黨家片區(qū)作為連接市中和長(zhǎng)清的重要紐帶，雖然距離主城區(qū)位置較遠(yuǎn)，但未來(lái)的市中區(qū)規(guī)劃將繼續(xù)向南，從大澗溝往西到黨家，將是市中區(qū)的“南部科創(chuàng)新城”。

目前在售的新盤(pán)有中海寰宇時(shí)代和市中國(guó)岳城。中海寰宇時(shí)代共計(jì)5個(gè)地塊，總建筑面積約36萬(wàn)方，是個(gè)妥妥的大盤(pán)項(xiàng)目，產(chǎn)品從洋房到高層也是比較齊全，目前在售戶型95—142，整體均價(jià)12000元/平。市中國(guó)岳城也是5個(gè)地塊，總建筑面積約在31萬(wàn)方，由綠地、金茂、保利三家合作開(kāi)發(fā)，在售戶型96—130，均價(jià)也是在12000元/平。這兩個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是非常相似，最大的不同可能就是開(kāi)發(fā)商和后期的物業(yè)服務(wù)。

黨家片區(qū)目前的優(yōu)缺點(diǎn)很明顯：片區(qū)距離主城較遠(yuǎn)，內(nèi)有大量待改造的棚戶區(qū)、工廠，暫未有地鐵規(guī)劃，處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，所以吸引的都是周邊地緣性客戶和主城外溢的剛需群體，畢竟手拿150w預(yù)算，是能夠選到不錯(cuò)房源的。和上面提到的王府莊片區(qū)一樣，這里還需要大量的時(shí)間發(fā)展。但這里的“黨家智慧城”是市中區(qū)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，未來(lái)的發(fā)展值得期待，而且應(yīng)該會(huì)引進(jìn)市中區(qū)教育集團(tuán)。

天橋藥山片區(qū)

推薦指數(shù)：★★★☆☆

藥山片區(qū)屬于濟(jì)南西北部比較重要的區(qū)域，但由于各種因素的限制，區(qū)域發(fā)展緩慢，并沒(méi)有成為濟(jì)南樓市的熱銷(xiāo)板塊，如今成為了二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)最便宜的地方。片區(qū)內(nèi)主要匯聚了萬(wàn)科北宸之光、海信九麓府、萬(wàn)科金色悅城新著、中梁云山和院、中海學(xué)仕里等樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)還是比較激烈的。

藥山片區(qū)最便宜的要屬海信九麓府了。項(xiàng)目地處二環(huán)西路與二環(huán)北路交匯處東南角，扼守片區(qū)西北大門(mén)，項(xiàng)目從2016年拿地開(kāi)始，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了好幾期了，有些地塊也早已交付。目前99—115平售價(jià)在11000萬(wàn)元左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較合理的價(jià)格。

萬(wàn)科北宸之光，密度比較低，多層、小高層產(chǎn)品，緊鄰藥山公園，均價(jià)在14500元/平左右，101-113的小高層，價(jià)格在12900元/平起。萬(wàn)科金色悅城新著在北二環(huán)北路以北，是這些項(xiàng)目里位置最靠北的，以高層產(chǎn)品為主，也有部分小高層，在售戶型在107-130平不等，價(jià)格在13000元/平。中梁云山和院在萬(wàn)科北辰之光的南側(cè)，位置也不錯(cuò)，目前在售18層小高，戶型在120-130平，價(jià)格在13000-13500元/平。

中海學(xué)仕里，目前在售產(chǎn)品為97-114的三室，帶裝修及毛坯產(chǎn)品均有售，11299元/平起，價(jià)格還是很美麗的。項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)其實(shí)是教育配套，根據(jù)規(guī)劃未來(lái)將在配建的學(xué)校引入北京師范大學(xué)教育資源，尤其是在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的藥山片區(qū)，更是比較可貴的。中海學(xué)仕里的南側(cè)，海信還有兩宗地塊未入市，分別位于小清河南北兩岸，據(jù)了解，項(xiàng)目規(guī)劃 19棟小高層及大高層住宅、2 棟租賃住房，4棟配套，有興趣的朋友也可以觀望一下。

此外藥山片區(qū)還有三箭瑞景苑尾盤(pán)在售，主要為多層、小高層產(chǎn)品，緊鄰藥山公園，價(jià)格約15000元/平，屬于價(jià)格比較高的了；片區(qū)往東還有綠地新里璞園在售1、2號(hào)樓住宅，戶型100-136平，價(jià)格在12700-13500元/平方米。

可以看出，150w預(yù)算在藥山片區(qū)買(mǎi)房可選擇性還是比較多的，基本上每個(gè)項(xiàng)目都有合適的房源。回到片區(qū)本身：由于歷史原因，藥山片區(qū)產(chǎn)業(yè)薄弱，同時(shí)有大量的棚戶區(qū)、村莊，城市形象很一般，很多剛需群體對(duì)這里敬而遠(yuǎn)之。但同時(shí)，這幾年片區(qū)拆遷改造力度加大，也釋放了不少購(gòu)房需求；再加上北跨的加持、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)綜合體的簽約落地、藥山基建的投入、教育資源投入……也在吸引著地緣客戶以外的關(guān)注。發(fā)展需要的還是時(shí)間。按照目前的發(fā)展節(jié)奏，或許要不了多久，強(qiáng)加在藥山片區(qū)一些地域觀念就會(huì)逐步改變。

歷城華山片區(qū)

推薦指數(shù)：★★★★★

以前的華山片區(qū)是剛需集中地，不知不覺(jué)間，這座樓市壓艙石的高端改善產(chǎn)品已經(jīng)成了主流。目前在售的高端樓盤(pán)有中海臻園府、中海岳麓山、中海天賦嶺，150w只夠付個(gè)首付，剛需就別想了。那在華山還有上車(chē)的機(jī)會(huì)嗎？有！目前，片區(qū)在售的剛需產(chǎn)品主要為中海九樾府、中海云宸。

九樾府在片區(qū)最東側(cè)、小清河西北側(cè)，2020年入市，項(xiàng)目密度較低，偏剛改屬性。也有小高層產(chǎn)品，存貨已經(jīng)不多，95-125平，售價(jià)13000元/平起。云宸在片區(qū)西部，中海華山售樓處的位置，于去年開(kāi)盤(pán)，密度較高，高層板樓，帶裝修交付，主力戶型為115-142平，售價(jià)13500元/平起。

另外，華山片區(qū)還有闖入者—中國(guó)鐵建梧桐天樾。它是該片區(qū)唯一一個(gè)非中海系的樓盤(pán)，位置于華山湖北側(cè)，原名中國(guó)鐵建梧桐苑，在2020年就曾開(kāi)盤(pán)，價(jià)格15000—16000元/平起，銷(xiāo)售慘淡。去年改名梧桐天樾，重新入市，但銷(xiāo)量還是不太樂(lè)觀。目前均價(jià)已經(jīng)來(lái)到了14000元左右，產(chǎn)品以119-143平的小高層為主。值得注意的是，梧桐天樾主打被動(dòng)式的六恒科技住宅，這種設(shè)計(jì)優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯：確實(shí)省事，但更新?lián)Q代快，維護(hù)成本高都是需要考慮的問(wèn)題。

華山片區(qū)環(huán)境現(xiàn)在真的很好，有山有水，樓盤(pán)菌路過(guò)時(shí)有種大隱隱于市的感覺(jué)了。現(xiàn)在既有剛需產(chǎn)品、也有改善性產(chǎn)品，依然會(huì)是買(mǎi)房人的重要目標(biāo)區(qū)域。同時(shí)隨著奧體中路向北打通到華山片區(qū)，這里的交通條件將有很大的改善。在奧體、CBD的上班族們，可以考慮150w上車(chē)。

歷城張馬、新東站片區(qū)

推薦指數(shù)：★★★★★

濟(jì)南置業(yè)熱點(diǎn)在東部，東部熱點(diǎn)在新東站。說(shuō)這話，大家基本上沒(méi)有什么異議。緊鄰工業(yè)北，又有高鐵站加持，離主城區(qū)還不遠(yuǎn)，可以說(shuō)這里是一個(gè)十分適合剛需置業(yè)者的片區(qū)。前幾年，該片區(qū)由于房?jī)r(jià)被低價(jià)地“掣肘”，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)并不是很高，均價(jià)僅為12000-13000元/平左右，低于濟(jì)南市新房掛牌均價(jià)。

隨著時(shí)間的推移，老項(xiàng)目已經(jīng)交付，新地塊在2021年的土拍中嶄露頭角。一代新人換舊人，整個(gè)新東站片區(qū)進(jìn)入了2.0時(shí)代。先說(shuō)說(shuō)新東站的新項(xiàng)目：城投瑞馬國(guó)風(fēng)。在去年5月份的土拍中，瑞馬首入濟(jì)南，拿下張馬片區(qū)2宗地塊，最高樓面價(jià)10400元/平，項(xiàng)目案名定為“城投瑞馬國(guó)風(fēng)”，項(xiàng)目規(guī)劃有4層的疊墅，18層小高和9-11層洋房，容積率低至1.2。從拿地價(jià)格和產(chǎn)品品類(lèi)來(lái)看，城投瑞馬國(guó)風(fēng)將來(lái)入市的價(jià)格肯定不便宜。另外關(guān)于品牌，瑞馬畢竟是首入濟(jì)南，水平如何還需市場(chǎng)檢驗(yàn)；意向強(qiáng)烈的客戶可以提前去了解下瑞馬之前的作品，做做功課。

再說(shuō)說(shuō)綠城的新項(xiàng)目。2017年12月，綠城拿下張馬屯A-7地塊，位置在開(kāi)源中路以北、幸福柳路以東，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較靠北。地塊樓面價(jià)高達(dá)11776元/平，時(shí)隔5年，綠城張馬地塊終于在今年年初亮相，并于近日公示案名，定為綠城春風(fēng)心語(yǔ)。綠城春風(fēng)心語(yǔ)定位為剛需盤(pán)，總建筑面積153602.71平，容積率1.78，綠地率30%。規(guī)劃13棟住宅，均為毛坯，總戶數(shù)969戶，包含18層小高層、23層高層、25層高層，戶型面積為99平、103平、112平、128平。預(yù)計(jì)5月份首開(kāi)，綠城的品質(zhì)還是值得期待的。除此之外，在去年12月份土拍中，銀豐、大華、軌交在張馬也都有拿地，具體的情況樓盤(pán)菌會(huì)放在分析今年土拍形式的文章中講，大家可以關(guān)注下。根據(jù)目前的消息，這幾宗地塊入市的時(shí)間還是未知。

除了新地塊，新項(xiàng)目，新東站片區(qū)的老項(xiàng)目現(xiàn)在是什么情況呢？剛需上車(chē)有壓力嗎？先看一下奧體時(shí)代，這個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是張馬片區(qū)元老級(jí)樓盤(pán)了，之前叫時(shí)代公館，和公園學(xué)府、錦悅府、天辰、悅棠府、魅力之城、鳳凰首府等屬于同一批項(xiàng)目，如今老搭檔陸續(xù)開(kāi)始交付了，奧體時(shí)代還在堅(jiān)持，前段時(shí)間推出一批單價(jià)11000萬(wàn)平的特價(jià)精裝房源，而且正常房源價(jià)格也不算貴，均價(jià)在13000元/平左右，全是精裝。買(mǎi)是可以買(mǎi)，但要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。

中建蔚藍(lán)之城是片區(qū)內(nèi)交通最便利的項(xiàng)目，緊挨3號(hào)線張馬屯站和工業(yè)北路。現(xiàn)在主力戶型為98148平的3居-4居，均價(jià)15500元/平。作為張馬空檔期的出貨主力，中建蔚藍(lán)之城一直挺火的，價(jià)格也是從兩年前的12000元/平漲了不少，如今150w預(yù)算有些勉強(qiáng)了。

把目光往東看，新東站老大哥天鴻萬(wàn)象東方也有合適的房源在售：建面約112平和127平三室，均價(jià)14000元/平。天鴻的商業(yè)配套、自然公園、學(xué)校都已經(jīng)比較成熟了，居住體驗(yàn)方面不錯(cuò)，在片區(qū)內(nèi)是極具性價(jià)比的。另外，唯一能和萬(wàn)象東方一爭(zhēng)高下的可能是中糧祥云，項(xiàng)目在售戶型有100-133平的三室或四室，均價(jià)14500元/平，150w預(yù)算也能達(dá)到上車(chē)門(mén)檻。按理來(lái)說(shuō)，中糧祥云周邊比較荒，大悅城也遲遲未動(dòng)工，這些因素都會(huì)影響到銷(xiāo)量。但中糧祥云從一開(kāi)始的12000元/平左右攀升到現(xiàn)在的價(jià)格，挺出人意料的。

放眼整個(gè)新東站片區(qū)，不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目越來(lái)越重品質(zhì)，價(jià)格越來(lái)越高，對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)門(mén)檻也是越來(lái)越高。這是剛需片區(qū)成熟起來(lái)的表現(xiàn)，樓盤(pán)菌覺(jué)得到今年下半年，150w預(yù)算在這里更難選到心儀的房子。

歷城濟(jì)鋼片區(qū)

推薦指數(shù)：★☆☆☆☆

濟(jì)鋼片區(qū)位于濟(jì)南東北部，在新東站以東。在大多濟(jì)南人心目中，濟(jì)鋼廠區(qū)“挺遠(yuǎn)”的。不過(guò)如今，這周邊已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)落子的片區(qū)。去年就有消息濟(jì)鋼片區(qū)的土地要掛出來(lái)，但一直沒(méi)能成真，一般這種情況可能還需要留些談判時(shí)間。今年供地計(jì)劃中濟(jì)鋼片區(qū)有17宗住宅用地供應(yīng)，很可能在一批次供地中就有。目前來(lái)看，大華公園城市項(xiàng)目算片區(qū)里唯一一個(gè)項(xiàng)目。

大華公園城市就是去年的山塑地塊，樓面價(jià)約7600—8400元/平。規(guī)劃15棟住宅，為精裝，包含10棟18層小高層、4棟27層高層、1棟22層高層。前段時(shí)間首開(kāi)銷(xiāo)量慘淡，蓄客大半年，客戶還是不買(mǎi)賬。95—98平，價(jià)格12999元/平起，均價(jià)13500元/平，總房款能控制在130w左右。

大華公園城市位置目前還是很不便利的。雖然規(guī)劃有3條地鐵線環(huán)繞，但是目前6號(hào)線和9號(hào)線尚在建設(shè)中，投入使用的3號(hào)線的濟(jì)南東站離項(xiàng)目位置也不是特別近。其他的配套聽(tīng)起來(lái)還不錯(cuò)，包括宣傳的四個(gè)公園環(huán)繞，商業(yè)，學(xué)校等，但是都是規(guī)劃，目前暫未兌現(xiàn)。

濟(jì)鋼片區(qū)的土地儲(chǔ)備量很大，還有很多商業(yè)地塊，位置優(yōu)勢(shì)不太明顯、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不太突出。片區(qū)不成熟是個(gè)大問(wèn)題，大華公園城市首開(kāi)滑鐵盧就是最好的證明，讓客戶拿現(xiàn)在的錢(qián)，去買(mǎi)濟(jì)鋼片區(qū)的未來(lái)，確實(shí)有點(diǎn)強(qiáng)人所難。

歷城郭店片區(qū)

推薦指數(shù)：★★☆☆☆

看濟(jì)南地圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，工業(yè)北沿線，張馬、新東站、濟(jì)鋼、郭店四個(gè)片區(qū)一字排開(kāi)。雖然屬于東部城區(qū)，但是東部火熱的氣氛似乎與郭店無(wú)緣。說(shuō)到底還是因?yàn)榕涮缀偷囟危@也是大多數(shù)人不推薦買(mǎi)郭店的原因，但9000—12000元/平的價(jià)格，又成了剛需置業(yè)不得不去考慮的地方。

這兩年，郭店片區(qū)在售的樓盤(pán)數(shù)量上去了：有加州東部世界城、榮盛華府、東城儷景、中鐵建花語(yǔ)拾光、新鷗鵬教育城。經(jīng)過(guò)配套爭(zhēng)議，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)之后，現(xiàn)在片區(qū)也進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定期。加州東部世界城算是片區(qū)內(nèi)的老大哥了，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)到4期，116平的現(xiàn)房9000元/平起。一旁榮盛華府128平的小高均價(jià)在10500元/平，東城儷景的主力戶型為75-109平的1居-3居，均價(jià)在10000元/平。這三樓盤(pán)應(yīng)該算是剛需片區(qū)中的剛需盤(pán)了，150w預(yù)算沒(méi)有啥壓力，往東，還可以去看看其他產(chǎn)品。

新鷗鵬教育城，乍一聽(tīng)是一個(gè)主打?qū)W區(qū)、教育的樓盤(pán)，宣傳中也說(shuō)要打造新東方國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校。但是新鷗鵬教育城與新東方國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校，一個(gè)是社區(qū)，一個(gè)是私立學(xué)校，買(mǎi)不買(mǎi)房子，和上學(xué)沒(méi)關(guān)系。不談這個(gè)，我們看看新鷗鵬的產(chǎn)品：項(xiàng)目四個(gè)住宅地塊容積率都不高，1.2—1.8，樓面價(jià)在3700-4620元/平之間。所以在這個(gè)樓盤(pán)中規(guī)劃的最高也是11層住宅，以及6層洋房乃至四層的疊拼別墅。但是這個(gè)項(xiàng)目留了個(gè)心機(jī)，知道在這里做高端很難，所以主流戶型還是107，117，127平的剛需產(chǎn)品，目前售價(jià)9500元/平起。

中鐵建花語(yǔ)拾光是附近幾個(gè)開(kāi)發(fā)商中唯一中字開(kāi)頭的央企，類(lèi)比附近幾個(gè)樓盤(pán)，這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的。主力設(shè)計(jì)為11層的洋房，搭配極少數(shù)17層的小高，精裝交付；新推出錦溪地塊也全是低密洋房，價(jià)格不到12000元/平，如果不考慮過(guò)于周?chē)容^荒涼的環(huán)境，那這個(gè)項(xiàng)目的性價(jià)比還是不錯(cuò)的。缺點(diǎn)是項(xiàng)目位于飛機(jī)航線之下，可能會(huì)有噪音等影響，小區(qū)內(nèi)部還存在地上車(chē)位，人車(chē)不分流的情況。

在規(guī)劃中，郭店片區(qū)的主導(dǎo)功能是濟(jì)南市區(qū)域性物流中心和產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃形成以高端物流為主導(dǎo)，集生物醫(yī)藥、智能制造和生活居住為一體的城市新區(qū)。這是利好，但同時(shí)也意味著片區(qū)未來(lái)生活環(huán)境會(huì)受到一定制約。另外一點(diǎn)，現(xiàn)在很多人后悔在郭店買(mǎi)房，因?yàn)樗麄兏杏X(jué)地鐵二期規(guī)劃沒(méi)有郭店，傳言中的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)好像也無(wú)蹤跡。雖然有關(guān)部門(mén)解釋了地鐵的原因，但大家還是有所失望。

總結(jié)一下，區(qū)位上的偏遠(yuǎn)，加上生態(tài)環(huán)境并無(wú)優(yōu)勢(shì)，決定了郭店片區(qū)更多是地源性購(gòu)房者置業(yè)。如果地鐵4、6號(hào)線未來(lái)在這里匯合，那么片區(qū)還能承接部分剛需客戶，但現(xiàn)在來(lái)看，發(fā)展空間還是比較有限的。

歷城孫村片區(qū)

推薦指數(shù)：★★★☆☆

孫村片區(qū)位于高新東區(qū)，被定義為城市次中心，片區(qū)大力發(fā)展，影響力逐漸擴(kuò)大。道路逐漸暢通，配套逐漸完善，孫村片區(qū)將會(huì)越來(lái)越適合居住。但是，不可否認(rèn)的是孫村片區(qū)仍處于發(fā)展中，與購(gòu)房者期望的生活仍然存在差距。

目前孫村片區(qū)既有剛需又有別墅改善產(chǎn)品。剛需盤(pán)單價(jià)10000—12500元/平左右，同時(shí)也有總價(jià)300萬(wàn)以上的改善樓盤(pán)。整體來(lái)看孫村片區(qū)在售樓盤(pán)位置相對(duì)集中，對(duì)在周邊工作的人來(lái)說(shuō)，在這里安家置業(yè)還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

烯谷國(guó)際中心和綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)都是定位剛需群體。兩盤(pán)僅一路之隔，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上大同小異，現(xiàn)在是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。烯谷國(guó)際中心由濟(jì)高控股、建邦集團(tuán)、融創(chuàng)地產(chǎn)三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)，聽(tīng)這名字就知道跟產(chǎn)業(yè)有關(guān)系。項(xiàng)目曾經(jīng)打出9900元/平起的口號(hào)，去化還可以；目前在售的都是小高層產(chǎn)品，戶型建面約96、119平，參考均價(jià)11500元/平。綠城在2020年8月拿下孫村智造大街地塊，建筑面積約17萬(wàn)平米，樓面價(jià)為5210元/平，和烯谷國(guó)際中心拿地價(jià)差不多。項(xiàng)目規(guī)劃23棟住宅，共1516戶，均為毛坯，包含小高層和洋房產(chǎn)品。項(xiàng)目在售全部為17層的小高層。目前參考均價(jià)12000元/㎡，房源面積在98-119平不等。

孫村片區(qū)擁有圍子山、彩虹湖兩大資源，居住環(huán)境不錯(cuò)。但作為“產(chǎn)城融合示范區(qū)”，這里的產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模占比也不小，尤其是世紀(jì)大道以北，居住用地是很少的，這里的繁華性將低于唐冶。現(xiàn)在孫村正處于大量人口導(dǎo)入期的前夜，而且這里面有相當(dāng)一部分是質(zhì)量非常高的人才，這也是孫村片區(qū)未來(lái)的基本盤(pán)，如果你是在周邊工作，現(xiàn)在入手還是值得的，其他區(qū)域還是要慎重考慮。

歷城唐冶、神武片區(qū)

推薦指數(shù)：★★★★★

為什么把它們放在一塊說(shuō)呢？因?yàn)檫@兩個(gè)片區(qū)已經(jīng)成剛需盤(pán)為主進(jìn)階成改善盤(pán)聚集區(qū)了。

唐冶片區(qū)由于開(kāi)發(fā)的時(shí)間比較早，生活配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，樓市的入住率已經(jīng)很高，居住生活比較便利。片區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)有很多，比如遠(yuǎn)洋潮起東方、魯能泰山7號(hào)、高鐵城、山鋼錦悅?cè)A府、保利和唐悅色等。但150w能選的卻不多，比如遠(yuǎn)洋潮起東方戶型建面117平起，均價(jià)16000元/平；山鋼錦悅?cè)A府在售136-196平，均價(jià)13800元/平，150w的預(yù)算相形見(jiàn)絀。保利和唐悅色105平的戶型和高鐵城94平的戶型或許可以看看，但這樣的房源也是一天比一天少。

此外，葛洲壩在去年濟(jì)南第三次集中土拍中以底價(jià)成交了唐冶東路以東、飛躍大道以南的3宗住宅用地，樓面地為6000—6200元/平。其中A2地塊也已公示規(guī)劃：住宅建筑面積8.58萬(wàn)平，容積率2.0，有8棟15-18F的小高層、5棟11F的洋房以及1棟16F公共租賃房。樓盤(pán)菌覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)會(huì)在13000—15000元/平，小高層產(chǎn)品可能會(huì)有100平左右的戶型，有興趣的朋友可以觀望下。

神武片區(qū)、港溝片區(qū)在經(jīng)十東路以南，濟(jì)南東繞城高速兩側(cè)。東繞城高速以東的神武片區(qū)早在2019年就開(kāi)始了住宅用地的出讓，住宅項(xiàng)目多在旅游路以北。因臨近唐冶片區(qū)，隨著大量住宅交付入住，商業(yè)配套完善逐漸完善，神武片區(qū)也得到了更多的關(guān)注。隨著住宅地塊供應(yīng)沿著旅游路向東。片區(qū)今年項(xiàng)目將主打大戶型產(chǎn)品，片區(qū)的購(gòu)房門(mén)檻又將提升。

目前神武片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)主要有魯商金茂國(guó)際社區(qū)（包括旅游路金茂府、魯商悅府）、龍湖龍譽(yù)城、融創(chuàng)未來(lái)壹號(hào)等項(xiàng)目，地塊彼此緊挨，許多樓盤(pán)的銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入尾聲。

融創(chuàng)未來(lái)壹號(hào)是去年大火的項(xiàng)目，產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)做得都比較符合年輕人的口味，但均價(jià)14800元/平，117平的小戶型也要170w的上車(chē)門(mén)檻。龍湖龍譽(yù)城一期基本已經(jīng)售罄，二期叫做龍湖青云闕，主要是洋房和別墅。魯商金茂國(guó)際社區(qū)進(jìn)入尾盤(pán)階段，在售的是162的大戶型，剛需就不用考慮了。

得益于片區(qū)的發(fā)展紅利，也帶動(dòng)了居住需求的升級(jí)。唐冶、神武片區(qū)非復(fù)吳下阿蒙，150w預(yù)算若想上車(chē)這里，可能只能等等搞活動(dòng)的特價(jià)房了。

歷城雪山片區(qū)

推薦指數(shù)：★★★★★

就片區(qū)未來(lái)發(fā)展而言，離市中心越近，未來(lái)發(fā)展的速度會(huì)更快。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，處于繞城高速內(nèi)的雪山片區(qū)挺有優(yōu)勢(shì)。隨著中新國(guó)際城和中新錦繡天地進(jìn)入尾盤(pán)階段，雪山萬(wàn)科城和綠城春來(lái)曉園接過(guò)了雪山片區(qū)出貨的大旗，但同時(shí)雪山片區(qū)的單價(jià)也出現(xiàn)了提升。

雪山萬(wàn)科城這個(gè)項(xiàng)目很多人都很關(guān)注。首先項(xiàng)目體量很大，建面約130多萬(wàn)的體量，未來(lái)規(guī)劃也有大概六個(gè)地塊的商業(yè)的地塊。配套方面樓盤(pán)菌覺(jué)得不用太多的擔(dān)心，因?yàn)榭隙ㄊ亲詭Я松虡I(yè)的配套。另外一個(gè)就是，產(chǎn)品涵蓋的品類(lèi)比較豐富的：有27層的高層，17層的小高層，11層的洋房，6層的洋房，基本覆蓋了從剛需到改善，而且是精裝交付。目前在售的房源有114平的三室，130平的四室，均價(jià)16500元/平，說(shuō)實(shí)話，對(duì)于150w預(yù)算來(lái)說(shuō)有些捉襟見(jiàn)肘了。

相比之下，毛坯交付的綠城春來(lái)曉園就比較友好了，93—112平的三室均價(jià)在14000元/平。雖說(shuō)春來(lái)曉園周邊不利因素較多，但綠城品質(zhì)還是值得信賴的。樓盤(pán)菌覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目還是比較有性價(jià)比的。另外雪山片區(qū)北側(cè)的星瀚城已近尾聲，在售房源110平，130平，均價(jià)15000元/平，加些預(yù)算上車(chē)也來(lái)得及。

關(guān)于片區(qū)的缺點(diǎn)，有不少在東邊置業(yè)的購(gòu)房者在分享自己的購(gòu)房經(jīng)歷時(shí)談到，雪山片區(qū)靠著世紀(jì)大道、經(jīng)十路和繞城高速，路上常有大車(chē)經(jīng)過(guò)，周?chē)沫h(huán)境較差。必須承認(rèn)這一點(diǎn)，雪山片區(qū)內(nèi)有煉油廠和正在建設(shè)的菜鳥(niǎo)物流，車(chē)流的密集是無(wú)法避免的問(wèn)題。在煉油廠外遷問(wèn)題上，雖然相關(guān)單位在積極推進(jìn)煉油廠外遷，但目前，煉油廠沒(méi)有要搬走的意向。這一點(diǎn)對(duì)于生活在雪山片區(qū)的人來(lái)說(shuō)是需要注意的一點(diǎn)。

文旅城板塊

推薦指數(shù)：★★★★☆

融創(chuàng)文旅城自成一派，配套齊全，位置也不錯(cuò)，但容積率確實(shí)挺高，即便如此，幾乎每個(gè)剛需置業(yè)者還是會(huì)把它納入自己的意向片區(qū)之一。進(jìn)入2022年，文旅城的高層住宅僅剩余2000多套，大概率再過(guò)10個(gè)月左右，高層房源售罄。現(xiàn)在文旅城已經(jīng)在推170平的大戶型了，密度也更低，直奔改善需求客戶去了。目前根據(jù)釋放的消息，在售的還有128—144平的戶型，均價(jià)在13500—14500元/平，剛需可以把握為數(shù)不多的機(jī)會(huì)。

配套好的地方買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的地方配套差，這是剛需群體最真實(shí)的寫(xiě)照。但經(jīng)過(guò)盤(pán)點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn)，150w的總預(yù)算，在濟(jì)南可選的樓盤(pán)還是挺多的。面對(duì)復(fù)雜的剛需市場(chǎng)，樓盤(pán)菌希望大家能明白下面三條原則：

一、放棄房?jī)r(jià)大跌的幻想。前段時(shí)間一些城市紛紛降低首付比例，放松公積金貸款政策；金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局統(tǒng)一表態(tài)并發(fā)聲，傳達(dá)出了一系列積極的樓市信號(hào)。大家都明白，房地產(chǎn)依然是我們的重要經(jīng)濟(jì)支柱，不能因一時(shí)困境而失去信心。樓市“穩(wěn)”是主基調(diào)，剛需群體所顧慮的大漲大跌在濟(jì)南這種二線城市不會(huì)出現(xiàn)，及時(shí)上車(chē)是最明智的選擇。

二、了解自己的需求和能力。剛需的本質(zhì)，是在當(dāng)下以合適的價(jià)格買(mǎi)下適合自己的房子。這種情況下，搞清楚自己最迫切的需求以及最大限度能承受的負(fù)債能力是最重要的。

三、遵循久經(jīng)考驗(yàn)的市場(chǎng)規(guī)律。剛需最重要的訴求是自住，除此之外就不用考慮其它因素了嗎？非也，市場(chǎng)規(guī)律告訴我們，無(wú)論是哪種購(gòu)房需求，地段、開(kāi)發(fā)商品牌能力都是最優(yōu)先考慮的。地段關(guān)系到各種配套便利性，開(kāi)發(fā)商能力則決定了房屋質(zhì)量和未來(lái)物業(yè)服務(wù)水平；二者共同決定了未來(lái)居住體驗(yàn)和房產(chǎn)增值。

最后希望手握150w預(yù)算的置業(yè)者，都能在合適的預(yù)算中挑選最符合自身需求的片區(qū)，在合適的片區(qū)選擇最具性價(jià)比的產(chǎn)品。