科技改變生活 · 科技引領未來
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最近，一位粉絲在后臺留言：網友留言天泰幸福里現在均價9600，板橋華府說是最便宜的均價一萬，金都馨城說8299，這三個項目自己住哪個值得買啊？我看房價都在降啊，現在適合買房子嗎？雖然這三個項目各自屬于不同的片區，但開盤時間卻近乎同步，且產品
最近，一位粉絲在后臺留言：
網友留言
天泰幸福里現在均價9600，板橋華府說是最便宜的均價一萬，金都馨城說8299，這三個項目自己住哪個值得買啊？我看房價都在降啊，現在適合買房子嗎？
雖然這三個項目各自屬于不同的片區，但開盤時間卻近乎同步，且產品設計相似度較高，難免讓人看花了眼。
那么，現階段究竟是遵循“買漲不買跌”的慣例而等待觀望，還是做好甄選工作，挑選性價比高、升值潛力強的物業擇機出手呢？
本著對粉絲負責的態度，巢哥親自探盤了幸福里、板橋華府和金都馨城這三個項目，希望能夠幫助這位粉絲撥開迷霧，并對當前的購房時機作出簡要分析。
Part.1 天泰·幸福里
本次探盤由北至南，首站來到的是位于膠州西路的天泰幸福里。
天泰幸福里位于怡和家園南，嘉樹園東，是天泰在膠州的第二個項目。位置比較好找，但從區位上來說亮點并不多，交通上主要依靠膠州西路和梧州路，路況大部分時間比較通暢。
生活配套上距離大潤發和世紀駕車約10分鐘，但這兩個商圈的路況十分擁堵，好在項目周邊居住配套已經比較成熟，足夠保障日常生活。
環境配套上距離二里河公園步行約20分鐘，目前二里河公園的景觀改造已經基本進入收尾階段，從規劃來看改造后作為散步休閑的去處還算不錯。
項目本身則是分為東西兩區開發，總占地面積約58畝，建面10.6萬方，容積率2，采用高低搭配。通過參數可以看出，項目體量并不算大，且定位要更偏向于居住屬性。
戶型設計也印證了這一點，銷售面積為89-119㎡，主要面向片區的地緣客戶和預算較少的剛需，置業顧問給出的均價為9100-9200元/㎡，但這個在價格在片區內的競爭力仍不算強，還是略有些虛高。
作為典型的剛需盤，我們就主要看一下項目西區主推的89㎡戶型。
整體看來戶型十分狹長，客廳+南向主臥，主臥飄窗算是亮點。但次臥正對入戶門，私密性差；中間戶的衛生間無窗，且正對著餐廳，動線紊亂。
小面積戶型做套三，空間利用率和布局就顯得極其重要，這套戶型雖然利用率不錯，但空間布局還需進行一定的優化。如果預算較為充足，項目的106㎡及以上的戶型顯然更值得選擇。
Part.2 盈創·板橋華府
從天泰幸福里沿梧州路向南1.5公里，就是此次探盤的第二站盈創·板橋華府。
項目位于蘭州路與梧州路交匯處，位置比較偏西。預售證還沒拿到，據置業顧問介紹十一假期后開盤，預計均價不會低于1.1萬，不知如此定價是不是梁靜茹給的勇氣。
開發商盈創實為膠州城投全資控股，項目占地約85畝，規劃818戶，容積率2.0，也采用高低配的布局。
周邊配套上華潤城算是最大的亮點，但最早建成也要在5年以后，今天就先不多做贅述。環境上往東步行十分鐘是西湖公園，商業配套則主要依靠西部利群超市，距離比較近，整體上項目的配套條件要好于天泰。
值得一提的是，在置業顧問介紹項目時，最多的說辭就是“優質學區房”，并大篇幅的介紹周邊的學校，對于不懂的購房者來說確實頗為唬人。但巢哥問及能否保證分到這幾所學校時，置業顧問卻打起了太極，聲稱到時候要以政府規劃為準。
而實際上學區的劃分必須要等新房交付，并且在城市建設配套審核通過后才能確定。
但從板橋華府的交房時間來看，劃分學區最早也要等到兩年后。這么早就打出“優質學區房”的稱號，更何況兩年后學區劃定也不一定能上，項目如此宣傳確實也不符《房地產廣告發布規定》的要求。
戶型方面，產品表現不錯，覆蓋了100-200㎡，我們著重看一下受眾面最廣、且項目主推的110㎡戶型。
綜合來看，該戶型屬于經典的套三戶型，沒有什么太大問題。三開間朝南，采光效果較好；動靜分區，不足之處在于走廊浪費了使用面積，而且南向雙陽臺做了隔斷，讓業主在自住改造上少了一些可選擇性。
Part.3 億陽·金都馨城
離開板橋華府，向南至三里河，便來到了本次探盤的最后一站：億陽·金都馨城。
相較于天泰和盈創，金都馨城的位置優勢比較明顯。項目位于澳門路和杭州路交匯處，北側是三里河，西側的利群福興祥物流即將搬遷，將建設商住綜合體。
本次億陽加推的北區已是項目的最后一期，作為新城區的大盤，已經有2000多戶入住。相較于期房的沙盤和樣板間，金都馨城已經可以將項目實景展現在眼前，在膠州是一個不小的優勢。
項目配套上距離新利群、寶龍、佳樂家都只需五分鐘車程。
作為成熟社區的優勢，三期南區旁有一所投資1100萬的幼兒園，小學劃分三里河小學、北京路小學，初中有十中、實驗初中，距離膠州一中步行只需五分鐘，教育資源配套屬于膠州頂級。
在環境資源上，項目內部的綠化率高達40-45%，在整個片區都是首屈一指。外部環境距離三里河遺址公園一路之隔，和三里河公園相貫通，形成了膠州市區最宜居的景觀帶。
巢哥探盤當天正好恰逢項目開盤，從現場情況來看確實比較火爆。巢哥也和幾個購房者簡單聊了兩句，發現這次開盤有不少購房客戶都是老帶新，也側面反映出前期項目的口碑確實比較不錯。
還有很大一部分客戶則是沖著8299元/㎡起的價格而來，巢哥認為小高層不到9000的價格，對于這個地段來說，可以說是誠意十足。
戶型方面為85-140㎡，覆蓋購房群體較廣，我們主要看一下項目這次開盤加推的主力小高107㎡和132㎡戶型。
這兩個戶型均為經典的元寶戶型，設計十分方正，全明戶型+三開間朝南+貫通式大陽臺聯通客廳臥室，視野開闊，活動空間大。
107㎡戶型動靜分區，經濟實用，132㎡戶型套衛設計，干濕分離。這兩個戶型均比較經典，硬要說缺點的話就是132㎡戶型的走廊浪費了一些面積。
Part.4 綜合點評
從戶型來看，板橋華府和金都馨城的主力戶型均采用了經典設計，也從另一方面反映出市場對于這類戶型依舊有著較高的認可度。天泰幸福里雖主打實用，但是89㎡戶型設計的并不合理，106㎡以上戶型設計的還不錯。
從位置和配套上來看，金都馨城已是深耕新城區多年，配套已經完善和成熟。這次北區的開盤也成為了億陽萬人社區的最后一塊拼圖，是此次探盤三個項目中位置和配套表現最好的項目。
盈創板橋華府位置也不錯，但配套上更多的是遠期規劃，項目主打的“學區房”概念其實也并不成立，如果是為了學區房而選擇置業的話，則需要三思而后行。
天泰幸福里主要面向地緣客戶，所以升值空間比億陽和盈創要差一些，但好在周邊日常生活配套已經較為成熟。
綜合來看，對于剛需和預算較少的購房者，億陽和小戶型和天泰是你不錯的選擇。如果生活氣息濃厚的老城能勾起你的情懷，可以選擇天泰；如果看重升值潛力和成熟的配套，可以選擇億陽。
對于改善和預算充足的購房者，億陽和盈創則各有千秋。如果不考慮價格的話，盈創的疊拼會是你的最佳選擇；若果考慮到價格因素，億陽的優勢便要大得多。
其實相較于去年行情瘋漲時的一房難求，如今房價下降后，如何選房子確實成了更令人頭疼的大事。
所以最后巢哥在這里要再次提醒諸位，在買房時一定要按耐住那顆躁動的心，只有多比多看，按圖索驥，才能選到真正適合自己的房子。
高陽明