來源公眾號：溜爸買一套二手房需要繳納多少稅費？以中大文儒德來舉例，最小的戶型面積185平米。客廳為橫廳設計，帶陽臺，面積為14.2平米；另外主臥帶獨立衣帽間、衛生間，還有書房；廚房還帶洗衣房。中大文儒德的二手房成交參考價為39300元/平米

來源公眾號：溜爸

買一套二手房需要繳納多少稅費？

以中大文儒德來舉例，最小的戶型面積185平米。

客廳為橫廳設計，帶陽臺，面積為14.2平米；另外主臥帶獨立衣帽間、衛生間，還有書房；廚房還帶洗衣房。

中大文儒德的二手房成交參考價為39300元/平米，那么總共需要繳納：55-66萬。

# 契稅方面需要繳納≈10-21萬

首套房185*39300*1.5%=109057元

二套房185*39300*2%=145410元

三套房185*39300*3%=218115元

# 個稅方面需要繳納≈7萬

185*39300*1%=72705元

# 增值稅方面需要繳納≈38萬

185*39300*5.3%=385337元

1%、1.5%、5.3%...

都是什么意思？

# 二 手 房 稅 費 大 全

二手房交易稅費主要包括，契稅、增值稅及附加（教育附加費、城市維護建設稅、地方教育費附加）、個人所得稅、印花稅、土地增值稅。

現在所有房子大概會按照指導價納稅。

契稅漲了是謠言：“9月1日起契稅要上漲了！”、“1%-3%的契稅優惠不存在了！”都是假的。

其實，契稅標準一直是3%—5%，但因為有優惠政策的緣故，實際的契稅是按照1%—3%征收。

2020年8月11日《中華人民共和國契稅法》正式發布，宣布2021年9月1日正式實施新契稅法，其中的第三條規定契稅稅率為3%-5%。

新的《新契稅法》雖然發布，但是契稅優惠政策依舊執行，也就是說，成都市商品房的契稅稅率，依舊是按1%-3%執行!

優惠政策只有同時滿足下列條件才能享受契稅優惠政策：1.購買人為個人；2.交易房屋為住宅；3.套數為首套或二套。

只要有1條不滿足，契稅稅率均為3%。

?? 在成都，如果是個人購買首套房（住宅），面積如果在90平米以下，那么就按照1%的標準進行征收契稅；

如果面積在90平米以上，那么就按照1.5%的標準進行征收契稅。

?? 如果是個人購買二套房（住宅），面積如果在90平米以下，也是按照1%的標準進行征收契稅；

如果面積在90平米以上，那么就按照2%的標準進行征收契稅。

?? 如果是個人購買三套房（住宅）,無論面積是在90平米以上還是以下，都是按照3%的契稅進行征收。

那是因為契稅查的是全國。

舉例說明

Give an example

正確答案：贊花兒名下有一套住宅，再購買屬于二套房且面積>90平米，因此 適用稅率為2%，因此可計算贊花兒需繳納契稅金額為：126*30777×2%≈7.8（萬）

最后關于契稅，有6種情形免征，與我們有關的就是：夫妻過戶、子女繼承房產免征契稅。

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

2.非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

4.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

6.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

增值稅明年要漲是真的！增值稅及附加基準稅率為5.6%：增值稅稅率為5%，附加部分基準稅率為0.6%。

但在2019年1月1日——2021年12月31日期間，增值稅及附加基準稅率按5.3%執行。

具體政策是，對增值稅的附加部分減半征收，即城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加之和減半。

因此，增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+（本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%）×50%= 官方認可的成交價格×5.3%。

因為執行期為2年，所以從2022年1月1日開始，增值稅及附加基準稅率會按照5.6%征收。

如果二手房（住宅）指導價為30000元/平米，建筑面積100平米，那么按照5.3%的增值稅（及附加）來計算，那么需要繳納：159000元；

2022年1月1日開始，增值稅（及附加）要按照5.6%來計算，那么需要繳納：168000元，兩者相差9000元。

去年，成都還出臺了“房產新政15條”，其中提到：增值稅免征年限由2年調至5年。

也就是說，如果房屋滿5年才可以免繳增值稅及附加。

?? 如果是購買所得的新盤或二手住房、經濟適用房出售，那么就看契稅票填發日期或不動產權證書登記時間，以孰先原則判定；

?? 如果是房改房出售，那么就以房改購房合同生效時間，房款收據的開具日期或不動產權證書登記時間判定，同樣是孰先原則；

?? 如果是房改經濟適用房、房改集資房出售，那看的是不動產權證書登記時間；

?? 如果是拆遷安置房出售，以拆遷協議簽署時間或契稅票填發日期或不動 產權證書登記時間判定，哪個時間早就看哪個。

舉例說明

Give an example

贊花兒名下有一套中海城南一號產權90平米的住宅，契稅票填發時間是 2016年6月1日，房屋產權登記時間是2017年1月1日，現在準備出售，城南一號的二手房指導價為38462元/平米。

請問，贊花兒這套房子滿五嗎？需要繳納增值稅及附加嗎？

正確答案：按契稅票日期來看，該住宅已滿 5 年，不需要繳納增值稅。

第一種就是直系親屬（100%贈予）所得的房屋出售，按受贈前產權登記日期計算“滿五”：

比如今天贈予完成，但這套房子是兩年前買的，則是按照兩年前（契稅票和產權證時間孰先為準）開始計算“滿五”的時間。

第二種就是直系親屬（1%贈予+99%買賣）所得的房屋出售，那么就要按照按照“贈予＋買賣”的最終交易日期重新計算“滿五”（1%贈與部分除外）：

比如2017年買的住宅，契稅票時間2017.11.15，產權證時間2017.11.20，這套住宅又于2020.12.12贈予1%產權給了父親，于2020.12.20出售99%產權給父親（同一天繳納契稅），那么這套房子99%部分就是從2020.12.20開始重新計算產權時間，如果未來想達成“滿五唯一”條件，需要到2025.12.20。

那么就要按照最新的取證時間計算“滿五”，具體是以受贈人贈與換證時的契稅票填發日期或贈與換證后的不動產權證書登記時間判定，哪個早算哪個。

比如房子是2017年買的，2020年贈與給姑姑，那么就要從2020年重新計算，到2025年才能”滿5“。

（直系親屬包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，注意稅務和房管局對于直系親屬認定不同）

另外還有個別特殊情況，可參考：

如果是離婚所得的房屋出售，依照離婚換證前產權人取得房屋的對應時間；

如果是繼承所得的房屋出售，以被繼承人取得房屋的對應時間。

另外除了滿5可以免征增值稅及附加以外，還有這些情況也可以免征：

法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免征增值稅及附加；

夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征增值稅及附加；

直系親屬贈與免征增值稅及附加。

個稅都是全額征收，稅率=1%。

個稅基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。

正常購買一套二手房（住宅），無論建面是90平米以上，還是90平米以下，都是繳納1%的個稅。

如果所出售的二手房（住宅）是繼承或贈與所得，那么出售時不滿足滿五唯一，就會差額征收 20%的個稅。

比如100%贈與所得的房子再出售，需要繳納個人所得稅 =（出售價 - 房屋原價值）x 20%。

再比如1%贈與+99%買賣所得的房子再出售，需要繳納個人所得稅 =1%部分交20%的差額，99%部分交1%的正常個稅。

舉例說明

Give an example

舉個例子，2003年小明父母買了一套住宅，總價30萬，2017年小明父母去世，小明依法繼承了房屋（免個稅、免契稅），2019年小明決定出手這套被繼承的房屋，出售價格300萬。

按照核實征收的這套房屋出售應繳個稅為 （300萬-30萬）*20%=54萬。

但有一種情況，可以免征個稅，它叫：”滿五唯一“。

也就是如果你購買的二手房（住宅），契稅票填發日期或不動產權證書登記時間其中之一滿5年，且是房東名下唯一住房，那么就可以省去1%的個稅。

記住，個稅查全省。

舉例說明

Give an example

業主贊花兒名下有且只有一套保利貝森公館建面87㎡的住宅，契稅票填發時間是2016年12月1日，房屋產權登記時間是2017年1月7日，現在準備出售，保利貝森公館二手房指導價為27844元/平米，請問，如果有人購買了贊花兒的房子，需要繳納個稅嗎？如果需要繳納，個稅金額多少？

正確答案：這套住宅雖然是贊花兒唯一一套住房，但是不滿五，因為按照孰先原則，契稅票填發時間是2016年12月1日，要等2021年12月1日才滿5，所以需要繳納個稅，計算個人所得稅為：87*27844×1%≈24224元。

另外除了”滿5唯一“可以免征個稅以外，還有這些情況也可以免征：

法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免征個人所得稅；

夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征個人所得稅；

直系親屬贈與免征個人所得稅。

印花稅，同樣明年要上漲！在2019年1月1日至2021年12月31日期間，印花稅減半征收，基準稅率為：0.025%， 貼花減半征收，即買賣雙方各2.5元/本，目前賣方的免征。

因為執行期為2年，所以從2022年1月1日開始，印花稅就是5元/本了。

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- 申 明 -

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