父母的房屋，贈與、買賣、繼承三種方式，怎樣過戶到子女名下最省錢，是各地咨詢比較多的問題。一、買賣不動產(chǎn)怎么繳稅之前在9月1號購房怎么交契稅？看過來寫過：買賣房屋的契稅按照是否唯一住房，面積是否在90平米區(qū)別收稅，總的來說都是低于3%的法定稅

父母的房屋，贈與、買賣、繼承三種方式，怎樣過戶到子女名下最省錢，是各地咨詢比較多的問題。

一、買賣不動產(chǎn)怎么繳稅

之前在9月1號購房怎么交契稅？看過來寫過：

買賣房屋的契稅按照是否唯一住房，面積是否在90平米區(qū)別收稅，總的來說都是低于3%的法定稅率。

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

目前財政部 稅務(wù)總局公告2021年第29號已經(jīng)明確，《財政部、國家稅務(wù)總局、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定，第一條和第三條關(guān)于契稅的政策，即購買首套房和二套房的契稅稅率進行優(yōu)惠（1%-2%）的政策繼續(xù)保留。

關(guān)于營業(yè)稅政策

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅適用稅率5%。應(yīng)納稅額=(銷售收入-購買房屋的價款)*適用稅率。

二、贈與、繼承不動產(chǎn)怎么繳稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅法（2021年9月1日施行）》等規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬均免征契稅。

國稅總局2019年官方答復明確，除贈與直系親屬、繼承以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。父母的房屋肯定屬于不征收個人所得稅的情形。

但是《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。要注意在稅務(wù)上繼承也是屬于無償贈與的范疇，繼承人接受繼承后轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，要征收個人所得稅。

也就是說，如果父母將房屋贈與或繼承給你，不征個人所得稅，免收契稅，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后你要把房屋賣給第三人，需要繳納個人所得稅。假設(shè)父母買房屋花了300萬，你500萬賣房，200萬差額扣除稅費后按照20%繳納個人所得稅。當然可以故意做低價格，但受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

三、結(jié)論

目前大部分地區(qū)已經(jīng)取消了不動產(chǎn)繼承的公證前置要求，各地需要辦理繼承轉(zhuǎn)移登記的，按照規(guī)定，應(yīng)當提交如下要件：

1 所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；

2 被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構(gòu)出具的死亡證明；公安機關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等；

3 所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明，公安機關(guān)以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等；

4 放棄繼承的，應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；

5 繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；

6 被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權(quán)利的材料；

7 被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；

8 被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行繼承材料查驗。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關(guān)系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結(jié)書。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內(nèi)容進行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認。

對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。

繼承轉(zhuǎn)移登記提交的手續(xù)和材料十分繁瑣，而且時間比較長，一般周期都在半年以上。從稅收來看父母的房產(chǎn)在生前買賣給子女是比較劃算的。

實務(wù)中也有地方為了簡便，直接對直系親屬間贈與收取3%的契稅，轉(zhuǎn)讓時不再征收個人所得稅。也有地方對繼承的房屋再轉(zhuǎn)讓尚未開始征收個人所得稅的，這種情況下繼承是比較劃算的。各地要了解好當?shù)氐亩愂照摺?/strong>

有地方發(fā)現(xiàn)，父母通過買賣方式實際贈與子女房屋并辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未支付購房款的，其他子女繼承人要求該購房人按照購房合同繼續(xù)履行支付購房款，并將購房款作為遺產(chǎn)由繼承人共同繼承。這種情況比較少見，可以用父母出具購房款已付清的證明解決。

有父母擔心過戶給子女后可能被出售導致無法居住等等，可以考慮設(shè)立居住權(quán)登記。辦理了居住權(quán)登記后，父母可以終身居住在子女的房屋中，連同配偶及護理家政等隨行人員。并且這是不動產(chǎn)物權(quán)，不能隨意解除或撤銷，比租賃權(quán)效力更大，可以排除所有權(quán)人的權(quán)利?！毒幼?quán)登記來了，哪些情況可以適用》

居住權(quán)還可以用于以房養(yǎng)老，房東將房屋出售給銀行、信托等金融機構(gòu)，但約定為原來的房東設(shè)置居住權(quán)在原來的房產(chǎn)，期限終身，解決退休后退休金不足資產(chǎn)無法變現(xiàn)的問題。

另外，有父母給子女買了房屋但擔心被轉(zhuǎn)賣掉變成婚后財產(chǎn)等，采取父母享有1%份額的按份共有方式，但按照《民法典物權(quán)編（不含擔保物權(quán)和占有）》的第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。目前共有人之間的約定不能進行不動產(chǎn)登記，具體操作細則沒有出來，但理論上占份額三分之二以上的按份共有人可以無需父母同意直接出售房屋。因此父母可以在房屋上給自己設(shè)立居住權(quán)，子女即使轉(zhuǎn)賣房屋也能保障自己的居住權(quán)利。更重要的是，購房人一般不會樂意購買有居住權(quán)的房屋，居住權(quán)之于房價就像趙燕子之于票房一樣。房屋價值下降，購房人意愿不高，可以完美實現(xiàn)不讓子女賣房且保障居住權(quán)利的目的。

但居住權(quán)必須設(shè)立在他人的不動產(chǎn)上，為避免轉(zhuǎn)移登記后權(quán)利人不同意設(shè)立居住權(quán)，可以考慮設(shè)立居住權(quán)預告登記，約定在過戶后雙方應(yīng)一齊辦理居住權(quán)登記。目前居住權(quán)預告登記只是理論上的討論，《民法典》對預告登記的效力比較簡略，就是預告登記后未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這條規(guī)定是否適用于居住權(quán)預告登記，沒有明確，比較抵押權(quán)登記后還能處分（買賣和設(shè)立抵押），抵押權(quán)預告登記保障的是債權(quán)的效力，如果認為適用此條抵押權(quán)預告登記后不發(fā)生物權(quán)效力，意味著抵押權(quán)預告登記的效力高于抵押權(quán)的登記效力，這是與法理不符的。所以這條是立法上的一個bug，可惜匆匆忙忙的《民法典》沒有空顧得上這些細節(jié)。以后我會發(fā)一些德國、日本、瑞士等國民法典的規(guī)定，你會發(fā)現(xiàn)很多現(xiàn)實中遇到的實務(wù)問題在現(xiàn)行法律上沒有明確的，其他國家都有很成熟規(guī)定。

所以我在幾次講課中說過，法典是人類理性智慧的結(jié)晶。有法學家（臺灣地區(qū)民法第一人王澤鑒）說沒事你看看民法典，你會在思維和智慧上得到提高，就是你會變聰明。畢竟都是多少年頂級法學界思維智慧的結(jié)晶。當然也分哪一國的。

如果父母合法取得的宅基地上房屋，視繼承人的戶口等情形而定。

如果繼承人是城市戶口或非本村村民，由于宅基地是本村集體經(jīng)濟組織成員的身份性、福利性的人身權(quán)利，非本村村民不能享有，因此子女如果是城市戶口或非本村村民，只能通過繼承宅基地上房屋占用宅基地。由于宅基地上房屋是村民享有所有權(quán)，不受身份限制的，因此可以繼承。我國法律將房屋和土地視為不同的不動產(chǎn)，房屋和土地的轉(zhuǎn)讓實行房地一體的原則，房屋轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，避免出現(xiàn)房地權(quán)利人主體不一致的情形影響使用（見《公務(wù)員能否繼承宅基地使用權(quán)？自然資源部明確答復了》）。但通過繼承宅基地上房屋后取得宅基地使用權(quán)是否有限制，比如繼承人取得后是否能夠申請翻建農(nóng)房，目前農(nóng)業(yè)農(nóng)村部和自然資源部尚無明確意見。按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法（2011年）》，使用已經(jīng)合法取得宅基地建設(shè)翻建改建的，無需重新審批宅基地使用權(quán)，只需申請《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)宅基地權(quán)屬來源材料、房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的材料等（見《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（宅基地及房屋、集體土地、海域使用權(quán)、地役權(quán)等）》）審核登記。

對于繼承人是本村村民的，應(yīng)視其是否與父母分戶確定。宅基地是村民按戶共有的（見宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作權(quán)威問答（三）（一戶多宅、超面積、宅基地繼承、轉(zhuǎn)讓等）），登記時應(yīng)將戶內(nèi)所有成員一并登記，原則上應(yīng)以審批或申請登記時為準，如果當時沒有記載，后來子女上大學考公務(wù)員成為城市戶口的是否依然視為戶內(nèi)成員，通常認為是不能享有的。除此之外似乎沒有限制，如果將當時申請取得宅基地使用權(quán)視為子女和父母共同共有宅基地，那么按照中央多個文件規(guī)定，進城落戶農(nóng)民在進程落戶前一句集體成員身份已經(jīng)合法取得的宅基地使用權(quán)不因進城落戶而滅失。一般認為進程落戶從事商業(yè)服務(wù)業(yè)等活動的農(nóng)村村民是否依然保持農(nóng)民身份，當然也有看到網(wǎng)友反映，公務(wù)員現(xiàn)在沒有福利，應(yīng)當看做普通職業(yè)，但能否視為農(nóng)民進而享有宅基地使用權(quán)，還是存在爭議。

如果子女與父母在同一戶中，父母去世只是改變戶主，不發(fā)生繼承，而是宅基地共有人少了。如果子女與父母不在同一戶，則父母一戶去世后子女可以繼承父母的宅基地和房屋。由于宅基地實行一戶一宅制度，只有繼承方可不受一戶一宅的限制，因此如果子女有宅基地，在生前也不可以通過買賣宅基地來取得宅基地使用權(quán)。自然資源部宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作權(quán)威問答明確，宅基地使用權(quán)可以在本村村民中買賣，但要取得土地使用權(quán)人即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意。

值得討論的是如果父母和其他子女同一戶，有一子女考上公務(wù)員，則按照以上分析該子女不能繼承父母的房屋和宅基地，在實務(wù)中可能造成不公平，因為可能該子女在平時贍養(yǎng)父母或者合作建房時有出錢。

其次是宅基地使用權(quán)為戶內(nèi)成員共有，但可能只有父母和個別子女出資建造，此時農(nóng)房的所有權(quán)是否屬于全體戶內(nèi)成員共有，特別是子女成年后出資翻建的情形，該子女由于是公務(wù)員甚至無法取得任何權(quán)利，可能造成不公平的情形。

個人無償受贈房屋，如何繳納個人所得稅？

留言時間:2019年08月13日 答復時間:2019年08月14日 答復單位：國家稅務(wù)總局網(wǎng)站

答：《財政部稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2019年第74號）規(guī)定：“二、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照‘偶然所得’項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應(yīng)納稅所得額按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定計算。

......

五、本公告自2019年1月1日起執(zhí)行?！?/p>

來源：國家稅務(wù)總局 不動產(chǎn)登記實務(wù)操作與理論研究