科技改變生活 · 科技引領未來
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從宣傳上看，御東方和東方潤園、東方御府、東方福邸一樣是杭房東方系產品，定位高端；然而，丁橋繞城外的位置、兩萬六千多的均價以及和其它東方系產品完全不同的命名邏輯，不禁讓人疑惑御東方的定位；網(wǎng)上，更有言論說御東方是集垃圾填埋場、公墓、高速、高壓
從宣傳上看，御東方和東方潤園、東方御府、東方福邸一樣是杭房東方系產品，定位高端；然而，丁橋繞城外的位置、兩萬六千多的均價以及和其它東方系產品完全不同的命名邏輯，不禁讓人疑惑御東方的定位；網(wǎng)上，更有言論說御東方是集垃圾填埋場、公墓、高速、高壓線與一體的“四有神盤”，究竟，哪個才是真實的御東方?
位置
御東方位于長睦路與三義路交叉口，在繞城外，屬于丁橋板塊的長睦單元。長睦單元，跟我們一般所認識的以丁蘭單元為代表的丁橋有些差距，不過勝在還是江干區(qū)、房價也比丁蘭要低上不少。
△御東方區(qū)位及周邊板塊二手房價
或多或少，我也是見證了丁橋發(fā)展的，10年前，還能坐著99路到長睦家園，然后拉上初戀，穿過農田和沒拆遷的廠房，去玫隆食品廠淘點可莎蜜兒的廠貨面包。只是一晃十年，初戀已經當了媽，丁橋，也早就不是當年那個城鄉(xiāng)結合部了。 丁橋，位于杭州的東北角，早年定位就是一個以居住為主的副城，不過隨著近年杭州攤大餅式的發(fā)展，離武林廣場、錢江新城都只有十來公里的丁橋，也不算遠了；甚至，隨著杭州市中醫(yī)院進駐、丁蘭天街開造、3號線即將通車，配套日趨成熟的丁橋還有點價格洼地的味道了。
△丁橋街景實拍
交通
公共交通上，御東方雖然遠，卻還算便利，我們實測從御東方北門走到最近的3號線天豐路站，時長大約15分鐘，堪堪能走到；而御東方邊上，設有長睦公交站等公交站點，有來往火車東站、武林廣場、焦家村、和睦新村和天都城的公交路線。
△御東方周邊公共交通示意圖
自駕的話，御東方受制于丁橋的區(qū)位，要去市區(qū)西、南方向，就只能指望幾條高架不堵車了，實在不行，還有繞城嘛。
周邊
御東方周邊生活氣息還是很濃的，東面是浙師大附屬丁蕙小學和三義錦唐苑，南面是社區(qū)公園和在建中學，西面是新城灣上風華，北面是新城紅郡和丁蕙第一幼兒園，環(huán)境雖然說不上特別好，但是現(xiàn)成的生活氛圍還是有的。
△御東方周邊全景
至于周邊的不利因素，經過實地跑盤，我們認為最有影響的是天子嶺垃圾填埋場和繞城高速。天子嶺垃圾填埋場，距離御東方直線距離約2.5公里，雖然幾次去丁橋我們都沒聞到異味，但是根據(jù)丁橋的朋友反饋，氣溫高的日子還是偶有影響。而西南側的繞城高速，距御東方最近處約200米，不過好在經過御東方這段的邊上，都有綠化覆蓋，能減少點噪音影響。在御東方北側有元寶山公墓和皋亭山公墓，不過好在直線距離都在1公里以上，而且北側有樓層更高的新城紅郡和城發(fā)云錦城阻擋；至于御東方北側幾棟樓,就是你想找著公墓看，也看不清楚。而高壓線也在新城紅郡的北側，離得不算近。此外，在御東方西北的那塊地，現(xiàn)在還是未開發(fā)狀態(tài)，未來難免會有施工影響。
△御東方周邊四大不利因素示意圖
△御東方西北方向待開發(fā)土地、高壓線、公墓實拍
△御東方南側繞城高速、在建中學、公園實拍
配套
教育上，御東方的公辦教育資源，在丁橋算不上頂尖，卻勝在距離近，如我們在周邊單元所說，從幼兒園到初中，都圍繞在樓盤邊上，接送毫無壓力。
△御東方北側丁蕙第一幼兒園
△御東方東側浙師大附屬丁蕙小學
△御東方南側在建中學
生活配套上，御東方東南側隔條馬路，就是農貿市場，買菜倒是很方便，而周邊幾個小區(qū)，都有底商，加上樓盤自帶的底商，滿足日常所需是綽綽有余了。
△御東方東南側菜場實拍
△御東方周邊樓盤底商實拍
丁橋現(xiàn)在，醫(yī)療有現(xiàn)成的三甲醫(yī)院杭州市中醫(yī)院丁橋院區(qū)，風景有皋亭山景區(qū)和半山的國家森林公園，唯一不足的就是商業(yè)綜合體丁蘭廣場的村鎮(zhèn)氣息實在太濃了。不過等21年御東方交付的時候，丁蘭天街和桃花湖公園也已經迎客了，再加上丁橋體育中心，基本是啥也不缺了。
△丁蘭廣場實拍
樓盤
御東方2.3的容積率，做了純高層，比那些做高低配的樓盤是良心了不少，起碼保證了足夠的樓間距和公共綠化空間；而且15至17層的高度，對中間樓棟采光的遮擋也會小不少。至于外立面，御東方選擇了3層以下石材，3層以上鋁板幕墻，實地看效果的確比邊上的樓盤都要好上一截。
△御東方沙盤實拍
△御東方工地實拍
△御東方外立面效果實拍
這次御東方推出的99方、100方、104方三個戶型，就真的比較一般了，雖然面積大了，但實際體驗并沒有比89方三室兩廳的戶型好出多少，甚至每個戶型都必有一個暗衛(wèi)；大概是因為，這是偏向剛需的19號樓吧，總不能怪設計師劃水。
△御東方首開戶型
裝修，雖然御東方的裝修標準里，用了東芝中央空調、科勒衛(wèi)浴等大品牌，但是不說新風、地暖，甚至廚房里連個洗碗機都不意思下，還真談不上良心。不過，御東方做了交付樣板間，在親身體驗了3300的裝標后，還是可以感受到杭房的誠意的；只是在裝修風格、櫥柜五金、預留插座方面，稍微有點湊合了。
△御東方實體樣板間電梯廳
△御東方交付樣板間實拍
御東方的物業(yè)選擇是南都物業(yè)，物業(yè)費達到了冠絕長睦的3.9元/月/平方。正巧，御東方的對面就是同樣有城發(fā)參與開發(fā)、南都做物業(yè)的云錦城，我們進去實地一圈走下來的感受就是：雖有智能物業(yè)等亮點，但是離高端卻還差了很多。
△南都智能物業(yè)平臺
△汽車、電動車停放缺乏管理
△樓道里雜物隨意放置
購買
御東方這次26300的均價，無疑是比同樣長睦單元內、去年搖號的蔚藍領秀貴少了不少，但是蔚藍領秀畢竟是買到就是賺到的限價紅利樓盤，價格并沒有多大的參考性。反而，是周邊兩個都已經滿二的次新樓盤：新城紅郡和城發(fā)云錦城的價格，更有對比的意義。根據(jù)成交信息，新城紅郡的二手房單價在兩萬四左右浮動，而云錦城則要高些在兩萬六的上下；因為新城紅郡和城發(fā)云錦城都可以在89方內做到三房，再加上御東方到交付還有兩年的財務成本，實際并沒有什么倒掛的。至于像二手房價格更高的金地格林格林、保利羅蘭香谷、廣宇東承府、天陽晴朗、龍湖名景臺這些小區(qū)，它們要不就是地鐵盤、要不就在配套更好的丁蘭單元，參考意義并不大。
△新城紅郡二手房交易信息及實拍
△城發(fā)云錦城二手房交易信息及實拍
至于新房，丁橋板塊里除了御東方，還有即將開盤的龍湖武林上城、已經在吹風的華僑城芳菲與城，再加上需要現(xiàn)房銷售的天陽融信東方邸和電建丁瀧府，選擇非常豐富；而拋開主城區(qū)的限制再往東北開10分鐘車，還有加上精裝均價才兩萬的地鐵盤星奕云著；在限價嚴格的大環(huán)境下，面對如此多的樓盤，中規(guī)中矩的御東方是否有必要急匆匆就上車呢？
△星奕云著沙盤、洋房實拍
這一期很遺憾沒能在御東方首開登記前發(fā)布，但我們還是加班加點趕在選房前出了文章，希望能給你最后的購買提供一些參考。下一期我們會跑的盤是：南部臥城的當紅炸子雞綠城九龍倉桂語朝陽。
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杭州跑盤老司機
何熙