★概述★11月無錫二手房成交增加，共成交5290套，環比上漲4.07%。二手房掛牌均價為17874元/㎡，環比上漲2.91%，掛牌量為65090套，環比增加7495套。11月份無錫平均租金24.57元/㎡/月，環比上漲1.24%。無錫土拍市

★ 概述 ★

11月無錫二手房成交增加，共成交5290套，環比上漲4.07%。二手房掛牌均價為17874元/㎡，環比上漲2.91%，掛牌量為65090套，環比增加7495套。11月份無錫平均租金24.57元/㎡/月，環比上漲1.24%。無錫土拍市場較為火熱，11月2宗商住地塊均順利成交，整個競拍過程僅耗時5分鐘。12月又將有4塊住宅用地拍賣。年底土地供應放量，比11月有所增加。

★ 城市市場分析 ★

1.1城市政策、動態

1、降息！5年期以上LPR下調至4.8%

11月20日，新版貸款市場報價利率(LPR)迎來最新報價。據全國銀行間同業拆借中心9時30分公布的數據，最新LPR為：1年期LPR為4.15%，此前為4.2％，下調了5個基點；5年期以上LPR為4.8%，此前為4.85%，下調了5個基點。

2、無錫首推住房保障誠信管理體系

近日，《無錫市市區住房保障誠信管理辦法（試行）》（以下簡稱“辦法”）正式實施。《辦法》通過建立住房保障誠信檔案，對本市住房保障的各類失信行為進行記載，并由多個部門對較重失信行為和嚴重失信行為進行聯合懲戒，保障性住房嚴重失信記入黑名單。

3、無錫舉行第二十六次廉租住房實物配租儀式

11月19日，市住建局舉行我市第二十六次廉租住房實物配租儀式。本次配租活動共組織95戶申請家庭參加，房源主要集中在新裝修完成的毛灣家園，并配有瑞星、惠景家園及部分二手房源共計126套。最后92戶配租家庭喜獲新居，未選的家庭放棄實物選擇租金補貼，廉租住房實物配租實現應保盡保。

4、無錫首例軌道穿湖工程取得突破

11月21日下午，無錫地鐵4號線蠡湖大道站—大劇院站區間順利實現雙線貫通。這是我市首例軌道穿湖工程，也是省內繼蘇州地鐵1號線下穿金雞湖后的又一次長距離穿越湖底的地鐵盾構隧道施工。

1.2二手房市場解讀

1.2.1 11月份二手房成交上漲，漲幅4.07%

11月無錫二手房共計成交5290套，相較上月增加207 套，環比上漲4.07%，同比2018年11月上漲38.81%。相比上月，11月二手住宅成交市場稍有升溫。

1.2.2 11月份二手房市場量價皆漲

11月份無錫市二手住宅市場均價為17874元/平方米，環比上漲2.91%。11月無錫二手房掛牌量為65090套，比10月增加7495套，進入11月以來，無錫二手房市場均價上漲幅度相較于10月大幅提高。

從單月掛牌價趨勢來看，11月無錫掛牌價波動主要在17800-17900元/平方米范圍浮動，小幅波動變化明顯，總體略高于10月份，在月末保持在17800元/每平方米。

1.2.3 11月無錫二手住宅房源90-140平面積占比4成

從二手房掛牌房源面積分布來看，90-140平占比依舊最多，為40%，其次60-90平房源占比達28%，相較于10月略有上漲。

從二手房掛牌房源居室分布來看，3居室與2居室分別占比38%和36%，兩者共占比74%，和10月比例持平。其余1居室、4居室和5居室共占比26%。

1.2.4 濱湖區掛牌價居首 梁溪區掛牌價漲幅最高

從各城區二手住宅掛牌均價來看，濱湖區掛牌價19728元/平方米高居榜首，梁溪區以16582元/平方米的掛牌價排名第二，錫山區排名第三，掛牌價為14722元/平方米。11月環比漲幅梁溪區最高，高達0.96%。

從城區掛牌量上來看，梁溪區超越濱湖區以18685套居首，濱湖區以15254套位列第二，新吳區以12876套排名第三。

1.2.5 主城梁溪排名第一 降價房源1999套

從各城區降價房源量來看，梁溪區1999套領先，濱湖區1919套緊隨其后，新吳區則以1453套降價房源量排名第三。

1.2.6 降價房源量TOP20

在降價房源量前20的小區中，濱湖區和新吳區分別有9個和8個，第一名是濱湖區的溪岸景園，降價房源90套，降價幅度3.31萬元/套，目前均價17405元/㎡。

1.2.7 11月熱點城區掛牌價穩

1.3 租賃市場解讀

1.3.1 11月無錫平均租金24.57元/㎡/月，環比上漲1.24%

2019年11月無錫平均租金為24.57元/㎡/月，環比今年10月增加0.3元/㎡/月，漲幅1.24%。不同于“銀十”低沉的租金表現，11月的租金有所回升。

居室租金方面，無錫一居室租金均價為1550.72元/月，二居室租金1980.2元/月，三居室租金為2583.54元/月。相對來說，三居室租金依舊最為“實惠”。

1.3.2梁溪主城租金登頂 惠山區租金依舊“墊底”

在11月無錫各城區租金均價中，梁溪區最高，為27.63元/㎡/月，新吳區租金均價略低于梁溪區，為26.49元/㎡/月，其次為濱湖區，平均租金為25.26元/㎡/月。幾個城區中，惠山區租金均價最低，為20.84元/㎡/月。

1.3.3成熟商圈租金較高 多集中于梁溪區

11月市中心商圈租金均價為34.51元/㎡/月，成為平均租金最高的商圈，人民路排名第二，平均租金為31.97元/㎡/月，江尖公園商圈排名第三，租金均價為31.44元/㎡/月。11月平均租金排名前十五的商圈中梁溪區占到了10個。

1.4 無錫土拍

1.4.1土拍市場解讀

11月21日，無錫迎來本月第一次土拍，此前掛牌的2宗商住地塊均順利成交，整個競拍過程僅耗時5分鐘。濱湖區和風路地塊僅有1家房企報名，最終以底價成交，而位于新吳區太科園地塊有三家報名，經過三輪報價，最終由湖州市垠望置業有限公司（大發）競得。詳細情況如下圖：

熱門地塊分析：

XDG-2019-57號地塊，該地塊位于新吳區清晏路與凈慧東道交叉口西南側，屬于近年來無錫重點發展的太科園區域，與地鐵4號線2期咫尺之遙，北向緊鄰萬達廣場（在建中），東靠國家軟件園、科技園等中高端人口集聚區，地理位置十分優越。

土地面積52696.4㎡，土地用途居住、商業用地，容積率>1.0，且≤2.5-2.7，成交樓面價11017.83元/㎡，成交總價145150萬元，溢價率4.76%，由湖州市垠望置業有限公司（大發）競得。

熱門地塊分析：

XDG-2019-61號地塊，該地塊位于濱湖區五湖大道與和風路交叉口西南側，從區位上看，該地塊周邊新房市場空白，該地塊的出讓，除了對太湖新城的住宅產品做一定的補充外，還將很大程度上拉動該區域商業配套的改善。

土地面積28845.3㎡，土地用途居住、商業用地，容積率>1.0，且≤2.5-2.7，成交樓面價9209.13元/㎡，成交總價66410萬元，溢價率0%，由由無錫山水慧谷城鎮建設發展有限公司競得。

1.4.2 12月土拍市場詳情介紹

11月15日，無錫市自然資源和規劃局發布錫經告字[2019]13號公告，其中包含經開區3宗涉宅用地。2宗地塊總出讓面積8.15萬方，總建筑面積20.4萬方，起始總價20.5億元。預計于12月18日出讓。

11月26日，無錫市自然資源和規劃局發布錫經告字[2019]14號公告。新吳區掛牌1宗商住地塊，總出讓面積11.14萬㎡，總建筑面積2.01萬㎡，起始總價9.5億元，將于12月26日出讓。

地塊信息：

具區路上蓋A地塊

XDG-2019-53號地塊位于經開區貢湖大道與震澤路交叉口東南側，土地面積106730.7㎡，土地用途為商住用地，1≤容積率≤2.4-2.6，出讓起始金為325930萬元，起始樓面價為12724元/㎡。

地塊位于經開區核心區域，毗鄰太湖國際博覽中心、國際會議中心、搏擊中心，軌道交通四號線從地塊周邊經過，交通便捷。周邊學校配套資源優質，鄰近尚賢河濕地公園，更有大型商業、酒店坐落周邊，土地價值極為優越。

具區路上蓋B、C地塊

XDG-2019-54號地塊位于貢湖大道與清晏路交叉口東南側地塊，土地面積159176.1㎡，土地用途為居住用地，1≤容積率≤1.4-1.6，出讓起始金為292980萬元，起始樓面價為13147元/㎡。

XDG-2019-55號地塊位于貢湖大道與具區路交叉口東北側地塊，土地面積110484.2㎡，土地用途為居住用地，1≤容積率≤1.45-1.6，出讓起始金為231090萬元，起始樓面價為14425元/㎡。

地塊位于經開區核心區域，毗鄰太湖國際博覽中心、國際會議中心、搏擊中心，軌道交通四號線從地塊周邊經過，交通便捷。周邊學校配套資源優質，鄰近尚賢河濕地公園，更有大型商業、酒店坐落周邊，土地價值極為優越。

地塊信息：

XDG-2019-65號地塊位于無錫高新區站前商務區核心板塊，鄰近高鐵無錫新區站、蘇南國際機場、無錫空港產業園、太湖科技園、高新區管委會、創意產業園。十多條公交線路通往無錫各個區域，未來軌道3、4號線交匯于此，交通非常便利，地理環境優越，加之商務區人口等各類資源要素的聚集和對周邊的輻射效應，將內生大量對于商業辦公、居住等業態的需求。