科技改變生活 · 科技引領未來
科技改變生活 · 科技引領未來
收藏本文讓你購房無憂，全程明明白白，哪些該花又要花多少，閱讀本文深層次解析各項稅種和比例（作者在萊西市，不一定適用你們區域但絕對是一個標準參考值），喜歡的朋友點贊關注+收藏~本文主要講解存量二手房的交易流程，也有新房知識。存量二手房的買賣流
收藏本文讓你購房無憂，全程明明白白，哪些該花又要花多少，閱讀本文深層次解析各項稅種和比例（作者在萊西市，不一定適用你們區域但絕對是一個標準參考值），喜歡的朋友點贊關注+收藏~
本文主要講解存量二手房的交易流程，也有新房知識。
存量二手房的買賣流程是
購房流程要點：1簽約需要出售方攜帶房產證明、身份證明、已婚的雙方到場本人簽字，購買方需要攜帶身份證明，居間方需要通過青島網上房地產網站就房證真偽做一個驗真。 將本套房屋進行視頻+照片的存檔以便后期核對房屋是否損壞，以上缺一不可。
購房流程要點：2按揭購買的二手房，在銀行放款之前，務必驗真房屋是否有過變動損壞，物業及之前各項費用是否結清（如往年暖氣費用是否結清）有問題解決后再同意銀行放款。
購房流程要點：3 房產有戶口的，在遷出戶口后辦理過戶抵押后放款。否則后期容易有糾紛。
購房流程要點：4 購買方簽約時候帶著夫妻雙方或者有共同還款人的個人征信報告去，當面落實此征信能否交易，合同備注，不能的幾日內退回所交房款，有居間方的最好交房款暫存居間方。
購房流程要點：5 出售方有房貸但無能力償還解壓，需要購買方解壓的，購買方一定要慎重考慮，建議不要為出售方解壓！以防出現重大財產損失！建議不要為出售方解壓！以防出現重大財產損失！建議不要為出售方解壓！以防出現重大財產損失！現在起訴+財產保全就是幾個小時的事。（這里萬一買房墊付后出現問題，會損失好幾十萬）
購房流程要點：6 二手房交易的首付資金監管，很有必要！以防購買方出現重大財產損失！
關于購房首付和貸款比例
以家庭為單位（未成年人也算家庭，18周歲成年不算）首次購房，首付3成，二次購房首付4成，三次購房全款。認房又認貸就算第一套購房還清貸款，再次購買也要首付40%.
也就是首套房可以貸70%，但是以評估價算。比如100平房子2樓評估50萬，能貸35萬。房子實際賣60萬，客戶需要25萬首付款。二套房可以貸60%
第三套房不能貸款，但可以全款買。
貸款條件：這個具體區市的銀行，甚至不同銀行間都有不同的要求。
非青島本市戶口，要有青島社保6個月以上。貸款需要客戶征信、工資的銀行卡流水
決定客戶貸款的主要條件：單身結婚，銀行流水，個人征信，本市戶口。
1還款能力---------人多比人少好，結婚的比單身的好，有共同還款能力（人）的比一個人的好。
收入證明------ 必須公章，雙倍月還款金額以上，
銀行流水-----1年以上或者6個月以上的銀行流水單，去銀行柜臺打印。
2.個人征信良好------去青島路人民銀行旁邊查，帶自己身份證，必須本人去需要拍照核對。
3.最好是本市戶口。有的銀行不做外市戶口的人。
4.建成年代----一般不超過20年--30年。
5.有社保最好。
6.根據房子面積，樓層做出評估值。
7.客戶是首次購房還是二次購房三次以上購房。按評估值首次可以貸70%，2次貸60%，3次不能貸款。
8.實際成交價--評估值的比例=真實首付，但銀行要求必須按照均評估值來打首付。
9.銀行需要客戶證明自己的首付款是真實有效的，所以有銀行監管首付一定時間的規定。
10.公積金，年利率3.25。一般按照公積金的15倍計算。
住房維修基金：
無論一二手房都要交。
高層133元，如果高層1樓是電梯所通的最下層，按照51元收，如果電梯通-1層，按照133收。
多層51元。如果房改房之類已有維修基金的，需要維修基金過戶。
契稅：
無論一二手房都要交。
首套房90平以下1%，2套房90平以下1%.首套房90平以上1.5%，2套房90平以上2%. 3套房3%. 契稅不管房子買賣幾次都要交。
個稅：2%. 如果是出售方以家庭為單位滿5年且名下唯一住房，可以免。
個稅+契稅是按照國稅局系統評估價格交的。不按成交價。
二手房過戶的前提：房產證滿2年或以上。2018年4.19日之后房產登記的房子必須滿5年后才能買賣。現在即墨市應該已經放開這項規定，但是還要繳納一定 的增值稅（相當于2013年之前的5.6%稅）
賣方唯一住房前提：買賣房子以家庭為單位，夫妻雙方名下（含未成年）僅有一套房產且房產證滿5年。
網簽的但沒辦出房產證的不算僅有一套房產。
如果有民房辦出房產證的，過戶當天需要帶著民房的房產證來地稅局開證明。
如果房東還有一個月滿5唯一，而購房者不知道，就會多花不少錢，而如果買房滿5唯一，買房首次全款購房，稅錢可能只要幾千塊錢就可以！
土地性質有劃撥地和出讓地。經濟適用房、房改房是劃撥地。劃撥地第一次出售要交土地出讓金轉為出讓地才能賣劃撥地出讓金。
經濟適用房+房改房，只交一次土地出讓金。
安居工程：以安居小區為例、第一次買賣只交1個點的個稅。看房證就能看出來。
土地使用權：政府通過拍賣、招標、協議等方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權擁有者對土地使用的權限包括開發區收益權處置權，土地使用權到期后，如土地用途符合當時城市規劃要求，土地使用者可申請續用井批準并補清地價后繼續使用。
土地年限分為：房子居住用地70年，房子綜合用地和其他用地使用50年。（純居住只指小區單純有住宅，沒有商鋪；綜合、商住用地指住宅下面有商鋪）工業用地50年。教育科技文化衛生體育用地50年。商業旅游娛樂用地40年。
之前我們的房產證有房屋所有權證和國有土地使用證。房產證沒有使用年限，所有權永久。土地證是國有土地，只有使用權，到期如果符合政府規劃拆遷，可補請地價。拆遷就發財。關于土地使用年限到期怎么處理，李克強總理2016年在中央13臺專門講過，已要求有關部門做過回應，可以續期，不需申請，沒有前置條件也不影響交易。
經濟適用房：屬于社會保障性質的商品住宅，購買者滿足當地規定條件排號購買。出售也要符合一定程序。特點：劃撥地。
房改房：1984年國務院住房改革單位分配的專為市場經濟的過渡期間的單位職工房子（相當于國家對職工的補貼）特點：劃撥地，自房子出售后第一個繳納出讓金開始算年限。有的有房屋維修基金了。
共有房產：兩個或多個人共同所有的。可以不是夫妻關系，只是朋友關系或者兩個自然人。
房產證可以加名，前提必須是還清房子貸款。也可以減名即辦理：財產分割。
二手房：非開發商出售的，由房屋產權人或購買人轉讓的房屋。
宅基地：農村本村戶口房子，有證，可過戶。沒有年限，父業子承，國家將會出新文件，空置多少年可以收回。
小產權：沒任何房產產權證的，外來人也能買，通過一次性付款收據更名，有的開發商會與新購房客戶重簽買賣合同，村委認證的方式交易。國家嚴禁小產權發房屋買賣交易，強烈不建議購買小產權房，后期涉及拆遷等問題理不清，而且面臨拆遷等問題是99.99%的會出問題.
房產證如果是繼承變更（補辦土地證），登記日期以初始日期為準。繼承財產的同時也繼承相應的債務。
房產證如果是轉移登記（過戶），已新出日期為準。
2018年4月19日開始，初始登記房證滿5年的才能依法交易。
公攤：高層比多層大。一般多層14-18%、高層18-28%、小高層16-20%
多層：7層以下。 有的有電梯。
小高層：11層以下。
開間：就是進門后的寬度。 進深：就是進門后的長度。
高龍