科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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最近我打算換房子，正要找房東退押金時(shí)，才知道原來自己的房東就是傳說中的二房東說到二房東，其實(shí)很多人是很陌生的他們是什么樣的身份，怎么賺錢的，以及二房東和大房東有什么區(qū)別。大家對(duì)這些往往都是不太了解的但事實(shí)上二房東這個(gè)身份確實(shí)很值得注意，在整
最近我打算換房子，正要找房東退押金時(shí)，才知道原來自己的房東就是傳說中的二房東
說到二房東，其實(shí)很多人是很陌生的
他們是什么樣的身份，怎么賺錢的，以及二房東和大房東有什么區(qū)別。大家對(duì)這些往往都是不太了解的
但事實(shí)上二房東這個(gè)身份確實(shí)很值得注意，在整個(gè)租賃市場(chǎng)上，他們占據(jù)了絕大多數(shù)比例，租客基本上都會(huì)遇到二房東
借著這個(gè)機(jī)會(huì)，我跟二房東聊了一下，這里稱他為李先生。沒想到他在上海做二房東，手里有近20套房源，光是收租一個(gè)月都有五六萬的收益
了解二房東真實(shí)的樣子之后發(fā)現(xiàn)真的太魔幻了
我記錄了一下聊天的內(nèi)容，大概就是下面這幾點(diǎn)...
01
原來，二房東是這樣一種模式
聽李先生介紹說，他是在RJ公司上班，管理普陀六七個(gè)小區(qū)，手里有近20套房源，可以說是職業(yè)二房東
通過他我還了解到，現(xiàn)在市面上的二房東基本分為兩種：其中一種就是像他這樣的職業(yè)二房東
一般來說，職業(yè)二房東都是在某個(gè)租房機(jī)構(gòu)，也叫“二房東公司”，像是做的規(guī)模比較大的有貝殼、自如、紅星美凱龍、青客等等
職業(yè)二房東的朋友圈都長(zhǎng)這樣
李先生基本上天天都在發(fā)一些空置房源，要不就是一些租客注意事項(xiàng)
當(dāng)你對(duì)房子不滿意時(shí)，二房東他都能再報(bào)好幾個(gè)小區(qū)房源推給你，如果房源夠多，我想他們都可以做中介了
李先生沒有其他工作就是靠收租生活。平常，他要么是在收房租要不就是在修房子。不論是不是休息日，他都有可能出現(xiàn)
他們操心最多的就是公司發(fā)的指令，要群發(fā)給各位租客
像李先生這種職業(yè)二房東是由公司統(tǒng)一管理的，收房也是以公司的名義和大房東簽合同。業(yè)務(wù)范圍也會(huì)比較集中在某一個(gè)區(qū)域，而且規(guī)模很大，深耕某一個(gè)區(qū)域的時(shí)間也比較久
還有一種就是私人操作的，資源依靠的對(duì)象往往是個(gè)人，或者說在租賃行業(yè)里積累的經(jīng)驗(yàn)
如果是私人二房東，那就是得自己找，而且還要獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，包括收房之后給房子裝修都是要自己掏錢的，相對(duì)賺的也更多
現(xiàn)在租房市場(chǎng)上最多的還是職業(yè)二房東
二房東從大房東那邊收房子，一般有兩種合作模式：委托模式或者租賃模式
不同之處在于，如果大房東把房子委托給二房東，那么二房東不僅有租賃的權(quán)利還要對(duì)房子的裝修等全權(quán)負(fù)責(zé)
從古至今，二房東這個(gè)行當(dāng)一直有人做，不用質(zhì)疑他是否能賺錢了
我問李先生，當(dāng)初，他是怎么發(fā)現(xiàn)這個(gè)賺錢門道的
他說，自己以前也是做房產(chǎn)中介的，差不多做了十幾年，那是就覺得房產(chǎn)是可以吃一輩子的飯碗
前幾年做業(yè)務(wù)時(shí)遇到過一個(gè)其他公司的二房東，看到這個(gè)行業(yè)極其簡(jiǎn)單粗暴，只要有錢收房很快就可以回本，當(dāng)時(shí)他覺得自己也可以試試，沒想到一做挺有效益的
但也不是所有人都適合靠“收租”混碗飯吃
其實(shí)，像李先生這樣的二房東，他們的年紀(jì)稍微偏大一點(diǎn)，也不排除之前就是做租賃業(yè)務(wù)，一方面手里攢了點(diǎn)錢，另一方面行業(yè)經(jīng)驗(yàn)還是豐富的
干這一行的人，還得對(duì)市場(chǎng)比較能把握，房子怎么裝修才好租，什么節(jié)點(diǎn)適合提高租金價(jià)格，哪里租客人群比較多......
其實(shí)，完全可以把二房東當(dāng)做房東的概念去想，從收房到裝修到最后出租，二房東賺的就是其中的差價(jià)
02
你可能不知道上海的二房東有多賺錢
據(jù)李先生透漏，他靠著二房東這個(gè)營(yíng)生，僅僅十幾套的房源一個(gè)月也有五六萬的凈收入。可想而知二房東有多賺錢
第一筆先算房租，原本一套房整租差不多3000元左右，做了隔斷分租出去可以租到5000-6000元，一下子就可以多出一倍的價(jià)格
（來自：小紅書@愛賺錢包租婆呼吸）
而且把原本的毛坯房或者老舊小區(qū)簡(jiǎn)單裝修一下，也能提高不少租金
別忘了還有額外的天價(jià)水電費(fèi)，比如電費(fèi)就很貴，基本都是收1元/度
如果是大房東正常都會(huì)按民用電標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，差不多5毛、6毛，夜里還半價(jià)
如果按每戶每個(gè)月300度電來算，20套房子，一套房3-4戶。光是電費(fèi)二房東每個(gè)月就能多收上萬元
其他看得到的收入，比如給租客辦理居住證，也能賺不少錢
他們和房東簽約，一般都是5年起租，10年的也有。不過，對(duì)二房東來說前三年是不賺錢的
比如2022年簽了五年到2027年。從2022年到2025年之間二房東是不賺的，他賺的是后兩年的錢
二房東的房子空置率還是比較低的，而且回本快
與長(zhǎng)租公寓融資不同的是，二房東的房源相對(duì)較少，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，加上二房東之間有相互的群體互推房源就比較容易出租
據(jù)李先生介紹，他手上的房源一半是房齡近20年的老小區(qū)，一般是之前從業(yè)主手里收來的毛坯房
都是先花錢裝修，做成隔斷之后再租出去，價(jià)格就能翻倍。差不多1-2年，也就能全部回本
03
我想用親身經(jīng)歷告訴你，住在二房東房子里的感受
如果說二房東賺錢靠的是隔斷，那么租客的噩夢(mèng)也來自隔斷
在我畢業(yè)后，第一次來到上海租的就是合租房，也是后知后覺才發(fā)現(xiàn)住進(jìn)了二房東的房子里
下面這張圖就是我住的那個(gè)小房間，目測(cè)差不多只有6-7平，真的太小了，只能放下一張1.2米的床、一張小桌子和一個(gè)單開衣柜，所以回家只能躺在床上
從外面看，其實(shí)這間房間就是在過道上的3號(hào)房，包括2號(hào)房間也是隔出來的。除了三間臥室，這里只有一間很小的衛(wèi)生間，完全沒有廚房和客廳的空間
像這種沒有客廳的合租房，基本上就是二房東做的隔斷房。原本只有二三十平的房子隔成三四間，所以房間都特別小
基本上，合租房都是二房東的房子，一般就是120的隔斷墻，要不就是用推拉門隔開。特別是三戶以上隔的只剩下窄窄的通道
房間小還不是最大的問題，我這間隔斷房居然沒有窗戶。你能想象住在沒有光的房間里嗎，大白天還得開著燈，住久了還真的有點(diǎn)壓抑
另外，房子的隔音實(shí)在是太差了，只有房子原本的戶型，像是主臥和次臥還是實(shí)體墻的，空間比較大而且隔音會(huì)好點(diǎn)
其實(shí)，合租如果是一個(gè)人住還好，不巧的是我隔壁住著一對(duì)夫妻和小情侶。他們的說話聲都能聽到，就不用說其他的了
而且，住的人還很多。每個(gè)房間住的不止一個(gè)人，這套房子最多的時(shí)候住了7個(gè)人。這么多人一起用一個(gè)衛(wèi)生間，不免有那么些上不了廁所的尷尬時(shí)刻
還有個(gè)問題是有的隔斷房間太小，只限住一人而周末經(jīng)常會(huì)有租客對(duì)象過來住，如果遇到街道居委會(huì)來查租住人口登記，也可能會(huì)有麻煩
我所見到的二房東還不是最厲害的。為了賺錢，他們可以瘋狂的做隔斷
夸張到什么程度，可以把一套房隔成16間。當(dāng)時(shí)就有二房東把一套三室一廳硬生生地隔成了16間
雖然說租金很便宜，一間房五百，不過多戶合租他們收的租金就有8000元，簡(jiǎn)直就像群租房
說起群租房，上海有個(gè)繞不過去的存在，在蘇州河畔有個(gè)被稱為“上海群租最嚴(yán)重的小區(qū)”——中遠(yuǎn)兩灣城
（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）
小區(qū)樓房體量大容積率高，看起來密密麻麻。小區(qū)規(guī)劃只有一萬多戶，但實(shí)際住在里面的人口將近10萬
（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）
單間以500-1500元的低價(jià)對(duì)外出租，更低的價(jià)位也有，明擺的就是群租房
說它是上海最魔幻的小區(qū)，也不為過。在同一個(gè)房子合租，交集太多，居然還有租客和房東談起了戀愛
（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）
不過，畢竟整治群租房之后，上海的管制也比較嚴(yán)格。現(xiàn)在已經(jīng)沒有那么夸張了，基本上都是N+1租房模式
N+1模式就是只能把客廳改造為單獨(dú)的臥室出租，而且房間要有明窗。和群租房不同的是不能隨意隔斷，這樣租客的居住感受會(huì)好很多
盡管如此，住在二房東的房子里，期間依然會(huì)遇到不少糟心的事。比如陽臺(tái)瓷磚掉落差點(diǎn)砸到人，過了很久二房東依然沒修。還會(huì)收很高的電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等等
平常很多二房東幾乎是“神龍見首不見尾”，沒有幾個(gè)月小半年你是見不到的。鑰匙丟了，洗衣機(jī)壞了，或者墻面漏水等等可能出現(xiàn)的問題，基本上很難找到他來解決
微信里回的最多的一句話就是
“我不在上海”
“你自己看著弄”
以及“電表拍一下給我”...
總之，我最大的感受就是二房東對(duì)房子是不太上心的，住在合租房里多少有點(diǎn)糟糕
04
最后，想提醒大家一下
其實(shí)選擇住在合租房的人，大多數(shù)都是和我一樣剛進(jìn)社會(huì)的年輕人
我們都知道合租房條件不好，城市里生活成本太高，只能租得起上海的六平米，不得不選擇低價(jià)的合租房，根本顧及不到居住好不好、安不安全，這本身也是很無奈的事情
不過還是想提醒大家，有條件的情況下租房最好選擇大房東，不要貪圖便宜去找二房東
不然很有可能會(huì)帶來重大損失和麻煩，選擇一個(gè)靠譜的房東真的很重要
馬夕一