科技改變生活 · 科技引領未來
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2016年，是寶山的分水嶺！前有大場三兄弟的惺惺相惜，讓北上海寫上了南大板塊的名字。后有顧村姊妹花的雙雙加碼，讓北上海一躍成為地產流量擔當。在北上海的樓市中，2016年建發連同中糧、首開聯合拿下的寶山顧村“地王”、如今的央璽，可謂是名副其實
2016年，是寶山的分水嶺！前有大場三兄弟的惺惺相惜，讓北上海寫上了南大板塊的名字。后有顧村姊妹花的雙雙加碼，讓北上海一躍成為地產流量擔當。
在北上海的樓市中，2016年建發連同中糧、首開聯合拿下的寶山顧村“地王”、如今的央璽，可謂是名副其實的“北境之王”。在經歷了“捂地”、“限價”等各番苦難之后，終于露出要“開盤”的苗頭了。據消息稱，6月12日，央璽認籌正式開啟，想當年揚言售價將近8萬元/㎡，而如今均價僅6.3萬元/㎡！
然而讓央璽難受的是，它迎來了一個更加強勁的對手——大華公園城市，這個項目比央璽更靠近中環，離大寧商圈更近，開發商傳來的預估售價僅5.5萬元/㎡，比央璽便宜了足足8000元/㎡。
那么，央璽和大華城市公園，我們到底應該選擇哪一個呢？
大華公園城市
01
樓板價PK:
大華公園城市比央璽低23533元/㎡
2018年4月12日，大華集團以底價27.9075億元競得大華城市公園地塊（寶山區N12-1001編制單元13A-02地塊（“城中村”改造項目-康家村）），樓板價為30194元/㎡。
我們把時間撥回到2016年8月17日，是日建發+中糧+首開聯合體以67.9億拿下央璽項目地塊（寶山區顧村鎮N12-1101單元06-01地塊），該地塊樓板價為53727元/㎡，溢價率114.87%。
大華城市公園地塊樓板價為30194元/㎡
央璽地塊樓板價為53727元/㎡
這么算下來
大華公園城市
板板價比比央璽低23533元/㎡
在當下新房限價的情況之下，土地價格雖不能左右售價，但能左右利潤，作為企業來講，如果沒有利潤，就無法投入更多的資源在產品上。這可以從市場上爆料出來的地王項目裝修減配上略窺一二。
由于大華公園城市的樓板價比央璽足足低了23533元/㎡，這就意味著大華公園城市這個項目有更好的條件，更多的資金去做些好產品，特別在裝修和社區品質上。
02
售價PK:
央璽6.3萬元/㎡
大華公園城市售價或將5.5萬元/㎡起步
首先來看看北上海的樓市行情：
二手市場上，2016年開盤的融創玉蘭公館，如今二手房價格在5-6萬元/㎡之間，共富新村目前在售二手房的均價約4萬元/㎡左右。
在新房市場上，去年一度火熱，更靠近中環的大華碧云天單價5.5萬元/㎡。寶山最核心地段淞寶區域的上海長灘，單價也在5.5萬元/㎡。大場三兄弟的最牛樓盤，也是“難產”很久的新房濱江公園壹號5.3萬元/㎡。
由以上幾盤的入市價來看，北上海、寶山區的新房售價，大眾普遍承受的范圍基本都在5.5萬元/㎡上下。
再開看看大華公園城市周邊的次新房市場：
周邊次新房的價格在5.6-6.3萬元/㎡，參考大華碧云天5.5萬元/㎡及政府限價因素，大華公園城市售價大概率在5.5萬元/㎡，僅供參考。
而明天（6月12日）就要認籌的央璽，推出85、95平2-3房的精裝戶型，均價6.3萬元/㎡，認籌金80萬元。
大華城市公園預估售價為5.5萬元/㎡
央璽售價為6.3萬元/㎡
這么算下來
大華公園城市售價
比央璽低8000元/㎡
或許便宜近10000元/㎡都是有可能的
03
生活配套PK:
大華城市公園離大寧、寶山萬達商圈更近
生活配套也更完善
為了更好地看出差別，我們先來看看央璽到寶山萬達和大寧商圈的距離。
央璽距離最近的大型商業中心是寶山萬達約4.5公里。
同時，央璽到大寧商圈的大寧國際商業廣場、大寧音樂廣場距離約10公里。
再來看看大華公園城市到寶山萬達和大寧商圈的距離。
大華公園城市距離寶山萬達2.5公里，比央璽少2公里路程。
大華公園城市距離大寧商圈7.5公里，比央璽少2.5公里路程。
最后再來看看周邊的生活設施情況。
在軌道交通上，而大華公園城市項目，雖然距離1號線通河新村約1.4公里，但是大華公園城市門口即是規劃中18號線康寧路站。
而央璽距離最近1號線共富新村站約2.3公里，需轉乘3站公交，或騎行約10-15分鐘。
由于更靠近寶山萬達商圈，在購物、醫療、教育上，大華公園城市自然更勝一籌。
大華公園城市周邊的配套
央璽周邊的配套
05
產品力PK:
央璽：新中式大宅
大華城市公園：生長在公園里的住宅
首先看看央璽：
央璽整體規劃是高層+疊墅的布局，格局堪比低密度的高端墅區，舒適度更高。據悉本次即將開盤的是高層住宅產品。一碼歸一碼，拋卻價格因素，央璽的景觀社區十分驚艷，產品品質也很過硬。
景觀的打造上算是頗為用心，整體走中式園林風格，一步一景，有種逛蘇州園林的感覺，居住環境精美雅致，漫步其中猶如漫步于人間仙境，這般如詩如畫的美景讓來往之間的人擁有超乎想象的愜意體驗。
一波賞心悅目的美圖襲來：
在產品方面，即將推出的85-110㎡的高層住宅，樣板間展示的也是85㎡璽翠和95㎡璽悅兩個戶型。
①85㎡璽萃 2房2廳2衛
85㎡做到兩個衛生間，可見空間利用率是非常高的，同時雙明衛設計也是非常人性化，充分考慮到主人的私密性要求；戶型南北通透，雙陽臺，空氣流通非常好，在炎熱的上海室內不會有空悶的居住感；進門玄關設計，應該也有風水方面些許考慮。功能性極強，目前上海樓市極為稀缺。
②95㎡璽悅 3房2廳2衛
95㎡戶型做到了三房兩廳兩衛，三開間朝南，南北雙陽臺的設計，整個戶型幾乎沒有浪費面積的走道，空間靈活使用，附加值極高。絕對意義上的剛需偏改善戶型，三開間朝南，采光沒毛病，全飄窗設計也是目前市面主流，南北通透，通風好。
樣板間圖片
再來看看大華公園城市：
在以底價拿到這塊地約1個月左右，大華的速度非常之快，2018年5月18日，寶山區國土局便發布了寶山區N12-1001編制單元13A-02地塊（“城中村”改造項目-康家村）商品房項目設計方案。項目總建筑面積約15萬㎡，整個項目到2021年6月竣工。
左：地塊平面圖
右：樓幢分布圖
項目將打造12幢高層，戶數為965。
①商品房戶數683，其中戶型98.23㎡，戶數為504；戶型116.73㎡，戶數為17；戶型為144.41㎡，戶數18；戶型158.24㎡，戶數144；
②自持房戶數207，其中戶型63.09㎡，戶數69；戶型85.85㎡，戶數69㎡；戶型49.75㎡，戶數69
③保障房戶數75，其中戶型71.52㎡，戶數30；戶型50.83㎡，戶數30；戶型76.71㎡，戶數15。
該項目是大華公園系3.0作品，這個系列的理念是“住宅生長在公園里”。而在大華公園城市上面，真正將這個理念做到了極致！
項目緊鄰廟行公園、千畝夢想森林公園。雙公園環抱！緊依公園嵌入國際公園街區，使住宅植根于公園，與公園生態共生。
北上海兩大勁敵硬“剛”，
你Pick哪一個？
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6月16日網上報名方式：
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本文源自WX公證號→租售情報（ID:zushouqingbao2013）
陳夕一