每當有讀者在微信群里問，買了公寓該怎么轉手的時候，小鹿都覺得有必要再次強調：公寓這個坑人玩意，能不碰就千萬不碰!!!難道公寓就一定不能買？雖說不能說得這么肯定，但如今能買的公寓真的太少了，所以大概率來說就是這么絕對，段位不夠，真的別碰公寓。

每當有讀者在微信群里問，買了公寓該怎么轉手的時候，小鹿都覺得有必要再次強調：

公寓這個坑人玩意，能不碰就千萬不碰!!!

難道公寓就一定不能買？雖說不能說得這么肯定，但如今能買的公寓真的太少了，所以大概率來說就是這么絕對，段位不夠，真的別碰公寓。

既然公寓這么不好，為什么市場上還是會有這么多公寓類產品供應呢？這還得從公寓的來源說起。

01 公寓的來源

從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。

大白話就是，這塊地當初政府賣給開發商時就是用來做商業的。開發商和zf其實都知道，住宅才是香餑餑，商用寫字樓空置率高，能賺錢的寫字樓只是少數。因此商業用地大多都是捆綁銷售，開發商在拍地的時候都是買大送小，買一送一，想拍住宅必須順帶拍下商業用地。

那這個時候怎么辦？

中國有句俗話叫：上有政策下有對策。

聰明的開發商想到了：更改土地用途。

于是可商可住的多功能產品公寓就這樣來了，這種鉆空子催生的產品處境很微妙，名不正言不順，像無根浮萍，也就注定了它與住宅相比有眾多的不足，具體有哪些區別我們詳細對比便可知曉。

02 公寓和住宅的區別

二者最本質的區別就在于土地使用性質不同。這進而造成了二者在房屋法定用途、土地使用年限、是否能落戶、是否通天然氣、水電收費標準、交易稅費等諸多方面的差別。

1 公寓無法落戶，不帶學位

40/50年產權公寓除了極個別外，絕大部分不能落戶沒有學位/學區，這就意味著即使在優質的學區旁，也沒辦法享受到周邊的教育資源。對于開發商許諾的學位也要謹慎對待。

曾經是深圳唯二"帶學位"的商務公寓萬科云城，今年5月份就經歷過一場學位保衛戰。

2 影響住宅的貸款額度

雖說公寓是商業性質，不影響首套住宅的三成首付比例，但是公寓的貸款記錄會影響購買住宅時的貸款額度，除非你的收入證明能夠覆蓋你所有負債的2倍就不會有影響。

3 投資潛力小

公寓的投資回報主要來自房價的上漲以及租金收益。

但是從過去幾年的房價趨勢來看，公寓的漲幅是跟不上住宅的。一方面是由于公寓本身的硬傷太多，沒有戶口和學位的價值，再加上戶型雞肋、商用水電、沒有社區感，另一方面，轉手的稅費太高，公寓本身的硬傷再加上高昂的稅費，就決定了二手成交不活躍，更別說各大城市的公寓是供過于求的，而且還有大量寫字樓因為賣不出去，后期改規劃為商住公寓。

再來看租金收益，公寓和住宅相比，同等地段來說，二者無異，特別是靠近就業中心、地鐵上蓋的公寓，更是不愁租，但是這種公寓極少。

從中國的租售比（購房價/年租金）來看，絕大部分公寓不具備投資價值。

北上廣深的租售比均在55：1以上。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。

55：1的租售比，意味著在靜態投資周期內，需要55年才能收回購房成本，租金收入年化收益小于1.8%，租金收入也只能勉強抵月供，并不會帶來額外增益。

以上這些缺點你可能都知道，但是還是可能沖動之下買了公寓，以下這些坑，等你真正買了之后，就知道是多么痛的領悟。

04 公寓的坑

1 稅費高，轉手難

前面提到公寓相對于住宅轉讓稅費高，會多出不少交易成本，但是究竟高成啥樣？

以廣州公寓為例，在二手市場買一套公寓還得額外承擔：

契稅:房子總價的3%（買方付）

營業稅:房子總價的5.5%（賣方付）

土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）

所得稅:（房子現值–房子原值）*20%（賣方付）

印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔一半）

房屋交易手續費:房子總價的1.9%（買賣方各承擔一半）

房產產權登記費:550元

交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。

要知道二手市場面對的客戶是理性得不能再理性的群體，對住宅都挑三揀四的，更何況是稅費如此高昂的公寓。一旦公寓失去了流動性，就意味著它失去了升值空間。

2 毫無居住體驗

買了公寓基本還意味著，你的鄰居大多是租戶，不是用來辦公就是用作臨時落腳地，而且承租商住公寓的商戶，絕大部分也是"游擊小分隊"，拉根網線就開始辦公的初創公司。

就更不用說公寓動輒一梯十幾戶的梯戶比，不通風無陽臺，商用水電費，不通燃氣，沒有花園社區、泳池等，遛娃遛狗都沒有去處。

總結起來就是一句話：居住體驗感差！

花上百萬買這么一個房子，還要額外承擔高昂的稅費，也難怪它轉手難，畢竟房子最后都是要去住的。

3 政策性風險

從公寓的來源來看，不可避免要面臨政策性風險。

2017年廣州出臺"330"政策 ，"限制個人購買商辦物業"，一年后，成交同比暴跌71%；

2017年北京出臺"3·26"商住房新政，"商業、辦公類項目，未經批準不得擅自改變為居住等用途",對商辦項目限購,限售，停貸，一年后，成交同比暴跌94.6%；

2019年8月13日廈門出臺最嚴"禁公寓"令，嚴禁商辦項目改造為公寓等"類住宅"，不得采用住宅套型設計，不得設置廚房等居住空間，衛生間、茶水間必須集中設置,辦公用途最小分割單元不得小于300平方米，層高不得超過4.2米。

每次調控，對公寓的整改力度最大，政策風險相比住宅來說要大得多。國家調控力度更大。

而且千萬別抱僥幸心理，以為70年產權住宅自動續期，公寓可能也會如此，具體怎么處理我們可以看一下物權法。

《物權法》第一百四十九條：

里面可沒提到商業用地自動續期！

04 總結

所以，低于70年產權的非普通住宅項目，能不碰盡量別碰，普通人，老老實實買商品房就好了，但是對于那些實在買不起住宅，對居住體驗要求沒那么高的群體來說，有套公寓也是比沒有的強，前提是你想好了長期持有,從不考慮升值和轉手！！！

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