科技改變生活 · 科技引領未來
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作者/羅京編輯/封成本文圖片均來源于網絡古有同床異夢，今有同灣異夢。在深圳羅湖和香港沙嶺間，只隔著一條30米寬的深圳河，但在河的兩岸卻上演著風格迥異的人間悲歡。河的北岸是深圳市羅湖區的繁華中心商業區，有學校、商場、酒店、寫字樓等大量基礎設施
作者 / 羅京編輯 / 封成
本文圖片均來源于網絡
古有同床異夢，今有同灣異夢。
在深圳羅湖和香港沙嶺間，只隔著一條30米寬的深圳河，但在河的兩岸卻上演著風格迥異的人間悲歡。
河的北岸是深圳市羅湖區的繁華中心商業區，有學校、商場、酒店、寫字樓等大量基礎設施，鱗次櫛比，每天都有許多人在這片土地上生活起居；
而對岸卻是一大片殯葬用地，據香港文匯報新聞報道，港府欲在沙嶺興建集殯儀館、火葬場和骨灰龕于一地，提供一條龍服務的“超級殯葬城”，預計可提供逾20萬個骨灰龕位。
“推開窗戶看到的將是一片墳場”，居住在羅湖村的王先生表示，“心里肯定瘆得慌”。
超級殯葬城的計劃受到深港兩地大量居民的反對，就連香港議員也提出反對，一致認為沙嶺片區應該重新規劃。
畢竟在“粵港澳大灣區”合作背景下，沙嶺很可能從一個荒無人煙的“郊區”變成溝通兩地經濟發展的黃金地段。
事實上，香港大興土木建設“超級殯葬城”實屬無奈之舉，因為香港的殯葬土地已經供不應求。
2017年，香港有約4.5萬人過世，其中約4.2萬人火化，需要4萬多個龕位。然而，從2010年到2020年，七年間就只增加了3000多個龕位，短缺程度可想而知。
而香港政府管理的骨灰安置所只有8處，如今有不少已近乎滿員，據港媒香港01調查，香港公營龕位的輪候時間是4年2個月。
由于政府骨灰龕收費低廉，一個骨灰龕位的收費在2800至4000港元，一經出售，可永久存放，所以許多人愿意排隊等待公營龕位。
這就催生了香港獨特的“陰間生意”——骨灰暫存所“長生店”。香港“長生店”本是售賣棺材、其他殯儀用品，并提供殯儀服務的店鋪，但由于龕位不足，骨灰無處存放，所以長生店還提供著暫存骨灰的服務，類似于“租房”，一天一格收10港幣。
香港殯儀商會永遠會長吳耀棠稱，其經營的“長生店”目前暫存近千個先人骨灰，一般而言，都會存放約800個骨灰盒。
嚴重的供需錯配更推動私營骨灰龕位價格高漲。目前香港共有6個合法的私營骨灰安置所，但是只有4個可以公開出售龕位：沙田寶福山、粉嶺龍山寺、屯門思親公園、屯門善緣，價格在17萬-57萬，讓普通人卻步。
不僅是在香港，在內地北上廣深等人口稠密、用地緊張的城市，墓地售價也已超過10萬元，每平方米的價格比房產還貴，不少人開始跑到城市周邊購買墓地，擠出效應明顯。
很多觀點開始將買墓地比作買房子，但兩者真的相似嗎？人口轉型、老齡化加劇的社會，會帶來什么樣的企業？
01 殯葬業的藍海
今天上午，第七次全國人口普查公布結果，我國人口紅利仍存，但老齡化和少子化的問題正日益加劇。
早在4月中旬央行走紅的那篇論文中，就明確提出“我國要認清人口形勢已經改變，要認識到人口紅利當時用得舒服，事后是需要償還的負債”。
將“人口紅利”視之為“人口借貸”的觀點，是由英國著名人口學家保羅·莫蘭在《 人口浪潮：人口變遷如何塑造現代世界 》一書中提出：
人在18歲之前算是一種需要被不斷投資的社會資源；18歲-65歲則是能夠產生豐厚的社會收益的優質資產；但到65歲后，人口紅利則因為老化不可避免地變成人口負擔，此時的人喪失大部分的社會效益，反而需要長期不斷的社會扶助。
伴隨著建國后第一波“嬰兒潮”的人走到生命終期，第二波嬰兒潮（60、70年代出生）開始進入集中退休期；第三波嬰兒潮的80后將超過35-40歲，即逐漸失去“黃金生育年齡”，加上90后生育意愿不高，中國在未來5-10年內，將迎來人口轉型的拐點。
按照全國第七次人口普查數據顯示，0-14歲人口為25338萬人，占17.95%；15-59歲人口為89438萬人，占63.35%；60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%(其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%)。
與2010年相比，0-14歲、15-59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點，人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續面臨人口長期均衡發展的壓力。
當老齡人口占比不斷增加時，我國死亡人口也將持續攀升。自2006年以來，我國每年大約有50%死亡人口會選擇火葬，其余選擇地葬、海葬、生態葬等方式。
火葬需求主要來自城鎮居民，像上海這樣經濟高度發達城市，早已經實現100%火化率，只有大量農村居民還是以地葬為主。
目前我國城鎮人口占比達63.89%，與2010年相比，增加23642萬人，比重上升14.21個百分點。
伴隨城鎮化的推進，城市用地愈發緊張，火葬能有效控制殯葬用地面積，火葬需求也逐漸提升，同時在政策層面也積極推動居民選擇火葬。
早在2014年全國殯葬工作會議上，民政部就已經提出“到2020年，要使全國火化率達到或接近100%”的目標，但就目前推行情況來看，還存在明顯差距。
火化后的骨灰一般保存在公墓之中我國公墓主要分為兩大類別：公益性和經營性。公益性公墓是指不以營利為目的，為民眾提供骨灰或遺體安葬的社會公共設施，而經營性則是實行有償服務的公共墓地。
原本公益性公墓只被允許在農村建設，在民政部1992年發布的公墓管理暫行辦法中，公益性公墓是為農村村民提供安葬場所，經營性公墓為城市居民提供安葬場所 。隨著城市化不斷推進，農村人口涌入城市，城市也開始修建公益性公墓。
2017年，民政部就曾發布《城市公益性公墓建設標準》，城市居民公益性公墓算是政府為居民殯葬需求兜底，但不是無限兜底。指引還明確指出“城市公益性公墓中墓穴安葬數量，不宜高于骨灰安置總量的40％”。換言之，至少有60%的城鎮逝者須進入經營性公墓。
此外，公益性公墓對面積大小也有嚴格要求，“安葬骨灰的獨立墓位占地面積不得超過0.5平方米，合葬墓位的占地面積不得超過0.8平方米”。
說白了，公益性公墓作為政府補貼事業，不會享有什么“特殊”。
秉承著“節約土地”的理念，千篇一律的墓地只是滿足逝者存放骨灰的基本需求，更適合家庭收入中下的居民。
而對有消費能力，追求死后能得到更好環境、更體面、更風光的墓地的人而言，經營性墓地就是更好的選擇。
目前市場上已經涌現許多定制墓、藝術墓、成品墓等具有鮮明差異、能滿足不同消費層次需求的墓地。
與此同時，人們也愿意為個性化墓地支付較高的價格。據人壽保險機構SunLife的一份全球喪葬費用調查報告顯示，中國平均喪葬費用約37375元，約占年平均工資的45.4%，占比排名世界第二，次于日本的68.3%，其余國家或地區喪葬費用占年平均工資的比例均不足20%。
因此，在老齡化加劇、城鎮化推進的背景下，未來火化人數和火化率會不斷上漲，疊加居民消費能力提升以及公益性公墓難以滿足個性需求，共同為殯葬業提供未來增長空間。
02 剛需驅動漲價，高價墓地頻現
殯葬擁有著高確定性且廣闊的市場前景，但由于行業監管嚴格、進入壁壘高等因素，行業新入局玩家少。
目前僅有殯葬業中殯儀服務和墓園服務對商業企業開放，遺體火化還由政府機構主導。此外，各個地區對殯葬土地供應量也維持在相對固定的水平。
2016年，南京市政府公布“南京市殯葬設施專項規劃（2015-2030）”，該規劃從落葬人口、平均每穴占地面積指標、葬式結構比例三個方面，預測出未來15年南京市殯葬設施總需求新增用地65.11公頃。
也就是說，各地政府會參考各地實際情況，包括年死亡人數、居民年齡結構、平均壽命等因素，對未來可能用的殯葬用地面積做提前規劃，但在該規劃基本滿足需求的時間跨度里，該城市很難再釋放新的殯葬土地。
有限的土地供應疊加對墓穴的需求不斷增加，加劇了墓價的高漲，且預期持續上漲。同時也讓新入行公司難以參與殯葬業務，更遑論在一線及二線城市黃金地段取得大面積的土地，尤其如上海等成熟的地區。
在上海等高度城市化的地區，人口稠密、經濟發達，墓地早已供不應求，單位價格飆漲。
根據國家統計局公布的《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，70城中僅有21城新房價格同比漲幅超過5%，顯然，墓地價格漲幅已經超過大多數城市的房價漲幅。
作為殯葬行業第一股，福壽園在1994年進軍殯葬服務領域，于2013年在香港上市。據福壽園2020年報，公司主營業務收入穩步上升，同比增長2.3%，達到18.92億元，凈利潤實現6.2億，較2019年上漲7.2%。
報告期內，福壽園墓穴銷售服務收益較上年度增加了2億元，同比增長1.4%， “其中銷售數量減少456座（約3.4%），平均銷售單價增加約5%”，就算在疫情期間少辦紅白事，也不妨礙墓穴的漲價。
根據公司各年度財報，2016-2020年墓穴的平均售價已8萬多元逐步上升至10.77萬元。
不斷漲價的墓地像極了當年不斷上漲的房價，尤其在超一線城市里，墓地焦慮愈發嚴重。
《北京日報》記者曾采訪過一家大型殯葬公司的負責人，對方稱：“像北京或者上海這樣的城市，墓地售價已經超過10萬元。每平方米的價格比房產還貴。在最受歡迎的天壽公墓，最貴的墓地大約要100萬人民幣。”
因為價格太高，墓地行業擠出效應明顯。一些北京人也開始選擇到周邊河北省的墓地安葬，甚至有地方陵園聲稱，和銀行聯合推出“墓地按揭貸”金融服務項目，項目最高可貸款20萬元，貸款期限可達10年，結果被央視痛批。
生前買不起房，死后住不起墓，不少人將“墳地產”冠在殯葬公司頭上。
03 此“房企”非彼“房企”
乍一看，買墓穴跟買房子相差不大，同樣都是買住所，對消費者而言，墓穴價格不斷走高，為自己死后尋找一個合適的地方，涉及墓園地段、風水、環境、價位等等，跟買房考慮的因素有很大可比性。
然而對于墓地商和房地產商而言，兩者差異非常大，參考兩類企業的招股書和年報可知，以福壽園為代表的墓穴企業自稱為“殯葬服務商”，而非“墓地開發商”，首要區別就在土地使用權上。
在福壽園招股書中，明確指出墓地服務銷售合同只涉及骨灰保管，并不包含土地使用權，土地使用權依舊歸屬公司（福壽園），墓穴的使用權也不得轉讓。
而對于房企來說，其從政府手中購得的土地50-70年使用權，會隨著房屋銷售一起轉移至購房者手中。以毛坯房為例，全國各個城市的房屋建安成本多介于800-3000元/每平米，而房價卻依照不同地域差距很大，高出的溢價是購買房子腳下那片土地。
在簽訂墓穴銷售合同時，購買者需要一次性預繳10-20年的墓穴使用費，合約到期不續費的話，福壽園有權處置墓穴里的骨灰，并將騰出的墓穴重新利用。
土地使用權歸屬上的差異又造成兩類企業的盈利模式也相差甚遠。從代表企業福壽園和萬科A的關鍵財務指標ROE看，福壽園與萬科A差距較大，福壽園2018-2020年ROE均值為13.92%，萬科A則達到21.94%，兩者相差近10%。
細看發現，兩家在凈利率、總資產周轉率、權益乘數等方面各有高低。
權益乘數反映了企業財務杠桿的大小，權益乘數越大，說明股東投入的資本在資產中所占的比重越小，財務杠桿越大。一向以高杠桿經營模式為主的房產商，近幾年的資產負債率維持在80%上下。
與之相比，墓地公司的資產負債率只有20～30%，據福壽園招股書透露，公司一般以貨幣現金或自籌資金來購買墓園資產。2018-2019年公司賬面現金高達總資產三分之一，公司自身造血能力強，無需大舉外債就行維持購地、并購等經營活動。
兩家企業同樣是向政府“買地”，上繳土地出讓金，為何會產生如此大的差異？
原因在于獲取方式的不同。土地獲取方式包括出讓、劃撥、轉讓、股東投資入股以及其他，而獲取方式又與土地用途關系極大。
據福壽園招股書，殯葬用地是必須先經相關政府部門劃分做墓園開發后，墓園經營者才可向相關地方政府部門收購，且由于該等政府部門已就特定期間內可劃作殯葬用地的土地設定固定配額，所以土地供應量有限。
在2001年政府將商業墓園開發土地剔除劃撥土地用途前，上海福壽園的土地獲取方式還是劃撥，劃撥得到的土地沒有明確使用期限，且無須支付地價而可使用土地（但需交納征用補償安置費）。
此后，福壽園獲取土地的方式變為以批授出讓為主，包括河南、山東、合肥等墓園土地都需要向當地政府支付定額的土地出讓金，并規定土地使用年限20~50年。
只有錦州市帽山安陵一處土地是部分劃撥、部分租賃，租賃和批授相似，也需向土地所有者（當地政府）繳納租金。
就算如此，福壽園獲地成本依舊非常低廉，在河南福壽園區內，每平方土地成本僅44元；而單位成本最高的海港福壽園（位于上海浦東新區），也不過562元/平方米。
相比之下，房企拿地模式多為拍賣、掛牌、協議出讓等，公開競價、價高者得的模式無疑在助推土地價格上漲。
根據2019年各大房企半年報，綠城中國的土地成本已上漲至12000~14000元/m^2，而最低的成本也要2000元/m^2。
地價高企導致土地成本占總開發成本的比重也不斷上升，由2016年的14%逐步上升至2020年近40%。而由于福壽園的大部分土地很久之前購入，土地成本很低，只占墓地總成本的9%。
在過去的9年內，福壽園進行大量跨地域并購活動，從原來的8大戰略性重點城市，擴張至全國16個省份，北至內蒙古、南達廣西、西起甘肅，東延整個經濟帶（除了廣東）。然而福壽園土地成本依舊維持很低水平，甚至在攤銷后不斷下降，從2010年的216萬下降至2020年119萬元。
此外，頻繁的并購也未給福壽園帶來現金流壓力。公司通過走高定價、高毛利的路線，保證經營性現金流蒸蒸日上，2013-2020年福壽園現金流量凈額年均增長速度為22%，從1.62億穩步上漲至8.22億。
房地產商的“囤地待漲”是政府嚴格打擊的行為，而對墓地經營者來說，則需另當別論，某種意義上看，墓地開發商不得不進行“捂地”。
這是因為墓地的銷售和需求存在嚴重的供求錯配關系。
由于劃作墓地用途的土地是由政府規定且在一定期間內額定供應，同時又規定需求端——墓地購買者必須年齡超過70或80歲才能買、重病才能買、一人去世提前預留其他家庭成員墓穴才能買等等限制條件。
簡單地說，就是墓地經營者一次性拿到大量土地后，只有一小部分因購買者符合資格而可售出，大部分被迫處于“閑置待售”狀態（即“捂地”）。
這部分待開發的墓地價格，未來還將隨著市場供求關系、宏觀經濟表現、通貨膨脹等等因素而被重新定價，且大概率繼續走高。
因此，福壽園并不急于一時地去開發已經拿到手的土地，相反先置之不理。“我們在購買土地後不會立刻將墓園的全部可用地區開發為不同類別墓地”（招股書第176頁），而一旦墓地使用權到期，福壽園只要通過適當續費就可繼續使用，而不予通過的可能性是“微乎其微”(招股書第164頁)。
一面是成本固定不變且非常低廉，一面是售價持續上漲，福壽園能有8成毛利的原因也浮出水面。
反觀房企為降杠，勢必要降低資產負債率，多靠自身業務造血 ，那只能多賣房、多銷售。從去年至今，房產商為能促進銷量，開始大舉打折，除個別房企外，整體普遍在9折左右。
包括發放優惠券抵扣房款、在認籌開盤等時間節點讓利折扣、推出特價房、在項目清尾時提供折扣加速去化等四種方式成為房企讓利、沖擊銷量的營銷手段。
現階段，福壽園的近三年的總資產周轉率呈下降趨勢，但在未來會迎來顯著提升。
公司自上市后并購頻繁，總資產周轉率分母不斷擴大，而同時銷售收入卻維持相對穩定的增長。但隨著時間推移，被“捂住的土地”需求漸漸釋放，銷售額就會增加。
以公司購買100單位的土地為例，所支付價格全部計入當期成本，作為分母的總資產也跟隨擴大，但由于限購條件，當年只售出10單位土地，只有這10單位的銷售收入計入分子。隨后每年都售出10單位，分子不斷變大，但分母卻保持不變，總資產周轉率會不斷提高。
所以當下，即便福壽園享有高凈利率，ROE看起來還比較低。但隨著時間推進，老齡化下社會結構與消費風向將產生新變化。
以往受益于人口紅利的企業將讓位給受益于人口轉型的企業，其中圍繞老年人的需求性的相關護理、殯葬等消費行業的市場空間會逐步擴大，產業孕育的投資機會也不容忽視。
參考文獻：
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2. 福壽園2020年報
3. 萬科A2020年報
4. 華金證券《 逝有所安，行穩致遠 》
5. 華西證券《 房地產開發業務流程、會計處理及評價指標 》
6. 華泰證券《如何把握“人口轉型”下資本市場的投資機會》
7. 中國土地交易網
8. 香港墓地現狀，20萬靈魂無處安放……_骨灰盒 (sohu.com)
9. 南京市殯葬設施專項規劃（2015-2030）_南京市規劃設計研究院有限責任公司 (naupd.com)
10. 暴利墳地產吊打房企：賣墓地毛利率88%碾壓萬科恒大！_殯葬 (sohu.com)
11. 2020年中國房地產總結與展望 | 營銷篇|房源|購房者|分銷|拓客|特價房_網易訂閱 (163.com)
張書東