科技改變生活 · 科技引領未來
科技改變生活 · 科技引領未來
先溫馨提示一下，這幾天，廣東迎來大暴雨和降溫，粉絲們記得出門帶好傘，穿好衣服，注意安全。回顧今年前4個月的廣州樓市，跟廣州的天氣簡直如出一轍，乍暖還寒。先是期待“金三銀四”帶動市場的熱度，結果“金三銀四”變成“銅三鐵四”，于是殷切的眼光給到
先溫馨提示一下，這幾天，廣東迎來大暴雨和降溫，粉絲們記得出門帶好傘，穿好衣服，注意安全。
回顧今年前4個月的廣州樓市，跟廣州的天氣簡直如出一轍，乍暖還寒。
先是期待“金三銀四”帶動市場的熱度，結果“金三銀四”變成“銅三鐵四”，于是殷切的眼光給到了五一黃金周，無奈黃金周也撲了街，沒能順勢而起。
好在相比三四月，五一的人氣算是回升了一些。
在一手市場、二手市場成交數據都不太理想之際，扒姐發現，廣州部分板塊的一二手倒掛現象在逐漸縮小，乃至消失。
黃埔區，眾所周知是廣州樓市一二手倒掛的重災區。隨著大市場二手盤的冷清，區域內各個板塊的二手標桿盤，同去年相比，價格都有所下降。
東邊日出西邊雨，在二手盤降價的同時，黃埔區多個新盤的推新價格有所上調。
老黃埔
去年下半年，老黃埔板塊的網紅盤萬科城市之光，均價5.3-5.7萬/㎡，雖然刷新了老黃埔的新房價格，但當時片區內，標桿二手盤黃埔花園已有房源成交單價突破6萬+/㎡，掛牌價甚至達7萬/㎡，一二手倒掛嚴重。
而從近期來看，萬科城市之光即將加推的A5棟，據說部分戶型單價最高到5.9萬/㎡，而黃埔花園的二手均價跌到了5.2萬/㎡，不僅倒掛現象消失，還將反超。
科學城
去年下半年，處于新盤混戰狀態的科學城，優惠不斷，有新盤價格最低去到3.5萬/㎡，而當時板塊內的二手標桿盤新福港鼎峰，掛牌價在4.7-5.7萬/㎡，一二手倒掛價差達1萬+/㎡。
今年4月份，科學城的標桿二手盤，迎來了有不同幅度的下降，其中萬科東薈城在去年5月份二手成交價為4.6萬/㎡，到了今年4月份，降為4萬/㎡，跌了6000元/㎡。
萬科金色夢想和新福港鼎峰，二手成交價也降了3000元/㎡。
而新盤卻一路走高，最為明顯的是大壯名城，去年下半年均價4.8-5.4萬/㎡，如今即將推出的樓王單位，吹風價去到6萬/㎡。
而一二手交易同時活躍在市場的保利羅蘭，2021年上半年，一手盤均價3.9萬/㎡，二手房均價去到4.9萬/㎡；新推四期均價4.55萬/㎡，而二手房降到了4.3萬/㎡，反超1500元/㎡。
知識城
由于知識城的新盤比較少，因此板塊內的二手成交價一直居高不下。去年年底，萬科幸福譽推出最后一批貨，成交均價為3萬/㎡，而當時區域內的時代天韻、幸福譽的二手均價都超3.3萬/㎡，一二手倒掛價差超3500元/㎡左右。
但據統計，今年知識城將有六大新盤入市，板塊的住宅供應將得到補充。據了解，新入市產品主要為改善、豪宅盤，未來價格將突破4萬/㎡，甚至有項目吹風6萬/㎡，而幸福譽4月份的二手價也回調到了3萬/㎡。
未來新盤入市，知識城的一二手倒掛現象將不復存在。
一手漲，二手跌。黃埔區的一二手倒掛現象明顯有所減弱，甚至個別板塊開始反超。
不同于黃埔區一二手盤價差的雙向奔赴，中心區域的部分板塊，二手房的成交價依舊堅挺，但新入市的全新盤或加推盤，價格呈上漲趨勢，因此一二手倒掛價差也在縮小。
琶洲板塊
對于住宅稀缺的琶洲而言，目前的二手住宅普遍突破8萬/㎡，地段相對較好的保利天悅更是突破15萬/㎡。
去年年底，琶洲推出新盤保利天珺，均價9萬/㎡，一二手倒掛價差達到5萬/㎡，因此也出現了天珺一開賣就被秒光的現象。
今年，琶洲的赤沙TOD入市，開盤價9-14萬/㎡，去化同樣高達100%。該售價也縮小了板塊的一二手倒掛價差。
華南板塊
越秀和樾府首次開盤均價為5.1萬/㎡，當時萬科歐泊掛牌價達5.2萬/㎡，出現了微弱的一二手倒掛現象。
不過，隨著和樾府不斷推出新品，價格也不斷上調，目前穩定在6.2萬/㎡，部分房源成交單價去到6.7萬/㎡。
目前，板塊的倒掛現象也已經不復存在。
部分板塊一二手倒掛現象消失，主要原因有以下幾點。
1、廣州房貸利率一路下降，新房備案限價放松，多個熱門板塊項目應聲漲價。
黃埔部分板塊，受限價影響，新盤的價格上不去，而二手市場靈活，因此出現一二手倒掛現象。
今年以來，廣州房貸利率不斷下調，有部分銀行首套利率為4.6%，四大行首套利率均為5.2%，二套為5.4%。
另外，網傳新房備案限價可以上調6%。因此不少項目開始調價。
例如老黃埔板塊的富頤華庭，上周末新推樓棟，均價5萬/㎡，價格相對上一期，上漲了1500元/㎡。
2、住宅稀缺板塊的新盤供應增加。
根據克而瑞最新數據，4月份廣州新房的供求均為目前年內最高水平。住宅供應10445套，環比上漲174.15，同比下降31.02%；成交合計6208套，環比上漲8.53%，同比下降39.86%。
也就是說，在政策環境有所回暖的情況下，開發商推新貨的意愿明顯提升。
部分住宅稀缺的板塊，接下來也會陸續有新盤入市。
例如新房限價、板塊內住宅稀缺的琶洲，知識城板塊，隨著政策放松，新盤供應增加，價格上漲，倒掛價差也會相對縮小，甚至消失跟反超。
3、二手市場頹靡，成交數據不理想。
除了個別學區房外，全市二手房的價格已經不再那么堅挺，多板塊二手房出現賣不動的趨勢，市場壓力大。
中原研究發展部數據顯示，今年4月份，廣州市二手住宅成交量為7274宗，環比下降13.5%，同比大降54.6%，在價格方面，二手網簽均價為27222元/㎡，環比下跌4.8%。
基于“買漲不買跌”的心理，不少有意買二手盤的購房者也開始進入觀望狀態。
隨著新房限價放松，市場回暖，不難猜測，接下來將有部分一手盤會上調價格，未來一二手倒掛現象會逐步消失并反超。
有考慮購房的，可以趁著目前限價還未完全放松，價格上漲幅度小，部分板塊依舊處于一二手倒掛狀態，打新。
張書