深圳房價洼地也崛起了？誰能想到，一向“不急”布吉，今年竟然也“急”了。根據平臺數據，房價一直沒啥動靜的布吉，今年二手房均價竟然在暗漲……與此同時，根據貝殼成交數據，布吉有二手房最高成交單價超過9萬/平！而今年初片區內新開的一個樓盤，備案均價

深圳房價洼地也崛起了？

誰能想到，一向“不急”布吉，今年竟然也“急”了。

根據平臺數據，房價一直沒啥動靜的布吉，今年二手房均價竟然在暗漲……

與此同時，根據貝殼成交數據，布吉有二手房最高成交單價超過9萬/平！

而今年初片區內新開的一個樓盤，備案均價也達到7萬/平……

一向低調的布吉，今年開始騷動了：

新政前就有不少業主抱團漲價30-50萬；再到最近，據各方爆料，一些業主開始掛高價、反價甚至反悔不買房，讓中介與購房者苦不堪言……

剛需片區布吉，現在到底啥情況？

深度實探后，南方樓事發現，盡管“騷操作”不斷，但布吉依舊是深圳的剛需天堂，舊改后也仍有補漲機會。只不過，囿于本身片區定位與住宅密度，布吉的漲幅，還是有限。

騷動的布吉

最近布吉的行情，就連駐地十余年的中介都看不懂了：

業主們的心態，飄了：業主們要么大幅掛高市場價、要么就是臨成交時反悔不賣。

而早在新政前，好幾個小區的業主們就曾抱團“慪氣式漲價”。

業主飄了，買家也“卑微”了：高于市場價1、20萬的房源，總有人買得心甘情愿，而買家們的預算也大都遠高于市場價。

而根據貝殼成交記錄，布吉竟有二手房最高成交單價超過9萬/平！就連今年初片區開賣的新盤，備案均價也達到了7萬/平……

在深入咨詢片區老中介后，南方樓事發現，布吉的騷動與買賣雙方都有關系，但本質上還是因為新政。

1業主心態飄，買家很“卑微”

在布吉干了12年中介的老鄭最近很郁悶，用他的話說，“最近被業主搞走不少客戶”。

原因在于業主心態很高。

據老鄭透露，最近片區內不少房源的掛盤價，起碼比新政前高上個20萬。

9、10月時，片區一套滿5年的房源成交價在610~620萬，而如今滿5的同戶型房源只有5套放盤，掛盤價還漲到了700萬。類似的掛盤情況，還有挺多。

掛盤價高也就算了，有些業主還反價反悔。

要么就是談價時坐地起價，要么就是約好了簽約時間業主卻突然不賣。

上周南方樓事一位粉絲也爆料：11月時原本已看好布吉石芽嶺一套房，可談價時業主卻突然中止了對話并把價格調高了100多萬，最后交易無疾而終。

而且，掛盤、反價與不賣時，這些業主態度還很堅決——都表示沒有商量空間。

老鄭感到憋屈得很，畢竟在他12年的從業生涯中，布吉的行情一直平穩。

除了2015年小高峰、2018年731與去年雙11豪宅稅幾個節點，其它時候業主都很實誠。

然而，如今卻有一批業主，騷操作一個又一個，甚至早在新政前，布吉大芬就有幾個小區報價集體上調了30~50萬。

假如只是業主掛盤自嗨倒也罷，可事實證明，不少買家也是心甘情愿給錢。

據老鄭透露，片區內一套房掛盤價明明超過市場價20萬，但一位客戶在知情的情況下依舊接受了偏高報價，反而拒絕了較便宜的房子。

另一宗成交的房源也超出了老鄭的認知：

片區內有一套掛盤價虛高的房源，根據經驗，老鄭判斷房子要3個多月才能賣出去，可才掛了1個月，就有客戶火速下定，而且客戶也只是在附近看了3天的房。

片區內熱門房源的成交與帶看都很兇猛

眼下的布吉樓市，并沒有給買家猶豫的機會。

有客戶約好晚上8點半看房，可7點半時房源就已被簽走；

有客戶打算考慮一晚，可第二天房子竟已成交；

還有客戶想著貨比三家看了5套房，看到第5套時，前4套就已經全被買走了，客戶連對比的時間都沒有。

老鄭描述的行情，還真不是局部感受。

根據貝殼指數，從去年12月到今年11月，一向不怎么漲的布吉，內部各片區竟然都在暗漲，平均漲幅則達到了6千+/平。

數據來源于貝殼官網二手房片區貝殼指數房價，整理自南方樓事，僅供參考。

而看深圳貝殼研究院的年末樓市總結，盡管沒啥聲響，但半年來東部的二手房成交量其實一直在上漲。

根據貝殼數據，今年1到11月，東部的二手房成交占比一直在攀升，而從10月開始，東部的成交占比甚至超過了50%，在11月達到了52%。

而在東部成交熱點樓盤的前15名中，光是布吉就有6個樓盤上榜，其中甚至有兩個樓盤二手房成交價在7.1~8.5萬/平之間！

布吉的騷動，實實在在。

2布吉為啥那么躁？

眼下布吉高漲的行情，主要是因為業主放盤量少，而這則與業主們折翼的置換需求有關。

布吉業主們賣房多是為了置換到福田南山，新政后豪宅稅一調整，業主們看中的房子不僅漲了價，首付基本都要上8成。

置換壓力過大的業主，也就暫時先不賣房，再加上年底將至，賣了房沒地方過年，業主們放盤的意愿也就進一步降低。

這樣一來，市面上滿5的好房源便少之又少，成交周期也變得飛快。

至于業主們為何漲價，總地來說就是在“慪氣”。

新政前，西部漲價兇猛，就連東莞行情也一片火熱，唯獨東部房價一直低調，布吉的業主們被西部的漲幅燒紅了眼，便都沉不住氣開始“自立自強”。

新政后，業主們一看自己想置換的房子漲了價，回頭也就調高了房子的掛盤價。

再加上布吉2022年14號線將開通，未來還規劃有17號線，在一向缺乏升值概念的布吉，業主更是要緊抓難得的漲價機會。

一方面業主心態高，另一方面，購房者的成交意愿也很踴躍。

最近布吉的很大一部分購買力來自新政后被趕過來的西部客。

看慣了西部的高價房，布吉的房子在西部客眼中簡直是“白菜價”，下手一點也不心疼。又因為年關將至，不少購房者急用學位或者急著買房過年，買房迫切感更強。

更重要的是，不少買家在新政后樓市的毒打中已經認命，也相應地提高了首付預算，因此，中介眼中的“虛高價”，對買家來說反而能夠接受。

至于成交價破7破8的二手房，則是因為樓盤品質遠高于布吉整體水平。

成交均價7.1萬/平的萬科紅，與均價8.5萬/平的信義金御半山，都是布吉難得較新的二手房。

布吉片區內的二手房，樓宇落成時間大多在1995~2005年，較有年代感，而上述兩盤建成時間則在2011~2015年之間，樓齡較新。

因為新，兩盤車位較充足，而且各方面條件也較優越。

交通方面，兩盤已經靠近布吉關，離羅湖更近，且近地鐵站百鴿籠與火車站深圳東站，出行便利；

配套方面，兩盤都鄰近片區定位最高的商業綜合體華潤萬象匯，且離全市知名私立學校百合外國語學校較近。

值得一提的是，信義金御半山項目因為批地早，建設的住宅項目有較大贈送面積，性價比很高。

開頭提到的成交價超9萬/平的那套二手房，就屬于項目一期。

再加上這套70平的房源可以做到3房，房源很少，是項目2年以來成交二手房源中唯一一套，十分稀缺，因此才有買家愿意出高價。所以，9萬/平的價格，只是特例。

正因為上述原因，片區部分二手房才會有超脫于片區的高成交價（目前布吉二手房成交均價在4.6~5.4萬/平之間。）

同理，今年初開盤備案均價達7萬/平的新盤，屬于信義金御半山項目三期，坐擁地段與配套優勢。

再加上項目本身二手房成交均價本就在高位，新盤還是高贈送+現房，因此，備案價更是刷新片區上限。

“老破舊”洼地，卻是深圳剛需天堂

討論完布吉樓市異動的原因，現在還剩一個靈魂拷問：布吉漲價到底配不配？

據片區資深中介透露，不少布吉業主對自家房價都有點“恨鐵不成鋼”。而在實探完布吉的核心居住區后，南方樓事只想說：

在同等的預算水平下，布吉的確給剛需提供了非常多選擇，但假如片區的產業、配套與交通問題得不到改善，布吉的房價，一定會繼續讓業主失望。

1或許是全市最密集的居住區

根據貝殼數據，東部成交的熱點樓盤中，前15名布吉就占了6個，而南方樓事則挑了桂芳園、佳兆業可園與信義假日名城幾個成交領跑全市的大盤實探其周邊區域。

平心而論，布吉給人的第一感覺是雜亂。

由于臨近羅湖，承接了羅湖早期發展時外溢的居住需求，因此片區內有大量樓齡老舊的港式住宅樓，再加上片區內有大量自建民房，片區整體嚴重缺乏美感。

但只要走進住宅社區內部，就會發現布吉的居住體驗其實挺不錯。

這主要是因為社區大+房子多。

以成交全市領跑的桂芳園為例，桂芳園是共8期的超大體量樓盤，小區臨近3號線大芬站，剛下車時地鐵口的民房與龍崗大道的車流與煙塵其實相當勸退。

但只要往居住區走多幾步，就會發現這里濃厚的居住氛圍。

人行道寬敞，綠樹成蔭，安靜怡人

社區內部已經自成體系，開發商在社區內直接把主干道建成了商業廣場，既有自運營的商城，又有各色各樣的小店鋪，生活起居相當方便。

盡管項目樓齡在1992到2006年之間，但從外觀上看，房子并不太舊，視覺效果甚至挺不錯。

小區內部維護得也不錯，綠化率高，部分戶型還有贈送面積。

據中介透露，因為建設年限早，小區房子的使用率超過了80%，且戶型方正采光好，因此房子性價比很高。

1個地鐵站外，成交量同樣全市靠前的佳兆業可園情況也類似：7期的大社區，生活配套自成一體，社區內部有贈送且鳥語花香……

說實話，這樣的居住體驗，中心區許多房子反而并不具備。

再走多幾個小區就發現，布吉成交較多的小區，基本都與桂芳園或者可園差不多，外部環境雜亂，但內部居住氛圍純粹且舒適。

在3號線大芬站與百鴿籠站周圍轉了一圈后，南方樓事發現，布吉的房子，除了多大社區，且還極度密集。

沿著龍崗大道，從大芬站走向百鴿籠站走，除了極少數的舊廠房與民房，視野中的除了房子、房子還是房子。

資深中介老鄭則表示，因為布吉的住宅分布得非常集中，在布吉帶客看房，沿著路一直走就能看完房子，十分省事。

又因為較多小區的樓齡都在2000~2005年之間甚至更早，贈送與格局都很優秀。

同時，片區戶型選擇也多，從剛需型二房到改善型五房甚至獨棟/聯排別墅（桂芳園內部的龍泉別墅）都有。

布吉的老小區中兆花園，68平的房子有三房。

同樣的預算，在西部根本沒什么選擇，可在布吉已經可以買到挺不錯的小區，更何況從布吉坐3號線到福田，也就半個小時地鐵的事兒。

這樣看來，也能理解業主的心急與西部客們的果斷——布吉的性價比的確挺高。

桂芳園目前的整體房價水平

2“除了房子，布吉哪有什么產業？”

盡管選擇多、總價低、地段也好，但布吉的房價一直以來卻處于洼地，明明臨近羅湖福田，價格卻天差地別。

在優勢突出的同時，布吉的交通、產業與配套劣勢，也相當明顯。

如前所述，布吉的住宅區多而密集。

光是大芬地鐵站附近的桂芳園，8期就總共有6364套房，與此同時附近還有2800+戶的康達爾花園、1995戶的中兆花園，以及十幾二十個100~2000戶之間的小區……

住宅密度一覽

保守估計，光是大芬地鐵站周邊就有2萬戶人家。

更別提百鴿籠附近7000多戶的佳兆業可園與分別達到2000+戶的百合星城、信義假日名城等小區……

5、6萬戶人家（這還沒算一套房住多少人）的交通需要，卻只有一條地鐵3號線來承載，自駕的話，則主要是車流量高度密集的龍崗大道，交通配套何止是不夠，簡直是匱乏。

當道路與軌道交通建設未能跟上時，布吉的地段優勢也就被削弱了。

盡管片區內居住人口數量龐大，但布吉內部，教育、醫療等公共設施，卻遠遠跟不上。

根據布吉街道公開資料，布吉片區共有學校24所（公辦學校11所、民辦學校13所）、幼兒園59所，轄區內只有1家公立醫院（民辦醫院4家，社康中心17間）。

而除了私立名校百合外國語，布吉的學校水平都很一般。用中介老鄭的話說，人那么多，上得了學都算不錯了，怎么還挑得了學校。

片區民辦學校

而從大芬一路走到百鴿籠，一路上公園、圖書館、文體中心等配套相當少，雖然這里起居方便，但似乎除了住，也沒法再有更多要求。

更重要的是，布吉缺乏過硬的產業。

根據官方資料，布吉的產業主要是商貿業與文創業，兩者皆非時下支柱性產業。除此之外，布吉除了舊改再沒有更多規劃。

資深中介老鄭的概括就很精辟：“除了房子，布吉哪有什么產業。”

當交通、配套跟不上，房價還缺乏大規劃支撐時，布吉也就“淪為”地段最好的洼地。

布吉到底值不值得買？

踩完布吉，是時候來認真思考下靈魂拷問：布吉到底值不值得買？

在這里要先看看布吉的幾大短板：

軌道交通這一硬傷，在未來5年內或許能得到一定緩解。

2022年片區內14號線開通，再加上預計2025年開通的17號線，兩條連通龍崗與市區的地鐵線，未來都可以分擔部分到市區的人流。

不過14號線自龍崗北部往市區時依舊會在布吉站進行中轉，因此這一站的人流，未來或許有過之而無不及。

醫療與文體設施方面的短板，因為靠近羅湖福田，可以共享資源，問題也不大。

至于公立學校少與沒有硬核產業，則與存量土地的釋放方向直接掛鉤，這就涉及到布吉的舊改前景。

南方樓事盤點了布吉已經草案公示的舊改項目，可以發現布吉舊改項目的整體規劃，還是以居住與商業為主，工業方向的項目也有，但比重實在不大。

由此可見，這里的產業會進行一定的更新換代，片區建面也會有改善，但這里“住宅密集、公共資源緊張”的特點，依舊存在且突出。

值得一提的是，未來布吉將由華僑城主導建設一座高約680米的地標布吉塔。

盡管項目草案未公示，但根據此前流出的舊改規劃圖可知道，未來這里的超高層建筑群，將為商務辦公、科創研發、時尚商業、餐飲等現代高端服務業提供空間。

根據資料，華僑城將與政府合作，將未來深圳東站及其周邊區域，將打造成為“布吉超級城市中心”，該中心分為2塊。首先，打造以600+米超高布吉塔為標志的超高層建筑群，融入TOD開發理念，強化站點周邊的用地功能復合及高強度開發。其次，規劃布吉中央公園，串聯布吉公園、東站樞紐上蓋生態公園、核心區中央綠地、布吉濱水公園、污水處理廠上蓋公園。

到布吉超級城市中心建成時，片區“老破舊”的面貌將極大地得到改善，片區房價也會相應有所提高。

寫到這里，對于布吉值不值得買這一問題，是時候總結一下：

對于攥著100萬上下的剛需，想留在深圳，又想住得舒服不偏遠，布吉算是最適合的選擇。

畢竟這里總價低、生活配套全、戶型選擇多，且離市區近。

但假如選擇了布吉，就需要接受這里房價的“不急”。

雖然舊改與未來東移的購房人群能夠對房價起到一定的刺激作用，但說到底，片區整體“居住區+文化產業”的定位，已注定了房價會趨于穩定。

一言以蔽之，布吉注定屬于“剛需”，房價很難著急。