在購房過程中，有一種產(chǎn)品，永遠是不受市場影響的，或者說從它誕生之初，就和市場完全割裂了。市場冷不冷熱不熱，它依然都能夠逆勢上漲那就是小區(qū)的車位價格不管附近小區(qū)的車位是什么價格，這所小區(qū)的車位價格，只和自身小區(qū)的車位配比相關(guān)。而該小區(qū)的車位配

在購房過程中，有一種產(chǎn)品，永遠是不受市場影響的，或者說從它誕生之初，就和市場完全割裂了。

市場冷不冷熱不熱，它依然都能夠逆勢上漲

那就是小區(qū)的車位價格

不管附近小區(qū)的車位是什么價格，這所小區(qū)的車位價格，只和自身小區(qū)的車位配比相關(guān)。

而該小區(qū)的車位配比，又與它是否是豪宅、剛需，毫無關(guān)系。

有的豪宅，車位嚴(yán)重不足；有的剛需，車位反而稍微充裕一些。

車位的配比雖然和市場毫無關(guān)系，但是它們卻導(dǎo)致了一個后果——有些車位越來越貴，甚至出現(xiàn)了天價，比如東方曼哈頓，它的車位配比太少，甚至達到了150萬。

今天我們不只看這單個現(xiàn)象，而是通過更加豐富的數(shù)據(jù)樣本，來和大家聊聊這個話題

上海的那些天價車位到底有多貴，以及它們都是怎么來的

01

先來跟大家普及一下，現(xiàn)在上海各環(huán)線車位平均價格是多少。

我通過中介大致了解到，內(nèi)環(huán)內(nèi)平均在60萬以上，中內(nèi)環(huán)平均在50萬元左右，中外環(huán)平均在30萬元左右，外環(huán)外普遍在10-30萬之間。

一般來說，車位的價格和房價是完全相關(guān)的。房子價格越貴，車位也就越貴，并且和環(huán)線也有一定的關(guān)系，內(nèi)環(huán)內(nèi)的車位最貴，中環(huán)次之，外環(huán)更次一級。

這些都是普遍的價位，然而有不少樓盤，在所處的區(qū)域內(nèi)，價位達到了天價。

比如在全上海出名的，就是有著上海最貴車位之稱的東方曼哈頓，它一直是上海車位天價的標(biāo)桿和天花板。

歷史價格也印證了中介說的這一點：

內(nèi)環(huán)的價格雖然會比較貴，但像是150w這么離譜，它還是獨此一家。

東方曼哈頓一共有1796戶，但是車位只有444個，相當(dāng)于車位比只有1：0.24，車位嚴(yán)重不足。

車位價格達到了150萬的天價，真的是有點夸張，都已經(jīng)超過不少豪車的價格了。

也因此，我有些好奇，其他車位配比不足的小區(qū)，是否和它一樣，擁有著比較夸張的車位價格。

我尋找了一些位于中環(huán)內(nèi)和外中環(huán)的小區(qū)，普遍品質(zhì)在同板塊內(nèi)屬于還不錯的，來研究一下，它們的車位配比不足的情況下，車位的價格上漲了多少。

由于現(xiàn)在核驗價的出臺，很多二手房沒有掛牌或者是轉(zhuǎn)為后臺可見，給統(tǒng)計工作造成了一定困難

只能一點點找小區(qū)去問詢，根據(jù)目前掛牌和過往的售出情況來做一個判斷。

通過數(shù)據(jù)的選取，車位比對于車位價格有明顯的影響，同樣是中環(huán)內(nèi)，車位配比越高，車位價格就越低，外環(huán)內(nèi)也是如此。

以上選取的這些小區(qū)分別位于中環(huán)內(nèi)和外環(huán)內(nèi)、靠中環(huán)線上。其中金沙雅苑（四期）的地上車位為700個只租賃，地下車位為200個，可以出售。

我們可以看到的是，無論是中環(huán)內(nèi)還是外環(huán)內(nèi)，只要車位比不足，都是比環(huán)線通常的車位價格要貴的。

而那些車位配比充足的，比例差不多1比1的，基本上都是環(huán)線的平均價格。

比如中環(huán)內(nèi)的陸家嘴錦繡前城和靜安府東區(qū)，都為中環(huán)內(nèi)的均價50萬元，租賃起來也比較容易。

這樣的線性影響有多大，我們繼續(xù)對數(shù)據(jù)進行分析。

02

車位配比和車位價格線性的負相關(guān)度到底有多大？

先給結(jié)論：

在排除到特殊樣本外，我們可以看到，車位比越低，車位價格增長也就越高，也就是車位要比平均車位要貴。

在這里，簡單解釋一下上面的數(shù)據(jù)。

車位比為小區(qū)車位和戶數(shù)的比值，差價則為現(xiàn)在的車位價格和該環(huán)線的平均車位價格之差，增長則是指的比該環(huán)線平均價格，增長了多少。

可以明顯看出，車位比和車位價格的增長是呈現(xiàn)負相關(guān)的。

隨著車位配比越來越低，車位的價格也就越來越貴。

車位配比越是不足，缺口越大的小區(qū)，它們越比當(dāng)前區(qū)域車位的平均價格要來得貴一些。

其中，虹橋中園由于車位比最為夸張，達到了驚人的0.28，導(dǎo)致停車位極為緊張，讓車位增長得非常迅速，超過了外環(huán)內(nèi)平均30萬元的大關(guān)，達到了50萬元。

金沙雅苑（四期）擁有2726戶，而車位僅有區(qū)區(qū)的900個，足足有1826個缺口，這就讓車位同樣達到了50萬元。

此外，那些被排除掉的特殊案例，并不是說它們不符合車位稀缺時，車位價格增長這個理論。

而是由于它們有各種特殊的情況，導(dǎo)致車位的價格增長，比普通的更快。

海上國際花園因為其別墅和公寓同在一起的緣故，整個小區(qū)也以大戶型為主，對車位的需求也同樣更多一些。

1：0.94的車位比，即使接近于1：1，也是遠遠滿足不了需求的，同樣會比平均價格要略高一些。

車位配比如此不足，也就難怪車位價格一直漲了。

那么，為什么這些小區(qū)的車位比這么低，導(dǎo)致出現(xiàn)了遠超出普通價格的車位？

這主要是因為早期開發(fā)商對車位不重視，大量小區(qū)沒有滿足車位1：1的情況，導(dǎo)致現(xiàn)在的車位緊張。

浦西作為建成區(qū)，樓盤規(guī)劃車位的時候都比較保守。有大量地段環(huán)境都很好的樓盤，包括豪宅，車位的配比都只有50%左右。

而我們需要的機動車停車位卻是一直在增加的。

2020年全國汽車保有量達到2.81億輛。

按照14億人計算，相當(dāng)于約每5個人就擁有一輛汽車，其中上海超過400萬輛，上海市每年的機動車注冊量還在增加。

根據(jù)上海市人大做過的統(tǒng)計，目前全上海的停車位缺口達到85萬個，而且這個數(shù)字在每日增多

同時對于上海來說，如今的新能源牌照具有優(yōu)勢，現(xiàn)在在上海購買新能源汽車的人也越來越多。

新能源車需要充電樁，于是推動了對車位的硬性需求。人們不得不從租賃臨時停車位變成了購置固定車位。

未來對車位的需求還會逐漸增加。

03

車位盲目投資并不可取。

好多人看到未來對車位的需求會逐漸增加后，立馬激動起來，甭管自己需要不需要車位，都想著買一個車位作為投資。

在這里，勸你冷靜一點。

買車位的首要原則，是自己有車需要停靠，或者有未來打算買車有停車的需求。

其次，是考慮一下該車位的價格，到底適合不適合投資。

如果該小區(qū)的車位價格，高于平均價格，那我們可以看下它的車位配比是否不足，是否能滿足該小區(qū)的車位需求。驗證不足后，則可以進行購買。

如果該小區(qū)的車位價格持平或者低于平均價格，可以看下它的車位配比是否充足，驗證了車位比充足后，如果自身沒有停車的需求，那可以不用購買。

只有原始車位稀缺的小區(qū)（配比在1：1以下）；以及高品質(zhì)小區(qū)、豪宅小區(qū)內(nèi)多車用戶較多，車位配比不夠充足

不能完美滿足改善型業(yè)主需求（配比在1：1.2以下）的這些小區(qū)的車位才是稀缺的，有升值潛力的，可以投資的。

其他的小區(qū)，如果車位配比還行，是不太能夠升值的。

現(xiàn)在車位配比不足的房子，主要是2005年-2010年開發(fā)的商品房。

后期新房市場上的車位配比已經(jīng)相當(dāng)充足了，尤其是浦東和一些新開發(fā)的板塊，如大虹橋板塊，車位配比則更是寬裕。

而一些偏遠板塊周邊的公共租賃車位比較充足的話，即使小區(qū)內(nèi)部的車位配比不足，也可以滿足人們的停車需求。

04

車位還要不要買

如果你要買房，并且有車或者想要買車，那建議還是購置車位自用。

車位能讓你的生活更加便利，而且?guī)к囄坏姆孔右彩侵薪閮?yōu)先推薦的房源。

不管怎么說，當(dāng)你沒有車位，開著車滿小區(qū)找地方停，并且和保安發(fā)生爭吵時，你才能體會到，有一個屬于自己的車位是多么的重要。

這時候如果你有了資金，也會想要去購買一個車位，一個是方便，另一個是說當(dāng)你買了輛自己非常中意的好車，也會愿意去為停車位花錢，保護愛車。

所以天價車位的存在，其實都是供需決定的，只要有人愿意為此買單，存在就是合理的，沒有必要太過于大驚小怪。