◎文/村長扯蛋年年有，今年最扯蛋。這是深圳樓市當下最大的寫照。比如，最近深圳樓市最大的消息，莫過于二手房參考價有可能上調。這兩天刷抖音和視頻號，看到扯蛋的人通過所謂的內幕消息給出了政策出臺的具體時間甚至是范圍，普遍流傳最廣的版本是3595個

◎ 文 / 村長

扯蛋年年有，今年最扯蛋。

這是深圳樓市當下最大的寫照。

比如，最近深圳樓市最大的消息，莫過于二手房參考價有可能上調。

這兩天刷抖音和視頻號，看到扯蛋的人通過所謂的內幕消息給出了政策出臺的具體時間甚至是范圍，普遍流傳最廣的版本是3595個正在實施二手房指導價機制的小區，絕大多數將上調20個百分點。

上調20%？

要我說，只有智障的人才能做出如此預測和描述。

話說，深圳樓市的調控就像減肥，長期暴飲暴食，突然通過節食瘦了一點，但凡給點葷腥，估計很容易反彈。

估摸著zf也是在考慮這個問題，所以本來小道消息說是上周五在開會討論，但是現在過去差不多五六天了也沒討論出個結果。

指導價會不調？大概率是會的。

調整多少？想必不會太多，穩定還是主基調。

那些言必上調20%的人要不是腦子被門給夾了，要不就是過去兩年高位接了二手的盤，現在大概是苦不堪言。

要我說，都活該。

但話說回來，當下的深圳樓市確實難搞，房價跌了是事實，這點不用懷疑，但至于到底跌了多少？恐怕少有人知道。

01

深圳房價到底跌了嗎？

當下，由于在中介網站上已經看不到深圳最新的成交量和成交價格了，所以，除了相關部門，以及部分地產中介外，你家的房子到底什么價，大概率只有天知道。

但蛛絲馬跡還是有的。

我這里有幾份深圳專業的機構統計的數據，或許能給你一些信息。

第一個是來自廣東省委機關報南方日報的報道：

2021年下半年與上半年房價對比，深圳二手住宅成交價跌的最多的是香蜜湖，成交價跌幅達到17%，而緊隨其后的是南頭、福永、翻身、南油、坂田跌幅均在10%以上。

而以福田香蜜湖片區、福田百花片區、南山粵海片區、寶安新安片區、龍華民治深高北片區附近小區樓盤情況為代表的深圳6大名校片區房源業主報價均有不同程度的下跌。

第二份是深圳市占率最高的中介機構樂有家的統計數據：

過去一年成交價格變化最大的是南山的南頭，跌幅達到16.7%，然后是羅湖的布心，跌幅達到10.26%。總的來說，2021年深圳二手房價格回調大概在10～15%左右。

對，從整體而言，深圳的房價是跌了，還跌了不少。

具體到片區和樓盤，那就更觸目驚心了。

1、超級學區百花、八卦嶺、香蜜湖跌回了2年前（數據來自媒體報道和公開檢索）

2021年12月，國城花園一套43.54m2的戶型以985萬成交，折合單價22.6萬/m2；同戶型于2020年11月19日成交價1218萬，也就是說總價跌了233萬，折合單價跌了5.4萬/m2。

這還不算什么。

去年6月，國城花園一套127.82平法拍房以2206萬成交，折合單價17.26萬/平，同比去年2月份同戶型成交價，降了662萬。660多萬，要是去武漢、鄭州、成都這些二線城市，那是可以翹著二郎腿，隨便挑的。

還告訴你一點，國城花園的掛牌價曾一度站到過44萬/平。你說，當初曾經有多瘋狂？

繼續看幾個案例。

2021年11月，百花公寓一套101.24m2戶型成交價1300萬，折合單價12.8萬/m2；同戶型于2020年11月19日成交價1610萬，也就是說總價跌了310萬，折合單價跌了3.1萬/m2。

除百花片區外，深圳不少學區房這一年都出現了價格松動的現象。比如去年8月，擁有雙名校加持的香蜜湖港中旅小區法拍房，以低于市場價500萬的起拍價慘遭流拍；9月，南山頂級學位房瑞鏵苑以低于最新成交價300萬的價格成交。

另一邊，曾因為學區效應“身價”幾度暴漲的八卦嶺宿舍，掛牌單價從15萬跌回如今8萬不到。

嗯，那些15萬接了盤的人，我真不知道怎么想的。一個要啥沒啥，要多破有多破的地方，要多爛有多爛的房子，你們居然用那么高的價格區買，我只能說服，大寫的服！

話說，那些高位接盤的家長，只有孩子考上哈佛才能彌補他們內心的痛吧。

2、宇宙網紅盤華潤城價格回到3年前。

今年2月10日，阿里法拍成交了一套華潤城潤府三期88.17平住宅，該房源共吸引了3人報名，經過17輪報價，以11996473.6元總價成交，不計算稅費、過戶費等其他費用，折合單價約為13.61萬/平。

這個成交單價同2020年華潤城潤璽一期13.1萬/平的開盤備案均價接近，該套房源的實際成交價格回到了三年前。

當然法拍只是個例。

我咨詢了華潤城片區的多位中介，目前中介網站掛牌的潤府三期同戶型的房源，業主報價1550萬，折合單價17.52/平。同時負責華潤城片區的中介說，業主的報價都可以談，該套房源最低可談到1450萬。

早在年前我就聽說，片區就有中介推潤府三期89平掛牌1350萬的房源，該房源業主降價250萬，折合單價只有15萬。

要知道，華潤城可是之前被大家稱為南山科技園最先站上20萬+的神盤啊。2020年最瘋狂的時候成交的一套48樓的190平，總價去到了4138萬，每平米單價21.7萬。當時業主掛牌價普遍在4500萬左右，單價在20-23萬之間不等。

直至去年5月，網傳潤三190平戶型3000萬出頭就成交了，一套房降了1000萬！

天塌了，個字高的都頂不住了，更別說其他的了。

3、前海、后海、華僑城開啟下跌通道

隨著去年“深房理”事件發酵后，以諾德假日花園、前海時代為首的前海妖盤，開啟了下跌的通道。

大概在去年6、7月份，諾德假日花園降價消息傳的沸沸揚揚，66平兩房950萬甩賣，最終以920萬成交，而在指導價出臺前，同戶型報價接近1200萬。現在該小區的同戶型最低報價995萬，實際價格還可以更低。

兩三百萬的跌價不算什么，至少成交了。

還有更多的樓盤舉著降價的號碼牌，卻等不來買家。

這是我看到的近期中介發的一些降價房源：

波托菲諾純水岸一期，192平5房4衛，降價500萬；

南山大沖城市花園，125平3房2廳2衛，低于指導價出售；

前海時代CEO公館，145平大4房，急降價200萬，業主誠心賣；

中海陽光玫瑰園，98平3房，降價100萬。

現在二手房的價格與一年前的最高價相差遠遠不止30%。

02

影響有多大？

前面我們說了，過去一年深圳房價降了不少。

這也能從相關部門的數據上得到驗證。

我們一起先看看國家統計局的數據：

2月21日，國家統計局最新的數據出來，2022年1月深圳二手房環比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%。

自深圳房價開跌以來，這已經是深圳房價的九連跌了。

可能有人要說了，才1.5%，不就和沒跌一樣。

表面確實如此，對于一貫豪橫和不可一世的深圳樓市來說，這點跌幅實在不值一提。

但我得告訴你，對于有些人來說，這點跌幅很搞笑，但對于有些人來說，確實致命的。

你要知道，深圳的基數不一樣。這就好像是一棟100層高的樓突然憑空少了1.5層，和一棟10層高的樓突然少了0.15層，后者只是少了樓頂的兩塊磚的厚度，而前者卻可能造成大廈的傾塌。

或許還是很多人不理解1.5%到底是跌了多少。

這么說吧，假設你2021年1月份首付3成450萬買了一套1500萬的房子，貸款期限30年，按深圳最低4.9%的房貸利率算，等額還款本息合計2006萬。

現在房價跌了1.5%，也就是1500萬總價的房子現在只值1477.5萬。

但你要以為只虧了這22.5萬，那你就錯了。

以一年計：

如果按照這一年已經還的12月貸款來算，55726元的每月月供，其中每個月光還銀行的利息就有26559.63萬，過去一年給銀行交的利息就有大約32萬，加上房子本身貶值的22.5萬，虧了共計54.5萬。

用更長的維度看：

假如以后的房子不跌也不漲了，然后你也沒辦法提前還貸，如果按照總成本算的話，這套房總計要虧978.5萬。

還是我老說的那句話，平均會掩蓋真相。

房價跌的痛，只有深圳人知道，而且高杠桿的人更知道。

根據京東拍賣和阿里法拍兩個平臺數據，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源掛拍，同比去年增加166.94%，其中成交套數為113套，較上月下降60套，流拍218套，流拍率達到59.1%。

從全年的數據來看，2020年全年深圳法拍房在阿里拍賣平臺掛牌的數量為1831套，截至去年底，這一數量達到9000多套！

幾乎每個月都有幾百位業主的房子被拍賣，而他們中的大多數，都是無法周轉現金流導致撐不住月供的高杠桿炒房客。

03

深圳二手房現在還能不能買？

現在深圳很難說有小區沒有一兩個降價房源，二手市場的成交量太過慘淡，但凡急著賣房的業主必定要割肉讓利。當然咱們也不排除部分小區是很抗跌的。

比如去年6月刷新了深圳普通住宅成交最高價的恒裕濱城，6月22日，深圳南山區恒裕濱城2期一套228.72平的法拍房拍出6318萬元震驚整個全國地產圈。

按照這個交易總價折合下來單價27.6萬/平，值得注意的是，這套房的產權在公司名下，而非個人。如果買家是購買第2套，交易稅費將近3900萬，折合單價已經高達45萬/平！

但這里我要強調兩點，第一，恒裕濱城的得房率普遍很高，實際沒那么貴；第二，是小盤標的短期效應高。

而且這套是法拍房，其實當下恒裕濱城的報價仍然沒有太大的變化，維持著二手房指導價出臺前的價格幾乎沒太大波動。

所以有沒有抗跌的小區？

有的。

但你千萬不要指望他們還有大漲的機會。人民不允許，政策不允許，國家更不允許。

那如何判斷自己選擇的小區還有沒有下跌空間？萬一買了被套怎么辦，1.5%的跌幅都亞歷山大，更別說跌個20%了，估計全款都跌成首付了。

我的答案是，現在能賣新房盡量買新房，別買二手房。

現在的二手房陷入了一種循環，越是降價，越是沒人敢碰，越是成交量低，急于出手的業主就只能降價，導致關注該小區的的購房者預期降低，看見房價下跌更猶豫，接著成交量再創新低。

那非要買二手又怎么說。

第一，別買大戶型，買流通性好的小戶型。

第二，盡量別買學區房，現在深圳的教育系統大學區制已經來了，可以說名校效應幾乎要成為過去式，那如果是孩子非要上某所名校不可的情況下，你就最好別在意漲幅這件事，總要有取舍。

第三，買接近指導價的房子，這樣在貸款方面壓力也不會很大，后續我的預計是，指導價可能會上調，但大概率不會下調。

第四，那就是買房的基本準則，區位交通配套。俗話說得好，只要位置選不差，房價肯定跌不下。

最后，奉勸各位看官一句：買了的別哭，哭也沒用；沒買的千萬別買，買了也沒用。

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