風財訊黃小妹“深圳學區房降662萬元”、“深圳查處房地產水果圖案掛牌價”，深圳二手房話題熱度與市場熱度截然相反。風財訊調查發現，二手房指導價出臺后，市場反饋立竿見影，4月深圳全市二手商品住宅交4877套，同比下降33.26%；急售業主開始出

風財訊 黃小妹

“深圳學區房降662萬元”、“深圳查處房地產水果圖案掛牌價”，深圳二手房話題熱度與市場熱度截然相反。

風財訊調查發現，二手房指導價出臺后，市場反饋立竿見影，4月深圳全市二手商品住宅交4877套，同比下降33.26%；急售業主開始出現部分降價案例、部分中介門店3個月內0成交、二手房轉冷，中介轉賣公寓。

多位業內人士表示，深圳二手房降溫，與二手房指導價、資金來源嚴控相關。

“深圳一學區房狂降662萬元”實情

一則“深圳一學區房狂降662萬元”消息登上熱搜。

消息顯示，近期阿里拍賣網上，一套國城花園房源以2206萬元成交，成交價與2月初同一戶型房源相比，狂降662萬元。

國城花園位于深圳福田百花片區，該樓盤的業主入住該小區可就讀深圳實驗小學和深圳實驗學校（中學），因此備受家長青睞。

深房咨詢CEO龍少向風財訊表示，國城花園是去年5月12日第一次拍賣，成交價格2122萬，后因買家得知此房是兇宅，十年前發生過跳樓事件，果斷放棄。今年5月14日二次拍賣，2206萬元成交，價格非但沒有跌，反而比去年一拍上漲84萬元。

“深圳二手房目前是橫盤并且稍有回調，降價幅度在5%-10%左右，但還沒價格大跌。”龍少闡述。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從這次打擊中介掛牌價作假的問題，可以看出政策冒頭去打類似現象。另外，房貸利率收緊對深圳杠桿很大打擊，再加上嚴查經營貸入樓市，所以深圳二手房市場降溫。

深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，目前深圳二手房處于降溫狀態，指導價延后或者減緩了交易進程，加上資金來源嚴控，減少遏制了市場需求。

二手房低迷，但學區房穩定

數據更能直觀感受深圳二手房市場的溫度。

深圳市住建局數據顯示，4月全市二手商品房成交5507套，同比下降24.87%；其中二手商品住宅成交4877套，同比下降33.26%。

深圳中原研究中心數據顯示，4月二手住宅過戶套數為4877套，為過去一年以來除了春節所在月份之外的最低值，環比回落28.2%；成交面積為44.0萬平，環比回落23.3%。

其中，龍崗依然是全市成交套數最大的區域，成交套數為1283套，成交占比為26.3%。從環比變動來看，各區成交套數普遍下滑。龍崗區成交套數跌幅最大，為35.4%。

經風財訊探訪，福田百花片區、龍崗坂田片區、南山中心區等地的情況與數據下滑相吻合。

福田中介向風財訊介紹，208二手房指導價對學區房市場價格沒有變化，但對于整個深圳其他二手房來說，的確受不小影響，特別是改善型客戶。福田百花片區二手房掛牌價都降了一些，降價幅度20萬元-50萬元不等，表明業主比較誠心賣，不像去年心態那么高，現在好談價錢。

南山區中介稱，現在二手房市場因為指導價的問題，成交比較少，沒有太多最新成交數據可供參考。

深圳一中介表示，二手市場冷了不少，大家都轉投公寓，今年是公寓行情，我們這邊公寓成交的多的有6-7套。

龍崗坂田中介表示，二手房指導價出臺后，2、3月份基本上市場是橫盤時間，目前市場成交相對穩定。但目前學區房沒有出現大降價，價格比較穩定。“因為深圳學區房緊缺原因，部分學區房價格漲價，現在剛好到報名時間，4、5月份成交的小戶型學位房挺多的。”

深圳一家中介機構內部調研數據顯示，目前各大門店二手成交情況并不是很樂觀，部分門店3個月內0成交，絕大部分門店成交1-3套，也有部分門店成交5套以上。

深圳中原董事總經理鄭叔倫表示， 二手房市場持續低迷導致市場上有些二手房業主叫價開始松動，新政剛出臺時，業主心態還是比較強硬，降價意愿并不高。以前業主放賣、放租也很快就可以成交，現在成交時間明顯拉長。急售的業主開始調低叫價，雖然并非主流，但也有出現降價成交案例。

龍少介紹，深圳樓市現在很冷，5月份的深圳二手房成交應該在3000套左右。幾大中介公司平臺統計到的數據顯示，近1個月，業主掛盤價調降比例都在50%以上。一些要賣房的朋友反饋，現在沒什么人看房，看完房也沒有要談價的，房子不好賣了。深圳貝殼上的掛盤量也比月初增加了1000多套，成交周期在拉長。

調控深化，市場長期看穩深圳樓市

談及二手房指導價影響的人群，深圳中原研究中心李璐表示，當前市場上主流客戶仍然需要貸款置業，對于貸款購房的客戶而言，首付比例越低，則首付金額上升比例越大，因此受政策影響最大的客戶是首次置業的剛需客戶。

“208參考價政策對各個群體的影響是不一樣的，對上車、剛需、改善群體的影響比較大，但對豪宅客戶群體的影響比較小。豪宅客戶群體資金實力強，對杠桿的依賴度本來就比較小，所以一些區域的標桿物業，雖然成交量下來了，但價格還是很堅挺。” 深房咨詢創始人龍少說。

對于后市預測，深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，“208二手房指導價出臺后，購房門檻提高，二手房市場疲態盡顯。可見，新政嚴厲且針對性比較強，一針見血，市場上還沒找到很有效的應對手段，現市場仍處于觀望狀態，預計過戶套數或將出現進一步下降。”

深圳中原研究中心李璐分析，對于大部分貸款客戶而言，二手住宅首付資金增加短期內難以解決，加上后期一手住宅供應將會有所增加，會擠壓二手住宅市場需求，因此預計近期二手住宅市場將持續低迷。

龍少認為，深圳整體二手房價格會下行，量下來了，價格肯定會下來。上車盤、剛需盤、普通改善盤價格還會回調，豪宅盤價格會比較堅挺，但短期也不會上漲。

李宇嘉談及深圳查處房地產水果圖案掛牌價背后的擔憂，“當下，最擔心的是，二手房價格又一次失控，非理性的價格掛牌，抱團漲價，暴力拉升，導致上漲預期的自我實現和進一步上漲的循環，以及隨之而來的炒作和違規加杠桿。”

李宇嘉認為，杜絕這一現象的出現，除了價格信號要公布外，還應該有一攬子的輔助政策，比如嚴格按照二手房指導價來作為發放貸款的評估價，繼續嚴厲打擊經營貸，提高經營貸準入門檻（比如過戶滿1年、公司成立滿2年等），提高二套房貸利率水平，住建和金融監管部門密切配合，嚴厲打擊離婚炒房等等，只要將去年“7.15”新政以來的一攬子調控措施能夠落實到位、不折不扣地執行下去，并加大市場亂象的巡查整治力度，發現問題，立即整改，發現違規，冒頭即打，就不會出現價格非理性上漲，不會出現非理性掛牌的。總之，管住了銀行、中介，管住購房資格，價格就穩定了。