土地出讓金多少錢一平（別了）

周末了，突然來了個超級大新聞。6月4日，財政部等四部門發布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》指出，將由自然資源部門負責

周末了，突然來了個超級大新聞。

6月4日，財政部等四部門發布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。

自2021年7月1日起，選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區、直轄市、計劃單列市）以省（區、市）為單位開展征管職責劃轉試點，探索完善征繳流程、職責分工等，為全面推開劃轉工作積累經驗。暫未開展征管劃轉試點地區要積極做好四項政府非稅收入征收劃轉準備工作，自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。

簡單說，土地出讓金制度壽終正寢。

土地出讓金制度，是中國房地產行業繁榮20多年的一個政策基石。

1987年下半年，深圳特區率先開展土地使用權有償出讓和轉讓的試點，做法是國家出讓土地使用權及允許土地使用權抵押。

隨后，1988年福州、海口、廣州、廈門、上海、天津等城市也相繼進行了這方面的試點。

眾所周知，中國的財政是“四本賬”，按收入規模排列：一般公共預算>政府性基金預算>全國社會保險基金預算>國有資本經營預算。

其中，一般公共預算主要是靠稅收貢獻的，比如增值稅、企業所得稅、消費稅和個人所得稅，近5年稅收平均占比達到83%，非稅收入占17%，很大程度上需要用轉移支付等手段來統籌各地發展。

而政府性基金收入，主要由國有土地使用權出讓收入組成，在2019年，賣地收入占比達到了85.8%，根據申萬宏源研究所的數據，在2020上半年，這個比例已經達到了89%。

由于土地出讓金歸地方支配，建立在它基礎上，地方政府獲得了“經營城市”的動力、財力。

令世界矚目的中國城鎮化速度，其核心驅動力，就是由此而來。

但土地財政，也逐漸產生“成癮性”。尤其是一些二三四線城市，其發展幾乎已經離不開房地產市場的增長。

地方債務的無序擴張，各類城投公司的底層資產，都是土地。

那么，把土地出讓金劃轉稅務部門征收，是為什么？

這要從一個文件說起。

去年9月份，中辦、國辦印發了《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》(以下簡稱《意見》)。

《意見》明確，從“十四五”第一年開始，各省（區、市）要分年度穩步提高土地出讓收入用于農業農村的比例；到“十四五”期末，以省（區、市）為單位核算，土地出讓收益用于農業農村的比例要達到50％以上。

那么，現在土地出讓金中，往農村投入多少？

2013-2018年，全國土地出讓金是28萬億，往農村投了1.85萬億，只占土地出讓收入的6.6%。

高層顯然也看到了這個問題，2018年9月的《鄉村振興綱要》、2019年2月的1號文件、2019年6月的鄉村振興意見，都提及了“提高土地出讓收入用于農業農村的比例”。

以前用于農村的支出太少，以后不但要提高，還要提高、再提高！

劃轉之后，轉移支付，專款專用，地方再想舉債擴張就難了。

土地出讓金劃轉，也體現出房地產調控的“頂層設計”正在出現雛形。

以往地方利益和中央的房地產調控之間，其實始終有著隱形的博弈，畢竟土地財政命脈所系，經營城市、提升地價、確保房地產繁榮，是一種本能。

土地供應兩集中，邁出了第一步。出讓金改稅務征收，是第二步。

未來，地方在房地產行業的話語權重，將越來越低，房地產調控全國一盤棋的局面逐漸形成。

而房產稅，也由此帶來了更多的想象：

更多土地出讓金收入轉移支付給農村，那要想維持城市發展速度，勢必要開辟新的增收渠道。

目前，一般公共預算收入中，還是間接稅(增值稅、消費稅）為主的稅制，為了給企業減負，更合理的給各個城市增加收入，房產稅、遺產稅等直接稅占比一定會提高。

從動作的速度和力度看，這一天不會遙遠。

本文來源：胡Sir地產(ID:husirdichan)

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8萬億土地出讓金劃轉稅務征收，釋放什么信號？是房產稅要出臺？影響房價？...

近日，財政部官網顯示，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行等四部門發布通知，從2022年1月1日起，將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收。

在這項通知中，最受關注的是國有土地使用權出讓收入征收部門的轉變，因為該項收入涉及金額巨大。

根據財政部數據，2020年地方政府國有土地使用權出讓收入為84,142億元。今年1-4月份國有土地使用權出讓收入為21,383億元，同比增長35%，占同期地方財政收入的33%。

那么，為什么要轉為稅務部門來征收？是房產稅要出臺？對房地產有何影響呢？

01

專家：只是改變征收流程

按照通知要求，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。自然資源部（本級）按照規定負責征收的礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金，同步劃轉稅務部門征收。

劃轉工作將先試點后推開。自2021年7月1日起，選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區、直轄市、計劃單列市）以省（區、市）為單位開展征管職責劃轉試點，探索完善征繳流程、職責分工等，為全面推開劃轉工作積累經驗。暫未開展征管劃轉試點地區要積極做好四項政府非稅收入征收劃轉準備工作，自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。

四項政府非稅收入劃轉給稅務部門征收后，以前年度和今后形成的應繳未繳收入以及按規定分期繳納的收入，由稅務部門負責征繳入庫，有關部門應當配合做好相關信息傳遞和材料交接工作。稅務部門應當按照國庫集中收繳制度等規定，依法依規開展收入征管工作，確保非稅收入及時足額繳入國庫。已繳入財政非稅專戶，但尚未劃繳國庫的有關資金，由財政部門按非稅收入收繳管理制度規定繳入國庫。

稅務部門按照屬地原則征收四項政府非稅收入。具體征收機關由國家稅務總局有關省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務局按照“便民、高效”原則確定。原由自然資源部（本級）負責征收的礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金等非稅收入，征管職責劃轉后的具體工作由國家稅務總局北京市稅務局承擔。

《通知》明確，除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。

粵開證券研究院副院長、首席宏觀分析師羅志恒分析稱，此次調整的是征收機構，而非土地出讓收入的歸屬權，只是從自然資源部征收土地出讓收入轉由稅務部門，與之前社保改由稅務是一個邏輯，并沒有實質性觸動地方利益。

由于2018年國稅地稅機構完成合并，地稅部門成為歷史，稅務部門成為國家稅務總局垂直管理部門。此次地方政府所有的土地出讓金劃歸稅務征管，有人認為土地出讓金也將由地方財政收入劃歸為中央財政收入。

一位省級財政人士告訴第一財經，這次收入征管劃轉不涉及資金分配，因此對地方財政沒有影響。另一位地方財政人士表示，稅務征收土地出讓金，收入還是歸地方，由省市共享，暫時沒有調整。

02

意在治理征管亂象

據財聯社了解，此前土地出讓收入前期由國土資源管理部門負責具體征收。根據2006年發布的《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，“土地出讓收入由財政部門負責征收管理，可由國土資源管理部門負責具體征收。”而國土資源管理部門屬于地方政府組成部門。

與此同時，國有土地使用權收入納入地方預算管理。從2007年1月1日起，對國有土地使用權收入具體征收后，收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”。在地方國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

“這導致在實際運行中，由于地方政府完全掌握國有土地使用權出讓的收支情況和預算安排，而中央政府難以掌握具體情況。地方政府出讓國有土地，獲得非稅收入的沖動難以抑制，進而難以擺脫對土地財政的依賴。”中泰證券研究所高級經濟學家楊暢認為。

楊暢認為，“轉由‘垂直條線’的稅務部門負責征收國有土地使用權收入，使得中央政府完全掌握地方土地出讓收支的具體情況。在短期，由于本年預算安排已經排定，地方政府行為具有一定的延續性。但在長期，會對地方政府行為產生引導，使得地方政府在土地出讓環節更趨謹慎，推動地方政府擺脫對‘土地財政’的依賴。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，將國有土地使用權收入征收職責劃轉至稅務部門，主要是想治理國有土地使用權出讓收入的征管亂象。

李宇嘉指出，由自然資源部門征管國有土地使用權出讓收入，助長了地方政府運營城市的動力，其間存在很多不規范的征管行為。如地方政府為招商引資無原則返還土地出讓收入，降低國有資產收入；再如將本該由地方政府配套的設施轉移給開發商進行配套，且不返還土地出讓金，推高了房價。

李宇嘉說：“土地征管增加了地方對土地的依賴，但并沒有把土地出讓金用在很好的地方。”地方政府為了提高賣地收入，區域規劃攤子鋪得太大，無原則地爭土地出讓金，建造一些高大上的、中看不中用的基礎設施大廣場、樓堂館所等。

李宇嘉表示，上述征管亂象對于國有土地使用權出讓收入征管工作非常不利。將征收職責劃轉至稅務部門，主要是想治理征管亂象，按照稅制原則征管，該征的一定要征。不允許隨意返還，避免土地出讓金出現流失或低估等問題，降低地方政府經營城市的動力。

03

政策對房價影響較低

稅務征收土地出讓金，是否意味著房地產稅將馬上出臺？

中國政法大學施正文教授表示，兩者沒有直接關聯。征收房地產稅需要稅務部門獲取住戶相關信息，這其實通過不動產登記信息全國聯網就能獲取，土地出讓金歸稅務征收并不能獲取房地產稅的相關信息。因此，稅務征管土地出讓金和房地產稅開征沒有什么聯系。

稅務征管土地出讓金是否會對土地市場以及房價產生影響？

中原地產首席分析師張大偉告訴第一財經，《通知》明確了土地出讓金相關政策不變，而目前來看土地出讓金分配機制也不變，仍是地方財政收入。因此，這對土地市場和房價基本沒什么影響。

多位專家接受財聯社采訪時表示，目前該政策對房價的影響還比較低，對房價的影響還要看這一轉變是促進地方政府加大供地，還是減少供地。

東方證券首席經濟學家邵宇則認為，目前將國有土地使用權出讓收入征收職責劃轉至稅務部門對房地產投資的影響還不明顯。這是一個漸進和博弈的過程，現在地方對國有土地使用權出讓收入的支配權還比較大，但未來中央會越來越多地參與其中，因而通知落地之后地方可能會加快供地步伐，進而促進房地產投資。

04

進一步明確規范管理非稅收入

2018年2月，黨的十九屆三中全會審議通過了《深化黨和國家機構改革方案》，該《方案》作出由稅務部門“承擔所轄區域內各項稅收、非稅收入征管等職責”的部署。

中共中央辦公廳、國務院辦公廳同年印發了《國稅地稅征管體制改革方案》。其中提到，按照便民、高效的原則，合理確定非稅收入征管職責劃轉到稅務部門的范圍，對依法保留、適宜劃轉的非稅收入項目成熟一批劃轉一批，逐步推進。

自2020年11月1日起，北京、上海等多地企業職工各項社會保險費交由稅務部門統一征收。今年以來，已經有包括水土保持補償費、地方水庫移民扶持基金等近20項非稅收入劃轉至稅務部門征收。

在張依群看來，國有土地使用權出讓收入征收部門劃轉，主要就是基于2018年國家黨政機構改革明確的政府收入統一由稅務部門征收的規定部署，強化稅費征收的嚴肅性、統一性和規范性，避免部門管理過程中的隨意性問題，切實保證出臺政策的有效和公平。“因此，對于國有土地使用權出讓收入征收部門劃轉不宜過度解讀。”

“非稅收入劃轉稅務部門征收是現代稅費管理的舉措，第三次稅收征管變革之后將打造統一稅費服務平臺，協同管理，有助于提高征管效率，統籌財政資源。”北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅在接受上海證券報記者采訪時表示。

中國人民大學財政金融學院教授朱青接受《中國稅務報》專訪時曾表示，稅務部門征收非稅收入是非稅收入財政資金屬性的要求。目前很多非稅收入是各部門自收、自支，這不符合公共資金多部門共管、相互監督的原則。非稅收入應盡可能地實行“稅務收、財政管、部門支、審計查”的多部門共管模式，即由稅務部門征收非稅收入，并納入財政預算管理，再由相關部門或單位將這筆收入支付給用款單位或個人，整個非稅收入的“收、支、管”全過程都要接受審計的監督。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，稅收收入和非稅收收入統一征管是國家財政管理體制和行政管理體制的必然結果。

來源：上海證券報、第一財經、財聯社、21世紀經濟報道