■本文作者：王小明北京在明律師事務所律師，我的房子一平米應當賠我多少錢？城中村改造，補償標準一平米得給多少？修高速公路，每平米補償多少才算合法？類似的出自被拆遷人的問題還可以一路列下去，似乎無窮無盡。而這也恰恰是最讓專業(yè)拆遷律師感到難以回答

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

律師，我的房子一平米應當賠我多少錢？城中村改造，補償標準一平米得給多少？修高速公路，每平米補償多少才算合法？類似的出自被拆遷人的問題還可以一路列下去，似乎無窮無盡。而這也恰恰是最讓專業(yè)拆遷律師感到難以回答的問題，我們總不能說“你不要這樣問了，這就顯示出你什么都不懂”吧？那么，“每平米補多少錢”這一靈魂提問究竟有沒有一個答案呢？

大家都知道，城市房屋征收中是沒有“每平米補多少錢”這樣一個“放之四海皆準”的補償標準的。

這是因為，國有土地上房屋征收的補償看的是被征收房屋的市場價值，而影響這一價值的最主要因素就是地段，或者叫區(qū)位。

莫說我國不同的省、市了，就是一個城市里的不同地方，房屋的市場價值也可能有著天壤之別。

同時，房屋的建造年代、建筑結構、是否是“房改房”、是否有國有土地使用權、周邊配套環(huán)境等因素都會對其市場價值產生影響，變量一多，“一刀切”的補償標準自然也就難以存在。

簡單講，在城市房屋能夠自由交易的情形下，“市場定價格”是其首要的補償計算標準來源，評估機構管它叫做市場比較法。當然，也會有其他的評估方法可以算出房屋的價值，但大多都居于輔助地位。

那么農村的房屋是否有相對統(tǒng)一、固定的“每平米補多少錢”呢？

我們這次以《廣州市農民集體所有土地征收補償試行辦法》的規(guī)定來做說明。

農村的土地歸農民集體所有，而建住宅所用的宅基地具有無償性、保障性，是由村集體分配給本集體經濟組織成員建房居住生活的保障性用地，不能跨村交易流轉（個別改革試點地區(qū)除外）。

故此，農村宅基地上房屋是沒有“市場價值”的，基于此，我們認為它是有一個大致的、籠統(tǒng)的“補償參考價值”的。

但是請注意，參考價值絕不等同于“每平米補多少錢”，二者是有較大差異的。我們來看廣州市2017年出臺的規(guī)定中是怎么說的：

選擇貨幣補償方式下的農村房屋補償計算公式——被征收房屋權利人不選擇復建安置或者產權調換的，按照被征收房屋的重置價加區(qū)位補償價給予貨幣補償。

貨幣補償金額的計算公式為：被征收房屋重置單價（附件5）×征收部門核定的房屋套內建筑面積＋區(qū)位補償單價×征收部門核定的土地補償面積。

征收部門應當向被征收房屋權利人支付搬遷費……被征收房屋權利人在規(guī)定期限內搬遷的，可以參照本市國有土地上房屋征收的獎勵標準給予獎勵。

這里順便給大家看一下獎勵金的計算標準：征收住宅房屋的，應當實行同一征收項目統(tǒng)一標準的征收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上征收獎勵不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。

征收住宅房屋可實行搬遷時限獎勵制度，搬遷時限獎勵標準應控制在被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格的15％以內。

到這里我們會發(fā)現，廣州市的農村房屋征拆補償項目與北京市的相仿，都可簡要地概括為“房錢+地錢+獎勵金”。

三者加在一起，才是被拆遷村民所能拿到的完整補償利益。單問“房子每平米補多少錢”，并不能得出自己所應主張的補償權益。

事實上，“地錢”是很重要的一筆費用，北京和廣州都叫“區(qū)位補償價”，即被征地范圍內房屋所占土地使用權價值。

單就“房錢”而言，各地方有兩種不同的做法。一是對房屋的重置成新價予以評估，二是直接制定一個根據不同建筑結構確定的重置補償標準。

那么“房錢”都包含什么呢？廣州市的規(guī)定中是這樣說的——

房屋重置價，是指在征收時點的經濟市場環(huán)境下，重新建設與被征收房屋類型、結構等方面基本一致新房屋的全部費用，包含建安成本、前期以及其他費用，不包含購買房屋所占土地的成本。

這里面又涉及“建安成本”這樣一個概念，同樣有解釋——“建安成本價”，是指房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本之和。

房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎工程、主體結構、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調排水）等材料和人工成本投入。

建安成本價以市建設行政主管部門發(fā)布的文件為準（建設工程平均造價每年公布1次，建筑工程實務量勞務綜合單價、機械設備租賃及銷售價格每季度公布1次）。

那么大家最想知道的房子“每平米補多少錢”在哪兒呢？就在這里：

廣州市相關規(guī)定中指出，上圖中所指補償標準為參考標準，各區(qū)人民政府可以根據實際情況在參考標準基礎上合理確定具體執(zhí)行標準。

也就是說，這仍然不是“每平米補償多少錢”這一問題的最終答案。在明律師認為，對于室內裝飾裝修價值較高等有特殊情況的，被拆遷村民有權委托專業(yè)評估機構進行評估，并以評估價值為主張房屋補償價值的重要依據。

就像上海市所規(guī)定的那樣：房屋建安重置結合成新單價，由區(qū)（縣）征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估。被拆遷村民享有選擇評估機構等類似于國有土地上房屋征收評估的權利。

在明律師最后想提示廣大農民朋友的是，農村宅基地上房屋和“非宅”建筑物的補償標準因不同的房屋建筑結構、建造年代、裝飾裝修情況、是否用于生產經營、合法性狀況和所處區(qū)位而同樣有很大差異，“一口價”的補償數字看似簡單明了，實則反而無法保障被拆遷村民的居住條件得到切實改善。大家在主張補償利益的時候，一定要著眼于全局，即前述3大方面的補償費用都要去爭取，同時要把具體補償項目中的細節(jié)摳細，這樣才能實現補償結果的提升。泛泛的問“每平米補多少錢”，人家回答說“500塊錢，多一分都沒有”，難道你真的按這個價格去簽協(xié)議嗎？

再補充一句，農村房屋的拆遷補償價格和拆完以后要干什么沒有直接關系，修高速公路、鐵路、能源基礎設施，都差不多。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創(chuàng)文章，未經授權，拒絕轉載！

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