科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來(lái)
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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)
我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球
提問(wèn)：房姐，您好。新人首問(wèn)。我現(xiàn)坐標(biāo)新疆，手持200，月供1.5萬(wàn)，想在北京購(gòu)房給孩子將來(lái)使用，問(wèn)題1.無(wú)房票，2.怎么破限購(gòu)，房姐有渠道請(qǐng)介紹 3.買什么區(qū)域，是舊房還是新房，通州可以嗎
回答：你好，北京破限購(gòu)有5種方案，已經(jīng)在知識(shí)星球中分享，可做參考。
上一輪行情中，通州副中心消息出來(lái)后 通州次新領(lǐng)漲，導(dǎo)致大部分次新盤的溢價(jià)還沒(méi)有洗干凈，且未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，通州的溢價(jià)還會(huì)存在，入手價(jià)格高代表著未來(lái)的利潤(rùn)就減少。如果通州的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了，值得6萬(wàn)，現(xiàn)在地皮還在晾著就賣6萬(wàn)，就是送給政府當(dāng)韭菜。
我們買城鄉(xiāng)結(jié)合部的方式是：是在一個(gè)5年后價(jià)值10萬(wàn)的板塊，今天3萬(wàn)買入。反觀現(xiàn)在的通州：地段價(jià)值3萬(wàn)+政府炒作預(yù)期2萬(wàn)，賭博顯然不合適，就算硬拉，郊區(qū)6萬(wàn)到10萬(wàn)還是很難的。
如果未來(lái)工作生活在通州準(zhǔn)備自住可以買。通州很大，通州萬(wàn)達(dá)，運(yùn)河CBD，靠近亦莊次渠一帶都是不同。相對(duì)來(lái)說(shuō)，老通州（萬(wàn)達(dá)附近）價(jià)格相對(duì)合理，今天地鐵次新值得4萬(wàn)，5年翻一倍， 運(yùn)河CBD如果建成，有100萬(wàn)本地常住人口，可以比老通州貴20%。
子彈200，北京投資回報(bào)率最大的板塊，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。
提問(wèn)：新人首問(wèn)：親愛的房姐，您好，一直關(guān)注沒(méi)有提問(wèn)，本來(lái)計(jì)劃武漢買房，考慮武漢有房，目前市場(chǎng)價(jià)約200左右，還是決定在北京買，定了北京昌平北七家的望都家園，89平340萬(wàn)，已交定金，我走過(guò)貸款記錄，首付需要60%，目前只有150,想用妹妹的sfsd資格來(lái)買，但聽中介說(shuō)貸款不還清不能轉(zhuǎn)回來(lái)，擔(dān)心妹妹以后出嫁有糾紛，所以特意來(lái)請(qǐng)教睿智的房姐，如果妹妹代持，該怎么做避免以后糾紛，如果想辦法湊夠60%首付有沒(méi)好辦法，不想到處借錢，能否用武漢房子抵押湊，等待房姐白忙抽空回復(fù)，感謝！
回答：北七家是個(gè)尷尬的區(qū)域，房齡和天通苑差不多的還比天通苑貴點(diǎn)。 東邊有地鐵，最早的別墅區(qū)，現(xiàn)在來(lái)看有些錯(cuò)配。北邊可選最遠(yuǎn)到沙河，霍營(yíng)，天通苑，北七家目前除了靠近地鐵部分其他也不建議選籌。目前未來(lái)科學(xué)城帶動(dòng)的幾個(gè)新盤，17號(hào)線開通，又要吸引一批韭菜進(jìn)場(chǎng)，注意預(yù)防。總價(jià)340買朝陽(yáng)核心區(qū)的上車盤，郊區(qū)上車盤流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大，租金收益也偏低。你的sfsd用掉了，在北京也可以操作成首付3成，具體操作見知識(shí)星球內(nèi)部分享。也可以用武漢的房子抵押買入。自己的房票沒(méi)有用完之前，別用妹妹的房票。
提問(wèn)：急問(wèn)——請(qǐng)教房姐，1.房子談好要買了突然中介告知男的40歲女的35歲商貸只能貸25年，是這樣嗎？2.我是武漢戶口，老公外地戶口也是外地公積金，想用他的公積金能辦么？費(fèi)用幾個(gè)點(diǎn)比較合適？3.三里民居1.5萬(wàn)的房?jī)r(jià)，考慮小孩上學(xué)和位置方便就定了，您覺(jué)得合算么？急等回復(fù)
回答：分銀行，商貸最多不能超過(guò)70歲，部分銀行可以貸款到69歲 已婚狀態(tài)下 可以用老公的公積金貸款，自己去公積金中心申請(qǐng)就好了 漢陽(yáng)單價(jià)1.5建議入手地鐵沿線次新盤，三里民居并非首選，單價(jià)1.4左右純自住可考慮
提問(wèn)：房姐您好，入圈20多天，受教非淺，我在新疆昌吉市有套12年98平三室，價(jià)值55W，在昌吉所轄小縣城有套15年110平三室，價(jià)值40多w，因兩地都有業(yè)務(wù)，所以兩邊都在居住，另縣城有間新門面(拆扦安置的，目前沒(méi)產(chǎn)證)價(jià)置70萬(wàn)左右，年租30000元己出租。另外西安三環(huán)內(nèi)浐河西岸龍湖香醍國(guó)際有套115平三室(用兒子大學(xué)戶口買的)，2020年底交工，打光80W子彈，還有貸款50w。1，請(qǐng)問(wèn)西安這套房會(huì)不會(huì)升值。2，今年以來(lái)我干的行業(yè)按原模式到了瓶頸，需加大投入改變模式，無(wú)法確定以后收入，還要還房款和交兒子大學(xué)費(fèi)用，感覺(jué)壓力山大，睿智的房姐知識(shí)面廣，看問(wèn)題有遠(yuǎn)見，請(qǐng)給我分析一下我這個(gè)情況怎么能改變現(xiàn)狀。
回答：你好，西安長(zhǎng)持還有空間，不用擔(dān)心。 既然是裝修行業(yè)，就好好利用自己的優(yōu)勢(shì)，找個(gè)不限購(gòu)的城市，在小眾市場(chǎng)里玩玩鳳變冰高周轉(zhuǎn)，不比做生意賺的少。 線下是給房主打工，網(wǎng)店是給平臺(tái)主打工。網(wǎng)店本質(zhì)是網(wǎng)絡(luò)圈地殖民、流量入口轉(zhuǎn)移，個(gè)體經(jīng)商者賺不到什么錢。 幾十萬(wàn)不建議做小本生意，和你一個(gè)量級(jí)的人太多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)太激烈，利潤(rùn)只夠吃飯。 轉(zhuǎn)型做池子更大的生意吧，小池塘里很難做出規(guī)模。
提問(wèn)：房姐你好，新人首問(wèn)，裝修行業(yè)農(nóng)民工。戶口湖北隨州。在老家有一棟樓房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)上有一套商品房（未辦證加一間車庫(kù)100平）。代步車一輛。目前手上只有10萬(wàn)，（估計(jì)能借個(gè)十來(lái)萬(wàn)）。想在武漢上車（純投資）有沒(méi)有可操作性？如有你能幫忙推薦幾個(gè)嗎？目前大致了解了一下走馬嶺海倫堡漢江府不限購(gòu)均價(jià)8000+有升值潛力嗎？謝謝！
回答：你好，選籌主要是根據(jù)你的風(fēng)險(xiǎn)偏好和月供能力來(lái)推薦的。 海倫堡不建議買，太偏了，沒(méi)有地鐵規(guī)劃。沒(méi)有規(guī)劃利好，也沒(méi)有人口基數(shù)的遠(yuǎn)郊板塊不建議入手。 把老家房子賣掉子彈湊到40以上，破限購(gòu)買。
提問(wèn)：600萬(wàn)左右，買深圳三房，投資加自住，還沒(méi)生娃，但以后生娃要用學(xué)位，哪個(gè)樓盤對(duì)我來(lái)說(shuō)最好？在南山工作，考慮寶安山海上城、君成雍和園、聯(lián)建君鈺府，房姐給建議選哪個(gè)？或者有其他更好的選擇？
回答：君成雍和園地段不好，待地鐵開通會(huì)有較大改善；2-15年的次新（基本就是新房了），花園環(huán)境好，但是戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)有點(diǎn)一言難盡；價(jià)格略高于同地段市場(chǎng)價(jià)。 山海上城這個(gè)盤漲幅很弱，近幾年一直跑輸，最大的問(wèn)題就是地鐵太遠(yuǎn)了，列舉的樓盤租金大概在6500左右，一手房交樓時(shí)間一般兩年，意味著兩年15萬(wàn)的租金沒(méi)了。 其他樓盤都沒(méi)有問(wèn)題，同樣價(jià)位，更推薦碧海片區(qū)，有前海擴(kuò)容的利好，靠近寶安中心，雙地鐵通勤. 聯(lián)建君鈺府三棟樓； 周圍環(huán)境比較屌絲，都是工廠、老舊小區(qū)，幾年內(nèi)看不到改造希望； 看房還收五塊錢停車費(fèi)，第一次碰到； 容積率相當(dāng)高，要么采光差，要么看老小區(qū)或廠房； 2019年底交房、兩梯四戶、車位不夠用，地鐵12號(hào)線2022年通車，感覺(jué)太久了；學(xué)校一般；沒(méi)有好感覺(jué)。
提問(wèn)：房姐好，基本情況老公蘇州戶口，我武漢戶口，孩子在蘇州高新實(shí)驗(yàn)上初中，蘇州吳江兩套房產(chǎn)，其中一套山湖花園二區(qū)88平已出售獲得子彈150，樓齡12年，另外1套太湖新城吾悅花園110平市值300～330萬(wàn)還有30萬(wàn)公積金未還，計(jì)劃提前還掉明年也出售。但是到時(shí)蘇州無(wú)房產(chǎn)，蘇州戶口無(wú)法掛靠，所以打算在吳江再購(gòu)買160萬(wàn)以內(nèi)的房子，用公積金再貸款80。通過(guò)上面操作，可以得到子彈370。武漢已有2套全款房子80+90，所以想在北京購(gòu)買300～400，武漢再購(gòu)買1套低價(jià)房子。上面操作是否合適？另外北京無(wú)房票，能用什么方法開發(fā)到自己名下的房票？北京哪些盤？吳江有沒(méi)有性價(jià)比高的低價(jià)盤可以買？我和老公月入只有13k
回答：山湖花園出手思路正確，吳悅花園建議保留，做階段抵押融資。 房產(chǎn)投資不適合短期內(nèi)快進(jìn)快出，頻繁換籌。刻意追求低買高賣，再繼續(xù)低價(jià)買入，還不如從一開始就選擇一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)長(zhǎng)期持有。 吾悅花園可以長(zhǎng)持。 抵押后子彈也可以湊到300+ 北京當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下：總價(jià)600萬(wàn)以內(nèi)的都屬于上車盤，其中400萬(wàn)以下屬于競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一批。 我推薦你選擇的的上車盤： 環(huán)境還可以 地段還可以（城區(qū)，近郊2005后地鐵） 又能夠滿足正常居住的需求（2居） 又能夠有很好的升值速度（選籌本身） 又能夠貸款貸足（房齡，買入價(jià)，貸款操作） 流動(dòng)性足夠（房齡，總價(jià)，戶型，買入價(jià)，物業(yè)本身） 沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)（買入價(jià)，物業(yè)本身） 能夠滿足以上幾點(diǎn)，基本是穩(wěn)賺。 這類選籌集中在東三環(huán)—東五環(huán)之間，甘露園/十里堡/酒仙橋/勁松地鐵沿線淘淘筍。 北京買房，一張工作居住證就可以解決，市場(chǎng)價(jià)3-5萬(wàn)。可以通過(guò)54大法破限購(gòu)。 建議提前做好資金規(guī)劃，資金如何布局，月供能力弱，留足2年月供。
提問(wèn)：房姐，你好。手里子彈60，武漢投資。長(zhǎng)持10年左右。目前覺(jué)得保利茉莉公館和光谷東山水年華不錯(cuò)，不是本地人，考慮租金可以減輕房貸，哪個(gè)更適合我，長(zhǎng)持哪個(gè)更看好？
回答：短期關(guān)山大道更穩(wěn)，長(zhǎng)期看如果光谷東發(fā)展順利可能會(huì)反超關(guān)山大道，但是不確定性也比較大。 標(biāo)的選擇也要結(jié)合你自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好，賭一把可以入手單價(jià)1.6的山水年華，租金收入也還不錯(cuò)。
提問(wèn)：房姐，問(wèn)個(gè)方案看是否可行:本人武漢市戶口，但在武漢買的房子大于三套以上，特想在武漢內(nèi)環(huán)買一套，可現(xiàn)在限購(gòu)了。又不太想跟老婆假離婚破限購(gòu)。我父母目前戶口都是外省的(父母離投靠歲數(shù)還有近10年)。 計(jì)劃方案:我出全款錢，在非限購(gòu)區(qū)用父母的名字買入武漢四環(huán)外房一套，然后我父母用此房先轉(zhuǎn)為武漢戶口及身份證。然后我再出全款錢，再用我父母的名義在限購(gòu)區(qū)買入內(nèi)環(huán)房一套。請(qǐng)問(wèn)這樣能不能破限購(gòu)。請(qǐng)翻牌啦
回答：方案不可行 不限購(gòu)區(qū)買新盤才可以落戶，需要2-3年的交房周期。 你名下的房子，升值潛力不大的可以線出手，再做裂變。 或者花點(diǎn)錢給父母破限購(gòu)買，可以再開發(fā)至少2張房票。
房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。
請(qǐng)大家關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)，進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，有問(wèn)必答并送贈(zèng)送價(jià)值10000元的內(nèi)部資料；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。
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王龍華