科技改變生活 · 科技引領未來
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文/子木這幾天的深圳樓市，特別魔幻。買家不敢買，賣家不敢賣，市場混沌而迷茫，雙方殊死博弈到了歷史關鍵時期。而這一切，都源于一條小道消息。1深圳中介小虎跟我說，大概從3月開始，市面上就在熱傳：“深圳二手房指導價將上調3%-5%”。不知道是內部
文 / 子木
這幾天的深圳樓市，特別魔幻。
買家不敢買，賣家不敢賣，市場混沌而迷茫，雙方殊死博弈到了歷史關鍵時期。
而這一切，都源于一條小道消息。
1
深圳中介小虎跟我說，大概從3月開始，市面上就在熱傳：
“深圳二手房指導價將上調3%-5%”。
不知道是內部流出，還是中介們編造的營銷說辭，反正大家都很焦慮。不知道該怎么辦？
這一切，還要從2021年2月8日說起。
這天，歷史最強調控降臨深圳，政府要對全市3595個小區進行深度二手房參考價指導。
一夜之間，樓市冰封。
所有銀行按照指導價放貸，中介機構下架高價房源，價格系統全部失效，深圳樓市失去了“錨”。
后來我們看到，深圳成交量滑落至歷史低谷，學區房滑坡，炒房客揮淚離場，開發商躺平。
調控威力，堪稱核爆。
不過當時，官方在出臺二手房指導價的時候，還留了后手：
“根據實際情況，原則上，二手房參考價一年發布一次。”
所以這一年，開發商跟中介們都在燒香拜佛，等待今年2月8日能有放松的動作。
然而，悄無聲息。
一個業內朋友說，2月底，的確召集過幾大中介機構開過會，圍繞著二手房指導價機制執行征求意見。
在會上，針對現在的3600個小區有過建議，基本都在強調上調。
后來因為疫情的防控，沒有了下文。
進入3月后，樓市進入小陽春時間，這條消息又成了熱搜，昨天財聯社為了求證，專門跑去采訪了高層。
人家的回復是：
二手房住房成交參考價格的發布是為了落實我市房地產調控的工作安排，按照《通知》要求，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出調整，并定期在網上進行發布。
雖然沒有正面做出回應，但聰明人一眼能明白這里面的道道。
這跟求婚一樣，女孩兒沒有直接拒絕，而是說，根據你現在的表現，我會做出選擇，回頭給你發微信喔……
沒有拒絕就證明有戲。
市場一夜之間沸騰了，尤其是中介，幾乎刷遍了朋友圈。
今天醒來一看，財聯社這條采訪消息沒了蹤跡……
但這些都不重要，重要的是，我們該如何預判接下來深圳的走勢？？這才是今天子木分享的主題。
2
在這之前，我們要回歸到問題的本質，調控是什么，或者說出臺調控是為了什么？
答案是“穩”。
去年加今年，全國上千次的調控動作，從來都不是為了打擊房價，而是讓樓市回歸理性，恢復正常買賣。
市場以剛需為主，而不是炒房客，這才是“房住不炒”的底層含義。
但實際反饋呢？
要么狂奔，要么躺平。
從去年到今年，深圳二手房成交量一直在2000套的低谷徘徊，并不是因為缺乏剛需，而是他們都在觀望，干脆不買了。
這種情況，很“深圳”。
在過去二十年里，深圳樓市就是“只漲不跌”的神話，所有人都堅信房價上漲，深圳房子的賺錢效應，國內當屬第一。
而2021年，二手房指導價打破了神話，賺錢效應不再，剛需又對價格極其敏感，都陷入了苦等階段。
大家都想抄底，但誰也不想抄在腳脖子上，不買跌的心態，在深圳這片土壤上，迅速發酵。
二手房指導價打擊了二手房市場，其實對于調控層面是不打緊的，因為需求可以轉移到新房市場。
新房市場火熱，政府受益要遠比二手房市場強得多，而且你會發現，深圳對新房價格的打壓力度遠低于二手房。
司馬昭之心。
然而卻忘了，一二手房市場自古就存在“聯動性”。
二手房市場不行了，剛需們篤信，新房也夠嗆，不約而同都停下了腳步。
大概從去年下半年開始，過去的千人搶房現象逐漸絕跡，昔日高光的網紅盤，落得無人問津的地步。
新房市場跟土地財政深度綁定，新房去化不暢，地價上不去，缺的是土地財政。
雖然說深圳經濟很強，不靠土地過活兒，但一二手市場停擺，對上下百余產業的打擊非常嚴重。
能扛住嗎？扛不住。
在年后發布的全國各地GDP排名榜上，深圳經濟增速是6.7%，不僅在四個一線城市中墊底，在24個萬億GDP城市中，同樣位居末端，只是比受疫情影響較為嚴重的西安與受疫情和洪水侵擾的鄭州略好一些。
在這里面，最主要的原因就是以房地產為主的固投增速失速，僅為3.7%。
而且，深圳的龍頭納稅大戶華為，在今年財報上也表明，2021年全球銷售收入為6368億元人民幣，同比減少28.6%。
表面上風光無限的深圳，也在擔憂著經濟增速下降帶來的困擾，因為這背后是數以萬計的就業人數。
近日，中原研究中心發布數據顯示：
2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，租金平均為72元/平方米/月，同比下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%，與2017年6月的租金水平齊平。
平均租金水平跌回四年前，租房的年輕人去哪兒了？想必大家心里都清楚。
3
分析到這里，并不是說深圳不行了，而是站在更宏觀的角度去思考，深圳這座充滿奇跡的城市，也遇到了不得不解決的問題。
現在的深圳樓市，非常魔幻：
炒房客基本已經離場，剛需卻止步不前，貨架上的房子不少，可就是無人買賣。
剛需不進，以房換房的改善需求無法釋放，整個鏈條都是癱瘓的。
我把它叫做，“間歇性休克”。這種橫盤陰跌的市場，會長期拖累經濟。
很多購房者不樂意了，憑啥不讓房價降，甚至大降？
的確不降，怎么能買得起呢？
但是降不降誰都說了不算，還得看供需啊。
你會發現從去年到現在，深圳二手房價格除了學區房以外，大部分房源價格下調的力度極其微弱，冰封一年，并沒有看到大規模拋售行為，核心片區房源，價格照樣堅挺。
說明什么？
深圳樓市泡沫少，房子大都是剛需自住房，賣家有置換需求，但也不著急賣，或者死扛著不愿意降價賣。
根本原因，還是深圳長期供需錯配，需求遠大于供應，數據顯示，截至2月末，深圳全市新建商品住房庫存面積258.1萬平方米，庫存套數25135套，去化周期為6.6個月。
在一線城市里，這是最低的數值。
供少于求，深圳根本不存在大跌效應，而且反彈性會很強。
看到這里，作為理性的購房者應該明白，深圳接下來上調二手房指導價，是大概率事件。
去年裁判拉偏架拉得太狠了，把賣家胖揍了一頓，鼻青臉腫，躺在地上奄奄一息。
結果發現買家并不領情，干脆連房子都不買了，現在，裁判只能回頭繼續拉偏架，只不過幫的是賣家。
經過一年時間的博弈，雙方已經進入深水區，這時候幫賣家哪怕只有一點點，都會造成一定的市場反彈。
而且必須考慮的是，現在深圳銀行已經在大幅下調房貸利率，最低已經降至4.9%。
作為金融敏感型城市，這段時間各種類型的貸款市面上一大堆，跟去年的環境如出一轍。
所以，我建議深圳的買家，無論是剛需還是置換，這段時間就必須進入預備模式，等裁判打響沖鋒第一槍，趕緊往前沖，別在后面傻等著猶豫了。
對于深圳這種長期供需錯配的城市，時間就是金錢。
一旦深圳二手房中指導價上調，后面的成都、寧波、西安、紹興、無錫、東莞、合肥等，都有放松的可能性。
人是鐵，飯是鋼，一頓不吃餓得慌。
陳書