摘要老舊小區加裝電梯是否“可為”，討論已久，不同利益的人從不同的角度得出不同的結論，可以肯定認為，電梯銷售商及其利益者認為加裝電梯合法。老舊小區加裝電梯究竟是否“可為”，還需要從《民法典》的規定得出結論，“一次1元”乘坐電梯已給出了答案，作

摘要

老舊小區加裝電梯是否“可為”，討論已久，不同利益的人從不同的角度得出不同的結論，可以肯定認為，電梯銷售商及其利益者認為加裝電梯合法。老舊小區加裝電梯究竟是否“可為”，還需要從《民法典》的規定得出結論，“一次1元”乘坐電梯已給出了答案，作者特作此文供公眾參考。

老舊小區加裝電梯是否“可為”？

關鍵詞 不動產物權 業主的管理權

我國不動產物權覆蓋的范圍

通常情形下，我國不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，未經登記，不發生效力。但是民法理論對建筑物區分所有權的不動產物權的覆蓋范圍研究深度不夠，致使不少人混淆了不動產物權與業主管理權的關系。就獨立的不動產而言，其物權的是對世權，即，可以對抗不動產所有人以外的任何人，除相鄰權外，利用他人的不動產需要權利人的同意。

建筑物區分所有權包括兩個部分，其一，一棟建筑物中自己專有部分，所有權人單獨享有所有權；其二，共有部分的共有權，例如，加裝電梯占有的建設用地等。可以肯定認為，他人在專有部分加裝電梯需要取得權利人同意，問題是，業主對共有部分適用什么關系？得出可以加裝電梯的結論是將因共有關系而產生的管理權混淆為共有關系。

不動產的共有關系不能加裝電梯

不動產的共有關系有兩種形式，其一，按份共有，其中，按份共有的性質是共有人按各自的份額對共有物共享所有權；其二，共同共有，其中，共同共有的性質為沒有共有份額，在共同共有中，各個共有人的份額是一種潛在的份額，只有在共同共有關系消滅，對共有財產進行分割時，才能確定各個共有人應得的份額。

加裝電梯可以評價為對不動產作重大重大修繕，《民法典》對重大修繕作出概括性的規定，重大修繕應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，毫無疑問，三分之二以上的份額是指按份共有，共同共有需要經全體共同共有人同意，對修繕行為進行正確的理解就能得出結論。

修繕行為事實上是指改良行為，改良行為指在不改變共有物性質的前提下，對共有物進行的加工、修理等行為，以增加共有物的效用或者價值。由此可以得出結論，改良行為的基礎是原物需要已經存在，而加裝電梯的行為是創造“新物”，根本不能適用重大修繕的規定。

基于業主的共同管理權也不能加裝電梯

我國《民法典》第二百七十八條規定的共同決定事項實際上是因共有關系而產生的管理權，與共有關系并不是一個概念。我國《民法典》被稱之為“良法”，具有“良法”具備的所有特征，《民法典》是我們“社會生活的百科全書”，任何人平等的受其保護，法律人不需要看具體規定也能得出業主的管理權的規定與上述修繕行為具有一致性。

在小區內加裝電梯一定受到管理權的規范，從具體法律規定看，加裝電梯適用《民法典》第二百七十八條規定的兩種情形，其一，加裝電梯屬于使用建筑物；其二，加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設施。就使用建筑物而言，原來沒有電梯而加裝電梯不屬于“使用”；改建與重建也需要有原電梯的存在，加裝電梯不屬于改建與重建。

加裝電梯業主仍“爬樓”的評價

不符合法律規定，或者不符合常理的工作推進，必然產生現實矛盾，例如，不少中國人將教育視為“產業”，教育矛盾突出等。在加裝電梯的推進過程中，由于涉及到“太多”的利益，加裝電梯在一些地區仍得到了“大力”推進，但令人遺憾的是，還有不少裁判支持加裝電梯工作的推進。

不需要使用電梯的業主、使用電梯不頻繁的業主，以及介于可用與不可用電梯的業主即便被迫同意加裝電梯，他們一定在同意時附加一個條件，附加“不使用不付費”的條件。強行推進電梯加裝工作表面上得到了推動，實際上可能又是一個“新的”形象工程。

一般而言，小區加裝電梯的住宅為六層以下的老舊樓房，一樓業主除了上樓肯定不會使用；二、三、四層業主屬于可用與不可用的群體；四、五層業主即便每次使用，其支出的費用可能不夠支付電梯的檢測費。可以預料，除非政府貼補，一、二年后，老舊小區加裝的電梯難以運轉。

@南京徐劍隨筆