科技改變生活 · 科技引領未來
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作者：子非魚房產成交市場與土地市場，唇齒相依、唇亡齒寒。房產成交市場，透過數據我們已經知曉，整個一季度，仍在低位。國家統計局公布的數據顯示，一季度商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房
作者：子非魚
房產成交市場與土地市場，唇齒相依、唇亡齒寒。
房產成交市場，透過數據我們已經知曉，整個一季度，仍在低位。
國家統計局公布的數據顯示，一季度商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。
來源：國家統計局
?全國商品房價格，成功跌破萬元。
土地市場，不用想，肯定好不到哪兒去。
一周三次救市的長三角特點城市南京，傳來了最新的土拍消息，20宗地流拍了6宗，流拍率高達30%。成交的14宗地，國資房企（央企、國企、地方城投）為主力。
比南京早幾天完成首輪供地的珠三角熱點城市東莞，情況更糟。
推出的8宗地塊，有6宗撤牌，流拍率高達75%。成交的2宗，被國資房企包攬。
此外，在已經完成今年首輪集中供地的城市中，福州流拍率33%，合肥流拍25%，武漢流拍14%，成都流拍12%。
這些熱點城市的土地市場已然如此，可想而知全國情況能有多好？
中指院數據顯示，2022年一季度，全國住宅用地流拍和撤牌地塊數量共計836宗，流拍撤牌率為23.5%，接近四分之一！
土地賣不出去，最難受的當然是土地財政。
根據財政部數據顯示，一季度，全國政府性基金預算收入13842億元，同比下降25.6%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入853億元，同比下降7.9%；地方政府性基金預算本級收入12989億元，同比下降26.5%，其中，國有土地使用權出讓收入11958億元，同比下降27.4%。
政府性基金收入中，占比最大的就是土地出讓金。可以看到，土地出讓金一季度較去年同期下跌了27.4%，跌幅超過四分之一。
具體到各省市來看，即便是樓市傳統熱點地區的珠三角、長三角，在下跌面前，同樣未能置身事外。
數據顯示，一季度廣東省土地出讓收入同比下滑幅度達96%。安徽、天津、廣西、湖北、湖南土地出讓收入下滑幅度也較大，分別達95%、95%、90%、87%、75%。
當然，這里面有一季度受疫情影響，很多城市供地壓縮或者延遲的因素，但流拍也是不可忽視的因素。
整體來看，整個一季度，除了北京、福建土地賣地收入同比增速為正外，其余29個省市的賣地收入，都比去年同期要少，增速均為負數。其中16個省市自治區一季度賣地收入同比腰斬。
是什么原因導致的？具體來看，可以理解為以下三點：
第一，土地價格仍在高位，行情冷卻的背景下，房企拿地意愿不高。
盡管在遭遇了去年第二輪集中供地大面積流拍之后，從去年第三輪供地到目前，很多城市都在修改土拍規則，比如放開土地關聯的新房限價，降低保證金，不用競品質，不用競配建等等。
的確，這些措施確實能在一定程度上增加房企的利潤空間。
但這些方法，都是邊邊角角的修補方法，土地價格依舊高企，在成交市場寒冷的現在，房價沒有上漲動力，地價卻高企不下，對于本就資金緊張的房企來說，拿地風險在加大。
以首輪集中供地中，流拍率第一的東莞來說，地塊定價普遍偏高，都幾乎接近各個板塊的最高價紀錄。在當前如此形勢下，在房價下行的背景下，這些地塊的定價明顯偏高。
第二，房企資金短缺，尤其是民營房企。
成交量依舊低迷的情況下，房企的回款資金普遍在下降，再加上集中到期的債務，現在的房企是一團亂麻，特別是民營房企。
他們現在的首要任務是還債，不讓自己債務違約，至于拿地，還是等活下去了再說。克而瑞數據顯示，一季度百強房企中，有7成房企沒有拿地。
在一季度土地市場中，拿地的多半是國資背景的房企，民營房企仍是少數。
根據中指院統計的數據顯示，一季度權益拿地金額第一的是綠城，然后是華潤、建發、上海地產、中海。前五家房企中有四家是國資背景的房企。
拿地金額前20的房企中，一眼望去，大多數都是國資背景的房企。
第三，信心不足，市場冷場。
這是最重要的因素。眼下的市場，在疫情沖擊下，很多人的收入受到了影響，成交量仍沒有頑強復蘇的勢頭，房子難賣。
再加上大多數城市的房子，已經嚴重過剩，房子賣不動，土地自然也難賣動。
土地財政的縮減，讓很多城市不好受，畢竟，目前，除了深圳、上海、北京等極少數城市不依賴土地財政外，全國絕大多數城市都非常依賴。
數據顯示，2021年，杭州、佛山的土地財政依賴度超過140%，南京、武漢、廣州、西安、貴陽、南寧的土地財政依賴度也都超過了100%。
城市能級越低，產業越單薄，依賴度越高。這意味著，更多的三四線城市，離開了土地財政，幾乎很難運轉。
這種現實之下，后續必然會有更大規模更大力度的救市措施發布。
一季度80個左右的城市救市，可能還只是開胃菜而已。?
張陽一