我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內

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提問：新人首問，房姐，子彈60，深戶，年齡27，打算在東莞買房，自住，首套，考慮到老婆家在深圳沙井，區域選擇排序是長安-鳳崗-塘廈。考慮過去看長安二手房，新世紀宜居，中惠新城，均價在2萬6左右。鳳崗均價相對低些，考慮過去看翡翠山湖、東江花園、恒大綠洲。請問房姐，該如何根據自身情況，確定合適的房子？以及深圳公積金在東莞能用嗎？貸款費率是多少？購買東莞二手房的過程中，需要注意什么？

回答：你好，東莞樓市現狀：

鳳崗，塘廈，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳這個大佬的溢出就足夠了。

長安有自己的內在實力，會一路停不下來。 虎門借助交通優勢也不會太差。 松山湖東莞的經濟亮點，只會更好。

南城不用說了，當前的金融，貿易，產業孵化園區東莞做的最出色，加上中心區核心區，不用擔心未來。東城有商貿，有工業，也是中心區，也不用擔心。 令人擔憂的就是 ：石碣，厚街，曾經的輝煌，現在卻一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩這些中低收入者和相鄰廣州的窮親戚增城相互看不上眼。橋頭，企石和謝崗，看著比自己還窮的惠州只能仰天長嘆。東莞臨深只知有鳳崗塘廈，不知有長安。長安緊臨寶安的松崗，松崗是寶安遠郊區；長安卻是東莞的強鎮，差價并不明顯，這也導致長安很難吸引投資客大量砸盤。東莞自住+投資回報率大的盤，詳見知識星球內部分享。

東莞二手房可以用深圳公積金，新房有些開發商不行，要提前問清楚，公積金都是統一的利率 二手房注意事項：

1. 做好產調，產權調查主要是看看二手房的產權是否清晰，核實產權人身份信息，有沒有剩余貸款和抵押等等。具體來說產權調查要從3個方面來看，一看不動產權證書(房產證和國有土地使用權證書); 二是看購房合同和付款憑證(這是賣方取得房屋的原始依據，最好是房屋買賣合同、付款人、產權登記人一一對應)， 三是和出賣人到不動產交易登記中心去打印房屋信息摘要，持出賣人到身份證就可以到查詢機上查詢)，需要注意的是二手房買賣合同的出賣人應當是房屋信息摘要上面的全部產權人，另外房屋信息摘要上面還能顯示該房屋是否有抵押、查封、產權辦理狀況的信息，這些信息與二手房交易緊密相關。

2.最大的雷區就是合同，你先跟中介溝通好，合同全部都改成利好你方。

提問：房姐你好，本人坐標上海，目前上海浦東已有一套老公房，有貸款，想考慮為小孩讀書入手一套學區房，目前子彈70，目前有心儀的二手閔行一梯隊差一點學區，價格可能310—350之間，但是限于首付還差不少，如果今年買，就要掏空我們和爸媽的家底還要加一點杠桿約30—50w，所以老公覺得要不要明年買，小孩現在才1歲，確實不急。但是我也擔心明年價格是否保持，第二總是擔心會有其他變數，望姐姐指點迷津，或推薦更好辦法

回答：民辦100%搖號基本實錘，家長如何應對？

1）對于孩子已經在讀小學的，會有一些家庭打算購買初中學區房。由于上海的初中一直是民辦碾壓公辦，所以很多人認為初中不存在學區房。但“公民同招”、“民辦搖號”的政策增加了很多的不確定性，很多家長開始考慮和關注初中學區房了。 浦東和閔行的小升初是戶籍對口，是最適合購買初中學區房的行政區；而徐匯、楊浦、虹口、黃浦等學籍對口的行政區，也有買房進入不錯公辦初中的機會。當然，還有一個方案，現在買入對口小學和初中都不錯的學區房，尋求轉學。可以在這些方面多做一些研究。

2）對于孩子還沒有讀小學的，在購置學區房時建議考慮雙學區或好的一貫制學校。雖然5年后甚至10年后的情況無法預見，但是規劃先行是非常有必要的，提前鎖定優質初中的入讀權利，進可攻退可守，不至于到時候太被動，甚至悔不當初。 但是現在你孩子還1歲，現在買入還太早，建議3歲以后再考慮。

3）搖號后不再通過考試或面試擇優錄取了，可以把更多的精力放在培養孩子的綜合能力上。加強體育鍛煉，培養掌握1-2項運動技能；提升美育素養，培養藝術愛好和特長；加強勞動教育，從家務入手培養孩子的勞動技能。 其實無論選擇公辦還是民辦，沒有哪條路可以高枕無憂、一路躺贏，都需要家長做好教育規劃，并且在生活中做好陪伴和引導。無論政策怎么變，培養好孩子的底層能力，那么孩子的優秀就是順理成章的了。

提問：房姐你好，前幾天綠城鳳起樂鳴開盤售空后突然陷入深思，投資到底多少投入才合適？目前的情況是投資為主還是學區為主？一直在等瑞園的開盤但是建發璽院跟綠城鳳起樂鳴的開盤肯定會導致瑞園開盤價提高。如果毛坯價到15000就感覺意義又不大了。公婆名下武昌有一套老破小，準備等拆遷對口的學校是白鷺街小學。漢口的香緹美景小區環境也不怎么好。如果以學區為主次投資的話房姐有合適的新樓盤或次新樓盤推薦的嗎？

回答：投資不買溢價盤，不買學區盤 投資，一定是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現，是一種小小的賭博。但凡適合自住，那也就沒有暴漲潛力了。 自住，是考慮個人復雜的情況，如交通、學區、戶型、配套、樓層、采光，做出的選擇，是一種消費行為，以后漲幅能跑贏大盤就算不錯了。 自住找自己喜歡的，生活半徑附近的，什么都符合你標準的房子，只能是CEO 投資和自住天生就是矛盾的，甚至有職業炒家提出【投住分離】，即買房只為投資，租房自住。 所以買之前，請思考清楚，你到底是要自住，還是投資。

提問：請問今天看到阿松推薦的富力西溪悅居如何？純投資的話這種精裝盤是持有還是出租更好？

回答：不買 沒有性價比

提問：房姐您好！今天去了沈陽，中介推薦了雅居樂，富力，首開如院最近可以等社保，首付二成二十出頭，選的首開高層三樓87平的，包括團購費8900每平，價格稍高首付低。您覺得如何？對面中海已經過萬，萬科已拿地，大概率以后開盤會過萬！

回答：我個人更傾向價格低的盤，不過首付20出頭買不了比較大的戶型 首開如院8900入手價可以接受，正良西正處于起步階段。 沈北大開發商過萬都非常簡單

提問：您好房姐: 昨天剛問的一個問題，想在福州鼓樓跟倉山置辦的。羅源相對于福清來說算比較偏遠，個人不太喜好。孩子讀書，鼓樓區有一套父母名下，學區中上，自住也是沒問題。但家里成員多，想要再置辦一套。當然也想著有升值空間的。因為工作關系，長期在北京、廊坊、滄州一帶，一年回福州的時間也就三四個月。福州的房產才關注了一個多月，可能倉山區更合適一點，但就像您說的，福州價格有點太高了，一直在猶豫。 像倉山區這邊有不限購的大戶型144平米以上的，有推薦的房源嗎。如果還是不太推薦福州，那廊坊跟滄州可以考慮的嗎？像您所說的54大法跟公司購房是怎么操作的，本人小白一枚 剛關注房產沒多久，謝謝您的耐心解答。

回答：你好，既然鼓樓有學區房，你們現在買入也沒有自住需求，不建議買倉山，漲幅弱。

2個方案:

1.追求學區，建議買天津，未來孩子高考加分50-100。

2.追求自住和未來升值，買北京或者環京的燕郊。

提問：新人首問，你好房姐，0經驗，目前只有15w，我看你比較推薦沈北，請問買哪個樓盤合適，我和老公是外地人，怎么破限購，無社保，目前名下房貸已還完，另外今年什么時候入手比較合適，我是湖北人等疫情結束了才能出去，謝謝您指導[握手]另外在我們縣級市買了一套商鋪全款，說的是十年返租，感覺是坑，有什么辦法把錢套出來嗎，謝謝指導

回答：你好，我是建議把商鋪直接出手。大概率是人間蒸發的老套路。 這種商鋪呢，在定價時呢，就已經把滿足成本做進了銷售價格當中，俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會中斷，當你去說理的時候，才發現跟你簽返租協議的是一個第三方公司，而且已經破產了。 趁現在返租公司還沒有跑路，快速找接盤俠，如果能配合下家54大法更名，能省下不少稅費。 商鋪出手之后，湖北人建倉首選武漢，首套房用在武漢價值更大，沈北排在武漢之后。 沈陽一線情報：大部分新盤價格拉升過快，導致新房和二手差價比較大，有比較大的套利空間。

提問：親愛的房姐您好，新人首次提問，坐標武漢，看了循禮門的漢港大廈113平160萬畸形毛坯，華城新都107平185萬簡裝，都需要裝修，想單價低，高評，首付低購入，后期做民宿來還貸，一邊用房賺錢一邊自住一邊等房價漲，預算40左右，房姐可以入嗎？還有好的小區可以推薦不？二手房地段要好，靠近地鐵和學院民宿生意比較好些。謝謝

回答：你好，這2套房對比，華城新都更好，但是價格偏高。現在不是還有套頂復單價1.5的在賣嗎？性價比更高。 你的地段都挑的不錯，但是盡量淘05年后，外立面比較新的電梯房，保利花園還不錯。

提問：新人首問：在中北路姚家嶺上班，首套房，資金120萬，兩年內會有小孩，自住，地鐵要方便，大三房或四房，看了福星惠譽東湖城、保利愛尚里、融僑濱江城美域、融創望江府、大華濱江天地三期、中冶三十九大街。如何選擇，能否給予建議，多謝了！

回答：你好，這幾個盤比較推薦大華和東湖城，屬于武漢投資第二梯隊。未來隨能跑平大勢。自住可以買，但是確定是沒有好的學區。 如果考慮升值潛力，更傾向入手2套低價潛力盤。

提問：房姐您好，19年9月我2.9w一平買了松山湖翠瓏灣的頂層138平，買完10天就利好華潤萬象匯開建，然后現在漲價到3.4～3.5w。現在我在考慮是否疫情結束后出掉，這樣可以勻出來子彈180個，然后想購入深圳福永萬科金域豪庭或者是華僑城康佳苑？但我個人最喜歡松山湖和堂，那邊環境很好。現在賣好還是等2022年萬象匯開張再出？請您指點

回答：趁著現在熱度還在，出手松山湖入深圳 這波操作很穩，長遠看深圳天花板更高，早入手早安心，誰也說不好疫情結束之后深圳是不是還會繼續漲。 子彈180，更推薦寶安的碧海和西鄉板塊。 感謝付費！

提問：請問房姐，青山的海倫國際可以投資嗎？有哪些亮點？聽說規劃有地鐵19號線，不知是不是真的？如果是真的，什么時候能通地鐵？謝謝

回答：海倫國際以前一直不推薦，賣不出去的盤，優點是價格一直很低，有地鐵。缺點是附近都是工廠，環境差。 不過花山，江夏，這些地方價格漲上去之后，海倫的價格就有了價格優勢。 投資還行把，但是性價比不然瑞園

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