科技改變生活 · 科技引領未來
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房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建設局、國土局、發(fā)改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環(huán)保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同……01建設用地規(guī)劃許可證前置
房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、 建設局、國土局、發(fā)改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環(huán)保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同……
01
建設用地規(guī)劃許可證
前置條件：
①企業(yè)或組織申領的營業(yè)執(zhí)照（或組織機構代碼）
②項目批準、核準、備案文件（立項批文）
③國有土地出讓合同（申請新舊章、營業(yè)執(zhí)照、公司章程、委托書）
相關材料：
①申請表
②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（組織機構代碼證）
③用地紅線圖（規(guī)劃核實確認）
④項目批準、核準、備案文件
⑤國有土地出讓合同
審批部門：規(guī)劃審批處
審批時限：2個工作日
注意事項：
①營業(yè)執(zhí)照（注冊地、公司章程等）
②地名命名（注明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字）
③土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時原始資料進行復核）
④項目立項（營業(yè)執(zhí)照、建安投資、設備購置費、工程建設其他費用、預備費、建設 期利息、鋪底流動資金、項目資本金、銀行貸款、其他）
⑤幼兒園項目需要項目核準（項目申請報告文本、項目核準申請報告文件、選址意見、用地預審意見、環(huán)保局出具的環(huán)評審批意見）
支持部門：集團、行政、設計、營銷策劃、成本
02
土地證（不動產(chǎn)權證）
前置條件：
①土地款支付（合同簽訂時間的30天內(nèi)支付第一筆， 第一筆款后2.5個月內(nèi)付清全部土地款 ）
②契稅支付（契稅3%，印花稅0.05%，土地款付清后繳納）
相關材料：
①申請表
②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或組織機構代碼證）
③土地使用權出讓合同
④項目批準、核準、備案文件
⑤土地出讓金、契稅交付憑證
⑥成交確認書與拍賣須知
⑦宗地測繪成果報告（宗地取號：土地款付清、提供用地批準通知書、交地記錄表）
⑦宗地圖
⑧國有土地交付記錄（土地出讓金交清）
⑨建設用地批準書（土地出讓金交清）
⑩建設用地規(guī)劃許可證
?規(guī)劃用地紅線圖
部門：國土資源局
審批時限：7個工作日
注意事項：
①資金審批
②宗地測繪
支持部門：集團、財務
03
建設工程規(guī)劃許可證
一、方案審查階段：
前置條件：規(guī)劃局已完成對設計方案文本的初步審核；
上會材料：總平圖、區(qū)位圖、鳥瞰圖、交評、日照分析、經(jīng)濟技術指標；
審批部門：經(jīng)規(guī)劃審查后，規(guī)委會上會討論，聯(lián)審會議。
審批時限：通過后7日內(nèi)下發(fā)會議紀要；
會議條件：
①總平圖及經(jīng)濟技術指標；
②鳥瞰圖
③立面效果圖（至少提供三個方案含街景、平、立、剖）
④夜視圖
⑤設計單位相關資料
⑥交通評估報告
⑦擴初設計：設計說明、建筑總平面圖、平立剖圖等裝訂成冊
注意事項：
①單體建筑平面圖外邊線標準尺寸與總平圖標準尺寸一致；
②單體建筑立面圖應與立面報批效果一致；
③整體地下室分期建設，應有明顯界限；
方案聯(lián)合審查涉及部門：規(guī)劃、國土、水利、環(huán)保、物管處、園林處、市政處、住建、發(fā)改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等
過程重點：
設計方案文本：（外立面效果規(guī)劃內(nèi)審會、市政府意見、聯(lián)合審查）
消防設計：（設計單位資質、消防設計圖紙、消防專篇、外保溫專篇 ）
人防設計：（人防設計方案總平圖、應建人防面積核算表、 地下室戰(zhàn)時功能和防護等級確定 ）
施工圖及圖審（施工圖紙，節(jié)能評估報告與專家會審意見等資料）
① 建筑設計施工（節(jié)能計算書）
②人防設計施工圖（人防工程平戰(zhàn)轉換涉及方案、陰影區(qū)分人防區(qū)和非人防區(qū)戰(zhàn)時平面圖、應建人防面積核算、人防等 級確認）
③消防設計施工（消防設計說明書、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專篇、外保溫專篇）
注：消防部門審查點：道路的轉彎半徑；登高面與消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。
二、工規(guī)證申領階段：
前置條件：
①建設項目應當符合經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃
②聯(lián)合審查會議紀要
③建設項目應當符合核定的建設工程設計方案
④建設項目應當符合規(guī)劃管理技術規(guī)范和標準的要求
申請材料：
①申請表
②使用土地的相關證明文件
③建設項目批準、核準、備案文件
④建設工程設計方案（經(jīng)規(guī)劃簽署確認的設計文本）
⑤經(jīng)圖審的施工圖紙（含建筑、消防、人防）
⑥圖紙審查報告合格書與備案表
⑦建設行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（節(jié)能審查意見書）
⑧人防部門施工圖審查意見（圖紙審查合格書）
⑨消防部門施工圖審查意見 (圖紙審查合格書)
⑩日照影響分析報告
?交通影響評價報告（交警部門意見）
?企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或組織機構代碼證）等
審批部門：規(guī)劃審批處
審批時限：5個工作日（公示10日）
注意事項：
①施工圖圖審
②房屋預測繪報告
注意事項：
①）施工圖圖審（綠建設計表（綠建專篇）、圖紙質量、設計方配合）
②房屋預測繪成果
③物業(yè)用房確認單（明確位置、面積，布置合理性）
④提供綠地率審核單（綠地率達到30%）
⑤消防、人防審查意見（應建防空地下室民用建筑項目報批審批表、消防設計審核意見或消防設計備案）
⑥環(huán)評批復
⑦水土保持報告批復（如占地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬立方以上的，報告書 ）
⑧規(guī)費繳納憑證（基礎設施配套費住宅6元/m2，商業(yè)110元/m2，辦公及地下80元/m2）
⑨提供土地款支付憑證
支持部門：集團、 設計、工程、財務、物業(yè)
04
建筑工程施工許可證
前置條件：
①經(jīng)圖審后的施工圖紙
②監(jiān)理備案合同
③施工備案合同
④取得建設工程規(guī)劃許可證
⑤免招標流程審批（中標通知書、如有國有資產(chǎn)，需按招投標程序）
申請材料：
①申請表
②《建設用地批準書》或《土地證》、《用地批準通知書》
③建設工程規(guī)劃許可證
④中標通知書或直接發(fā)包的批準手續(xù)
⑤備案的施工合同、監(jiān)理合同
⑥施工圖設計文件審查合格報告（含消防、人防核準）
⑦質量、安全監(jiān)督手續(xù)（含施工組織設計專項方案、農(nóng)名工資保障金、工傷保險等
⑧銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔保函或擔保公司擔保無工程款拖欠承諾書
審批部門：住建審批處
審批時限：2個工作日
注意事項：
①施工圖圖審
②房屋預測繪報告
③未批先建項目，工程負責落實安全文明施工措施，土方外運進出車輛覆蓋，場地沖洗、做好圍擋、控
塵、排污口沉漿避免直排等
支持部門：集團、工程、成本、設計
05
商品房預售證
前置條件：
①工程形象到達預售條件
②監(jiān)管協(xié)議簽訂
③物業(yè)維修資金預付款繳納
④預售價格意向確定
申請材料：
（1）預售方案
①預售價格
②項目資金監(jiān)管協(xié)議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費用、其他）
③預售的投資造價
④住宅質量保證書、產(chǎn)品說明書
⑤商品房買賣合同備案（物價局）
⑥工程形象進度（投資額達25%以上監(jiān)理證明、全年工程形象進度、現(xiàn)場進度滿足）
⑦前期物業(yè)服務合同與臨時管理規(guī)約（物業(yè)備案合同）
⑧物業(yè)用房確認情況聯(lián)系單（申報資料、總平圖、規(guī)劃設計條件、物業(yè)用房所在層圖、預測繪成果、規(guī)劃許可證、規(guī)劃審 批表，土地出讓金交清單據(jù)、物業(yè)專項維修資金預繳10%）
⑨施工總進度計劃表
⑩總平圖
?現(xiàn)場勘察情況審核表
?擔保函、公積金承諾書
（2）預售定價
銷售意向定價
政府調控區(qū)間
樓面價、建安成本、配套等成本分析
（3）預售申請：商品房預售方案、商品房預售申請表（項目基本信息、總投資額、工 程投資額、預售類別、套數(shù)等）
審批部門：住建局（房管處、審批處） 審批時限：2個工作日
注意事項：
①預售方案編制（預售進度）
②預售價格溝通
③開盤方案及開盤價格
④預售證申領10日內(nèi)開盤
⑤預售房源價格基本按照方案價格表預售，預售申報價格一年內(nèi)不調整，且商品住宅實際銷售價格不高于、或低于預售申報備案價格的10%。商鋪實際銷售價格不高于預售申報備案價格的20%，低于預售申請備案價格無下限要求。
⑥開發(fā)資質為暫定級資質，集團做擔保若破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質量責任承擔主體的擔保
⑦公積金承諾公示（現(xiàn)場公示：限絕、阻擾、拒絕申請公積金貸款）
支持部門：集團、工程、成本、財務、營銷、物業(yè)
結束語：房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，以上所述的五證為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的前段的主干線，過程中還涉及臨水、臨電、 臨時占道等等一系列審批就此不一一展開。前期工作從土地獲取、項目施工、銷售、竣工驗收及房屋交付，貫穿整個項目的開發(fā)周期，配合及協(xié)助著項目各項進度推進、整個樓盤如期交付。
開發(fā)報建是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一環(huán)，報建流程貫穿于整個項目的開發(fā)流程之中，每個環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過政府相關職能部門和各相關機構的登記審核，并嚴格按照有關的法定程序進行。各種相關性手續(xù)及政府部門的批文是項目得以順利開展的重要“通行證”。
因此開發(fā)企業(yè)的報建流程管理工作構成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。:
由于前期報建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從頭到尾涉及多個節(jié)點，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個節(jié)點的報建工作外，還需要根據(jù)項目的開發(fā)計劃、經(jīng)營目標等要求，進行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。
本課程通過理論引導、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結和案例分享，通過分析和總結國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)，在項目報建過程中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析。并對開發(fā)流程的一系列報建環(huán)節(jié)的梳理和核心部門公共關系的剖析，一個優(yōu)秀的報建人員如何高效地開展工作，才能保證企業(yè)開發(fā)項目快速進行。
100個房地產(chǎn)項目開發(fā)報建部分案例集
一、公司內(nèi)部、外界對開發(fā)報建工作的理解
案例：兩個公司兩個極端（搞關系、送資料）
案例：專變能設置在地下室嗎
⑤廣告位、LED屏、夜間景觀燈的前期考慮
⑥日照分析、指標初步計算及房產(chǎn)面積計算提前介入
⑦營銷、成本、工程、領導對方案的明確表態(tài)
案例：方案確定后游泳池修改致豎向整體修改的教訓
⑧方案評審會前的準備工作
案例：某項目評審專家個人偏好給項目帶來的影響
2、初步設計階段的報建流程和注意事項
案例：某項目初步設計會審時座位及發(fā)言順序的安排
④初步設計會審后的意見回復與設計閉合
案例：某項目初步設計會審后垃圾集中收集點的調整
⑤項目立項、用地規(guī)劃許可證辦理
案例：投資金額如何確定
⑥環(huán)保評估、水保評估、維穩(wěn)評估、地震安全評估
案例：某項目抗震等級調整帶來的教訓
3、施工圖階段的報建流程和注意事項
①PC論證與獎勵面積確定
②人防審圖
案例：人防是交錢異地建設還是自行建設
③消防施工圖提前審查
④建筑節(jié)能審查
⑤綠化、交通、防雷、幼兒園、超限高層抗震等專項施工圖審查
⑥指標復核、日照分析、房產(chǎn)預測
⑦工程規(guī)劃許可證申領
案例：工程規(guī)劃許可證按承諾制申領的時點選擇
4、工程招投標階段的報建
案例：有國資背景卻不用公開招標，是如何做到的
三、項目前期報建階段的關鍵節(jié)點及策略
1、方案階段的報建流程和注意事項
①規(guī)劃審批要點和溝通技巧
案例：某項目建筑間距設置審核的教訓
②消防、交警、環(huán)保、人防、園林的溝通注意事項
案例：某項目消防登高面設置的教訓
③物業(yè)辦、街道、派出所、技防辦的溝通注意事項
案例：某項目物業(yè)用房反復修改的教訓
④電力、供水、燃氣、雨污水、通訊的溝通注意事項
案例：專變能設置在地下室嗎
⑤廣告位、LED屏、夜間景觀燈的前期考慮
案例：方案確定后游泳池修改致豎向整體修改的教訓
⑧方案評審會前的準備工作
案例：某項目評審專家個人偏好給項目帶來的影響
2、初步設計階段的報建流程和注意事項
①方案深化與初步設計的共性與差異
案例：某項目初步設計會審時座位及發(fā)言順序的安排
④初步設計會審后的意見回復與設計閉合
案例：某項目初步設計會審后垃圾集中收集點的調整
⑤項目立項、用地規(guī)劃許可證辦理
案例：投資金額如何確定
⑥環(huán)保評估、水保評估、維穩(wěn)評估、地震安全評估
案例：某項目抗震等級調整帶來的教訓
3、施工圖階段的報建流程和注意事項
①PC論證與獎勵面積確定
案例：人防是交錢異地建設還是自行建設
③消防施工圖提前審查
④建筑節(jié)能審查
⑤綠化、交通、防雷、幼兒園、超限高層抗震等專項施工圖審查
⑥指標復核、日照分析、房產(chǎn)預測
⑦工程規(guī)劃許可證申領
案例：工程規(guī)劃許可證按承諾制申領的時點選擇
⑧分期開發(fā)的條件和注意事項
4、工程招投標階段的報建
①直接委托還是公開招標
案例：有國資背景卻不用公開招標，是如何做到的
案例：專變能設置在地下室嗎
⑤廣告位、LED屏、夜間景觀燈的前期考慮
⑥日照分析、指標初步計算及房產(chǎn)面積計算提前介入
⑦營銷、成本、工程、領導對方案的明確表態(tài)
案例：方案確定后游泳池修改致豎向整體修改的教訓
⑧方案評審會前的準備工作
案例：某項目評審專家個人偏好給項目帶來的影響
2、初步設計階段的報建流程和注意事項
①方案深化與初步設計的共性與差異
案例：某項目初步設計會審時座位及發(fā)言順序的安排
④初步設計會審后的意見回復與設計閉合
案例：某項目初步設計會審后垃圾集中收集點的調整
⑤項目立項、用地規(guī)劃許可證辦理
案例：投資金額如何確定
⑥環(huán)保評估、水保評估、維穩(wěn)評估、地震安全評估
案例：某項目抗震等級調整帶來的教訓
3、施工圖階段的報建流程和注意事項
①PC論證與獎勵面積確定
②人防審圖
案例：人防是交錢異地建設還是自行建設
③消防施工圖提前審查
④建筑節(jié)能審查
⑤綠化、交通、防雷、幼兒園、超限高層抗震等專項施工圖審查
⑥指標復核、日照分析、房產(chǎn)預測
⑦工程規(guī)劃許可證申領
案例：工程規(guī)劃許可證按承諾制申領的時點選擇
⑧分期開發(fā)的條件和注意事項
4、工程招投標階段的報建
①直接委托還是公開招標
案例：有國資背景卻不用公開招標，是如何做到的
四、項目銷售階段的報建
1、樓處與展示區(qū)的報建工作
案例：某項目臨時售樓處高度超限帶來的教訓
2、預售許可證申領
①設計變更申報
案例：項目預售證申領前未完成設計變更帶來的后果
②房產(chǎn)預測繪面積計算
案例：某項目樓幢門廳不能分攤的教訓
③物業(yè)招標
案例：某項目未充分預估物業(yè)招標時間帶來的教訓
④裝修設計申報
案例：某項目室內(nèi)裝修設計時未考慮電力容量的后果
⑤銷售合同工商備案
⑥房屋銷售價格備案
案例：某城市白坯和精裝價格審批標準
⑦資金監(jiān)管協(xié)議簽訂
案例：某項目資金監(jiān)管銀行的選擇致預售延期一個月
監(jiān)管金額如何權衡
2、外銷選址意見書申領
案例：超出外銷范圍銷售的教訓
房地產(chǎn)開發(fā)過程中哪些環(huán)節(jié)會涉及國安局
3、項目施工期間的報建工作及關注點
案例：某項目裝修平面圖變更帶來的教訓
4、現(xiàn)售許可證申領
案例：某項目樣板房保留卻帶來了客訴，這是為什么
五、項目驗收階段的報建流程和注意事項
1、項目竣工驗收的程序
2、項目竣工驗收的前期準備
案例：某項目圖紙與現(xiàn)場比對時遺忘了什么
3、竣工測量的提前量與關注點
案例：某辦公項目如何合理調整實測面積
4、各專項驗收注意事項
案例：某城市電力施工及驗收關注點
某城市燃氣施工及驗收關注點
⑥聯(lián)合驗收和竣工備案證明書的申領
⑦交付備案（綜合驗收）
⑧初始登記證辦理
案例：某項目各專項驗收是如何統(tǒng)籌及穿插進行
案例：通過某項目進行舉例說明
三、報建工作改進思路（資源、前介、預判）
一、開發(fā)報建體系思想的建立
1、開發(fā)報建的定位，核心和差異競爭力
案例：某公司開發(fā)報建部職責與檢查表
2、開發(fā)報建管理體系軸線示意圖
二、開發(fā)報建流程管理
1、開發(fā)報建標準流程說明
2、設計報建與預售許可的順排、倒排流程圖
案例：某項目未及時更新流程帶來的教訓
3、竣工驗收流程圖
案例：某項目未理清竣備流程中關鍵線路帶來的教訓
三、計劃和風險管理
1、計劃和風險管理說明
案例：某項目從拿地前至竣備分階段報建策劃模板
2、開發(fā)報建人員牽頭主題會議
3、關鍵節(jié)點刻度時限圖和全景計劃
案例：某公司標準參考工期和估算表
四、全過程開發(fā)節(jié)點計劃、職責劃分、風險預控表
案例：某項目開發(fā)資質、樁基提前施工、工程規(guī)劃許可證節(jié)點計劃和風險預控
五、報建類任務分派單和業(yè)務需示表
案例：某項目商鋪建模與網(wǎng)簽脫勾帶來的教訓
六、資料管理
1、各節(jié)點資料清冊
案例：某項目交警驗收資料清冊說明
2、開發(fā)報建資料移交歸檔制度
七、費用管理
1、開發(fā)報建部負責委托合同、規(guī)費名錄
2、開發(fā)報建類規(guī)費清冊
案例：業(yè)務招待費的計劃、使用及管理制度
某項目城建配套費的緩交與合理少交
提前施工處罰金額的計算及列入預算的經(jīng)驗
八、關系維護
1、分層級全周期關系營建說明
案例：某地區(qū)政府架構圖
某項目關系分層級維護表
2、如何進行關系建立及維護
案例：盤點自己的關系資源
請客的禮節(jié)和注意事項
九、技能管理
1、報建技能管理和專業(yè)能力說明
案例：拿地前向政府咨詢報建類問題清單
2、開發(fā)報建技能模板
案例：某項目開發(fā)報建類規(guī)范政策摘要
3、開發(fā)各階段圖紙、現(xiàn)場比對時間、關注點
案例：某項目圖紙比對模板
某公司土地合同核對表
4、復盤習慣和閉環(huán)思維的養(yǎng)成
案例：某項目復盤分析表的應用
一、開發(fā)報建的職業(yè)危機
二、報建模式的變化
案例：某項目外聯(lián)顧問的選擇取舍
某項目報建人員牽頭成立阿米巴小組的經(jīng)驗
三、報建工作如何考核
案例：結果導向與全局考核的平衡
某項目只顧沖預售節(jié)點帶來的教訓
四、報建工作的前景展望
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金俊一