科技改變生活 · 科技引領未來
科技改變生活 · 科技引領未來
寫在前面為了給您提供更精準更優質的測評內容，歡迎大家投票反饋：一、實地踩盤在北京出租車司機的心里，每每去首都機場趴活兒，都有這樣一個陰影：“千萬別去望京，千萬別去望京！”為什么這么說呢？望京距首都機場僅15公里，“踩一腳油就到了”，對于在機
寫在前面
為了給您提供更精準更優質的測評內容，歡迎大家投票反饋：
一、實地踩盤
在北京出租車司機的心里，每每去首都機場趴活兒，都有這樣一個陰影：“千萬別去望京，千萬別去望京！”
為什么這么說呢？
望京距首都機場僅15公里，“踩一腳油就到了”，對于在機場苦等兩三個小時的司機來說，聽到一句“師傅，去望京”，簡直是晴天霹靂。
因為距機場近，當我們下了飛機，行駛在機場高速時，第一個映入眼簾的就是望京，此刻的望京，也是北京的名片。恰恰是這個得天獨厚的位置，作為四環外的望京，從很早就開始發展，一直在享受政策福利好。
今天曉晨就跟大家聊聊望京，聊聊望京比較具有代表性的2000年建二手房小區——南湖東園一區。
1.小區品質
1.1品質感受
南湖東園，位于朝陽區望京板塊北部，是望京較為典型的2000年左右建大體量二手房小區，由南湖東園一區、南湖東園二區組成，此次我們主要解讀南湖東園一區。
小區由16棟板樓、塔樓組成，塔樓總高18層或28層，小區設施完善，內部活動空間大且配套齊全，樓棟外觀及內部較為陳舊，塔樓兩梯十戶居住感受較為密集，板樓無電梯體驗不佳。
（南湖東園一區塔樓外觀）
雖然已經房齡20年的小區，但管理還是比較嚴格的，無論是進出小區還是在小區內活動，都可以感受到小區的安保。小區為全封閉式，行人進出需刷卡，社會車輛可以直接進入，不用提前預約也沒有保安詢問。
小區大部分車位都是業主固定車位，社會車輛需停放在臨停區，允許外賣小哥可以進入小區送餐。小區內部主要路段設置崗亭，有安保人員值班，主要路段隨處可見攝像頭，給曉晨的整體感受還是比較安全的，但小區居民較多，缺少一些私密性。
曉晨看到電梯里門禁啟用通知，已于4月30日啟用，業主需攜帶身份證、房產證或戶口本，租戶需攜帶身份證、租房合同去物業辦理，辦理成功后居民可選擇人臉識別、手機APP、刷卡開門等多種方式進出小區。
小區內部空間較大，設計較為合理，行車路段都為雙向兩車道，道路較寬，基本不會出現堵車、錯車情況，對于司機來說體驗不錯，而且所有業主車位都是固定的，不像有的小區即使辦理了租車也要自己找車位，這點還是挺不錯的。
不過業主想擁有一個自己的車位并不容易，曉晨自稱業主去物業咨詢辦理車位情況，物業表示：“目前根本沒有車位了，都排到60多號了，去旁邊小區看看吧，可能那邊有?！?/p>
不足之處是小區所有車位均為地上車位，且人車不分流，對于行人來有安全風險，加之小區內業主較多，高峰時段人、機動車、非機動車同時在路面行進，體驗不佳。
小區內活動空間比較大，曉晨在小區走一圈大概半小時，公共設施全面，健身器材區、居民休閑區、棋牌娛樂區，兒童娛樂區、丘陵式公園、乒乓球健身區等，居民不用出小區就可以實現休息賞花、棋牌娛樂、健身跑步等。
曉晨看到爺爺奶奶休息聊天，下棋打牌，小朋友游戲、踢球，不時傳來乒乓球的節奏與叫好聲，一片生機勃勃的景象，感受閑適自然。
除了活動空間較大且設施豐富外，給曉晨另一個較好感受就是小區綠化，小區內植被豐富，置身于此感受滿眼綠色，每棟樓下都有草坪綠地或小型花園，業主下樓即可親近自然，這點對于很多剛需小區來說都是奢望。
1.2設施養護
整體看來，小區樓棟外部公共設施較新，健身器材、人車道路、草坪綠化等整體干凈整潔，養護較為完備，不足之處就是部分綠地有人為踩踏，草坪缺失情況，個別一樓業主也會對自家門前綠地進行二次改造，影響小區整體美觀統一度。曉晨還發現，小區內停放的很多車輛都做了“輪胎防護”，看來部分養犬業主的素質有待提升。
1.3物業服務
曉晨在踩盤時，看到保潔、修理工、門衛、安保等物業工作人員各司其職，各崗位員工著工服，給人感覺較為專業認真。曉晨走訪了小區業主，大家對物業服務滿意與不滿意的方面普遍一致，小區衛生、物業日常修理、草坪綠植養護等方面居民滿意度較高，“各單元及樓層都有物業溫馨提示欄，疫苗接種率，裝修告知、物業工作告知等都會在此看到，平時在小區經常看到他們出出進進的忙碌，也會跟居民們交流小區情況，感受到了物業的用心”。
一位阿姨告訴曉晨，今年2月她向物業反映單元樓道門臟了，疫情期間更需要干凈環境，“沒想到上午反映，下午就有保潔來擦了，速度還是挺快的，第二天還給我打電話，問是否滿意，這件事給我印象還是挺深的?！?/p>
居民不滿意的地方主要集中在樓道內，塔樓樓道較為昏暗，樓道燈有損壞修理不及時的情況，板樓樓道墻壁小廣告較多，污跡斑斑，需要重新粉刷。小區內還有一層商用的情況，“有個理發店已經開了很多年了，有些老人經常去，但確實有些擾民，希望物業出面幫忙解決一下吧。”
2.人群圈層
小區一手房112#樓-114#樓為郵局家屬樓和建筑單位家屬樓，102#樓部分為回遷房，105到107是純商品樓。
二手房業主要是望京本地、北京北部、東北、東南區域工作生活人群，主要購買需求是職住平衡，方便孩子接受教育等。
小區內約有三成租戶，租戶多為周邊白領，或是周邊教育機構、小型商業等企業租房，作為員工宿舍使用。
3.周邊體驗
3.1通勤體驗
小區位于望京板塊偏北部，從小區出口步行10分鐘上地鐵，開車6分鐘（3公里）上四環（望和橋），6分鐘上（3公里）上五環（來廣營橋），10分鐘（6公里）上三環（太陽宮橋），從小區出發無論是地鐵還是自駕去北京東北部、東部、東南部都非常方便。
自駕20分鐘內可以到達在亞運村、奧森公園、藍色港灣、國貿CBD、酒仙橋798、首都國際機場、國貿等商業核心區，享受區域內及周邊優質商業、交通、醫療、環境等配套，感受繁華都市的氣息。
3.2購物體驗
小區周邊商業街、菜市場、社區型商業、大型商業中心都有，居民不出望京就可以享受生活購物、健身休閑、中高端消費等體驗，板塊內中高端超市、二手奢侈品店、精品生鮮超市等商業豐富。
一位阿姨向曉晨抱怨：“望京什么都好，就是消費有點高，蔬菜水果都普遍貴一些，尤其是果蔬好超市，里面東西普遍貴了三分之一以上，我每天都去菜市場買，還算便宜。”
3.3就醫體驗
小區內部就有衛生服務中心，周邊3公里內，三甲醫院、?？漆t院、私立醫院都有，業主看病非常方便，一位年輕媽媽告訴曉晨，她愛人是外國人，平時去醫院由于語言不通非常不便，幸好周邊私立醫院有英語服務，減少了很多麻煩，“住望京最大的感受就是很國際化，平時去超市、逛街、吃飯什么的經常能見到外國人，我兒子幼兒園也有外教，我平時會多鼓勵他用英文交流，讓他感受多元文化也是好事。”
3.4教育體驗
小區周邊教育配套豐富，1公里內四十余家幼兒園及教育機構，國際雙語幼兒園、藝術學校、早教班、課外輔導班等很多，曉晨打聽了一下，普遍價格不菲，就拿小區內的劉詩昆音樂藝術幼兒園來說，每月保教費2000元，每月綜合學費4100元，餐費600元，教材費2000元，一次性入園生活用戶費1800元，半年藝術學習費12000元，而且只接受本社區適齡兒童。
3.5休閑養生
小區內活動空間較大，有籃球場、乒乓球場、200米塑膠跑道、兒童游藝、健身器材、棋牌休閑等，適合不同人群休閑健身，距小區1公里處有望和公園，是望京區域最大的公園，居民可以步行至此休閑娛樂。從小區門口乘坐5站地鐵就可以到達奧森公園，是全家人周末休閑的好去處。
4.幸福說
望京是目前北京各高新技術板塊中產業、配套、職住發展最均衡的板塊，發展早、發展成熟、并且還在不斷優化中：
發展早：從2009年政策將此定位為“第二CBD”開始，就開始大刀闊斧地發展，商品房、商業中心、大型商場等，一切都按照中高端國際化打造，不同于中關村、上地這種區域，產業屬性大于居住屬性，望京職住均衡，產業+配套+住宅齊頭并進。
發展成熟：歷經十余年發展，望京已經成為產業、商業、醫療、教育、環境配套全面且優質的區域，居民不出望京就可以實現上班、消費、就醫、教育、休閑等，這里資源非常飽和，白天是國際化商業辦公區，晚上同樣熱鬧，各種餐飲商業街、休閑廣場人流如織。
還在不斷優化：目前望京板塊資源飽和，近幾年，發展區域向望京北部來廣營、崔各莊區域發展，屬泛望京板塊，目前來廣營區域主要為中高端住宅、崔各莊板塊主要為改善型住宅和阿里巴巴總部，區域內進駐人群利好望京，無論是消費還是居住屬性都對望京起到帶動作用。
南湖東園一區是望京區域較為典型的2000年建二手房小區，小區位于望京板塊偏北部，屬核心區，享受望京區域核心配套。
小區優勢：
小區不足：
適合人群：
二、小區名片
1.小區概況
南湖東園一區位于北京東北四環-五環之間，屬朝陽區望京板塊，東至廣順北大街輔路、南臨湖光北街輔路、西至南湖北路輔路、北至河蔭西路。
小區開發商為北京首都開發控股（集團）有限公司，共有16棟樓2888戶，由9棟高層塔樓與6棟多層板樓組成，包含28層塔樓、18層塔樓、6層板樓、7層板樓，28層塔樓為三梯十戶，18層塔樓為兩梯十戶，6層板樓和7層板樓為一梯兩戶，是一個是中型體量的塔樓、板樓社區。
1.1基礎設施
南湖東園一區小區東南西北側各有出入口，其中車行入口主要為東門、北門，小區為全封閉式，出入口及主要道路有攝像頭，小區出入口及小區內設崗亭，有保安值守。
小區物業為北京市久筑物業管理有限責任公司，高層塔樓物業費1.93元/㎡/月，多層板樓物業費0.98元/㎡/月，物業公司位于103號樓至102號樓之間。
2020年，小區成立物業管理委員會，將物業管理納入社區治理體系，物委會主要作用為強化社區物業服務管理，加強服務保障，小區業主遇到問題可向物委會反映，由物委會推進解決。
南湖東園北社區服務站位于小區中間，社區黨委、社區居干、樓長、物業工作人員也會定期在小區進行清運垃圾、清理“僵尸車”、打掃樓院衛生等活動。此外，節假日也會組織街道及小區居民舉辦手工、插花、防疫宣傳、控煙等活動。
小區人車不分流，只有地上停車位，東側南側各有一個立體停車庫，方便業主使用，臨時車輛只能停放在臨停區。地上停車費為小型車1元/2小時，大型車2元/2小時，業主私家車租金為150元/月。業主停車位全部為固定車位，去物業辦理相關手續后可停放。
小區供暖為市政供暖，費用30元/平方米。
小區每棟樓下都有小型公園或居民活動區，業主活動空間充裕，下樓就可以休閑健身、賞花、散步等，小區內種植開花植物月季、牡丹、桃樹、迎春、櫻花、海棠、紫藤、刺梅等，還有松樹、槐樹、柳樹、女貞等綠植，每棟樓下都有小型草坪。
小區東側有一個丘陵式設計公園，內有兒童游樂設施、涼亭、健身步道等，是居民茶余飯后散步休閑的良好場所。
1.2建筑品質
小區建成時間為1997年-2001年，樓棟建筑結構為鋼筋混凝土結構，塔樓樓棟外立面為白色涂料、淡藍色涂料，板樓樓棟為鵝黃色涂料。
1.3樓棟大堂
板樓進入單元樓內方式為三節臺階步梯，塔樓進入單元樓內方式有兩種，一側為九節臺階步梯，另一側為無障礙通道。單元門口配備智能對講門禁系統，業主需刷卡或呼叫被允許才能進入。
板樓樓道地面為水泥地，墻壁刷白色涂料，墻面設置公示欄，展示物業提示、安全公告等信息。塔樓樓道地面為淡黃色地磚，墻壁刷白色涂料，樓道內設置信報箱、社區公示欄等。
塔樓樓道電梯里設置攝像頭，實施24小時監控，小區內部有監控室，24小時保安人員執勤。電梯最高乘載1000公斤、13人，電梯內張貼物業溫馨提示、居委會公告等。
1.4戶型分析
小區共16棟樓2888戶，覆蓋60㎡一居室、73㎡-122㎡兩居室、103㎡-140㎡三居室、170㎡四居室。
小區主力戶型為73㎡-110㎡兩居-三居，一居占比2成，兩居占比4成，三居占比3成，四居占比1成。一居戶型主要分布在六層、七層板樓，兩居、三居、四居戶型主要分布在六層板樓、七層板樓、十八層塔樓、二十八層塔樓。
戶型朝向較為復雜，南北向戶型較少，購房人在選擇時建議側重實際居住感受，西北向、北向等戶型日常采光較差，謹慎選擇。
六層板樓、七層板樓無電梯，中高層業主生活較為不便。塔樓樓棟居民較多，高峰時段等待電梯時間較長，居住較為密集，影響日常私密性。
1.5內部配套
小區內部商業配套豐富，小型超市、果蔬店、美發店、水店、中介門店等，滿足居民日常購買蔬果、生活用品的需求，中介門店主要展示小區及周邊社區房屋買賣、租賃情況，居民有房屋買賣租賃需求可以來此咨詢。
小區北門處是社區餐桌，為居家就餐不便的老人和社區居民提供餐飲、生活便利、家政服務等，居民不出小區就可以享受早中晚餐便民服務。
居民運動休閑配套方面，小區內配有休息區、健身休閑區、兒童游樂區、涼亭、乒乓球健身區等，每棟樓前有中小型公園，公園內健康步道、塑膠跑道等，方便居民日常健身休閑。也有晾衣桿、飲水機、快遞箱等便民設施，方便居民使用。
小區實施垃圾分類，部分樓棟前張貼垃圾分類引導牌，標識各類垃圾投放處，有害垃圾、大件垃圾、裝修垃圾、再生資源都有不同的投放地點，小區主要路段旁是設置垃圾分類箱，定時有工作人員在此清理。
小區內東側是衛生服務中心，內部含內科、外科、牙科等科室，居民日常醫保拿藥、小型傷病可以在此診治，不用出小區就可實現即時就醫治療，方便小區內行動不便的患者。
小區中心部分是劉詩昆音樂藝術幼兒園，這是一所藝術類私立幼兒園，主要以鋼琴學習為主。
小區北側是南湖東園北社區警務工作室，24小時提供警務服務，保障小區業主安全，外來人員登記、應急事務處理等也在此辦理。
2.外部配套
2.1交通配套
南湖東園一區南門距地鐵15號線、地鐵14號線東段望京站約520米，可換乘1號線、4號線大興線、5號線、6號線、7號線、8號線、8號南段、13號線。
小區周邊一公里內有十個公交站點，30余條公交線路途經于此，可到三環、四環、二環內城等地，郊區可到順義、 昌平、門頭溝等地，小區北門向北350米為“廣順北大街”公交站，可在此乘坐機場大巴，兩站可達首都機場T2航站樓。
小區周邊500米內主要道路有廣順北大街、湖光中街等，可通向北苑路、安立路、京承高速、京密路、東北五環、東北四環等。小區距東北五環來廣營橋3公里，距東北四環望和橋4公里，距首都機場T2航站樓19公里，從小區無論是自駕還是公共交通，前往京東、京北區域都較為方便。
2.2商業配套
小區周邊商業配套較為齊全，3公里內涵蓋餐飲生活街、社區型商業、中型商場，小區東西南北側都有商業街，周邊居民出小區可實現10分鐘購物休閑。
小區南門西側220米為旺角購物廣場，這是一個社區型購物中心，內含大型超市、餐飲、生鮮賣場、藥店、兒童早教機構等，是區域內生活類購物中心。
小區北門北側1.3公里是望京華彩商業中心，是涵蓋餐飲、服飾品牌、幼兒早教、休閑娛樂于一體的社區型商業中心。商場地下三層，地上七層，餐飲方面有海碗居、江邊城外烤全魚、海底撈等，休閑娛樂方面有華為體驗店、華誼兄弟電影院、同樂迪KTV、樂刻健身等，生活購物方面有家樂福超市、名創優品、711便利店等，是區域內居民生活購物娛樂的主要場所。
小區北門北側800米是六佰本商業街，地下一層，地上四層，包含生活購物、日常餐飲、休閑娛樂等店鋪，代表商業有小龍坎火鍋、物美超市、達美樂披薩、望京小腰等。
2.3醫療配套
南湖東園一區周邊醫療資源較為豐富，周邊一公里內七個社區衛生服務中心，小區內部就有北京市社區服務站南湖東園社區服務站，日常小病診治、醫保拿藥等較為方便。
南門南側3公里為中國中醫科學院望京醫院（三甲），1公里內有北京惠蘭醫院（二級），北京國宗濟世中醫醫院（一級?？疲?，北京凱爾醫院（私立），北京龍脊中醫骨傷醫院（私立）。
2.4教育配套
1公里內十所幼兒園，含三所公立，七所私立：北京市朝陽區臥龍幼兒園（公立）、西壩河第一幼兒園望京部望京分園（公立）、望京新城幼兒園（公立）、劉詩昆音樂藝術幼兒園（私立）、北京格頓雙語幼兒園（私立）、卓·悅童國際幼兒園（私立）、北京市朝陽區聰明娃娃幼兒園（私立）、智赫幼兒園（私立）、北京市朝陽區博識夢飛幼兒園（私立）、劉詩昆音樂藝術幼兒園溪陽中路（私立）。
1公里內三所小學：望京南湖東園小學、明遠教育書院實驗小學、新文達中小學(望京校區)。
1公里內五所中學：北京市陳經綸中學分校、首都師范大學附屬實驗學校(北校區)、對外經濟貿易大學附屬中學北京市第九十四中學(高中部)、北京市陳經綸中學分校(望京實驗學校)、北京師范大學三帆中學(朝陽學校)。
2.5生態休閑配套
小區周邊1公里內有三個公園，望湖公園、北小河公園、望和公園，這三個公園相互連接構成一個大型公園，整體由南、北兩大園區構成，總占地面積38.6公頃，是望京地區最大的城市休閑公園。園區內綠植豐富，內含水系、湖心島、三疊瀑、四季廣場、花池步道、塑膠跑道、兒童游樂區等，北園有人工湖，分為魚類觀賞區和荷花種植區，每到夏日，是攝影愛好者的聚集地。
三、價值分析
1.區域價值
1.1區域描述
1.2政策規劃
政策規劃方面，根據《朝陽分區規劃（國土空間規劃）（2017年—2035年）》顯示，望京發展方向主要為三個方面，以下為政策原文：
一、中關村朝陽園五區（西區、北區、東區、望京地區、健翔區） 重點聚焦新一代信息技術、科技服務業、軟件和信息服務業三大高精尖主導產業發展，強化創新資源的集聚效應，提升產業間融合創新能力，將該區域打造成為朝陽科技創新主陣地與新興產業增長極。
二、發揮朝陽區國際交往發展優勢，依托奧林匹克中心區、北京商務中心區、望京地區及外國駐華使館區等區域，完善國事活動和國際交往場所，努力使朝陽區成為國際文化資源交互的紐帶和中國文化對外傳播的窗口。
三、充分發揮北京商務中心區及望京區域的國際商務、國際金融、國際傳媒等資源豐富及高端商務功能完善的優勢，聚集國際文化商務關鍵要素資源，打造國際商務文化節等活動品牌。
從政策規劃來看，望京未來發展享受產業、文化方面政策利好，利于區域經濟發展。
2.購買價值
2.1地塊價值
2010年3月，經過84輪激烈角逐，遠洋以40.8億元將“朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地”收入囊中，折合樓面價2.7萬/㎡，成為當時望京地區樓面單價地王。這也是“望京最后一塊住宅用地”，這就是后來的遠洋萬和公館，于2012年6月開盤，推出256㎡、280㎡、350㎡等大戶型，均價在5萬/㎡-6萬/㎡之間，目前，二手房均價11萬/㎡，255㎡三居報價3000萬/套，340㎡五居報價4300萬/套。
2018年10月31日，望京北部崔各莊2909-0603地塊和2909-0604地塊被首開+金地拿下，這就是后來的華樾北京，限制均價78148元/㎡，最高限價82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新總部也在此，目前處于在建中。
近十年中，望京及周邊區域土地“惜售”，由于望京區域配套成熟，產業豐富，未來在土地方面，一旦放出，會成為熱點。
2.2發展前景
政策規劃方面，望京板塊未來發展主要圍繞區域核心產業、科技創新及新興產業、國際化商務、金融、傳媒等，均為高端產業，為區域內注入人才及動能，利于板塊內經濟和文化發展，促進區域消費及職住平衡。區域產業還在不斷優化，望京北部阿里巴巴總部在建中，預計2024年建成，發展科技、金融、電商、文娛、健康、物流、新消費等產業。預計建成后5年內，會給望京區域商業消費、購房等方面帶來大幅發展，未來望京區域，會形成高端產業職住平衡生態圈。
區域房價方面，由于望京板塊內部配套完善且優質，產業高端且豐富，人才資源聚集，未來發展預期看好。
區域內房齡跨度較大，未來上車望京人群主要以低總價老舊小區為主，區域內置換購房趨向側重于低樓齡改善置業為主，對于改善型小區來說，由于大戶型占比高，單套千萬以上房屋較多，換手率較低。
3.產品力價值
3.1品質價值
南湖東園一區1997年-2001年，在望京區域小區中，算中等樓齡小區。主力戶型為73㎡-110㎡兩居-三居，均價60740元/㎡，60㎡一居首付165萬，74㎡兩居首付288萬，107㎡三居首付370萬，小區開發商為小區開發商為北京首都開發控股（集團）有限公司，物業為北京市久筑物業管理有限責任公司，屬名企開發。
小區主要為經濟適用房、商品房，內部配套齊全，綠化豐富，活動空間大，設施較新，但塔樓居住感受較為密集，板樓無電梯，居住體驗一般，私密性較差。居民感受較差的方面，還有停車位稀缺，樓道墻面臟亂、小廣告，公共綠地被占等問題，在同區域同樓齡小區品質對比中表現不佳。
3.2小區賣點
小區核心賣點在于價格，在區域中房價較低，望京板塊二手房均價為7.4萬/㎡，南湖東園一區二手房均價為6.1萬/㎡，周邊1公里內小區二手房均價在6萬/㎡-11萬/㎡之間。
南湖東園在價格上具備優勢，并且小區有小戶型房源，對于購房人來說，是低總價上車望京的選擇之一。另外小區樓齡不算太高，內部規劃完善，配套齊全，活動空間較大，居住體驗強于望京的“老破小”，是剛需置業望京的熱門之選。
3.3小區對比
南湖東園一區2公里內同房齡、同產品小區較多，整體二手房均價在7萬/㎡左右，整體樓齡在1997年-2000年之間，以商品房、經濟適用房為主。也有2007年建的區域高品質純商品房小區東湖灣，均價10.2萬/㎡。
4.交易價值
4.1交易價值
南湖東園一區目前掛牌均價在5.9萬/m2-7.4萬/m2之間，目前掛牌房源25套，60㎡一居，均價6.8萬/㎡，總價420/套，主力戶型為70㎡-122㎡兩居，均價5.9萬/㎡-7.4萬/㎡，總價510萬/套-850萬/套，103㎡-240㎡三居，均價5.7萬/㎡-6.7萬/㎡，總價640萬/套-840萬/套。
中介表示，整個南湖東園社區（包含南湖東園一區、南湖東園二區）在望京區域熱度較高，南湖東園一區換手率低于二區，二區品質好于一區，近三個月成交了10套，主要以60㎡-80㎡小戶型為主，用戶主要購房目的在于周邊交通、學校、商業等配套，二區熱度高于一區，一區優質戶型較少，也是購房人謹慎選擇的原因之一。
出租方面，小區出租率約30％，主要以合租為主，16㎡西南向臥室月租金為3000元，15㎡南向臥室月租金為2900元。整租方面，82㎡南北向兩居月租金為8500元，140㎡南西向三居月租金為13000元。雖然品質與周邊同樓齡小區比存在弱勢，但從租金方面沒有太大差異。
4.2購買指南
參照北京市現行的普宅標準看，小區小戶型主要為普宅，商貸首套首付為35%、二套首付為60%，大戶型為非普宅，非普宅，商貸首套首付為40%、二套首付為80%，還需要考慮增值稅、契稅、個稅等。
用戶在購買時，盡量從居住體驗出發，板樓低樓層南北向戶型最佳，謹慎選擇高層西向、西北向戶型。高層塔樓邊戶較為私密，中間戶存在噪音風險。
聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。
本文中所有文字、圖片，未經許可不得轉載。
踩盤時間：2021年4月21日
馬原一