很多人說，這兩年上海房子漲了不少，基本上“買到就是賺到”。確實，從全市均價來看，2020-2021年這一輪，大盤漲了20%-30%，在全國的表現還算不錯。但全國的這一輪漲幅是結構性的，有的城市漲了，大量的非優質城市沒漲。在上海內部，也出現了

很多人說，這兩年上海房子漲了不少，基本上“買到就是賺到”。

確實，從全市均價來看，2020-2021年這一輪，大盤漲了20%-30%，在全國的表現還算不錯。

但全國的這一輪漲幅是結構性的，有的城市漲了，大量的非優質城市沒漲。

在上海內部，也出現了非常明顯的漲幅分化，有些房子漲了超過30%，也有不少房子漲幅幾乎可以忽略不計，平均一下才是全市20%-30%的漲幅。

如果我們再往前看幾年，2017年是上海樓市上一輪的價格高點，如果在2020-2021年漲幅低于10%的話，甚至大概率都不能彌補2017-2019年的跌幅。

這就意味著，如果你不幸在五年前買了房，然而恰好過去兩年沒怎么漲，那么就相當于2017-2022年，五年不漲了。

在上海居然有這樣的房子，很反常識是不是？

其實，這樣的房子，在上海還不少。

第一類，就是遠郊無地鐵的次新房。

比如：

崇明、金山全境

寶山的月浦；

松江的小昆山、洞涇；

嘉定的徐行、安亭、外岡；

青浦的白鶴、香花橋、重固；

奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、拓林；

浦東的合慶、泥城、書院、宣橋、新場、祝橋；

等等等等。

在這里舉兩個典型案例。

一個是浦東書院的麗澤荷亭苑，2009年的次新房，81平兩房中樓層，2017年的成交價是181萬，四年過去，2021年的成交價是170萬，比2017年還低一些。

五年過去，2022年4月的當下，同樓層、同戶型最新掛牌為173萬，也低于2017年。

可以看到，書院鎮大多數房子周圍都是農田，除了有個非常小的禹州廣場外沒有別的配套，16號線地鐵站也不在居民區附近。

而位于奉賢海灣板塊的綠地香頌更狠，2011年的70年產權住宅，47平的一房2017年就賣到了125萬，而2021最高成交價才91萬，較最高點下跌27%，目前的掛牌價也在82-95萬。

五年過去，不僅沒漲，還跌了近三成。

這些五年沒漲的板塊和房源，有這些共同特性：

1.超遠郊，距離市中心普遍在30公里以外；

2.沒有地鐵或大多數樓盤距離地鐵較遠。

在“遠大新”五年不漲的背后，本質是不稀缺。

上海總面積為6340.5平方公里，有多達170多個板塊，但外環以內的中心城區只有664平方公里，占全市的10.5%，剩下近90%的土地開發程度都比較低。

上海已經過了大量導入人口的年代，“攤大餅”抬升郊區地位的事情已不復存在。

目前，上海僅僅是中環內的各種規劃就令人眼花繚亂，在郊區，五個新城也是如火如荼。

遠郊的大餅，已經啃不動了。

第二類，是市區內的老破大。

比如長寧虹橋開發區的紫云大廈，1996年建的老塔樓，一個典型的高梯戶比、沒小區環境、停車位極度緊張的老大樓。

虹開發的地段非常不錯，是少數內環外的中央活動區（CAZ），而且紫云大廈的戶型還算方正，理論上這一輪漲幅應該不錯。

但這個小區從2018年至今，單價基本就是在5-6萬之間徘徊，現在掛牌的那套，單價不到5.9萬，卻掛了一年多還沒賣出。

究其原因，還是產品過時+板塊無爆點。

紫云大廈是96年竣工的外銷房，三梯五戶，基本都是125-160平的兩房，140戶人家只有80個車位。無論是建筑類型、得房率、戶型設置還是車位配比，都已遠遠落后于時代。

而說起虹橋，隨著現在新房扎堆+自媒體轟炸，已經很少有人記得“虹開發”的鼎鼎大名，都以為是十幾公里以外的閔行青浦的“大虹橋”。

最后一類，則是一種比較特殊的存在。

上海雖然是個一體化大都市了，但其實郊區還保留著不少原來縣城的影子。

現在說的比較多的“五大新城”，其實也對應著“五大老城”：

嘉定新城——嘉定老城

奉賢新城——南橋老城

松江新城——松江老城

南匯新城——惠南老城

青浦新城——青浦老城

再加上金山老城、寶山淞寶等這些自成一體的郊區老城，這一輪房價表現都不如大盤。

可以看個圖感受下，這是寶山的老城——淞寶，道路窄、路網密布、房齡偏老、可騰挪空間不多。

還是來看幾個例子。

最近奉賢新城很火，但火的只有南橋新城，而西面的南橋老城卻往往被人忽視。

貝港南區是南橋老城非常典型的老公房小區，1994-1995年的房齡，70多平兩房2017年成交價為214萬，單價2.9萬。而去年該小區同樓層同戶型成交價為155萬，單價不到2.2萬，目前掛牌的也只有165萬，單價2.2萬，均低于2017年。

再來看浦東惠南的梅花新村，也是類似的情況，2018年到2022年，都是3萬左右一平，絲毫不被上海全市的行情所影響。

表面看，房齡老、無學Q賣點是這些老公房的缺點，但本質是因為老城板塊主要還是地緣客群在買。

板塊老，房子老，發展空間小，自然吸引不了市區就業的購房者來買，而地緣客群的數量和購買力實在有限，撐不起老城市場。

其實回顧過去這兩三年的行情，會發現上海樓市一直在輪動：

2020年，學Q房火；

2021年，改善次新房火；

2022年，豪宅火。

這幾輪都沒輪到的話，不好意思，這房子的漲幅就是偏低的。

考慮到2017-2019年上海房價還跌了10%，很容易就造成五年不漲的情況。

那么接下來，這些房子會怎么走？

對于遠郊次新、市區老破大、郊區老城這三類房子，我們的建議是：

一、如果還沒買，又在看這類房子的，建議要慎重。

具體原因，上文已寫得比較清楚，不再贅述。

二、如果買的比較早，也有置換的能力，還是盡量換更優質的房子。

賣掉后分數高的，就可以多看看新房；積分較低的，就看看地段更核心、房齡更新的房子。

三、如果五年內才買，而且自住需求得到滿足的，其實不妨先等等看。

首先，短期置換的摩擦成本太高，一賣一買所損失的費用可能比漲幅差異要大不少；

其次，目前上海樓市處于一個平臺期，未來不同產品的走向也有可能和過去五年不同，如果繼續住著沒問題的話，不如觀望下，等行情明晰了再決定。

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