21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者張敏、唐韶葵、吳抒穎 北京、上海、深圳報道 上個周末，謝林鋒非常繁忙。作為一名深圳的房地產(chǎn)中介又是自媒體從業(yè)人員，樓市新政推出后，他很快就開起了直播，解答客戶的問題。他發(fā)現(xiàn)，直播間里涌入了許多潛在購房者，一改往日的冷清氛圍，變得十分熱鬧。

周末，他在一個樓盤上隨機(jī)打開了直播，人數(shù)也迅速上升，“問題根本就回答不過來”。

5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布文件，調(diào)整個人住房貸款政策。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。央行還表示，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

按照新政，個人購房的最低首付比例和貸款利率均將降至歷史最低水平。

對于“久旱逢甘霖”的樓市來說，政策將帶來哪些變化？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后的首個周末（5月18日、19日），四城樓市的咨詢量、帶看量均有所活躍，北京不少新房項目反映，咨詢量增加了50%。這既源于需求端預(yù)期的改善，也是銷售人員積極營銷的結(jié)果。

但由于落地細(xì)則尚未出臺，市場的觀望情緒仍然存在，成交量也沒有明顯提升。經(jīng)歷了本輪市場調(diào)整的洗禮，購房者心態(tài)穩(wěn)定，并不急于快速出手。

不過，一些變化正在潛移默化地發(fā)生。近期，在二手房市場，堅持報價的業(yè)主開始增多，說明賣方的信心有所增強(qiáng)，市場也隨之出現(xiàn)博弈情緒。而隨著“靴子”落地，對價格的堅持能否持續(xù)，還需進(jìn)一步觀察。

營銷人的忙碌周末

作為一向?qū)φ呙舾械某鞘校苣﹥商欤钲跇鞘械摹盁狒[”的確為近年來少見。許多售樓處人流量“暴漲”的新聞刷爆社交媒體，深圳樓市好像又“火”了。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者現(xiàn)場以及多方調(diào)研，深圳售樓處在新政之后的確人氣有所回升，而且數(shù)據(jù)也能夠提供支持。據(jù)一家混合所有制房企以及一家民營房企為21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者提供的數(shù)據(jù)，周末兩天，深圳全市項目整體的來訪量大約有30%-40%的提升，主要原因除了有降首付外，還疊加深圳近期社保“3改1”等。

與深圳類似，新政后的首個周末，廣州多數(shù)售樓處的來訪量也有明顯活躍。“我們項目來訪量大約翻倍了，銷售同事通過降首付邀約了不少客戶來看房。”一位黃埔區(qū)大盤的銷售負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

北京、上海的熱度同樣有所增長。北京大興區(qū)、豐臺區(qū)、順義區(qū)的多個在售項目反映，周末接待的看房人數(shù)比平時多出約50%，“有的客戶沒有預(yù)約就直接來了”。

樓市熱度升溫，既源于需求端預(yù)期的改善，也是銷售人員積極營銷的結(jié)果。據(jù)悉，雖然尚未落地細(xì)則，但上海外環(huán)外的部分樓盤銷售已經(jīng)直接對客戶說，首套房可以做到15%的首付比例。

還有銷售人員以“窗口期”的名義向購房者推銷。“一旦還有其他政策推出來，比如放開限購，我怕你搶不到房。”在上海外環(huán)某項目，一名銷售人員如此向客戶表示。

同策研究院研究總監(jiān)張紅衛(wèi)分析認(rèn)為，新政后，上海的項目來訪人群主要有兩類：第一是具有上海“房票”的購房者，這部分主要是改善需求，在二套房首付比例大幅下調(diào)、公積金貸款下調(diào)及商業(yè)貸款利率不設(shè)下限的政策背景下，改善預(yù)期增強(qiáng)；第二類是在上海缺乏房票的購房群體，對于取消限購有期待。

當(dāng)前，一線城市的購房門檻仍然較高，政策也更易產(chǎn)生影響。相比之下，二線城市的反應(yīng)要平淡一些。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從兩家杭州房企獲得的情況，新政出臺后，杭州多數(shù)項目來訪量有明顯提升，但也出現(xiàn)了冷熱分化加劇的情況，主城區(qū)對新政的反應(yīng)效果更快。“地理位置和配套優(yōu)質(zhì)、剛需客戶較多的板塊，降首付政策能有一定刺激作用，沒有這些因素加持的板塊，政策的效果較弱。”一位杭州房企的人士說。

成都的情況類似。從數(shù)據(jù)面看，周末兩天，成都來訪量、成交量都有小幅的上漲，漲幅大約在10%以內(nèi)，但多數(shù)項目反饋的結(jié)果來看，多數(shù)感受相對較弱。

等待“靴子”落地

雖然很多項目看房者眾多，但到成交環(huán)節(jié)，購房者仍然冷靜。上周末，在記者調(diào)研的城市中，大部分項目并未錄得成交量明顯增長，僅有局部升溫。

以深圳為例，鴻榮源旗下一樓盤發(fā)布的銷售海報顯示，5月18日，鴻榮源·胤璇開盤賣出126套住宅，僅余三套房源未售，收金約14.9億元。但這一項目能夠錄得如此的銷售成績，是因為其與周邊二手房項目存在“倒掛”。

公開信息顯示，該項目的備案均價8.55萬元/平方米，最低單價7.1萬元/平方米。對比周邊二手樓盤，掛牌價多數(shù)在10萬元/平方米以上。

撇除這樣的“個案”，深圳大多數(shù)樓盤銷售情況相對平淡。其余賣得好的項目，新政的催化只是因素之一，關(guān)鍵的變量還是在于“降價了”。

一家深圳房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“我們周末有一兩個盤賣得還不錯，一是因為促銷，一是我們提高了中介的傭金，大家都在給我們帶客。賣出去的房源中，也有不少客戶已經(jīng)按照15%的首付來做了。除了這些高返傭的項目，其他成交情況基本上和前面一個月是持平的。”

從多家標(biāo)桿房企反饋的信息，目前廣州市場多數(shù)項目并未明顯感知到新政的“利好”推動，即便客戶到訪量有提升，但是觀望情緒仍然嚴(yán)重。“很多客戶的意向還是比較弱，我們這邊成交沒有明顯變化。”一位廣州頭部房企的人士表示。

另一位全國性房企廣州公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“我們的項目來訪量有明顯提升，但是成交上基本持平。有些項目看起來數(shù)據(jù)翻倍，但基數(shù)實在是太低不太有參考性。到訪有三四百組，但周末實際成交就是10套左右，之前周末可能5、6套吧。”

在北京市場，受訪的項目普遍反映，周末的交易量并未出現(xiàn)明顯變化。這主要是因為北京的實施細(xì)則并未出臺，購房者還在等靴子最終落地。

事實上，上周末，北京的不少項目已經(jīng)向購房者承諾，如果政策落地不及預(yù)期，可以返還定金。但客戶并不怎么買單。

根據(jù)多家房企的反饋，上周末，杭州、成都樓市的成交量也未發(fā)生明顯變化。一位成都市場觀察人士也表示，目前由于大多數(shù)項目還沒有落地首付政策，配套的商貸利率下調(diào)也還未落地，所以市場觀望情緒仍然較濃。

微妙的價格博弈

除了等待靴子落地外，經(jīng)歷過近些年市場調(diào)整的洗禮，如今的購房者也更加沉得住氣。北京某大型房企營銷負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，以往購房者的決策周期很短，市場火爆時，部分購房者一夜之間就會決定買房。但最近兩年，決策周期明顯拉長，“很多客戶不著急買，一是怕房價繼續(xù)降，二是看開發(fā)商還有沒有優(yōu)惠。”

“買方市場來了。”他說。

不過，近期的政策調(diào)整，開始給賣方注入信心。這種情況已在二手房市場有所體現(xiàn)。

今年以來，北京連續(xù)出臺多項穩(wěn)樓市政策。鏈家地產(chǎn)北京惠新西街某門店經(jīng)紀(jì)人表示，最近兩個月，業(yè)主對價格更加堅持，房源的溢價空間開始變小。“如果不是特別著急出手的客戶，都不怎么降價了。”

他表示，這也反過來抑制了成交。因此，在其所在的片區(qū)，上個周末的帶看有小幅增加，但交易情況并未出現(xiàn)明顯變化。

這反映出市場的另一個現(xiàn)實，即面對政策利好，一部分賣方會選擇博弈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這兩年，北京二手房價格降幅較為明顯，一些小區(qū)的價格較2021年跌幅達(dá)到三成。隨著政策利好的不斷推出，不排除業(yè)主停止降價，甚至調(diào)高報價的情況出現(xiàn)。

但在新房市場，類似的情況尚未發(fā)生。據(jù)悉，去年9月30日北京推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，部分項目一度取消價格折扣。但從上個周末的情況來看，此輪政策出臺后，還沒有項目收回折扣，或調(diào)漲價格。

前述房企人士表示，當(dāng)前的形勢下，開發(fā)商不太敢漲價。因為一旦政策落地的細(xì)則不及預(yù)期，需求釋放不足，企業(yè)就會錯過出貨的機(jī)會。

事實上，以價換量仍是當(dāng)前市場的主流。多數(shù)受訪者指出，新政出臺后，買賣雙方的信心都有所增強(qiáng)，但在當(dāng)前的供需關(guān)系下，市場對價格的支撐力不足。且在細(xì)則落地之前，市場勢必會出現(xiàn)一段觀望期，此時漲價，也有可能是試探市場的反應(yīng)。

張大偉指出，短期看，具體執(zhí)行的細(xì)則會影響市場走勢，市場能否從筑底狀態(tài)中走出，取決于購房杠桿的最終設(shè)定，以及銀行的讓利力度。但總體而言，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復(fù)。

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