大家好這里是老梁說(shuō)二手房。經(jīng)過(guò)半年的時(shí)間，二手房?jī)r(jià)格總算是下降了。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市熱度高，樓市調(diào)控壓力加大。調(diào)控政策頻發(fā)自從七月份開(kāi)始，政府多次聲明，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。7月22號(hào)國(guó)務(wù)院發(fā)布聲明要堅(jiān)持

大家好這里是老梁說(shuō)二手房。

經(jīng)過(guò)半年的時(shí)間，二手房?jī)r(jià)格總算是下降了。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市熱度高，樓市調(diào)控壓力加大。

調(diào)控政策頻發(fā)

自從七月份開(kāi)始，政府多次聲明，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。

7月22號(hào)國(guó)務(wù)院發(fā)布聲明要堅(jiān)持“房無(wú)投機(jī)”的定位，全面實(shí)施穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，第一次在一份通知中覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)鏈的控制，形成了閉環(huán)的監(jiān)管方式，并且要在3年左右實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的明顯改善。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)銀川、徐州、金華、泉州、惠州五個(gè)城市進(jìn)行了約談，并將五個(gè)城市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

各地政府也是積極響應(yīng)，7月，上海、南京、杭州、東莞、武漢等地進(jìn)一步完善了調(diào)控措施，涵蓋限購(gòu)限售、住房信貸控制、住房?jī)r(jià)格管理、市場(chǎng)秩序規(guī)范等方面。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已達(dá)352次。

今年7月，從中央到部委再到地方，密集調(diào)控政策高達(dá)66次，創(chuàng)下今年單月最高紀(jì)錄。

近期武漢二手房的發(fā)展更是難上加難，因?yàn)椋邔硬蛔尣鹆耍悄愕姆孔邮沁`法建筑，或者被專(zhuān)業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)確定是危房，并且沒(méi)有任何修繕價(jià)值，否則是不可能輕易的拆遷了。

8月10日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，公開(kāi)向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。住建部明確提出，“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”。

老梁簡(jiǎn)單地給大家講一下當(dāng)前的樓市：

持續(xù)高壓

這一次的樓市調(diào)控是從2020年下半年開(kāi)始的，多地出臺(tái)樓市政策打壓樓市，但是依舊壓不住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

尤其是消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸這些貸款都被不斷的放進(jìn)樓市，就因?yàn)檫@樣房?jī)r(jià)怎么可能不漲。

有人就把這次的房?jī)r(jià)上漲和2016年聯(lián)系了起來(lái)，畢竟這兩次的都因?yàn)檫@些貸款流入市場(chǎng)，和后期的調(diào)控手段和2016年的可以說(shuō)是一模一樣了，都是提高購(gòu)房門(mén)檻，從而延緩大眾進(jìn)入樓市的步伐。

樓市的調(diào)控政策不斷的推出，但很多都是有苗頭的，比如8月10日住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》中提到的“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”，跟之前大力推行的舊城改造，其實(shí)是一樣的。

不管大眾對(duì)“舊改”的意見(jiàn)怎么樣，但是“舊改”依舊在實(shí)施，拆遷也逐漸成為一段歷史。

不提倡拆遷的原因

第一是拆不起了，拆遷的成本越來(lái)越高了；

第二是不想拆了，拆遷會(huì)把房?jī)r(jià)越抬越高。

住建部這次發(fā)布的政策，算是把這個(gè)態(tài)度直接點(diǎn)明了，給老破小下了一道“限拆令”，能不拆的房子，以后都別拆了。就算是一定要拆，老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或小區(qū)內(nèi)拆除建筑面積，也不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

從這次的政策中表明除非是違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應(yīng)以保留修繕加固為主，改善設(shè)施設(shè)備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。對(duì)擬拆除的建筑，應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估論證，公開(kāi)征求意見(jiàn)，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定并履行報(bào)批程序。

也就是說(shuō)你家的房子除非是違法建筑，否則是不能拆的。就算是危房也得先找專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定并確定無(wú)修繕保留價(jià)值，才能拆除。

就沖這城中心的那些老破小，基本是跟拆遷無(wú)緣了。

影響：

通過(guò)這次的政策，基本可以確定一件事情，那就是樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向了。

首先是地方政府方面，以后做老城區(qū)的土地立項(xiàng)，估計(jì)是沒(méi)那么容易了，除了以前就立項(xiàng)規(guī)劃好的地塊，后續(xù)放出來(lái)的地塊，位置偏僻是大概率的了。城市重心會(huì)逐步向郊區(qū)、新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來(lái)或許會(huì)帶動(dòng)郊區(qū)、新區(qū)的升值。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，打擊力度也不算小，因?yàn)楫?dāng)前三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和了，一眾開(kāi)發(fā)商都在往一二線(xiàn)城市回游。

現(xiàn)在，老城區(qū)不讓大拆大建，郊區(qū)、新區(qū)的設(shè)施跟不上，短時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)去化困難的問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力是個(gè)考驗(yàn)。

最后是市場(chǎng)，現(xiàn)在不讓大拆大建了，也就意味著，老城區(qū)的格局基本已經(jīng)固定，次新房在變老，老破小在貶值。

對(duì)這些區(qū)域的房東來(lái)說(shuō)，其實(shí)不算是個(gè)好消息，因?yàn)榉课莺笃诘木S護(hù)成本勢(shì)必增加，同時(shí)，房齡太老，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的貶值。

即使是一線(xiàn)城市的房產(chǎn)，也會(huì)受到?jīng)_擊，反正北京的例子已經(jīng)向我們證明了，沒(méi)有學(xué)區(qū)的老破小，是會(huì)貶值的。

而在今年，高層出臺(tái)了一系列措施針對(duì)學(xué)區(qū)房，旨在解綁房屋、學(xué)區(qū)之間的聯(lián)系，越來(lái)越多的老破小正在喪失自身的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，風(fēng)向調(diào)頭，格局已定，樓市未來(lái)的走向更加明晰，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，購(gòu)房變成了一道選擇題，是選擇市區(qū)的二手房，還是選擇郊區(qū)的新房，都是購(gòu)房者在未來(lái)需要考慮的問(wèn)題。

限拆令的出現(xiàn)，也在一定程度上盤(pán)活了二手房市場(chǎng)，因?yàn)橐院笕胧械男路浚蟾怕识荚诮紖^(qū)、新區(qū)了。想要住市區(qū)，就只能選擇二手房；

要想住新房，就只能去郊區(qū)買(mǎi)房了。在一定程度上，也能扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者的思維模式，

同時(shí)，由于市區(qū)內(nèi)的格局已定，二手房升值空間相對(duì)壓縮，也能起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

這也算是強(qiáng)行給樓市掉了個(gè)頭，從原本的“開(kāi)發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”，開(kāi)始做存量房市場(chǎng)了。

總結(jié)：

在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，拆遷的作用不容小覷。

尤其是2016年那一波，在舊改模式的加持下，大量貸款流入樓市，助推房?jī)r(jià)上漲，從而走上了房?jī)r(jià)普漲的道路。

在拆遷模式下，房?jī)r(jià)上漲，畢竟大拆大建之下，必有貸款流入。這樣循環(huán)，就算房企的利潤(rùn)被攤得再薄，房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的。

現(xiàn)在的限拆令，相當(dāng)于是釜底抽薪，把房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力給抽掉了。所以，業(yè)界對(duì)限拆令的定義是有效整合各種資源，盤(pán)活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)城市活力。盤(pán)活存量資產(chǎn)，這話(huà)說(shuō)得太“官方”了，真落到實(shí)處，其實(shí)就是讓你在郊區(qū)新房、市區(qū)二手房之間做個(gè)二選一。至于怎么選，全看你的了！

關(guān)注老梁，老梁帶你上火車(chē)。