借簽訂“購房合同”的套路貸法律問題西安律師常鈺北京市博儒（西安）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師有一種套路貸的模式，是借購買房屋為名義，實(shí)為民間借貸法律關(guān)系的類型。舉個(gè)例子感受一下：華強(qiáng)和封標(biāo)是兩個(gè)好哥們，某一天，簽了一份書面的《房屋買賣合同》，約定封標(biāo)

借簽訂“購房合同”的套路貸法律問題

西安律師常鈺

北京市博儒（西安）律師事務(wù)所 執(zhí)業(yè)律師

有一種套路貸的模式，是借購買房屋為名義，實(shí)為民間借貸法律關(guān)系的類型。

舉個(gè)例子感受一下：

華強(qiáng)和封標(biāo)是兩個(gè)好哥們，某一天，簽了一份書面的《房屋買賣合同》，約定封標(biāo)把自己位于某某小區(qū)的一套房子，20萬元賣給華強(qiáng)。當(dāng)天，華強(qiáng)就向封標(biāo)轉(zhuǎn)了20萬。

過了一段時(shí)間，華強(qiáng)向法院起訴，要求封標(biāo)將房屋過戶至其名下。

這個(gè)案子如果只看這份購房合同，這應(yīng)該就是一起房屋買賣合同糾紛，一方付了購房款，另一方?jīng)]有履行過戶義務(wù)。

但是想騙過法院的法官，還是沒那么容易，這個(gè)案子還是有諸多疑點(diǎn)引起了法院的質(zhì)疑。

首先，是過戶房屋的價(jià)格，經(jīng)過司法鑒定，涉案房屋的在交易當(dāng)天的市場(chǎng)價(jià)為70余萬，而本案中的購買價(jià)格僅為20萬，不符合常理。

其次，購房合同當(dāng)中有封標(biāo)簽名的地方都按了手印，一般的購房合同不會(huì)頻繁的按手印，這也同樣惹人懷疑。

再次，購房合同約定十分簡(jiǎn)單，況且房屋內(nèi)有各種裝飾裝修物和家具家電，合同內(nèi)也沒有進(jìn)行約定交割。

種種因素，導(dǎo)致無法確定這是一份真實(shí)的房屋買賣合同。

法院在審理合同類糾紛案件時(shí)，有權(quán)對(duì)合同的效力作出認(rèn)定。合同有效的一個(gè)重要前提就是，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，否則這就是一份不具備效力的合同，以這樣一份合同起訴，法院很難判斷是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，無法認(rèn)定合同效力，最終法院駁回了華強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。

法院在審查合同糾紛時(shí)，會(huì)首先判斷合同的有效性，包括合同的真實(shí)性和合法性，按照民法典的規(guī)定，合同的有效存在以下幾個(gè)前提：

首先，合同的主體，必須是具有民事責(zé)任能力的主體，還就上述套路貸為例，如果套路的是一位不滿18周歲的在校學(xué)生，即便簽訂了這份購房合同，合同也是效力待定的，因?yàn)橹黧w并不具有簽訂這樣合同的資格。

其次，必須要表達(dá)真實(shí)意愿，比如被脅迫、被忽悠的，這樣的合同不具備法律效力，法律不予保護(hù)。

再次，就是不能違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能違背公序良俗，否則也可能被認(rèn)定為無效。

民間借貸糾紛與房屋買賣糾紛交織的情形現(xiàn)在已經(jīng)很常見了，本文這種也是比較典型的，名義上是虛構(gòu)房屋買賣合同關(guān)系， 實(shí)則是以侵占他人房屋為目的的“套路貸”虛假訴訟案件。并不是有一份合同，就可依據(jù)合同作為起訴和判斷法律關(guān)系的依據(jù)，合同是一種民事法律行為，民事法律行為有效的前提是雙方基于真實(shí)的意思表示，所以法院基于對(duì)合同真實(shí)性的重點(diǎn)審查，做出駁回判決，還是很有參考意義。

注：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，且參照當(dāng)?shù)厮痉▽?shí)踐，如針對(duì)個(gè)案可直接咨詢律師。