房產稅能否激活二手房市場，倒逼各地取消限購？

今年兩會再次明確了要加快房地產稅立法的態度，這意味著房產稅的出臺即將進入倒計時。

關于房產稅，度娘的解釋是：房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅關乎每個家庭和個人，大家都非常關心它將對未來市場和自己的生活產生何種影響。

無論根據國際慣例還是國內專家提議方案，房產稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話，中國的房產稅也將個人自住的必要商品房視為免征對象，只是尚不知按人均面積還是家庭套數來制定標準而已。這意味著：國內多數擁有自住型房產的家庭為免征標準；而多套房（兩套及以上）的擁有者將需要依法交納房產稅。

本文以此為前提，從經濟學供需原理的角度，來分析房產稅將對未來的房屋交易市場和租賃市場產生何種影響。聲明：本文為個人獨立分析觀點，謹供參考，風險自負。

對商品房交易市場的影響：限購城市小于非限購城市，二手房大于一手房

中國地域寬廣、城市眾多，而且地區之間經濟發展水平、消費投資習慣等差異很大，使得不同城市的商品房市場情況大不相同。按經濟水平、房價高低等維度來區分市場，可能都難以描述和分析清楚。

考慮房產稅對市場和購房人的影響，有一個簡單的分類方法。按當地市場政策來劃分，就可以分為已出臺限購政策的城市和未出臺限購政策的城市兩個大類。通過房產稅對供需曲線造成的變化進行分析，得出簡單有效的判斷。

限購城市：一手房基本無影響，二手房業主釋放庫存形成降價壓力

多數限購城市的市場政策，已經將二套房和多套房的潛在購房者已經排除在市場之外。而有購買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產稅開征，對一手房交易的供給和需求都不能產生實質性的影響。限購政策越嚴厲的城市，房產稅對一手房房地產交易市場的直接影響越小，像北京上海等一線城市基本上就沒有什么直接影響。供需關系不發生變化，即可認為對限購城市的一手房市場沒有直接影響。

不過在限購城市的二手房市場上，房產稅就能發揮出不小的作用。由于歷史原因，限購城市有不少存量的多套二手房業主。房產稅開征后，他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力，而在此前只有少量的物業費成本（一些機關單位的老小區甚至無需交納物業費）。

對于已經將房屋出租的業主來說，他們可以將壓力轉嫁給租房人（關于房產稅對于租房市場的影響，后面將展開討論）；而尚未出租的業主則需要自我承擔。不同的業主對于成本壓力的承受能力不同，為了轉移成本壓力，其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業。

如此一來，二手房的供給將在房產稅開征后出現放量增長，對二手房的整體價格形成一定的下行壓力。如下圖所示，供給曲線向右（或者說向下）移動，而房產稅開征不影響購買二手房的需求，需求不發生移動變化。供需均衡點從原來的（P1,Q1）變為新的（P2,Q2），表現為二手房價格下降，而成交數量有所增長。

供給量增加帶來的下行壓力，取決于房產稅的稅率高低。稅率越高，二手房短期內降價壓力越大。稅率較高時還將對當地的一手房市場造成沖擊，因為二手房和一手房之間互為競爭品，一部分原來的潛在用戶將轉向二手房市場。非限購城市：剛需用戶迎利好成為主流，市場趨于理性

尚未出臺限購政策的城市，往往當地房價相對較低或商品房庫存壓力較大，有時往往二者兼而有之。當地相關部門希望房地產業能夠繁榮發達，帶動地方經濟發展。

由于不限購，這些城市的購房者中不僅有首次購房者，還有多套房業主。在一些收入差距較大的城市，甚至會有以多套房業主為主的可能。房產稅開征后，有意投資房產的多套房業主，未來其物業持有成本大幅增加。這就意味著在任何價格下，他們的買房成本都提高了。

根據需求原理，購買成本提高將推動一手房需求曲線向左移動。而短期內一手房的供給缺乏彈性，供給曲線不發生移動。最終市場均衡點向左下移動，即房價和銷量同時下降。對于庫存較高的城市來說，這可不是什么好消息，需要盡快在房產稅落地前完成去庫存任務。

二手房的情況則與一手房相比略有些不同。同上的原因，房地稅開征引起了二手房的需求量下降，需求曲線左移。而且由于持有成本增長將刺激部分業主出租其持有的物業，短期內二手房的供給量將增大，供給曲線發生右移。很明顯，新均衡點的P2要低于原均衡點的P1，對比一手房市場的圖示不難發現，二手房的價格下降幅度要大于一手房。

但需要指出的是，Q2未必一定比Q1小，它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個大。上圖標注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度，因此Q2小于Q2；如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度，那么結果就正好相反，則Q2要大小Q1，出現價格下降銷量上升的態勢。至于決定供給增加和需求下降的因素很多，包括房產稅稅率的高低、二手房存量情況、當地租住率等，在此不展開討論。

不過，對于剛需用戶而言卻是一個好消息，他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

租房市場：一二線城市房租上漲，單身狗脫單機率提升

能夠提供房屋出租的業主，往往是多套房產物業的持有人。這個道理很淺顯大家都明白，剛需型業主的房子只夠自用，除了住在親友家或單位、長期不在本市等極少數情況下不可能 對外出租。也就是說，房產稅開征將讓大多數房東的持有成本上升，供給者成本上升的第一反應就是提供商品或服務的價格，也就是漲房租。

那么我們在外打拼的各路城市民工最關心的問題來了，房產稅開征后房租會漲多少呢？

前面分析房產稅對商品房交易市場的影響時，是以是否限購來劃分。但在分析租房市場時，再以限購作為標準就不太合適了，更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低，代表著租房需求的旺盛程度，租住率不同的城市，房產稅對租房市場的影響也有所不同。

租住率高的一二線城市：房租短期大漲，長期將回調

還是來看租房市場的供給和需求曲線變化。

國內的一二線城市，以及少數沿海經濟發達的三四線城市，外來人口數量龐大，租房市場需求旺盛，這也是其租住率高的根本原因。短期內人們很難減少自己的租房需求，即需求基本不變，而且價格彈性很小。

在供給層面，租住率高的一二線城市，通過近年的多輪房租增長，其供給潛力已經挖得非常充分。當然房產稅的壓力會逼迫一小部分的業主轉向租房市場，但整體而言短期內增加極其有限，可忽略不計。

當供給曲線提高一個房產稅單位向上移動時，需求曲線并不發生移動，兩者將在新均衡點相交。此時，新均衡數量Q2略小于原數量Q1，而新均衡價格大幅上漲至P2，漲幅接近于房產稅金額（即P3-P1），這意味著租房人將承擔房產稅的大部分壓力。

而在需求特別旺盛的北上廣深等城市，甚至可以認為短期內需求曲線就是一條垂直線。如上圖所示，無論房租價格漲多少，需求數量都不發生改變，Q2等于Q1二者處于同一個點。P2減P1則正好等于房產稅額度，租客承擔了房產稅成本的全部。漂在北上廣深等一線城市的小哥哥小姐姐，屆時只怕又要感嘆房租漲價、生活艱辛了。

這種情況并非推測，之前發生過類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時，相應區域房租出現過上千元甚至翻倍的暴漲現象。最近的例子是今年初新個稅法的抵扣風波，不少房東要求申報房租抵扣個稅的租房人漲租，幅度為房租稅收金額甚至相應抵扣額度。

不過好在市場看不見的手具有強大的調節功能，長期而言，房產稅對于租房市場的影響要小一些。

租房需求在短期內缺乏彈性不假，但長期彈性要大得多，因為人們會對租金暴漲的激勵做出反應。比如說，人們可以通過合租（子女和父母、戀人之間、朋友之間等）、搬到更遠更便宜的地方、換能提供員工宿舍的工作、去其他城市等方式，來降低房租的負擔成本。隨著時間的推移，人們的租房需求將在原有基礎上逐漸減少。

如此一來，如果仍繼續保持P1較高的短期均衡價格水平，供給將出現過剩。一些房東發現房子難以租出去，為了避免損失，他們只能降價以求，最終實現新的均衡價格P2。P2雖然比房產稅開征前的原均衡價格P0高一些，但相比短期均衡點P1要低很多。這時，房產稅的成本將由房客和業主共同承擔，相比短期均衡點時基本由房客承擔更趨于合理。

租住率低的城市：供給量增加，有效抑制房租上漲

此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態，說明供給相對充足而需求明顯不振。

往往當地經濟景氣不是很好，租客的工資收入水平較低，對房租價格上漲非常敏感。一旦價格上漲，他們可以通過到城郊或鄰近鄉鎮租房、回鄉下家里居住（騎摩托車、開車上下班）、買房（前面分析過，房產稅將促使二手房價格下跌）等方式來對漲價說不。租房需求如此富有彈性，房東不敢將房產稅全部漲在房租里轉嫁給房客，以避免房客棄租造成損失。

另一方面，出租房屋的供給量會因為房產稅的到來而迅速增加。這些城市中，有不少尚未租出或原來不愿意讓外人租住的閑置房產。對于這些業主來說，每年最多支付一兩千元的物業費，這樣的持有成本是可以接受的。房產稅開征導致顯性的持有成本大增，就會超過一部分業主的心理承受范圍。若以房產稅稅率為0.8%，則縣城一套50萬的房產就要交納4000元房產稅，幾乎相當于當地普通居民兩個月工資。于是為了減少壓力，這部分業主將會把房子推向租賃市場，從而增加了供給量。

與現有的房東相比，新進入市場的部分業主期望值更低，他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本，可以接受較低的房租價格。原有房東的成本增加則推動供給曲線向左走，新進入業主則增加供給量拉動供給曲線向右行，有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大，則新的供給曲線出現在對應的方向。如果租住率足夠低，那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量，使得供給曲線向右移動。

這樣一來，房租因為房產稅帶來的上漲就被抑制住了，像上圖這出現價格下降、出租數量增長也是完全可能的。少數極端的城市，或將會出現房租價格降至持有成本（房產稅+物業費）線或以下的現象，比如說像鄂爾多斯那樣的鬼城。

總結和預測

通過是否限購和租住率高低兩個維度，制作了一個矩陣圖，總結了四種不同類型的城市在房產稅開征后在租售市場的可能表現。大家可以將自己所關心的城市，對比其特點所屬的類型進行查看分析。

房產稅開征對于二手房市場的影響要遠遠大于一手房。二手房價格下跌恐難避免，剛需用戶購房成本降低，有利于全面激活二手房存量市場。從長期而言，二手房走勢也將間接影響一手房價格，使得房地產市場更加理性、健康和穩定。

雖然沒有空置稅有效，但某種程度上來說，房產稅是比限購更科學的市場調節手段。在保障基本住宅消費的同時，它相當于在供給和需求之間打入了一個楔子，同時遏制了過熱的供給和需求。房產稅的出臺將能打擊炒房之風，促進資源配置效率，起到了一定的負外部性矯正稅作用。未來我們可以通過時間來實際驗證這一作用。

預計在房產稅開征后，二手房價格下降分流了用戶，一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續取消限購政策，特別那些租住率較低的限購城市。盡管他們的出發點是為了促進市場繁榮，未必是看到了房產稅的矯正功能。有報道稱房產稅稅率決定權將下放給地方，未來房產稅很可能取代限購政策成為主流市場調節方式。

最后作幾個小預測：

1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報率略高等有利因素，未來小戶型商品房將更受投資者歡迎。

2、租住率高的城市，閑置二手房將更多地流向租房市場；而租住率低的城市，閑置二手房將更多地流向交易市場。

3、判定具體房產的價格和租金時，除了市場大形勢之外，更應該考慮局部的供求關系。因為房屋需求有很強的地段性，局部區域小市場的供求關系才是決定房價和租金的最重要因素。

4、有意思的是，房產稅出臺后，還或將促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛，連節奏都可能加快。戀人們同居在一起過小日子的比例提高，甚至會降低城市的平均結婚年齡。因為單身狗的X漂成本又提高了，抓緊談戀愛住在一起能夠節約成本、提高生活質量。啊呀，有了房產稅的敦促，爸爸媽媽再也不用擔心我不愿意結婚了。小哥哥小姐姐，祝你們幸福哦！

作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業戰略分析師，虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網站認證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網10大年度作者、2018年砍柴網年度作者，微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）。