老鐵們好，我是財爺，今天我們聊上海板塊。這篇文章很重要，一定要仔細讀完。從2006年至今，十五年時間里，上海樓市走過了完整的三輪牛市，分別是2009-2010年、2015-2016年、2020-2021年。上海有個小細節，就是每年房產稅0.

老鐵們好，我是財爺，今天我們聊上海板塊。

這篇文章很重要，一定要仔細讀完。

從2006年至今，十五年時間里，上海樓市走過了完整的三輪牛市，分別是2009-2010年、2015-2016年、2020-2021年。

上海有個小細節，就是每年房產稅0.4%和0.6%的稅率分界線，是根據上年度新房銷售均價的2倍來計算的。前段時間，上海市統計局公布了2021 年的新建住宅銷售均價，為40974元/平。

不過，40974元這個價格是包含了征收安置住房以及保障性住房的，實際的商品房價格，根據CRIC的數據，2021年新房均價為52938元/平。

而2006年，上海新房的成交均價為8603元/平。相當于十五年間，上海新房價格漲了5.15倍。

考慮到過去十五年，上海的城市邊界在不斷擴大，全市均價不斷被越來越遠的房子拉低，因此你的房子至少要漲6-7倍，才算是跑贏大盤。

剛好，我們整理了一份2006-2021年房價變化數據，到底哪些房子跑贏了大盤呢？

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我們根據60個代表性小區2006-2021年的均價，來看看哪些因素會導致較好的房價表現。

先來看漲幅超過900%的30個小區：

乍一眼看去，浦東是大贏家，前30名里占了12個。過去十五年，房子買在浦東，大概率跑贏大盤。

比如張江、御橋板塊的湯臣、地杰等小區，板塊內不僅產業強勁，軌交方便，還有不錯的學區加持，2020-2021這一輪漲幅非常可觀，因此十五年漲幅也排名第一第二，之后幾年，同板塊新出的匯智湖畔、萬科海傳漲幅也不小。

當然，隨著學區熱度的褪去，現在這些小區的價格有些下來了，不過漲幅還是非常靠前。

另外像源深、三林、周康等，分別受到了陸家嘴、前灘、張江的發展輻射，漲幅也非常靠前。

當然，漲幅靠前的小區里浦東比較多，還有一個原因就是浦東的商品房供應稀缺，供求關系長期緊張。

上海4.32萬億生產總值里，浦東就有1.45萬億，占34%；上海2487萬人口里，浦東就有568萬，占23%；然而浦東歷年新房供應量只占全市的15-20%，大大低于人口和經濟的比重。

浦東供應上不來，漲幅就不會差。

除浦東外，其他漲幅靠前的小區分布的就比較零散，各行政區、各板塊都有。

比如閔行古美，靠近漕河涇、徐家匯的全新中產板塊，怎么都不會差。

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再來看看漲幅中間和靠后的小區。

如果十五年漲幅在700%-900%，基本可以認為是和上海全市是持平的，既沒有跑贏太多，也沒有拖后腿，像表格里排名31-48的小區便屬于這種中游檔次。

但十五年漲幅低于700%，那么基本可以判定其表現是弱于大盤的，需要總結經驗，予以警惕。

這里著重說幾個漲幅靠后的。

漲幅靠后的一條主線就是價格基數過高。

比如碧云曉園、香梅花園、仁恒河濱花園、遠中風華園、永新花苑、翠湖天地御苑等，房子本身非常不錯，板塊也沒有太多缺點，但原罪就是：起步價太貴了。

過去的十五年，是上海飛速發展的十五年，越是低基數的小區，受到的板塊發展、人口導入、通貨膨脹的推動就越大，5000到5萬容易，5萬到50萬就難了。

但是最近兩年，這條主線有所變化，有些房子，反而是越貴的漲的越好，便宜的反而沒人要，在這背后的原因有很多。

比如改善需求的爆發，導致剛需房供應大，改善房供不應求；比如三價取低后，豪宅全款買家受政策影響小；比如上海外來人口流入放緩，低總價房需求疲軟，等等。

至于這些到底是長期趨勢還是短期趨勢，還需要我們觀察。

另一條主線就是宏觀、微觀買錯。

宏觀上，比如買在寶山，但沒想到寶山最近十幾年產業轉型，發展放緩，漲幅遠不如浦東、閔行甚至嘉定青浦松江。

微觀上，比如當年華漕西郊九韻城3300多，而金色西郊城是它的兩倍，但后者受到飛機噪音影響太大，至今飽受其害，價格上不去，價格反而被前者超車。

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從過去十五年的小區房價漲幅里，我們可以發現很多買房的小秘密。

一、從漲幅排名靠前的小區可以看出，房價基數還是很重要。

當年全市均價為8603元/平，排名前30的，無一例外均在全市均價的兩倍以內。前十名里只有三個小區均價破萬，前二十名里只有五個小區均價破萬。

如果以1.5萬/平為界，排名前2/3的小區的買入價都在臨界點以下，而倒數前十的小區，七成都是高價買入的。

二、買房要買對大方向。

過去十五年，明顯跑輸的，除了高價位外，就是寶山、曹路、南橋等。寶山主要是因為整體產業和界面沒有得到升級，至今流傳著“北區無就業”的話語。曹路作為動遷基地，配套、產業長期沒有起色。南橋作為奉賢的區域市場，缺乏外來人口的購買力支撐。

過去幾十年，上海的發展都是東西兩翼為主線，買在北區、遠郊區、沒有重大規劃的區域，得到的利好確實要少一些。

三、不為高溢價買單。

從2006年的數據可以看到，有些郊區盤價格很高，買入后反而跑輸。當年5400買南橋，不如老老實實買康城、周康等市區邊緣地段。

四、買房要抓住兩條主線。

漲幅靠前，要么是低基數的美林小城、金鶴新城、新凱家園這種，要么就是中產學區暴擊盤，比如張江、御橋、源深、古美、大寧等板塊。抓住這兩條主線，不一定能贏過90%的人，但絕不會跑輸大盤。

五、避開硬傷小區。

除了之前提到的被飛機航道嚴重影響的金色西郊城外，也要避開同樣有重大硬傷的小區，比如靠近污水處理廠、垃圾焚燒廠、大型變電站等不利因素的小區，比如質量嚴重缺陷、物業極差、開發商口碑極差等本身問題的小區，另外還有遠郊無地鐵小區、文旅概念小區等。

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