文丨子木1國外定論昨天一家名叫「第一太平戴維斯」的國際研究機構發布了一份榜單，闡述了中國當下的房地產格局。其中最重要的一個結論是，目前中國住宅市場存量的總體估值約人民幣263萬億元，相當于目前GDP的三倍。預計中國房產價值占到家庭總財富的6

文丨子木

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國外定論

昨天一家名叫「第一太平戴維斯」的國際研究機構發布了一份榜單，闡述了中國當下的房地產格局。

其中最重要的一個結論是，目前中國住宅市場存量的總體估值約人民幣263萬億元，相當于目前GDP的三倍。預計中國房產價值占到家庭總財富的62%，而在美國，這一比例僅為28%，所以說中國房地產泡沫化非常嚴重，風險居高。

但我卻不這認為，正因為房產在家庭財富的占比太高，所以住宅的穩定應該對社會的穩定起到了至關重要的作用，這在歷史中一次又一次的調控政策可以看出。

按照現在的房價局勢，地方只有通過限制土地供應、利用政策手段來支持住房需求，才能支撐起市場價格，房產價值便可無限期地維持下去。

中國經歷了這么多輪周期，逐漸演變為一種獨特的定向調控法，松了緊緊了松，無止境的在穩定的邊緣盡最大努力去庫存，這就是前段時間蘇州出臺調控政策的真實原因。

其實蘇州樓市出臺強力調控沒有任何影射意義，只不過是蘇州樓市過度瘋狂的一次降溫措施。尤其遏制投機性投資和開發上融資成本較低等綜合因素造成的住宅價格強勁增長。

報告中還提到了中國城市房價的排行，其中上海靜安區以全國第一，13.5萬/平米的均價排名第一，成為新的宇宙中心，全國房價最貴的十個區中，上海達到了7個，北京2個，深圳1個。

但是通過我對數據的詳查，和幾個中國房地產研究者碰撞之后，發現這些數據有很大的問題。于是特意調出了當下中國最貴區房價，最便宜區房價，和最近幾年內房價漲幅最大的區域。

我把它們匯總在下面，發現了一些很特別的秘密。

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最貴的地方

我們用二手房房價作為標尺，從貝殼數據庫找到全國最貴區域的房價，如下圖。

其中我們發現，中國最值錢的地段幾乎全部被一線城市占領。在前十強中，北京總共有4個，上海4個，深圳2個。其中北京西城區以11.15萬元/平米的房價冠絕中國首位，其后是上海的靜安區以9.23萬元/平米排在第二。

在30強中，我們除了一線城市外還看到了二線城市的身影，其中廈門的湖里區以5.56萬元/平米排在第15位，其后是天津的和平區，杭州的西湖、上城區都以近5萬元的房價排在其后。

看到這一幕，一定有很多購房者開始瑟瑟發抖了，西城區11萬元/平米的房價，對于一般人來說，無異于天價，動不動上千萬的房子也不是能花三代人積蓄湊過來的。有媒體說，如果按照當地房價收入比，一線城市的房價是畸形的。

其實不然，對于絕對中心城市，房價收入比是一個偽命題，例如北京西城區，上海靜安區，它們是全國有錢人財富積聚的發酵地。

外向流入資金決定了它的根本價值。

那么這些地方的房價為什么遠遠超于當地的收入水平，又給我們帶來了怎樣的啟示呢？

我認為最主要是三點：教育、醫療和產業。

在中國，很多人的主觀意識里都刻畫了自己活著的意義，就是為了給下一代爭取更好的生存環境和為上一代更好的養老送終，所以在房子選擇上，會盡可能滿足家人需求。教育、醫療成為不二之選。而一線城市的核心區正滿足了此類需求。

在教育資源方面，中國一線城市集中程度遠遠高于其他城市，甚至高于國際上的其他都市。首先，從高等教育來看，北京遙遙領先。北上廣深四個城市中，北京匯聚了全國最多的頂尖大學，從“985”、“211”和民間機構發布的 “TOP100”的城市分布，北京高校平均都占到20%以上，上海高校占到8.5%，廣州高校占到4%，體現了非常明顯的教育資源集中度。

從基礎教育來看，情形亦大致相同，北京依然獨占鰲頭。因為很多地方的高考政策會給本地高中學生很大的優惠，在當地讀書考學的成功率和市外有天壤之別，所以額外增加了基礎教育資源的吸引力。在中國100所知名高中里，北京占了18所，上海、廣州和深圳分別為3所、2所、2所。這就是北京西城區學區房秒殺澳洲豪華海景房的真實原因，其中靜安區的教育資源也是上海最好的，同理于天津的和平區，廈門的思明區，杭州的西湖區等等。

從醫療資源來看，中國四大一線城市資源集中度也比較高。北上廣深具有更高的優質醫療資源比例，比如北京只有全國1.58%的人口，但享有全國4.26%比例的三甲醫院資源。

北上廣深的醫療資源集聚度是全國平均的三倍。

其次是產業。雖然產業被排在了第三位，但我認為產業才是房價最重要的支撐點。因為教育、醫療是政策資源的選擇，而產業是市場經濟的自然選擇。后者的價值相對比較穩定。

在這份榜單中，地段價值高的區域基本都是全市產業的佼佼者，其中主要表現在金融和科技等第三產業上。例如北京西城的金融、海淀的科技、深圳福田的金融、南山的科技、廣州天河的金融、廈門湖里區的金融、杭州西湖的金融等等。

金融和科技是中國最賺錢的產業，同理積聚了中國最主要的高凈值人群，這些人就近購房置業，形成了當地房價的有效支撐。相信身在其他城市的你，理清這個邏輯后，心中一定對當地的房產價值有了更清晰的輪廓。

此外在資源上，環境也是一項要重視考慮的房價因素。例如海南三亞、山東威海、廣東惠州、廣西北海、云南昆明等等，房價也有一定的支撐點。不出意外，十年之后，養老產業將成為中國的支柱性產業，而衍生出的旅居養老將成為主流。

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最便宜的地方

前段時間，鶴崗房價爆破后，引發了三四線城市購房者的焦慮。近幾年「人往高處走」的人口動遷，讓房地產萎靡風浪襲遍整個三四線城市，尤其那些靠能源發家，產業結構單一的城市，已經徘徊在生死邊緣。

那么中國房價最便宜的城市主要分布在哪些區域呢？

其中，黑龍江鶴崗房價以1701元/平米的均價位于全國倒數第一，其次是黑龍江的七臺河，房價為2105元/平米。

在前十的榜單中，黑龍江占據4個席位，遼寧、內蒙古、山西、西江、寧夏等東北、西北部城市緊隨其后。

這些城市產業結構單一，早期多以能源業居稱、其中黑龍江鶴崗、寧夏石嘴山、山西朔州等城市由于煤礦產業崩塌，導致人口加速外流，老年人占比加重，城市人口結構惡化，經濟加速進入惡性循環。最后導致房子多于人口，供需失衡，房價搖搖欲墜。

在前25榜單中，除了三北之外，還看到了湖北的咸寧、廣西的百色、河南的周口，這些城市房價的萎靡則是由于本地產業太弱，人口被當地省會強吸的結果，尤其是湖北，以眾城之力而肥武漢一市。

未來中國城市格局是一個「強者愈強，弱者恒弱」的局面，且在人口紅利、產業紅利、技術紅利和政策紅利過后，弱市的翻盤幾率幾乎為0，所以在這些城市的購房者，切勿投資房產。而且房價排名倒數居多城市所在的省會，也不是好的投資標的，例如黑龍江的哈爾濱、內蒙古的呼和浩特、新疆的烏魯木齊等等。

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房價變革

最后一部分讓我們再來了解一下，中國城市的房價變革。我挑選了2012年到2019年為時7年的時間段，正好經歷了2013年和2018年兩波房價大周期。

那么哪些城市的房價漲幅最大，哪些最小，從中我們又可以獲得什么信息？

從這份榜單中，我們可以看到，深圳以182.53%的漲幅位居中國第一，深圳這些年不僅創造了經濟奇跡，也創造了房價的漲幅奇跡。這個漲幅意味著如果你2012年在深圳買一套100平米的房子，7年時間什么都不用做就可以凈賺350多萬，這還是在一般的地段上。

房產投資是中國最好的財富通道，這句話不假。

其次是老大哥北京，以132.28%的增幅位列第二。第三是廊坊，廊坊的漲幅能達到125%的原因是北京購房需求的溢出效應，尤其是廊坊北三縣的房價增幅高達150%。

一線城市中北上深牢牢占據前五的位置，證明了在人口、資金、產業、政策的正向驅動下，房價會產生質的飛躍。

接下來我們看到，武漢、合肥、濟南、福州這些省會城市的增幅均超過100%，這是近幾年來中央驅動的強省會政策下的結果，代表了中部城市的崛起和弱省會城市的正名。這幾年山東省和福建省均把投資策略重轉移到福州、濟南身上，基建加速，人口流入量增強，房價增長趨勢良好。

其次我們很明顯的看到，東莞、珠海、惠州、佛山的房價增幅在二三線城市中屬于第一梯隊，蘇州、昆山、南京、杭州等在第二梯隊，天津、石家莊、保定在第三梯隊，證明了中國有潛力的城市均位于「抱團取暖」的城市群戰略規劃中。

從梯度效應可以看出中國三大城市群中，珠三角城市群的房價潛力大于長三角，長三角大于京津冀，這也和城市群GDP成正比。經濟是房價的主動力，是任何城市都無法回避的事實。

其次，位于城市群中的三四線城市房價漲幅要遠大于非城市群的三四線城市，這也佐證了我一貫的觀點，只有城市群的三四線城市才有投資價值，無他。

當然還有一些城市，數據無法闡述其真實情況，例如重慶，由于面積太大，房價被均攤，整體漲幅68%屬于正常現象。還有長沙，7年房價從6539漲到10217元，漲幅56.25%，這個漲幅可謂良心，如果不是政策壓制，相信按照長沙的經濟體量來講，房價完全可以并肩成都。

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跑贏通脹

最后要注意40%漲幅以下的城市。

很多人說，你看東北城市不行，那沈陽也維持16.35%的漲幅，其實并非如此，這是一個很實際的數學問題。

我們試著找一下房價漲幅和通脹之間的關系。

用最簡單的費雪方程式：MV=PT

（M為流通中的貨幣，V為貨幣周轉速度，T是商品和勞務交易總量T為GDP，M理解為廣義貨幣M2，V很難找（在金融不發達的地區，基本維持不變）。兩邊同時微分之后，扣除貨幣周轉速度的影響的話，基本上可以確定：通脹率=M2增長率-GDP增長率這個算法還是比較準的。）

把官方數據調出后，基本可以確定07-19年這個差額的均值是7%左右。意味著每年的通貨膨脹率為7%，按照復利式計算，投資100萬人民幣7年時間縮水成了60萬，蒸發了40萬。

這意味著如果你在2012年投資了一套面積100平米，1萬元/平米的房子，7年時間漲幅必須達到40%，1.4萬元/平米，才能勉強跑過通貨膨脹。

中國房地產大部分城市是完全可以跑贏通脹的，但像榜單中的蘭州、則鎮江等城市雖然房價漲幅達到了40%，其實實際上投資回報率為0。而像投資唐山、泰州這種城市，7年一分沒賺反而虧了許多。

當然，要注意的是，榜單中的城市均價不代表你所購買的房子地段的價格，如果你買在了城市的核心地段，漲幅一定大于平均，也是可以跑贏通脹的。大家要根據自己的實際情況去做計算。