開一家蛋糕店大概需要多少錢（廣東老板開蛋糕店）

開垮一家店非常容易，但是想要開一家生意火爆，能夠持續(xù)賺錢的實(shí)體店，就要在各方面下好功夫。比如管理，比如營銷，比如巧妙地宣傳，當(dāng)然最重要的第1步在于檔口的選擇。有人的地方才有生意，這是亙古不變的真理。在我之前很多文章包括專欄都講了，如何把自己

開垮一家店非常容易，但是想要開一家生意火爆，能夠持續(xù)賺錢的實(shí)體店，就要在各方面下好功夫。比如管理，比如營銷，比如巧妙地宣傳，當(dāng)然最重要的第1步在于檔口的選擇。有人的地方才有生意，這是亙古不變的真理。

在我之前很多文章包括專欄都講了，如何把自己的店鋪打造成這條街獨(dú)一無二的店鋪的一些引流技巧。今天咱們追本溯源，從一個(gè)朋友的失敗案例，帶大家先了解幾個(gè)選址的學(xué)問。

在我的學(xué)員群中，有一位在廣東開蛋糕店多年的老板，姓劉。劉老板從事烘焙行業(yè)接近10年，最高的時(shí)候開的連鎖店也有13家，這還不算加盟店，去年總產(chǎn)值1000多萬。但在他成功的背后，是趟過了不少的坑。老劉告訴我，不談人員和原料成本，最大的開支肯定就是門店的選擇，也是自己上當(dāng)上得最多的地方，最夸張的一次是在2018年，一年的時(shí)間因?yàn)樽饨鸬脑蜷_垮了3家店。

當(dāng)時(shí)在廣州的一家檔口，一年的銷售額就高達(dá)300多萬。但是除開各項(xiàng)成本基本上就沒賺到錢，甚至還倒貼了50來萬。究其原因在于這家檔口的租金太貴，人流量雖然高，但一年就要去掉整整120萬。所以賺錢并不能看表面，更重要的是在于成本的把控。在連續(xù)關(guān)掉三家高租金的檔口之后，老劉也是找到了屬于自己的連鎖店模式。之后按照我們給的策略找的檔口都非常符合性價(jià)比，老劉也算是一朝悟道。我們來看看劉老板之前選址失誤踩的坑。

警惕不產(chǎn)生消費(fèi)的“假口岸”

什么叫做不產(chǎn)生消費(fèi)的假口岸呢？很簡(jiǎn)單，有效客流和無效客流。實(shí)體店的選址不只看人流量，而是要看人流量的具體性質(zhì)。那種看似人流量非常大，但是不產(chǎn)生消費(fèi)的檔口，就是屬于咱們必須要規(guī)避的假口岸。這一點(diǎn)也是很多新手小白最容易上當(dāng)?shù)牡胤健?strong>這類檔口一般集中于馬路天橋兩岸和地下通道旁以及商場(chǎng)入口。

劉老板虧損的最大的一家店就是開在一家大馬路的道路兩側(cè)。門口的流量很多，但這些流量都是屬于無效流量，因?yàn)檫@些人的屬性是趕路而不是購物。特別是一些上班族，根本沒有時(shí)間停留下來進(jìn)店。賣口罩還行，你要銷售他們什么食品（特別是需要進(jìn)店選購的）都白搭。就算是白送，人家都不會(huì)停下來看一眼。

所以這里講的和很多老板說的并不一樣——“選址重要的是看流量”，這句話對(duì)也不對(duì)，最重要的是因地制宜。當(dāng)你看上了一家店，表面人流量特別高，租金也相對(duì)比較高的情況，先不要著急簽合同，多用兩天看看附近幾家店的客戶留存情況，警惕顧客只看不進(jìn)的“地雷”。

房租買的不是面積而是人流量

為什么要這么說呢？首先我們來說說房租的內(nèi)涵是什么。你看上了一家客流量還不錯(cuò)的地方，這個(gè)地方的房租可能租金要1萬塊錢。實(shí)際上有經(jīng)驗(yàn)的老板就明白，這1萬塊錢買的面積可能只值2000元，剩下的8000元就是你購買門口的人。門口的人流量是真金白銀買過來的。一家優(yōu)質(zhì)的檔口為什么賣的貴？高租金意味著之后能給你帶來的價(jià)值高，也就是經(jīng)過的行人的轉(zhuǎn)換力強(qiáng)。不強(qiáng)就上，等于白白挨宰。

引流成本的計(jì)算非常簡(jiǎn)單。我在學(xué)員會(huì)中也多次提到過——引流成本＝房租+工資+水電+雜費(fèi)除以有效單數(shù)。假設(shè)這么算下來，你一個(gè)顧客進(jìn)店成本是10塊錢，那么如果你想要賺錢，是不是你的產(chǎn)品毛利潤至少要比這個(gè)引流成本要高？這里面涉及到一些產(chǎn)品定價(jià)的技巧。感興趣的朋友可以到專欄中去找找相應(yīng)的文章。

警惕招商人員鼓吹的“表面旺鋪”

剛剛我們說到了人流不等于客流，旺街同樣了也不等于旺鋪。因?yàn)橐粭l人氣很旺的街道，往往租金水平都比較高，加大經(jīng)營者的經(jīng)營壓力的同時(shí)。最坑的是不能保證生意一定會(huì)旺盛。特別是如果你聽信了一些商圈招商人員的鬼話，很可能就會(huì)陷入圈套。

正如咱們經(jīng)常講的口訣——“陰陽街道要分清，西曬鋪面要慎重“，旺道不代表旺鋪！同樣的一家非常好的商圈，它的人流量基本上集中于那些大品牌的門店，規(guī)劃比較平整的商家。同樣的一家商場(chǎng)內(nèi)，如果你處于商場(chǎng)規(guī)劃的盲區(qū)，比如說一些死角或者一些商業(yè)街的腰線附近一定要慎重選擇，我們業(yè)內(nèi)稱之為“金角銀邊草肚皮”。

“草肚皮”一般指的是消費(fèi)群體不會(huì)必然經(jīng)過或留意的區(qū)域。那么這樣的區(qū)域，雖然說表面看起來客流量非常的好，但是顧客不利于停留。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，劉老板垮掉的第3家店就是在一家地下超市的草肚皮上。當(dāng)時(shí)招商的工作人員跟他講的時(shí)候，超市每天有大概3000多個(gè)人進(jìn)店，如果他能夠轉(zhuǎn)換3000多人的10%~20%，至少有400人進(jìn)店，那么它是穩(wěn)穩(wěn)的賺錢。

但在實(shí)際的經(jīng)營當(dāng)中，劉老板發(fā)現(xiàn)，這3000多人實(shí)際上一出超市就自然流動(dòng)到規(guī)劃平整的大門店里，那些門店是吃肥了，但自己每天實(shí)際僅僅只有100人不到的人。甚至這100人甚至只有80個(gè)能產(chǎn)生有效購買。這個(gè)點(diǎn)究其原因就是因?yàn)榈赇仾M小，無法有效鎖客。說個(gè)題外話，鎖客和引流的技巧對(duì)于一家門店同樣是重中之重，感興趣的朋友可以看看專門的一個(gè)講鎖客的專欄，希望能對(duì)你的生意有所提升。

關(guān)于檔口選擇的技巧還有很多，這里只是給大家說說3個(gè)常見的但絕不能踩的坑。門店選址是一個(gè)系統(tǒng)性的策略，類似的口訣還有很多。

比如天橋隔檔與車道，擋財(cái)擋運(yùn)擋客流；門前最好平街面，店前有梯要減分；同類品牌扼咽喉，商超負(fù)一不能行等等。有類似需求的朋友可以留言獲取，或者直接看看專欄，里面精選了各個(gè)行業(yè)的賺錢案例，當(dāng)自己不知道如何做好生意的時(shí)候，可以看看高手的經(jīng)商策略，別人的經(jīng)驗(yàn)才是你成功的階梯。