開垮一家店非常容易，但是想要開一家生意火爆，能夠持續賺錢的實體店，就要在各方面下好功夫。比如管理，比如營銷，比如巧妙地宣傳，當然最重要的第1步在于檔口的選擇。有人的地方才有生意，這是亙古不變的真理。在我之前很多文章包括專欄都講了，如何把自己

開垮一家店非常容易，但是想要開一家生意火爆，能夠持續賺錢的實體店，就要在各方面下好功夫。比如管理，比如營銷，比如巧妙地宣傳，當然最重要的第1步在于檔口的選擇。有人的地方才有生意，這是亙古不變的真理。

在我之前很多文章包括專欄都講了，如何把自己的店鋪打造成這條街獨一無二的店鋪的一些引流技巧。今天咱們追本溯源，從一個朋友的失敗案例，帶大家先了解幾個選址的學問。

在我的學員群中，有一位在廣東開蛋糕店多年的老板，姓劉。劉老板從事烘焙行業接近10年，最高的時候開的連鎖店也有13家，這還不算加盟店，去年總產值1000多萬。但在他成功的背后，是趟過了不少的坑。老劉告訴我，不談人員和原料成本，最大的開支肯定就是門店的選擇，也是自己上當上得最多的地方，最夸張的一次是在2018年，一年的時間因為租金的原因開垮了3家店。

當時在廣州的一家檔口，一年的銷售額就高達300多萬。但是除開各項成本基本上就沒賺到錢，甚至還倒貼了50來萬。究其原因在于這家檔口的租金太貴，人流量雖然高，但一年就要去掉整整120萬。所以賺錢并不能看表面，更重要的是在于成本的把控。在連續關掉三家高租金的檔口之后，老劉也是找到了屬于自己的連鎖店模式。之后按照我們給的策略找的檔口都非常符合性價比，老劉也算是一朝悟道。我們來看看劉老板之前選址失誤踩的坑。

警惕不產生消費的“假口岸”

什么叫做不產生消費的假口岸呢？很簡單，有效客流和無效客流。實體店的選址不只看人流量，而是要看人流量的具體性質。那種看似人流量非常大，但是不產生消費的檔口，就是屬于咱們必須要規避的假口岸。這一點也是很多新手小白最容易上當的地方。這類檔口一般集中于馬路天橋兩岸和地下通道旁以及商場入口。

劉老板虧損的最大的一家店就是開在一家大馬路的道路兩側。門口的流量很多，但這些流量都是屬于無效流量，因為這些人的屬性是趕路而不是購物。特別是一些上班族，根本沒有時間停留下來進店。賣口罩還行，你要銷售他們什么食品（特別是需要進店選購的）都白搭。就算是白送，人家都不會停下來看一眼。

所以這里講的和很多老板說的并不一樣——“選址重要的是看流量”，這句話對也不對，最重要的是因地制宜。當你看上了一家店，表面人流量特別高，租金也相對比較高的情況，先不要著急簽合同，多用兩天看看附近幾家店的客戶留存情況，警惕顧客只看不進的“地雷”。

房租買的不是面積而是人流量

為什么要這么說呢？首先我們來說說房租的內涵是什么。你看上了一家客流量還不錯的地方，這個地方的房租可能租金要1萬塊錢。實際上有經驗的老板就明白，這1萬塊錢買的面積可能只值2000元，剩下的8000元就是你購買門口的人。門口的人流量是真金白銀買過來的。一家優質的檔口為什么賣的貴？高租金意味著之后能給你帶來的價值高，也就是經過的行人的轉換力強。不強就上，等于白白挨宰。

引流成本的計算非常簡單。我在學員會中也多次提到過——引流成本＝房租+工資+水電+雜費除以有效單數。假設這么算下來，你一個顧客進店成本是10塊錢，那么如果你想要賺錢，是不是你的產品毛利潤至少要比這個引流成本要高？這里面涉及到一些產品定價的技巧。感興趣的朋友可以到專欄中去找找相應的文章。

警惕招商人員鼓吹的“表面旺鋪”

剛剛我們說到了人流不等于客流，旺街同樣了也不等于旺鋪。因為一條人氣很旺的街道，往往租金水平都比較高，加大經營者的經營壓力的同時。最坑的是不能保證生意一定會旺盛。特別是如果你聽信了一些商圈招商人員的鬼話，很可能就會陷入圈套。

正如咱們經常講的口訣——“陰陽街道要分清，西曬鋪面要慎重“，旺道不代表旺鋪！同樣的一家非常好的商圈，它的人流量基本上集中于那些大品牌的門店，規劃比較平整的商家。同樣的一家商場內，如果你處于商場規劃的盲區，比如說一些死角或者一些商業街的腰線附近一定要慎重選擇，我們業內稱之為“金角銀邊草肚皮”。

“草肚皮”一般指的是消費群體不會必然經過或留意的區域。那么這樣的區域，雖然說表面看起來客流量非常的好，但是顧客不利于停留。舉個簡單的例子，劉老板垮掉的第3家店就是在一家地下超市的草肚皮上。當時招商的工作人員跟他講的時候，超市每天有大概3000多個人進店，如果他能夠轉換3000多人的10%~20%，至少有400人進店，那么它是穩穩的賺錢。

但在實際的經營當中，劉老板發現，這3000多人實際上一出超市就自然流動到規劃平整的大門店里，那些門店是吃肥了，但自己每天實際僅僅只有100人不到的人。甚至這100人甚至只有80個能產生有效購買。這個點究其原因就是因為店鋪狹小，無法有效鎖客。說個題外話，鎖客和引流的技巧對于一家門店同樣是重中之重，感興趣的朋友可以看看專門的一個講鎖客的專欄，希望能對你的生意有所提升。

關于檔口選擇的技巧還有很多，這里只是給大家說說3個常見的但絕不能踩的坑。門店選址是一個系統性的策略，類似的口訣還有很多。

比如天橋隔檔與車道，擋財擋運擋客流；門前最好平街面，店前有梯要減分；同類品牌扼咽喉，商超負一不能行等等。有類似需求的朋友可以留言獲取，或者直接看看專欄，里面精選了各個行業的賺錢案例，當自己不知道如何做好生意的時候，可以看看高手的經商策略，別人的經驗才是你成功的階梯。