這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球提問：房姐你好，你是我加入

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

關注“武漢房姐”微信公眾號 進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球

提問：房姐你好，你是我加入的所有星球中，回答最耐心、最詳細、最具指導和引領性的一位人生導師。雖未謀面 ，對你的人生智慧和房產專業性，心生敬仰！今日，站在純投資的岔路口，需要做一個重大決策，還望您指引明燈！

【選擇一】：上海青浦徐涇南山雨果小區，次新，89平，非地鐵房，非學區房，房價480萬，摩擦費用50萬，年底是否值得入手？（顧慮：1、摩擦成本高；2、擔心郊區上漲慢，投資回報率低）

【選擇二】：廣州南沙，定位南沙灣或蕉門，單價3萬—4萬，年底是否值得入手？（顧慮：1、購買后，因人口稀少難以出租；2、持5—8年后，漲價了，但擔心接盤俠少，難以變現） 請房姐給予指點迷津，是二選一，還是二選二，還是都不選，積攢實力，留待捕捉深圳機會？

回答：你好，感謝付費！

2021年開啟的樓市大漲規律與2015-2016年大不相同，過去是是全面普漲，也就是大水漫管，但2021是點狀突起，并非普，在節奏上是脈沖式漲法以及點狀突起. 已經漲過的深圳和東莞，以及正在上漲的上海、廣州、杭州的上漲邏輯，全部指向一個方向：學區+CBD+新興產業聚集區，郊區+邊角料區域，很難跟漲，很難被惠及。

一.雨果能買嗎：

1. 南山雨果新，在任何一個時間橫斷面的當下價格體系里，新就是正義。 當然，新和有投資價值完全是兩回事。 新的會變得不新，所以拉長了看，新往往漲的反而慢。

2. 南山雨果的外立面在同樣房齡的房子里是屬于比較好的那一類（石材的感覺）在未來的很長一段時間內，外立面會加分不少。

3. 南山雨果的套均面積做的比較小，小戶型居多。

4.這個板塊的優點是：便宜。缺點是：沒有軌交，而且是未來很多年都沒有。 徐涇整體來說潛力還不錯，你說的這幾個小區都是不錯的區域，但是房子供應量偏大一些，也可以關注其他板塊，按照上文提到的選房標準。

二.南沙能買嗎？ 目前來看成交活躍的還是金州、南沙區府，再加上高大上和有點豪宅氣度的明珠灣 其次才是進港大道、黃閣、南沙港、南沙灣幾個次重點板塊。 南沙這個地方，褒貶不一，看好的人覺得是顆冉冉升起的明日之星，不看好的人，覺得是個扶不起的阿斗，不過有一點無可爭議的是，需要時間來兌現是一定的，對于這種不確定性高的區域，選本地人自住率高的成熟以及未來的核心位置。 城市選擇上，優先上海，板塊選擇上徐涇優于南沙。

提問：睿智的房姐，您好！佩服您的膽識、眼界。可否麻煩房姐在百忙之中抽空幫忙答疑解惑。感覺最近樓市慢慢熱起來了，很怕錯過行情。 手中子彈200，月供可承受3萬。中級職稱，本科。目前有三個選項，能否麻煩您幫忙分析分析： 1. 朋友在上海有房票，當前可以借用朋友的房票。借用朋友名額，參與搖號，購買限價房。 或者，去大虹橋輻射區看二手房。朋友代持，除了參照您發布的《代持實操建議》外，還有其他注意點嗎？心里對代持還是略有擔憂。 2.廣州建倉需要6個月社保，所以看了新盤，廣州黃埔新樓盤品秀星樾，可以入手投資嗎？ 3.廣州南沙越秀明珠天悅江灣，這個盤適合投資嗎？

回答：你好，感謝超大額付費！ #代持實操建議#

1.信任 首先，選擇我們可以絕對信任的人選作為代持人，血緣親屬往往是最好的選擇，或有過巨大利益交換的摯友，不至于因幾百萬而翻臉或沖擊其本來的生活。 由于房產往往作為一項家庭資產，可能會因家庭成員而改變局面，所以選擇代持人，最好是已婚已育，或生活獨立穩定的人選，耙耳朵、媽寶男、強勢婆媳的，一律pass。 為保險，親屬相關人員還需要對應簽字。

2.骨架 房產代持協議 「房產代持」是一整套的手續，房產代持協議是其中的骨架，是構成整個代持事實的證據鏈。 代持協議，明確了代持的人員，關系，標的，出資，房屋的處置，代持的具體規則，而這里的每一項，后續仍然有其他的手續相對應，構成一套完整的制度。 因為房屋產權涉及家庭屬性，所以代持人的配偶還需在代持協議及每一項對應文書中簽署同意。 需要注意的是，我國并不能直接給代持協議進行公證，解決的辦法是：采用5名以上的自然人進行見證。 建議有雙方親友見證外加一名律師做見證。

3.簽借款協議簽抵押 對應邏輯：控制權，等價制約 核心原理：產權處置需經過債權人同意 當你的房子抵押給銀行貸款時，你是不能隨便處置你的房屋的，比如加名字、減名字。 如果房屋有債權關系，并明確體現在產證上，那么在解除債務關系之前，房本是不能過戶的。 代持的一項基本操作，即簽抵押。 擬一份借款協議，借款金額不低于房屋價格，代持人向你借款，在房產交易中心將房產抵押到你或你指定的人名下，用作擔保。 房價每漲一部分，再疊加一部分抵押。 與之對應的，做好轉賬記錄。

4.簽長期租賃協議 對應邏輯：控制權，等價制約 核心原理：買賣不破租賃 我國法律規定，有租約的房產，租客天然擁有優先購買權，這也是為什么，出租中的房子一般不太好出手的一部分原因，也是一些法拍房背后莊家，提前控制房源的一大殺手锏：先做一份長租約及打款證據 同理，代持操作中我們也需要備好一份長期租賃協議，獲取優先購買權，即使代持人違約，也必須先出售給我，這樣一來，違約的動機就會大大降低。

需要注意:1.做好租金打款證據，這部分錢，剛好可以是你支付給代持人的辛苦費；2.在街道居委會備案，落實證明。

5.房屋各項操作的委托公證 對應邏輯：控制權 代持人辦理全權委托公證書，委托你來處置房子的出租、出售、抵押、等操作。 部分城市無法辦理全權委托公證，可以一項一項逐項公證。

6.買賣 對應邏輯：控制權 這一步操作，基本是群控大招。 在代持的同時，你和代持人已經簽好了房屋的買賣協議。 房子已經賣給你了，再也沒話說了。 根據我國的情況，房屋一旦上了網簽，就不可以一房二賣，北京的網簽是長期有效，可以一直掛著； 不同城市，根據交易中心政策具體靈活調整。 當然，因為你沒有資格所以找代持人，所以買賣的對象，可能是家里有購房資格但沒有貸款能力的老人。 為防范意外事故，買賣合同需要配偶父母子女等自然繼承人簽署知情同意。 更為完善的，另制作一份遺囑，保持合同交易有效。 以上每份協議，配偶需簽上知情同意，并提前辦理配偶同意出售的公證。 至此，我們的全套代持手續基本已經完成。

更多的分支操作，例如用代持人辦信用卡信用貸 可以看到，一切都是圍繞著兩點來展開:

1.代持人無法對代持行為進行干涉

2.代持人想要進行任何違約，必先遭受大于或等于違約的代價

即： 1.控制權 2.等價制約 如果有任何違約的動作，都意味著需要承擔房產價值以上的賠付。 講到這里：代持還缺一個閉環： 利益和付出應該是等價的。 對代持人，我們會根據房產的不同，支付不同的酬勞。 通常可以通過每月房租的部分來進行支付。 比每年支付一筆更優。 畢竟每月都有錢到手，讓人更有踏實感。 最后 代持并不是一項很高深的技術； 但是它需要你具有高強度的耐心，以及識人的眼光，對于為人處世的理解。 廣州這2個新盤，如果一定要買，建議優先品秀星樾。

提問：睿智的房姐，您好。現在二手房明顯火熱起來，想加速進場，子彈100，自己房票用完，準備用老人票作接力貸買房投資，看中了以下幾套房子： 1.清江山水3.3期的88平，總價168萬，2室1衛，頂樓，租給二房東做隔斷間，還有兩年租約，落地每平2w左右（含稅費和中介費）； 2.清江山水3.1期的104平，總價225萬，3室1衛，正常樓層，居家普通裝修，落地每平2.2w左右（含稅費和中介費）； 3.瑞園2樓和頂樓146平的，單價12900左右； 幫忙分析以上誰更適合投資，謝謝

回答：你好，感謝付費！ 子彈100，其實建議入手2套的 如果還能開發出一張房票，建議1+3，關山大道小戶型+花山 是很好的配置 關山大道租金較高，花山需要長持，優先頂樓 如果只剩一張老人票，建議2，含稅單價2.2不貴了。

提問：前年想賣掉武漢黃陂區灄口街道的房子，入手深圳。但是那套房一直跌，深圳卻猛漲，現在心態崩潰。接下來想賣掉，入手深圳周邊或者深圳老破小，又有些猶豫，怕武漢也來一波上漲，那就兩頭打臉，不知如何是好？

回答：你好，不管現在賣不賣灄口的房子，它都不算優質資產，武漢大漲，它只能小漲。 接下來2步走： 1.優選深圳打新，深戶無房家庭，現在打新特別適合你，剔除掉有房家庭和限購人群后，中簽率大幅提高； 2.次選買入廣州，兩年后置換深圳曲線救國。

提問：新人首問： 房姐你好，在圈子里翻了很多貼，收益頗多，想就我目前的情況咨詢一下。 目前有水岸星城A區140平一套，婚前個人購買，貸款已結清，目前出租。 15年底，買入司門口讀書院113平兩房一套，2003年的房子，純商貸基準利率4.9%，7/8層，貸款人是我，房產證是我和我老婆共有，貸款本金還剩50萬，土地證只到2045年。明年老二上小學后就完成學區房的使命了。 考慮自住需求，想在近兩年更換帶露臺的復式。近期看了長江紫都二期的頂樓毛坯復式，電梯房，價格大概1.6，總價大約300；匯文新都C區的頂樓復式，樓梯房，價格大概1.3到1.4，總價大約240。長江紫都的環境要好很多，但是交通不太方便。 目前子彈60，向房姐請教幾個問題： 1、出售的話，應該賣讀書院還是水岸星城呢？如果是讀書院要等明年老二上小學了才能賣。 2、計劃先JLH入手一套白沙洲投資，等后面有合適的機會賣房了再買自住房，但是擔心大復式漲的金額反而更多，想聽下房姐的建議。 3、想問下長江紫都和匯文新都C區哪個更適合入手，匯文新都C區據說有巡司河改造的拆遷預期。

回答：你好，優先考慮出手讀書院，可以跟下家商議戶口明年再遷出，保留幾萬的押金即可。 現在武漢是很好的買入時機，可以離婚后買入，也可以開發老人盤做接力貸買入。 條件允許的情況下，可以先入手白沙洲或者光谷東的剛需盤作為投資。等二手房市場回暖后再出手讀書院。 長江紫都和匯文新都對比，優先長江紫都。

提問：新人首問，近期要在廣州買房，希望房姐能給我這個小白一些建議！

回答：你好，富力南馳富頤華庭： 未來學位存在變數是幾乎所有一手房的通病和BUG，盡管據說是廣大附小、中大附小，但基本上屬于捕風捉影 遠地鐵，距離現有魚珠站2.1-2.3公里，確實是遠了些，不管是膜拜還是電瓶車，都不足以應付這個交通，至于遠期19號線茅崗站更加遙遙無期 結論是：不建議買 只考慮黃埔，建議多淘一淘萬科東薈城和黃埔花園。 東薈城小學成績全黃埔第一，得溢于近年來科學城一帶新廣二代的努力，后續這個優勢估計會延續，畢竟業主家長們都嘗到房價上漲的甜頭了。 先落戶再買房

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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