11月22日三亞住建局出臺了一個重磅的樓市調控措施，那就是推出了二手住房交易參考價格，根據文件內容，每個月三亞市住房和城鄉建設局官網和政府部門網站發布二手房交易參考價格，交易部門、金融機構、經紀機構在辦理業務過程中要以發布的參考價格作為依據

11月22日三亞住建局出臺了一個重磅的樓市調控措施，那就是推出了二手住房交易參考價格，根據文件內容，每個月三亞市住房和城鄉建設局官網和政府部門網站發布二手房交易參考價格，交易部門、金融機構、經紀機構在辦理業務過程中要以發布的參考價格作為依據。

這個調控措施太狠了，已經有十幾個城市使用過，可以預見對三亞房價調控是會有效果的，本文來分析一下二手房參考價為何能夠成為抑制房價的小能手，而三亞又為何會在此時推出這一措施。

三亞這次給出參考價格的熱點小區有30個，成交價格最高的是位于金雞嶺路的“三亞鳳凰水城”，參考價格為22500元/平米，這個價格和市場掛牌價有多大差距？下圖是某房產網站找到的數據，目前的掛牌價格基本都是三四萬的樣子，這也說明給出的參考價格只有市場掛牌價格的六七成。

1、房價上漲的動力來自于哪里

房住不炒是我們樓市調控的主基調，但是去年疫情以來全國房價還是以漲為主，這就不得不讓我們反思房價上漲的動力來自哪里，因為只有找到房價上漲的動力才能真正貫徹“房住不炒”，達到平抑房價的目的。

經濟學家任澤平曾經說過：短期看金融、中期看土地、長期看人口，這句話的概況是非常經典的，決定房價的其實就是這三個宏觀因素。

去年疫情之后，經濟走出了一個V字型，但是總的來說也只能說是經濟在復蘇，但是房價的反應為何這么大？和經濟基本面是不相符的。

這其中的原因在于貨幣寬松，導致流動性充裕，而這些資金又流入了樓市，具體來說就是房貸容易了，貸款是短期推動房價上漲的主要動力，但凡是在這方面放松的城市方便大概率會短期上漲。

所以，要抑制上漲的房價，必須釜底抽薪，那就是在貸款上下功夫，這是很多城市在做的 ，比如提高首付比例，提高房貸利率，但是這還不夠，更狠的措施是出臺參考價，而這個參考價又比市場掛牌價低不少，比如深圳今年2月推出的參考價只相當于市場價格的7成左右。

而銀行等金融機構是根據政府給出的參考價格給房貸的，這就變相地推高了首付比例，比如原本1000萬的房子，原來首付三成，自有資金只需要300萬，剩余700萬向銀行貸款就好了，而現在按照參考價銀行只能按照700萬的價值來估算，那么盡管首付還是3成，但是能夠貸款的金融就降低到490萬了，如果賣家還是要收取1000萬，那么買家就得準備510萬的首付資金，這相當于變相提高了首付比例到51%。

這就造成了賣家和買家的博弈，如果賣家堅持按照原來的市場掛牌價成交，那么買家就得大大提高首付比例，而如果買家只按照參考價成交就導致賣方不愿意出售，最后的結果就是成交一下子就冷清了，時間一長，實際成交價格也會向參考價考慮。

2、三亞為什么要推出二手房參考價？

三亞是海南省房價最高的城市，房屋均價超過3萬 ，除了四個一線城市以外，三亞的房價也就比廈門低，和杭州以及南京差不多水平。

而今年以來三亞的房價又持續在漲，根據國家統計局的數據，2021年10月份三亞新房價格環比上漲0.8%，漲幅位居全國之首，房價的漲跌是有趨勢性的，一旦漲勢開啟，總會持續一段時間，所以在三亞房價漲幅居全國之冠的時候推出二手房參考價制度是必要的。

目前全國已經有十幾個城市推出了二手房交易參考價格制度，消費非常不錯，尤其是深圳，深圳自從今年2月份推出這個制度以來房價上漲被遏制的效果十分明顯。

面對漲勢洶洶的房價，8月31日廣州也推出了二手房交易參考價格制度，效果也非常明顯，在上半年新房價格平均每個月都環比上漲1%的情況下，9月份10月份新房價格已經環比下滑了。上海、合肥、西安等熱點城市也相繼推出了二手房交易參考價格制度。

房貸說到底是金融杠桿，控制住杠桿率就能控制住房價，對于房價上漲過快的城市，及時推出二手房交易參考價格制度是必要的，這是實現房住不炒的必備舉措，也是穩房價的前提。