夜西湖利群多少錢一包（巢哥探盤丨膠州）

最近，一位粉絲在后臺(tái)留言：網(wǎng)友留言天泰幸福里現(xiàn)在均價(jià)9600，板橋華府說(shuō)是最便宜的均價(jià)一萬(wàn)，金都馨城說(shuō)8299，這三個(gè)項(xiàng)目自己住哪個(gè)值得買啊？我看房?jī)r(jià)都在降啊，現(xiàn)在適合買房子嗎？雖然這三個(gè)項(xiàng)目各自屬于不同的片區(qū)，但開盤時(shí)間卻近乎同步，且產(chǎn)品

最近，一位粉絲在后臺(tái)留言：

網(wǎng)友留言

天泰幸福里現(xiàn)在均價(jià)9600，板橋華府說(shuō)是最便宜的均價(jià)一萬(wàn)，金都馨城說(shuō)8299，這三個(gè)項(xiàng)目自己住哪個(gè)值得買??？我看房?jī)r(jià)都在降啊，現(xiàn)在適合買房子嗎？

雖然這三個(gè)項(xiàng)目各自屬于不同的片區(qū)，但開盤時(shí)間卻近乎同步，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)相似度較高，難免讓人看花了眼。

那么，現(xiàn)階段究竟是遵循“買漲不買跌”的慣例而等待觀望，還是做好甄選工作，挑選性價(jià)比高、升值潛力強(qiáng)的物業(yè)擇機(jī)出手呢？

本著對(duì)粉絲負(fù)責(zé)的態(tài)度，巢哥親自探盤了幸福里、板橋華府和金都馨城這三個(gè)項(xiàng)目，希望能夠幫助這位粉絲撥開迷霧，并對(duì)當(dāng)前的購(gòu)房時(shí)機(jī)作出簡(jiǎn)要分析。

Part.1 天泰·幸福里

本次探盤由北至南，首站來(lái)到的是位于膠州西路的天泰幸福里。

天泰幸福里位于怡和家園南，嘉樹園東，是天泰在膠州的第二個(gè)項(xiàng)目。位置比較好找，但從區(qū)位上來(lái)說(shuō)亮點(diǎn)并不多，交通上主要依靠膠州西路和梧州路，路況大部分時(shí)間比較通暢。

生活配套上距離大潤(rùn)發(fā)和世紀(jì)駕車約10分鐘，但這兩個(gè)商圈的路況十分擁堵，好在項(xiàng)目周邊居住配套已經(jīng)比較成熟，足夠保障日常生活。

環(huán)境配套上距離二里河公園步行約20分鐘，目前二里河公園的景觀改造已經(jīng)基本進(jìn)入收尾階段，從規(guī)劃來(lái)看改造后作為散步休閑的去處還算不錯(cuò)。

項(xiàng)目本身則是分為東西兩區(qū)開發(fā)，總占地面積約58畝，建面10.6萬(wàn)方，容積率2，采用高低搭配。通過(guò)參數(shù)可以看出，項(xiàng)目體量并不算大，且定位要更偏向于居住屬性。

戶型設(shè)計(jì)也印證了這一點(diǎn)，銷售面積為89-119㎡，主要面向片區(qū)的地緣客戶和預(yù)算較少的剛需，置業(yè)顧問(wèn)給出的均價(jià)為9100-9200元/㎡，但這個(gè)在價(jià)格在片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力仍不算強(qiáng)，還是略有些虛高。

作為典型的剛需盤，我們就主要看一下項(xiàng)目西區(qū)主推的89㎡戶型。

整體看來(lái)戶型十分狹長(zhǎng)，客廳+南向主臥，主臥飄窗算是亮點(diǎn)。但次臥正對(duì)入戶門，私密性差；中間戶的衛(wèi)生間無(wú)窗，且正對(duì)著餐廳，動(dòng)線紊亂。

小面積戶型做套三，空間利用率和布局就顯得極其重要，這套戶型雖然利用率不錯(cuò)，但空間布局還需進(jìn)行一定的優(yōu)化。如果預(yù)算較為充足，項(xiàng)目的106㎡及以上的戶型顯然更值得選擇。

Part.2 盈創(chuàng)·板橋華府

從天泰幸福里沿梧州路向南1.5公里，就是此次探盤的第二站盈創(chuàng)·板橋華府。

項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路交匯處，位置比較偏西。預(yù)售證還沒拿到，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹十一假期后開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)不會(huì)低于1.1萬(wàn)，不知如此定價(jià)是不是梁靜茹給的勇氣。

開發(fā)商盈創(chuàng)實(shí)為膠州城投全資控股，項(xiàng)目占地約85畝，規(guī)劃818戶，容積率2.0，也采用高低配的布局。

周邊配套上華潤(rùn)城算是最大的亮點(diǎn)，但最早建成也要在5年以后，今天就先不多做贅述。環(huán)境上往東步行十分鐘是西湖公園，商業(yè)配套則主要依靠西部利群超市，距離比較近，整體上項(xiàng)目的配套條件要好于天泰。

值得一提的是，在置業(yè)顧問(wèn)介紹項(xiàng)目時(shí)，最多的說(shuō)辭就是“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”，并大篇幅的介紹周邊的學(xué)校，對(duì)于不懂的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)確實(shí)頗為唬人。但巢哥問(wèn)及能否保證分到這幾所學(xué)校時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)卻打起了太極，聲稱到時(shí)候要以政府規(guī)劃為準(zhǔn)。

而實(shí)際上學(xué)區(qū)的劃分必須要等新房交付，并且在城市建設(shè)配套審核通過(guò)后才能確定。

但從板橋華府的交房時(shí)間來(lái)看，劃分學(xué)區(qū)最早也要等到兩年后。這么早就打出“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”的稱號(hào)，更何況兩年后學(xué)區(qū)劃定也不一定能上，項(xiàng)目如此宣傳確實(shí)也不符《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》的要求。

戶型方面，產(chǎn)品表現(xiàn)不錯(cuò)，覆蓋了100-200㎡，我們著重看一下受眾面最廣、且項(xiàng)目主推的110㎡戶型。

綜合來(lái)看，該戶型屬于經(jīng)典的套三戶型，沒有什么太大問(wèn)題。三開間朝南，采光效果較好；動(dòng)靜分區(qū)，不足之處在于走廊浪費(fèi)了使用面積，而且南向雙陽(yáng)臺(tái)做了隔斷，讓業(yè)主在自住改造上少了一些可選擇性。

Part.3 億陽(yáng)·金都馨城

離開板橋華府，向南至三里河，便來(lái)到了本次探盤的最后一站：億陽(yáng)·金都馨城。

相較于天泰和盈創(chuàng)，金都馨城的位置優(yōu)勢(shì)比較明顯。項(xiàng)目位于澳門路和杭州路交匯處，北側(cè)是三里河，西側(cè)的利群福興祥物流即將搬遷，將建設(shè)商住綜合體。

本次億陽(yáng)加推的北區(qū)已是項(xiàng)目的最后一期，作為新城區(qū)的大盤，已經(jīng)有2000多戶入住。相較于期房的沙盤和樣板間，金都馨城已經(jīng)可以將項(xiàng)目實(shí)景展現(xiàn)在眼前，在膠州是一個(gè)不小的優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目配套上距離新利群、寶龍、佳樂家都只需五分鐘車程。

作為成熟社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，三期南區(qū)旁有一所投資1100萬(wàn)的幼兒園，小學(xué)劃分三里河小學(xué)、北京路小學(xué)，初中有十中、實(shí)驗(yàn)初中，距離膠州一中步行只需五分鐘，教育資源配套屬于膠州頂級(jí)。

在環(huán)境資源上，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的綠化率高達(dá)40-45%，在整個(gè)片區(qū)都是首屈一指。外部環(huán)境距離三里河遺址公園一路之隔，和三里河公園相貫通，形成了膠州市區(qū)最宜居的景觀帶。

巢哥探盤當(dāng)天正好恰逢項(xiàng)目開盤，從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看確實(shí)比較火爆。巢哥也和幾個(gè)購(gòu)房者簡(jiǎn)單聊了兩句，發(fā)現(xiàn)這次開盤有不少購(gòu)房客戶都是老帶新，也側(cè)面反映出前期項(xiàng)目的口碑確實(shí)比較不錯(cuò)。

還有很大一部分客戶則是沖著8299元/㎡起的價(jià)格而來(lái)，巢哥認(rèn)為小高層不到9000的價(jià)格，對(duì)于這個(gè)地段來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是誠(chéng)意十足。

戶型方面為85-140㎡，覆蓋購(gòu)房群體較廣，我們主要看一下項(xiàng)目這次開盤加推的主力小高107㎡和132㎡戶型。

這兩個(gè)戶型均為經(jīng)典的元寶戶型，設(shè)計(jì)十分方正，全明戶型+三開間朝南+貫通式大陽(yáng)臺(tái)聯(lián)通客廳臥室，視野開闊，活動(dòng)空間大。

107㎡戶型動(dòng)靜分區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，132㎡戶型套衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕分離。這兩個(gè)戶型均比較經(jīng)典，硬要說(shuō)缺點(diǎn)的話就是132㎡戶型的走廊浪費(fèi)了一些面積。

Part.4 綜合點(diǎn)評(píng)

從戶型來(lái)看，板橋華府和金都馨城的主力戶型均采用了經(jīng)典設(shè)計(jì)，也從另一方面反映出市場(chǎng)對(duì)于這類戶型依舊有著較高的認(rèn)可度。天泰幸福里雖主打?qū)嵱?，但?9㎡戶型設(shè)計(jì)的并不合理，106㎡以上戶型設(shè)計(jì)的還不錯(cuò)。

從位置和配套上來(lái)看，金都馨城已是深耕新城區(qū)多年，配套已經(jīng)完善和成熟。這次北區(qū)的開盤也成為了億陽(yáng)萬(wàn)人社區(qū)的最后一塊拼圖，是此次探盤三個(gè)項(xiàng)目中位置和配套表現(xiàn)最好的項(xiàng)目。

盈創(chuàng)板橋華府位置也不錯(cuò)，但配套上更多的是遠(yuǎn)期規(guī)劃，項(xiàng)目主打的“學(xué)區(qū)房”概念其實(shí)也并不成立，如果是為了學(xué)區(qū)房而選擇置業(yè)的話，則需要三思而后行。

天泰幸福里主要面向地緣客戶，所以升值空間比億陽(yáng)和盈創(chuàng)要差一些，但好在周邊日常生活配套已經(jīng)較為成熟。

綜合來(lái)看，對(duì)于剛需和預(yù)算較少的購(gòu)房者，億陽(yáng)和小戶型和天泰是你不錯(cuò)的選擇。如果生活氣息濃厚的老城能勾起你的情懷，可以選擇天泰；如果看重升值潛力和成熟的配套，可以選擇億陽(yáng)。

對(duì)于改善和預(yù)算充足的購(gòu)房者，億陽(yáng)和盈創(chuàng)則各有千秋。如果不考慮價(jià)格的話，盈創(chuàng)的疊拼會(huì)是你的最佳選擇；若果考慮到價(jià)格因素，億陽(yáng)的優(yōu)勢(shì)便要大得多。

其實(shí)相較于去年行情瘋漲時(shí)的一房難求，如今房?jī)r(jià)下降后，如何選房子確實(shí)成了更令人頭疼的大事。

所以最后巢哥在這里要再次提醒諸位，在買房時(shí)一定要按耐住那顆躁動(dòng)的心，只有多比多看，按圖索驥，才能選到真正適合自己的房子。