科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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大家好~！這里是魔都小房弟團(tuán)隊(duì)買房記得找小房弟哦，以下是正文：2021年以來新房的限價(jià)，不但吸引了更多人參與打新，同時(shí)也打壓了二手房市場的預(yù)期，新房和二手房市場正處于一個(gè)微妙的博弈和平衡中。但是到了2022年，隨著第一批土拍開啟，以及第一批
大家好~！這里是魔都小房弟團(tuán)隊(duì)
買房記得找小房弟哦，以下是正文：
2021年以來新房的限價(jià)，不但吸引了更多人參與打新，同時(shí)也打壓了二手房市場的預(yù)期，新房和二手房市場正處于一個(gè)微妙的博弈和平衡中。
但是到了2022年，隨著第一批土拍開啟，以及第一批新盤入市，我們發(fā)現(xiàn)市場似乎在悄然變化，直觀來說就是：
新房在悄悄漲價(jià)。
新房的漲價(jià)主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面。從近的來說，新盤備案價(jià)逐步在放開；而從遠(yuǎn)的來說，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)在逐步走高。
今天小房弟團(tuán)隊(duì)就帶大家一起分析下。
Part 1 新房備案價(jià)，苗頭初現(xiàn)
如果你在關(guān)注金橋或顧村板塊的新盤，你一定發(fā)現(xiàn)今年這兩個(gè)板塊新盤價(jià)格有了明顯的異動(dòng)。
金橋板塊，去年7月的浦開仁恒金橋世紀(jì)備案單價(jià)70277元/平，今年3月的金鼎首府備案單價(jià)75000元/平，半年漲了4723元/平。
這兩個(gè)盤的位置僅一路之隔，讓很多去年沒買到仁恒金橋世紀(jì)的客戶可能要更加失望了。
顧村板塊，超級大盤大華錦繡四季去年一期備案單價(jià)51988元/平，今年3月二期備案單價(jià)54198元/平，漲了2210元/平，為后面四期和顧村大居的房價(jià)都奠定了基礎(chǔ)。
而金橋和顧村板塊只是兩個(gè)典型，很多板塊都在慢慢提價(jià)，或許在為后續(xù)的市場和土拍做好準(zhǔn)備。
甚至“二次暴雷”的御中環(huán)項(xiàng)目，兩年后備案價(jià)也從二期6.1萬/平漲到了三期6.6萬/平。
我們也看到，今年第一批次項(xiàng)目的備案價(jià)大部分都是和與去年持平，這也符合房住不炒的基調(diào)，比如奧園金地格林云尚、招商外灘璽等等樓盤。
但是部分板塊和項(xiàng)目啟動(dòng)的漲價(jià)，或許會是個(gè)信號，真正的剛需客戶或許應(yīng)該早點(diǎn)出手了。
Part2 房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，未來已定
首先，什么是房地聯(lián)動(dòng)價(jià)？
上海集中供地，開發(fā)商在拿地的時(shí)需承諾：“自愿接受房屋主管行政部門按照房價(jià)地價(jià)調(diào)控聯(lián)動(dòng)等規(guī)定對項(xiàng)目上市銷售價(jià)格備案的結(jié)果，自行承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)。”
擁有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的地塊，未來項(xiàng)目入市的備案均價(jià)不能超過房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。
房地聯(lián)動(dòng)價(jià)既確定了項(xiàng)目的上限，更代表著未來。
我們舉幾個(gè)直觀的例子：
大虹橋從6萬突破到了6.3萬。
2022年第一批次土拍，位于國家會展中心南側(cè)的會卓路52-04地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬/平，再次刷新了徐涇目前為止的新房最高價(jià)格。
而同板塊內(nèi)去年拍出的招商象嶼路勁徐涇項(xiàng)目，2021年房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6萬/平。
大虹橋的新房上限突破，板塊內(nèi)的預(yù)期也會不斷提高，足以可見政府對大虹橋板塊的重視，這也是投資客趨之若鶩的原因。
安亭從3.7萬突破到4.2萬。
2021年末，嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)JDC3-0801單元01A-01A地塊完成出讓。地塊由深業(yè)地產(chǎn)底價(jià)競得，折合樓板價(jià)8600元/平，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)42000元/㎡，相比去年入市的中駿璟尚3.7萬/平價(jià)格上漲了5千/平。
而且這幅地塊位于黃渡，并不是安亭核心區(qū)，遠(yuǎn)離地鐵站，出行方面也并不及核心鎮(zhèn)的新房。
泗涇，突破5萬。
松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元01-02號地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為51100元/平，而泗涇板塊2022年初開盤的同濟(jì)晶萃二期，備案價(jià)為48024元/平，泗涇備案價(jià)上漲3076元/平突破5萬。
東外灘，突破12萬。
楊浦區(qū)正在用更高的房價(jià)，匹配東外灘的高定位。
楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊（大橋街道93街坊）房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為123920元/平，而仁恒海上源均價(jià)是115000元/平。
這塊地雖然更加靠近楊浦濱江的位置，但是周邊的小環(huán)境甚至不如海上源，這樣的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)基本坐實(shí)了未來?xiàng)钇謨?nèi)環(huán)的基數(shù)。
政府維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的目標(biāo)，并不要要鎖死房價(jià)，而是要合理地控制漲幅，所以也就有了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的微漲。
Part3 你還在等待嗎？
新房備案價(jià)+房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，基本上控制了上海新房市場，合理的漲幅也在大家的意料之中。
相比目前很多二手房房東不合理的預(yù)期，短期內(nèi)新房的性價(jià)比還是相對比較高的。所以2022年想在上海買搖到新房，依舊面臨著比較大的競爭壓力。
對于剛需客戶來說，建議要在自己分?jǐn)?shù)范圍內(nèi)盡快上車，否則肉眼可見的漲幅會進(jìn)一步縮小你的選擇范圍。
以上是魔都小房弟團(tuán)隊(duì)的觀點(diǎn)，如果你買房碰到問題，可以隨時(shí)找小房弟聊聊，歡迎大家咨詢。
馬夕遠(yuǎn)