#步梯房與電梯房的定價規則一樣嗎?#說實話，見過的大多數上世紀80~90年代，修筑的步梯樓房，大多集中在5~6層這樣的層數，它們的定價，可以說是蹭了一波近十幾二十年來新修建的電梯樓房的熱度。按照當年這些步梯房的成本入手價，除了少數房源，占據

#步梯房與電梯房的定價規則一樣嗎?#

說實話，見過的大多數上世紀80~90年代，修筑的步梯樓房，大多集中在5~6層這樣的層數，它們的定價，可以說是蹭了一波近十幾二十年來新修建的電梯樓房的熱度。

按照當年這些步梯房的成本入手價，除了少數房源，占據了比較核心城區板塊，擁有一定的地段區位優勢外，其房屋的本身價值，是否值得和現在的電梯房（包含高層住宅和洋房）相提并論，是值得商榷的。

主要原因有如下幾個方面：

1、步梯房建筑年代久遠，房齡較長

房齡將會是未來二手房樓市一個非常關鍵的點，因為隨著“棚改”退場，“舊改”來臨，越來越多的老舊小區會得到改造，比如加裝電梯，裱糊外立面等，但是，房子本身的建筑年代如果過于久遠，任何建筑材料，包括水泥等，用于居住使用，都是有理論使用年限的，年久失修，難免會遇到房屋老化的問題，作為固定資產，也都存在折舊損耗的問題。

所以，對于房齡超過20年以上的房屋，其土地使用權年限就算是70年，去掉已經過去的20年，從前手到后手的手里，實際上還只剩下50年的土地使用年限，相當于買了一套公寓，如果說，從這個角度來看老舊房源的市場價值，其實比同等地段的公寓價格低一點，是可以理解的。

2、老舊小區改造之后，還是老舊小區

許多老舊小區的步梯房，雖然得到了改造，比如加裝了電梯等，有人會說和電梯一樣了，但實際上，當初步梯房設計的時候，就沒有考慮安裝過電梯，現在很多戶型和樓層，加裝了電梯，但卻影響了采光、通風等，有的樓棟沒有預先預留電梯井，直接加裝在樓棟外面，還會帶來噪音和外來人員進出樓棟等影響。

而且，就算是外立面裝裱得再好看、再現代，建筑內部的電線、水管、下水等設施，仍然是老舊的，而且也都有使用年限，所以，老舊小區就算改造之后，其本質上還是屬于老舊小區。

3、近20年來新建的電梯房、小區房，價值不僅在房子本身之上

許多城市，近20年新建的電梯房，包括高層、洋房、別墅等，大都有一定成熟的小區、組團和相應的配套，不管是學區房、景觀房、地鐵房或者商業配套等，都是綁定了相應的附加值的。

很多小區，就算是一街之隔，也許新建的小區就能上某某重點小學，但是老舊的小區業主就可能沒有學位，所以房價的差異也就體現出來了。

現在買房都不單純是買房子本身，更多是房子所綁定的一系列的城市公共配套資源，包括學位、戶籍、稀缺景觀、交通站點等，而且擁有成熟物業管理體系、小區綠化等。

而老舊小區當年設計的時候，可能根本考慮不到那么多因素，就算后期地鐵規劃可能修到老小區的家門口，剛好因為走運老房子成了“地鐵房”，但實際上它和純正的現代意義上的地鐵房，還是有差別的。

4、成交數據，是二手房定價的關鍵依據

細心的人，只要搜索一下各城市的二手房成交數據，就會發現，當前很多二手房市場成交量、價格都比較火熱的房源，基本都屬于近一二十年新建的小區，很少有人會買那種上世紀80~90年代修筑的老舊房源，除非有特殊的學區或其他資源綁定（比如等待棚改拆遷機會等）。

而二手房的定價權，很大一部分是來源于市場認可，一是因為二手房的供貨方來自四面八方，是許多個不同的房東個體，不存在新房那種房企統一定價的溢價泡沫；二是由于二手房的價格一般都是隨行就市，是一個經過了充分競爭的市場，基本不存在壟斷。

一個小區，每成交一次二手房，就是市場對這個小區房價的一次再確認，所以，成交數據是支撐二手房定價的一個基石所在，沒有量的積累，就沒有質的判斷。

而老舊小區的步梯房，由于二手房成交量并不多，定價缺乏關鍵支撐，更多的定價，其實還是參考同地段周邊的新建小區的電梯房，但實際上，它真的值那么多嗎？這一點是有很大疑問的。

綜上所述，我們認為，那種建筑年代久遠的步梯房，其定價標準，與近十幾二十年新建的小區電梯樓，是不能相提并論的，其是否還存在市場交易價值都還有待商榷，甚至有的房源充其量只能是提供居住價值而已。