買了房，辦了證，本是高興的事，但佛山御堡國際商務(wù)中心（下稱“御堡國際”）的業(yè)主卻滿臉愁容。原因是他們的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上寫著“商服辦公”“到期無償收回”等字樣，業(yè)主認(rèn)為寫字樓被當(dāng)作公寓住宅賣，只是一個(gè)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的“長租房”，受到開發(fā)商的刻意隱瞞

買了房，辦了證，本是高興的事，但佛山御堡國際商務(wù)中心（下稱“御堡國際”）的業(yè)主卻滿臉愁容。原因是他們的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上寫著“商服辦公”“到期無償收回”等字樣，業(yè)主認(rèn)為寫字樓被當(dāng)作公寓住宅賣，只是一個(gè)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的“長租房”，受到開發(fā)商的刻意隱瞞及欺騙。

開發(fā)商回復(fù)本刊，現(xiàn)場已公示該項(xiàng)目為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)載體——國家為盤活農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，提升土地利用效率的試點(diǎn)之一，為非住宅用地，業(yè)主均已簽署有顯著標(biāo)識(shí)和說明的告知函及合同，實(shí)屬知情，已對部分業(yè)主進(jìn)行起訴。

業(yè)主：我們是買來住的

“這就是別墅區(qū)了”，視頻中，淡黃色矮層建筑群的兩邊種了棕櫚樹，道路整潔干凈，“公寓那邊都是享受別墅區(qū)的條件”，銷售向一行準(zhǔn)業(yè)主解釋道。但這段業(yè)主看房時(shí)錄下的分享視頻卻成為了如今維權(quán)的證據(jù)之一。

58歲的池阿姨：“本以為買了個(gè)養(yǎng)老公寓，卻變成不能居住且34年（到期時(shí)間2053年）后就會(huì)被收回的辦公室。”

廣州打拼的陳小姐：“現(xiàn)在loft裝修到一半不知道該不該停，可不住就虧了：加上裝修超260萬，相當(dāng)于每個(gè)月要花6000多元付房租。”

90后丘小姐：“我和家人、親戚、朋友借了10多萬交首付，自己貸款24萬，傾盡所有想給自己一個(gè)蝸居，卻不料不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是個(gè)無償收回的‘租賃證’。”

業(yè)主們向本刊展示已拿到手的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，顯示權(quán)利類型為“集體建設(shè)用地試用期，房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)”，權(quán)利性質(zhì)為“集體土地出讓，市場化商品房”，用途為“商服用地，辦公”——即辦公用地，非住宅，不得居住。

業(yè)主表示，“購買時(shí)，銷售稱與國有建設(shè)用地同價(jià)同權(quán)，6米層高不限購不限貸，可找御堡國際開發(fā)商理論為何變成寫字樓，就全推卸給銷售，再去問銷售，銷售又把我們微信拉黑”，盡管業(yè)主們手上不乏銷售承認(rèn)可以商住的微信聊天記錄，“但找不到他們?nèi)肆耍词拐业骄驼f已經(jīng)辭職或被炒了。”

這些銷售的朋友圈大多已不可見，但從業(yè)主提供的截圖可以發(fā)現(xiàn)，2017年至2018年，廣佛多家地產(chǎn)銷售及中介曾熱推御堡國際，宣傳文案包括公寓、商住、商墅、地鐵產(chǎn)權(quán)l(xiāng)oft、復(fù)式別墅、聯(lián)排商業(yè)別墅、商務(wù)別墅等。如“不限購、不動(dòng)產(chǎn)，廣東交界一河之隔，金融高新區(qū)千燈湖C區(qū)，廣佛唯一6米層高別墅13000送裝修，周邊地價(jià)15530價(jià)格洼地筍盤”等。除此之外，該樓盤的促銷海報(bào)，投放的報(bào)紙廣告、自媒體、公眾號(hào)等也有“與國有建設(shè)用地同權(quán)、同價(jià)”“產(chǎn)權(quán)證辦理與國有用地商品房一致”“商業(yè)住宅兩用”等字句。

從國外回來打算在御堡國際養(yǎng)老的黃老伯等業(yè)主提供了大量樣板房的照片和視頻，里面放置了沙發(fā)，被隔出來的二層有榻榻米，衛(wèi)生間洗手盤上還放置了類似洗漱用品的裝飾。

池阿姨告訴本刊，她當(dāng)初買了3樓頂層，是因?yàn)殇N售說送天臺(tái)，還可以幫她種植花卉，“我想著過幾年和老伴在這里能種種東西，孩子在廣州過來也方便，能享受天倫之樂”，她買了2套準(zhǔn)備打通，“樣板房裝修的非常宜居，銷售當(dāng)初說可以住人的，現(xiàn)在卻不能住，還要孩子幫忙背負(fù)重額房貸，太無奈了。”

“戶型圖上還清楚的畫了床”，陳小姐說道，“加上銷售說有產(chǎn)權(quán)，到期可以續(xù)費(fèi)，簽的是商品房預(yù)售合同，誰會(huì)起疑不能住呢？”

本刊發(fā)現(xiàn)，樣板房中貼有“非交樓標(biāo)準(zhǔn)”，合同補(bǔ)充協(xié)議也有關(guān)于宣傳資料及樣板間的說明：售樓書、廣告、宣傳單張、戶型圖及模型中的有關(guān)內(nèi)容、數(shù)據(jù)并非實(shí)際施工數(shù)據(jù)，僅供參考；樣板間僅作為商品房空間布局、裝飾裝修和家具擺放的示意，并非交樓標(biāo)準(zhǔn)或買賣合同之樣品。

對此，業(yè)主認(rèn)為“先是把我們騙過去，最后才說有這種條款，真是‘啞巴吃黃連’了”。

2015年佛山市南海區(qū)人民政府下發(fā)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理試行辦法的通知》，第七十三條，單位或個(gè)人取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于建設(shè)住宅或類似住宅的居住用房，或?qū)⒌厣弦延械钠渌猛居梅扛臑榫幼∮梅康模蓞^(qū)住建、國土、規(guī)劃等部門依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。

另外，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)非住宅用地管理的意見》等規(guī)定，御堡國際不準(zhǔn)在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內(nèi)建設(shè)公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公及配套建筑內(nèi)建設(shè)公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等有居住性質(zhì)名義進(jìn)行違規(guī)宣傳、銷售。項(xiàng)目建設(shè)的商業(yè)、辦公、配套設(shè)施用房等非住宅建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。

而佛山市南海區(qū)國土城建和水務(wù)局于2018年9月6日對御堡國際進(jìn)行暗訪，發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)場銷售人員在口頭推介商品房時(shí)，存在對房屋使用期限屆滿后的處理方式陳述不真實(shí)的情形，對其扣除誠信扣分10分并要求其自查整改。

但在此之前就購買的業(yè)主表示委屈，“樓盤已經(jīng)銷售過半了”。

40年后到期“無償收回”是怎么一回事？

梗在業(yè)主心里的還有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的一段話：土地出讓年限屆滿后，土地及地上建筑物、附著物由集體土地所有權(quán)人無償收回。出讓期滿，若土地所有權(quán)人整體出租或出售建筑物的，在符合有關(guān)法律法規(guī)及政策的前提下，且在同等條件下，權(quán)屬人享有優(yōu)先權(quán)。

業(yè)主們買房時(shí)關(guān)注點(diǎn)多集中在能否拿到證和是否可以續(xù)期。“買房子的時(shí)候銷售也凈是強(qiáng)調(diào)可以續(xù)期、有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、網(wǎng)簽全國統(tǒng)一的合同樣式、續(xù)簽不會(huì)超過5位數(shù)等等”，池阿姨告訴本刊，“我看公示和合同，都寫著到期不去申請續(xù)費(fèi)才會(huì)失效，這是符合邏輯的，誰料到試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證卻得先被‘無償收回’，那不就是長租房嗎？”

業(yè)主陷入深深不安，“為什么試點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)證多了這么一段話？” “這種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證拿出來，誰愿意接手？”……

還有業(yè)主認(rèn)為簽合同時(shí)被套路。一封提交給佛山政府的信函寫到，“交到業(yè)主手里的合同卻全都有明顯的重新裝訂痕跡、業(yè)主合同版本互不相同、反復(fù)被拆訂，網(wǎng)簽日期與合同簽訂日期顛倒、業(yè)主在簽合同時(shí)都沒看到合同里有無償收回的表述，而在后來到手的合同里，在不同頁面卻竟有4處提到無償收回，而十分巧合的是，在合同里有6處業(yè)主簽名按手印的頁面上，偏偏全部避開了有無償收回這么至關(guān)重要表述的頁面。開發(fā)商在購房者已經(jīng)交納房款后、在收樓前突然要求我們補(bǔ)簽一份告知函，以此作為購房者知道到期無償收回的證據(jù)，在處于弱勢并已交納房款的情況下，業(yè)主們無奈只好簽名。”

簽了合同的確是業(yè)主維權(quán)的“不利好因素”，多家行政部門復(fù)函不予處理。2019年3月4日，南海區(qū)國土城建和水務(wù)局回復(fù)業(yè)主，未發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位存在違法違規(guī)銷售或合同無效的證據(jù)，經(jīng)律師調(diào)解未果，雙方歧義較大，建議通過司法途徑解決。其中，御堡國際回復(fù)行政部門關(guān)于合同反復(fù)裝訂的痕跡，是因?yàn)椤霸诤炗喓贤螅瑸闃I(yè)主日后辦理契稅方便，免費(fèi)復(fù)印合同”。

陳小姐于2018年9月繳納首付。2019年4月26日，她上午交完契稅、維修基金，下午才被通知去簽署紙質(zhì)合同，此時(shí)離她繳納農(nóng)商行按揭已過去6個(gè)月。“我收樓拿鑰匙時(shí)才簽的合同，根本沒有機(jī)會(huì)看到那些關(guān)鍵的提醒。”

根據(jù)多位業(yè)主提供的談判錄音顯示，不同的開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人都強(qiáng)調(diào)業(yè)主不該只看廣告、只聽銷售一面之詞，認(rèn)為合同、告知函上白紙黑字有提示且業(yè)主簽了字，開發(fā)商已經(jīng)盡到了應(yīng)有的責(zé)任。

對此，業(yè)主并不同意，稱簽署合同時(shí)未見過含有“無償收回”的告知函等文書。池阿姨稱，前往行政部門檔案室調(diào)檔發(fā)現(xiàn)，一堆文件中沒有告知函。

銷售：確有業(yè)主投訴的現(xiàn)象

本刊致電給多位曾接手并成功售賣過御堡國際的銷售，部分按掉了電話，還有幾位接通但裝作未聽過御堡國際樓盤，僅有少數(shù)銷售愿意提起當(dāng)時(shí)的情況。

一位鏈家的銷售表示時(shí)過境遷，已不記得御堡國際銷售時(shí)的細(xì)節(jié)，但問及是否可以住人，她答道“是公寓，可以住的”。

一位從廣州調(diào)往御堡國際幫忙的銷售則還記得“公示欄”在廁所附近，沙盤旁邊，“只要是我接手的都會(huì)帶過去看公示，這個(gè)肯定會(huì)做的，顧客看不懂的我們也都會(huì)講解，告知這是試點(diǎn)項(xiàng)目，說清楚產(chǎn)權(quán)為40年及續(xù)期條件等”，但她也表示一年多過去了，有些細(xì)節(jié)記不清楚，“不了解‘無償收回’這些字眼、告知函及合同的具體內(nèi)容，這些都是開發(fā)商的事，我只負(fù)責(zé)接待”。她還表示御堡國際售樓現(xiàn)場的地產(chǎn)中介、銷售不少，人也比較雜，有些中介會(huì)做活動(dòng)，周末人比較多。

御堡國際開賣分區(qū)的總控負(fù)責(zé)人之一告訴本刊，當(dāng)時(shí)御堡國際請了兩家代理公司，一家是2016年服務(wù)了6、7個(gè)月的置煒，另一家是自2013年起服務(wù)了4、5年的世聚。銷售帶客到售樓處，交由代理負(fù)責(zé)銷控、簽約、收錢、復(fù)核等。他沒有否認(rèn)事后有業(yè)主因?yàn)椤氨浑[瞞”而上門投訴的情況，但他表示與自己團(tuán)隊(duì)無關(guān)，“我們經(jīng)手的肯定會(huì)詳細(xì)講解清楚御堡國際試點(diǎn)的種種情況，不評價(jià)其它團(tuán)隊(duì)的行為。”對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到期“無償收回”及“辦公”性質(zhì)不能住人的情況，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為“40年后的事誰也不好說，買了辦公室住人又有什么不可以呢？”掛了電話后，他又撥回電話，向本刊強(qiáng)調(diào)了業(yè)主簽署了合同、告知函等文書，還介紹了中大相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐產(chǎn)業(yè)園的情況。

開發(fā)商：告知明確，業(yè)主知情

開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人及代理銷售認(rèn)為在售樓現(xiàn)場公示了《認(rèn)購需知》：“該項(xiàng)目為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目（商服），不準(zhǔn)在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內(nèi)建設(shè)有居住功能形式的用房，土地出讓年限屆滿后無償收回，若出租或出售的，權(quán)屬人享有優(yōu)先權(quán)”等內(nèi)容，與業(yè)主簽署的《商品房買賣合同（預(yù)售）》、告知函等文書上有明確提示，認(rèn)為業(yè)主是知情的。

“得先將告知函備案，合同才能備案，這是我們主動(dòng)向行政部門提出的流程。”御堡國際總經(jīng)理?xiàng)畹そ邮鼙究稍L時(shí)表示，作為國家重要的試點(diǎn)項(xiàng)目，常有各地、各界人士前來調(diào)研，故對整個(gè)項(xiàng)目的流程包括對外的代理銷售方面把控更是嚴(yán)格。

關(guān)于銷售被反映虛假宣傳的情況，楊丹回復(fù)道，御堡國際與正規(guī)代理簽有合同，工作人員有備案且經(jīng)過培訓(xùn)。在銷售過程中有發(fā)現(xiàn)第三方銷售、中介未經(jīng)審核擅自發(fā)布文案、擅自承諾等現(xiàn)象，“如我們曾接到大量電話咨詢御堡國際是否每平方5000元，隨后查詢到是外地某銷售在微信群里散播的虛假信息。”他表示，御堡國際二期在銷售方面將會(huì)管控更加嚴(yán)格。對于業(yè)主質(zhì)疑合同有貓膩，他表示網(wǎng)簽合同無法修改，均是現(xiàn)場直接打印，至于戶型圖上印有床鋪，他表示為第一版打印錯(cuò)誤，未進(jìn)行宣發(fā)。

“我們自持了75000平方物業(yè)，也是御堡國際的業(yè)主，對于產(chǎn)權(quán)等各方面問題也在積極匯總，與各部門反饋與商議，還是有部分業(yè)主理解并愿意與我們一起將試點(diǎn)項(xiàng)目做好。而某些業(yè)主的行為已經(jīng)干擾到產(chǎn)業(yè)園的正常運(yùn)行，對此，我們已將證據(jù)做好公證向法院提起了訴訟”，楊丹告訴本刊。

走訪：有業(yè)主裝修成住宅形式

本刊前往御堡國際，發(fā)現(xiàn)售樓中心已換新址，二期已搭施工圍欄或?qū)?dòng)工。產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的房屋為獨(dú)棟小洋樓造型，每棟三層，每層挑高約6米，可自行間隔成兩層，小部分一樓貼有房東電話及出租信息。目前可見有藥店、月子中心、珠寶、裝潢、便利店等少量企業(yè)入駐，個(gè)別企業(yè)入駐整棟樓，其余多在一樓開鋪。少量外立墻拉有橫幅，園區(qū)整體略顯清凈。

本刊進(jìn)入其中一棟觀察發(fā)現(xiàn)，二樓擺放有辦公用途的工位隔板長桌，裝修風(fēng)格簡潔，疑將作為企業(yè)辦公室。三樓則隔成兩層，裝修成帶有客廳、房間、廚房等住宅樣式的歐式風(fēng)格，站在頂樓發(fā)現(xiàn)個(gè)別天臺(tái)有加蓋現(xiàn)象。本刊咨詢園區(qū)內(nèi)某入駐企業(yè)員工是否知曉業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，他表示“很常見，但鬧不起來”，問及原因，“聽說是銷售虛假宣傳吧。”

土地試點(diǎn)：集體土地也能拿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

御堡國際由佛山市鈞堡投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，推廣名為南海御堡國際產(chǎn)業(yè)園。國家為盤活農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，提升土地利用效率，在包括佛山南海區(qū)在內(nèi)的33個(gè)行政區(qū)進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。其中，御堡國際是南海區(qū)首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一，宣傳稱與中山大學(xué)國際生命健康創(chuàng)新中心等多個(gè)技術(shù)中心共建南方生命健康產(chǎn)業(yè)基地。

楊丹介紹，目前，在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)上取得較大突破的有江西試點(diǎn)的土地置換分配、上海試點(diǎn)的金融配套增加信譽(yù)度、廣東御堡國際試點(diǎn)的分拆銷售等方面。在先行先試的探索中，楊丹坦言，會(huì)面臨類似“如何做到真正同權(quán)同價(jià)”“向銀行等金融機(jī)構(gòu)解釋試點(diǎn)項(xiàng)目尋求按揭貸款合作”等諸多問題。他介紹，御堡國際與中大方面于去年年底簽完協(xié)議，今年相關(guān)辦公樓便會(huì)進(jìn)行改造、裝修以便中大相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐。

據(jù)悉，原國土資源部在總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上起草了土地管理法修正案（征求意見稿），向社會(huì)公開征求了意見，于2017年8月報(bào)送國務(wù)院。目前，草案已經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過。

判例

佛山南海區(qū)麗日廣場早些年同為“三舊改造”也發(fā)生過上述類似情況，曾推出過1700套“公寓”，但因未公示房產(chǎn)將被村委會(huì)“無償收回”及將辦公性質(zhì)的房產(chǎn)當(dāng)作住宅用途的商品房售賣受到責(zé)令，麗日廣場的業(yè)主最終可與佛山市麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理合同撤銷。

但御堡國際與之前“住宅變辦公樓，最后同意退房”的麗日廣場不一樣，它在公示、樣板房和合同等方面做的較為完善。

宏觀嘗試，微觀調(diào)試，試點(diǎn)新政下產(chǎn)生的問題業(yè)主該如何面對？

前成都市某區(qū)法院法官、法律從業(yè)者郭小明接受本刊采訪時(shí)表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)目前正處在改革試點(diǎn)的“深水區(qū)”，除非經(jīng)過國家征收和征用后進(jìn)入市場，否則是與憲法和法律相抵觸的。因此，在符合法定條件的前提下，御堡國際的集體建設(shè)用地使用權(quán)只能按照合同約定的出讓期限進(jìn)行使用。如果業(yè)主在購房之前受到開發(fā)商或者銷售的虛假宣傳而造成重大誤解，甚至有明顯的欺詐行為，而業(yè)主簽訂的合同也未對相關(guān)注意事項(xiàng)進(jìn)行顯著標(biāo)識(shí)和說明，那么業(yè)主是可以行使合同撤銷權(quán)的。

北京市盈科(廣州)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師馬錦林告訴本刊，在本案中，從開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》內(nèi)容來看，對于該房屋的性質(zhì)、土地權(quán)屬狀況等內(nèi)容均已通過相應(yīng)的條款進(jìn)行了明確約定，御堡國際實(shí)際亦不存在故意隱瞞該房屋、土地的真實(shí)權(quán)屬性質(zhì)從而使得業(yè)主在重大誤解或受欺詐的情況下簽訂該《物業(yè)租賃合同》的情形，業(yè)主并不符合可以主張法定解除該合同或撤銷該合同的條件，若想退房，業(yè)主們還需要與開發(fā)商公司進(jìn)行友好協(xié)商，雙方確認(rèn)一致解除該合同。

一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的成功離不開多方面的聯(lián)動(dòng)，試點(diǎn)項(xiàng)目所呈現(xiàn)的問題，也應(yīng)由業(yè)主、開發(fā)商、多部門聯(lián)動(dòng)探討解決。