科技改變生活 · 科技引領未來
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前幾天，福州樓市圈里放出了一個大瓜，SM廣場終于選址倉山區。10月12日菲律賓SM集團在倉山區成功注冊“福州至成廣場有限公司”。福州至成廣場有限公司注冊資本金8.5億元人民幣，是100%純外資企業。SM廣場落地福州，對福州來說，這是一個大體
前幾天，福州樓市圈里放出了一個大瓜，SM廣場終于選址倉山區。10月12日菲律賓SM集團在倉山區成功注冊“福州至成廣場有限公司”。
福州至成廣場有限公司注冊資本金8.5億元人民幣，是100%純外資企業。
SM廣場落地福州，對福州來說，這是一個大體量的商業綜合體落地，從招商引資的角度來講，非常值得點贊。
SM廣場落地，很多福州市民持續了一年多的猜測和期待也暫告一段落。
隨之而來的是很多關心福州南二環樓市的網友又一次集體大聯歡，大家基于此重新梳理了一下南二環在福州樓市的價值，然后，問題還是那兩個問題：南二環樓市前途幾何？
核心觀點
1.商場周邊人口密度高，消費水平待提升2.三公里范圍內商場眾多，競爭壓力山大3.全城商圈考驗差異化，地域商圈沒“錢途”4.SM廣場對南二環樓市價值作用不明顯
時光一去難復返，樓市寒暑度春秋。
東二環的起飛，是由諸多因素造就的，很多人說它始于泰禾廣場的建成，這個結論，不能說它不對，但也不是全對。
2012年，東泰禾廣場的建成運營，踩在了樓市整體起勢的風口上。小米創始人雷軍曾經說過：站在風口上，豬都會飛。阿里巴巴董事局主席馬云也講過，風過去了，摔死的都是豬。
遙想當年東泰禾，彼時提起綜合體，那是萬達為王的時代，如今萬達廣場老去，各路綜合體崛起于福州。福州的商圈之戰，已經從春秋五霸時期，步入戰國七雄時代。
可以預見的是，眼下的福州，商圈還會一個接一個，但諸如東街口、東泰禾這般能夠載入城市發展史冊的商圈，以后不會再有了。
結合DataDance（數據跳動）數據系統，分析白湖亭一帶商圈的現狀，也許能管窺SM廣場未來的命運。
全城還是地域商圈？
DataDance（數據跳動）城市地圖是一個數據庫系統。它能夠提供目標商圈人口數量、人口密度、人群畫像屬性，有效分析商圈客群特點及周邊業態。
這個數據庫是基于800多項周邊POI數據的價值分析，POI數據通常稱作興趣點，泛指互聯網電子地圖中的點類數據，基本包含名稱、地址、坐標、類別四個屬性。
總之一句話，基于DataDance的商圈數據分析，能給商圈分析帶來一定的參考。
因為SM廣場商圈尚未形成，基于現有可查閱參考數據，白湖亭商圈數據值會非常接近SM廣場商圈。
參考白湖亭商圈數據，用DataDance分析一下SM商圈這個“大瓜”的未來香不香。
商圈范圍即商業勢力的范圍，是指顧客可能前來店里購物的影響區域。
商圈范圍的大小受到商店經營形式、商品種類、商店規模、周邊競爭情況和交通狀況等因素的影響。
SM城市廣場項目擬開發商業總建筑面積約19萬平方米，地上4層商業，地下2層（一層商業，一層停車）大型購物中心，總投資額達20億元人民幣。
SM廣場是大型商圈，這種商圈的輻射范圍以后可能是全市范圍。但考慮到南二環片區目前的現狀和發展進程，以及福州商圈現有的競爭業態，把SM廣場定義為地域型商圈有助于分析未來業態。
地域商圈，輻射半徑在2000～4000米的范圍。而我們把DataDance對地域商圈輻射范圍定義在3公里范圍內。
需要注意的是，隨著城市地鐵的建設，商圈半徑也會沿著地鐵線而延伸。
人氣離“活力”一步之遙
利用DataDance數據系統，管窺一下白湖亭商圈的業態情況。
在以白湖亭為中心，方圓3公里范圍內。包括了傳統意義上的老倉山的絕大部分片區，以及海峽會展中心周邊的部分樓盤，這一大范圍，也是福州樓市南二環板塊的核心區域。
南二環板塊有多大的發展空間，很大程度上基于這方圓3公里范圍的城市發展程度。
數據顯示，這一范圍內常駐人口達到524965人。52.5萬人，根據七普數據，倉山區常住人口為115萬人。老倉山、南二環、海峽會展周邊人口加起來，接近倉山區人口的一半。
白湖亭商圈常住人口密度達到18570人/平方千米。隨著老倉山片區的持續開發，南二環板塊的建設投入，以東部辦公區為核心的江南CBD板塊發展，這一帶人口會大量流入。要不了多久，人口密度就會突破20001人/平方千米。
白湖亭商圈，離活力十足并不遙遠。作為商圈核心的商業綜合體，迎合城市發展大勢，因為不缺人氣，大概率會乘風破浪。
但是考慮到白湖亭商圈3公里范圍內，已經有萬達廣場、福建商業廣場、麥德龍、世紀金源購物中心以及正在建設中的中駿世界城等。如此，十分考驗SM廣場的商業業態引入如何做出差異化水平。
七成人月薪低于6000元
在很多人的眼里，提到福州的白湖亭，都會有人流雜亂、城市建設景觀不佳的印象。
白湖亭因為地處老倉山核心區外圍，公共交通發達，過往成為很多外來務工人員來到福州落腳的第一站。
DataDance數據顯示：白湖亭商圈常住人口結構中，高中及以下人員，占59.1%，受教育程度達到本科及以上只占13.7。
這似乎是過往人們把白湖亭看成是外來務工人員聚集地的有力印證。但考慮到老人和小孩所占比重不會太低，單純從人口結構上也不能說明什么問題。
結合收入水平來看，月薪在6000元以內的人群，占比達72.1%。
根據智聯招聘發布的《2021年第三季度中國企業招聘薪酬排名》，福州的平均招聘薪酬為8814元/月。
福州市統計局發布數據顯示，2020年福州市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為93513元。
從這些數據上看，月薪低于6000元算是比較低的收入，而這樣收入的人群占白湖亭商圈常住人口的七成以上。
從數據上也能看出，白湖亭商圈周邊，人口職業多以文員、專業技術人員、服務人員為主。
這里說的專業技術人員還達不到藍領的級別，大多數應該是在出租車、銷售、家政行業的務工人員。
衡量一個商圈能否崛起有兩大核心因素：一是商圈規模的輻射是全城還是區域，一個是區域人口消費能力。從這兩點看上，SM廣場未來要是能建成與東街口、東泰禾這樣在全城消費領域舉足輕重的商業業態才更有“錢景”。
收入偏低，消費偏高
雖然白湖亭商圈整體收入水平不高，但有兩個數據卻很讓人意外。
這一帶私家車出行占比居然達到83%以上！多少顛覆常規認知。
雖然白湖亭周邊交通比較發達，但畢竟是遠離市中心。私家車是出行的主要交通工具。
這一帶拆遷量比較大，除了大量的外來務工人員外，本地拆遷戶數量也不少。
在私家車占有率越來越高的今天，白湖亭用私家車占用率宣示了一部分人隱性的經濟實力。
還有一個消費水平數字。中高消費人群占比72.16%。其中高消費占比37.27%。
說明雖然高收入人群不多，但消費水平不低，說明了什么？
首先從人口年齡分布上看，18-44歲人口占比很高，特別是25-34歲人口占比居然達到35.93%。
25-44歲之間，分成兩個階段，前半段是年輕人，很多年輕人是月光族，賺多少花多少，后半段是上有老下有下，為家庭消費支出比例較大。
同時，從人口結構中，71%的已婚率來看，這一帶常住人口的家庭結構也較為穩定。
年輕人消費水平不算低，穩定的家庭結構也是造成消費偏高的一大因素。
結合此前分析來看，收入整體偏低，消費整體偏高，對SM廣場的商業業態提出假設：商業業態要盡量親民、親子，業態水平適合中間路線，不能高也不能低。
但是“高不成、低不就”的商業業態又會顯得尷尬，如果照此運營，鐵定成不了全城商圈，一旦定位地域商圈，必然又面臨周邊現有商業業態“圍剿”。
相信這個難題，應該早已擺在SM廣場運營方的提案上。期待SM廣場未來能有出其不意的一整套解題方案。
樓市里一小塊“壓艙石”
據安居客網站顯示，倉山區10月份二手房掛牌均價為24746元/㎡，而白湖亭商圈19415元/㎡。
DataDance的數據顯示，白湖亭商圈三公里范圍內二手房均價23505元/㎡。
數據緣何出現如此大的偏差？安居客上的白湖亭商圈范圍取值不足半徑3公里范圍，23505元/㎡的均價，應該是受煙臺山片區學區房和閩江南岸江景房影響，拉高了均值。
事實情況是，在白湖亭周邊，諸多老、舊、安置房小區確實存在大量的“1字頭”房源。例如：
2019年建成的黃山新城一區，有91㎡毛坯戶型，掛牌價155萬，單價1.7萬元/㎡；2011年竣工的嶼浦新苑97㎡的毛坯戶型，掛牌價160萬，單價1.66萬元/㎡；2009年竣工的盛景黃山78㎡的戶型，掛牌價125萬，單價1.56萬元/㎡。
但同時也有金色康城、嘉欣庭苑、美域東方、福和御園等小區絕大多數房源均價已經在2.3萬左右。
在白湖亭為中心，方圓三公里范圍內，DataDance數據顯示有229個小區，1525棟樓?？梢?，二手房源會非常多。
從產品類型上看，塔樓不多，板樓占總數一半以上,產品結構尚可。結合福州樓市低迷的市場，二手房價短期內不但爬不上去，大概率還會下挫。
白湖亭周邊的一手房，有的均價已經逼近3萬，有的已經達到3.5萬左右，至于性價比如何，大家都有自己的看法。
我的理解是：房住不炒時代，如果對居住品質有要求，那房子就不僅僅是個水泥盒子而已。
白湖亭商圈在福州樓市里，如同當下的南二環樓市，有股子闖進，但還不夠成熟穩重。
SM廣場的到來，只是給了白湖亭和南二環樓市一小塊壓艙石。水漲船高，水手的前方就是星辰大海，潮水退去，含著珍珠的貝殼也會死在沙灘。
丁同林