前幾天，福州樓市圈里放出了一個(gè)大瓜，SM廣場(chǎng)終于選址倉(cāng)山區(qū)。10月12日菲律賓SM集團(tuán)在倉(cāng)山區(qū)成功注冊(cè)“福州至成廣場(chǎng)有限公司”。福州至成廣場(chǎng)有限公司注冊(cè)資本金8.5億元人民幣，是100%純外資企業(yè)。SM廣場(chǎng)落地福州，對(duì)福州來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)大體

前幾天，福州樓市圈里放出了一個(gè)大瓜，SM廣場(chǎng)終于選址倉(cāng)山區(qū)。10月12日菲律賓SM集團(tuán)在倉(cāng)山區(qū)成功注冊(cè)“福州至成廣場(chǎng)有限公司”。

福州至成廣場(chǎng)有限公司注冊(cè)資本金8.5億元人民幣，是100%純外資企業(yè)。

SM廣場(chǎng)落地福州，對(duì)福州來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)大體量的商業(yè)綜合體落地，從招商引資的角度來(lái)講，非常值得點(diǎn)贊。

SM廣場(chǎng)落地，很多福州市民持續(xù)了一年多的猜測(cè)和期待也暫告一段落。

隨之而來(lái)的是很多關(guān)心福州南二環(huán)樓市的網(wǎng)友又一次集體大聯(lián)歡，大家基于此重新梳理了一下南二環(huán)在福州樓市的價(jià)值，然后，問(wèn)題還是那兩個(gè)問(wèn)題：南二環(huán)樓市前途幾何？

核心觀點(diǎn)

1.商場(chǎng)周邊人口密度高，消費(fèi)水平待提升2.三公里范圍內(nèi)商場(chǎng)眾多，競(jìng)爭(zhēng)壓力山大3.全城商圈考驗(yàn)差異化，地域商圈沒(méi)“錢(qián)途”4.SM廣場(chǎng)對(duì)南二環(huán)樓市價(jià)值作用不明顯

時(shí)光一去難復(fù)返，樓市寒暑度春秋。

東二環(huán)的起飛，是由諸多因素造就的，很多人說(shuō)它始于泰禾廣場(chǎng)的建成，這個(gè)結(jié)論，不能說(shuō)它不對(duì)，但也不是全對(duì)。

2012年，東泰禾廣場(chǎng)的建成運(yùn)營(yíng)，踩在了樓市整體起勢(shì)的風(fēng)口上。小米創(chuàng)始人雷軍曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：站在風(fēng)口上，豬都會(huì)飛。阿里巴巴董事局主席馬云也講過(guò)，風(fēng)過(guò)去了，摔死的都是豬。

遙想當(dāng)年?yáng)|泰禾，彼時(shí)提起綜合體，那是萬(wàn)達(dá)為王的時(shí)代，如今萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)老去，各路綜合體崛起于福州。福州的商圈之戰(zhàn)，已經(jīng)從春秋五霸時(shí)期，步入戰(zhàn)國(guó)七雄時(shí)代。

可以預(yù)見(jiàn)的是，眼下的福州，商圈還會(huì)一個(gè)接一個(gè)，但諸如東街口、東泰禾這般能夠載入城市發(fā)展史冊(cè)的商圈，以后不會(huì)再有了。

結(jié)合DataDance（數(shù)據(jù)跳動(dòng)）數(shù)據(jù)系統(tǒng)，分析白湖亭一帶商圈的現(xiàn)狀，也許能管窺SM廣場(chǎng)未來(lái)的命運(yùn)。

全城還是地域商圈？

DataDance（數(shù)據(jù)跳動(dòng)）城市地圖是一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。它能夠提供目標(biāo)商圈人口數(shù)量、人口密度、人群畫(huà)像屬性，有效分析商圈客群特點(diǎn)及周邊業(yè)態(tài)。

這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)是基于800多項(xiàng)周邊POI數(shù)據(jù)的價(jià)值分析，POI數(shù)據(jù)通常稱(chēng)作興趣點(diǎn)，泛指互聯(lián)網(wǎng)電子地圖中的點(diǎn)類(lèi)數(shù)據(jù)，基本包含名稱(chēng)、地址、坐標(biāo)、類(lèi)別四個(gè)屬性。

總之一句話，基于DataDance的商圈數(shù)據(jù)分析，能給商圈分析帶來(lái)一定的參考。

因?yàn)镾M廣場(chǎng)商圈尚未形成，基于現(xiàn)有可查閱參考數(shù)據(jù)，白湖亭商圈數(shù)據(jù)值會(huì)非常接近SM廣場(chǎng)商圈。

參考白湖亭商圈數(shù)據(jù)，用DataDance分析一下SM商圈這個(gè)“大瓜”的未來(lái)香不香。

商圈范圍即商業(yè)勢(shì)力的范圍，是指顧客可能前來(lái)店里購(gòu)物的影響區(qū)域。

商圈范圍的大小受到商店經(jīng)營(yíng)形式、商品種類(lèi)、商店規(guī)模、周邊競(jìng)爭(zhēng)情況和交通狀況等因素的影響。

SM城市廣場(chǎng)項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)商業(yè)總建筑面積約19萬(wàn)平方米，地上4層商業(yè)，地下2層（一層商業(yè)，一層停車(chē)）大型購(gòu)物中心，總投資額達(dá)20億元人民幣。

SM廣場(chǎng)是大型商圈，這種商圈的輻射范圍以后可能是全市范圍。但考慮到南二環(huán)片區(qū)目前的現(xiàn)狀和發(fā)展進(jìn)程，以及福州商圈現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)，把SM廣場(chǎng)定義為地域型商圈有助于分析未來(lái)業(yè)態(tài)。

地域商圈，輻射半徑在2000～4000米的范圍。而我們把DataDance對(duì)地域商圈輻射范圍定義在3公里范圍內(nèi)。

需要注意的是，隨著城市地鐵的建設(shè)，商圈半徑也會(huì)沿著地鐵線而延伸。

人氣離“活力”一步之遙

利用DataDance數(shù)據(jù)系統(tǒng)，管窺一下白湖亭商圈的業(yè)態(tài)情況。

在以白湖亭為中心，方圓3公里范圍內(nèi)。包括了傳統(tǒng)意義上的老倉(cāng)山的絕大部分片區(qū)，以及海峽會(huì)展中心周邊的部分樓盤(pán)，這一大范圍，也是福州樓市南二環(huán)板塊的核心區(qū)域。

南二環(huán)板塊有多大的發(fā)展空間，很大程度上基于這方圓3公里范圍的城市發(fā)展程度。

數(shù)據(jù)顯示，這一范圍內(nèi)常駐人口達(dá)到524965人。52.5萬(wàn)人，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，倉(cāng)山區(qū)常住人口為115萬(wàn)人。老倉(cāng)山、南二環(huán)、海峽會(huì)展周邊人口加起來(lái)，接近倉(cāng)山區(qū)人口的一半。

白湖亭商圈常住人口密度達(dá)到18570人/平方千米。隨著老倉(cāng)山片區(qū)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，南二環(huán)板塊的建設(shè)投入，以東部辦公區(qū)為核心的江南CBD板塊發(fā)展，這一帶人口會(huì)大量流入。要不了多久，人口密度就會(huì)突破20001人/平方千米。

白湖亭商圈，離活力十足并不遙遠(yuǎn)。作為商圈核心的商業(yè)綜合體，迎合城市發(fā)展大勢(shì)，因?yàn)椴蝗比藲猓蟾怕蕰?huì)乘風(fēng)破浪。

但是考慮到白湖亭商圈3公里范圍內(nèi)，已經(jīng)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、福建商業(yè)廣場(chǎng)、麥德龍、世紀(jì)金源購(gòu)物中心以及正在建設(shè)中的中駿世界城等。如此，十分考驗(yàn)SM廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)引入如何做出差異化水平。

七成人月薪低于6000元

在很多人的眼里，提到福州的白湖亭，都會(huì)有人流雜亂、城市建設(shè)景觀不佳的印象。

白湖亭因?yàn)榈靥幚蟼}(cāng)山核心區(qū)外圍，公共交通發(fā)達(dá)，過(guò)往成為很多外來(lái)務(wù)工人員來(lái)到福州落腳的第一站。

DataDance數(shù)據(jù)顯示：白湖亭商圈常住人口結(jié)構(gòu)中，高中及以下人員，占59.1%，受教育程度達(dá)到本科及以上只占13.7。

這似乎是過(guò)往人們把白湖亭看成是外來(lái)務(wù)工人員聚集地的有力印證。但考慮到老人和小孩所占比重不會(huì)太低，單純從人口結(jié)構(gòu)上也不能說(shuō)明什么問(wèn)題。

結(jié)合收入水平來(lái)看，月薪在6000元以?xún)?nèi)的人群，占比達(dá)72.1%。

根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《2021年第三季度中國(guó)企業(yè)招聘薪酬排名》，福州的平均招聘薪酬為8814元/月。

福州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年福州市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為93513元。

從這些數(shù)據(jù)上看，月薪低于6000元算是比較低的收入，而這樣收入的人群占白湖亭商圈常住人口的七成以上。

從數(shù)據(jù)上也能看出，白湖亭商圈周邊，人口職業(yè)多以文員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)人員為主。

這里說(shuō)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員還達(dá)不到藍(lán)領(lǐng)的級(jí)別，大多數(shù)應(yīng)該是在出租車(chē)、銷(xiāo)售、家政行業(yè)的務(wù)工人員。

衡量一個(gè)商圈能否崛起有兩大核心因素：一是商圈規(guī)模的輻射是全城還是區(qū)域，一個(gè)是區(qū)域人口消費(fèi)能力。從這兩點(diǎn)看上，SM廣場(chǎng)未來(lái)要是能建成與東街口、東泰禾這樣在全城消費(fèi)領(lǐng)域舉足輕重的商業(yè)業(yè)態(tài)才更有“錢(qián)景”。

收入偏低，消費(fèi)偏高

雖然白湖亭商圈整體收入水平不高，但有兩個(gè)數(shù)據(jù)卻很讓人意外。

這一帶私家車(chē)出行占比居然達(dá)到83%以上！多少顛覆常規(guī)認(rèn)知。

雖然白湖亭周邊交通比較發(fā)達(dá)，但畢竟是遠(yuǎn)離市中心。私家車(chē)是出行的主要交通工具。

這一帶拆遷量比較大，除了大量的外來(lái)務(wù)工人員外，本地拆遷戶(hù)數(shù)量也不少。

在私家車(chē)占有率越來(lái)越高的今天，白湖亭用私家車(chē)占用率宣示了一部分人隱性的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

還有一個(gè)消費(fèi)水平數(shù)字。中高消費(fèi)人群占比72.16%。其中高消費(fèi)占比37.27%。

說(shuō)明雖然高收入人群不多，但消費(fèi)水平不低，說(shuō)明了什么？

首先從人口年齡分布上看，18-44歲人口占比很高，特別是25-34歲人口占比居然達(dá)到35.93%。

25-44歲之間，分成兩個(gè)階段，前半段是年輕人，很多年輕人是月光族，賺多少花多少，后半段是上有老下有下，為家庭消費(fèi)支出比例較大。

同時(shí)，從人口結(jié)構(gòu)中，71%的已婚率來(lái)看，這一帶常住人口的家庭結(jié)構(gòu)也較為穩(wěn)定。

年輕人消費(fèi)水平不算低，穩(wěn)定的家庭結(jié)構(gòu)也是造成消費(fèi)偏高的一大因素。

結(jié)合此前分析來(lái)看，收入整體偏低，消費(fèi)整體偏高，對(duì)SM廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)提出假設(shè)：商業(yè)業(yè)態(tài)要盡量親民、親子，業(yè)態(tài)水平適合中間路線，不能高也不能低。

但是“高不成、低不就”的商業(yè)業(yè)態(tài)又會(huì)顯得尷尬，如果照此運(yùn)營(yíng)，鐵定成不了全城商圈，一旦定位地域商圈，必然又面臨周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)“圍剿”。

相信這個(gè)難題，應(yīng)該早已擺在SM廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方的提案上。期待SM廣場(chǎng)未來(lái)能有出其不意的一整套解題方案。

樓市里一小塊“壓艙石”

據(jù)安居客網(wǎng)站顯示，倉(cāng)山區(qū)10月份二手房掛牌均價(jià)為24746元/㎡，而白湖亭商圈19415元/㎡。

DataDance的數(shù)據(jù)顯示，白湖亭商圈三公里范圍內(nèi)二手房均價(jià)23505元/㎡。

數(shù)據(jù)緣何出現(xiàn)如此大的偏差？安居客上的白湖亭商圈范圍取值不足半徑3公里范圍，23505元/㎡的均價(jià)，應(yīng)該是受煙臺(tái)山片區(qū)學(xué)區(qū)房和閩江南岸江景房影響，拉高了均值。

事實(shí)情況是，在白湖亭周邊，諸多老、舊、安置房小區(qū)確實(shí)存在大量的“1字頭”房源。例如：

2019年建成的黃山新城一區(qū)，有91㎡毛坯戶(hù)型，掛牌價(jià)155萬(wàn)，單價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡；2011年竣工的嶼浦新苑97㎡的毛坯戶(hù)型，掛牌價(jià)160萬(wàn)，單價(jià)1.66萬(wàn)元/㎡；2009年竣工的盛景黃山78㎡的戶(hù)型，掛牌價(jià)125萬(wàn)，單價(jià)1.56萬(wàn)元/㎡。

但同時(shí)也有金色康城、嘉欣庭苑、美域東方、福和御園等小區(qū)絕大多數(shù)房源均價(jià)已經(jīng)在2.3萬(wàn)左右。

在白湖亭為中心，方圓三公里范圍內(nèi)，DataDance數(shù)據(jù)顯示有229個(gè)小區(qū)，1525棟樓。可見(jiàn)，二手房源會(huì)非常多。

從產(chǎn)品類(lèi)型上看，塔樓不多，板樓占總數(shù)一半以上,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尚可。結(jié)合福州樓市低迷的市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)短期內(nèi)不但爬不上去，大概率還會(huì)下挫。

白湖亭周邊的一手房，有的均價(jià)已經(jīng)逼近3萬(wàn)，有的已經(jīng)達(dá)到3.5萬(wàn)左右，至于性?xún)r(jià)比如何，大家都有自己的看法。

我的理解是：房住不炒時(shí)代，如果對(duì)居住品質(zhì)有要求，那房子就不僅僅是個(gè)水泥盒子而已。

白湖亭商圈在福州樓市里，如同當(dāng)下的南二環(huán)樓市，有股子闖進(jìn)，但還不夠成熟穩(wěn)重。

SM廣場(chǎng)的到來(lái)，只是給了白湖亭和南二環(huán)樓市一小塊壓艙石。水漲船高，水手的前方就是星辰大海，潮水退去，含著珍珠的貝殼也會(huì)死在沙灘。